【正文】 /152024/8/152024/8/158/15/2024 6:15:28 PM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 、后評(píng)估 ? 對(duì)設(shè)計(jì)單位的評(píng)價(jià)，積累設(shè)計(jì)資源。 ?完成規(guī)劃和單體報(bào)批，取得 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 、 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 102 施工圖階段 ?此階段工作完成標(biāo)志是 :完成 《 一期單體施工圖 》 及 《 一期總圖施工圖 》 ?配合項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)程，完成施工圖外審、節(jié)能審查、消防審查等。復(fù)制產(chǎn)品面積比率超過 70% 優(yōu)化產(chǎn)品成本、性能、品質(zhì)，擴(kuò)大集中采購(gòu)率為目標(biāo)。 對(duì) 1000米以內(nèi)的不利因素進(jìn)行全面調(diào)查，將不利因素規(guī)模 \影響 \發(fā)展趨勢(shì)盡可能掌握清楚，可能情況下，請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)測(cè)試（噪音 \廢氣等），取得科學(xué)數(shù)據(jù)和正式的 《 環(huán)境評(píng)估報(bào)告 》 2）政府客觀條件 宗地紅線圖 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 3）當(dāng)?shù)卣吆头ㄒ?guī)要求 日照間距 \消防間距 \房屋面積測(cè)繪計(jì)算的具體方法 \人防 \車庫(kù)的具體要求等 此部分條件應(yīng)由投資拓展部配合整理提供。 96 1）自然客觀條件 宗地位臵：城市位臵 \區(qū)域位臵 宗地現(xiàn)狀：宗地照片 \四面景觀 \地貌現(xiàn)狀 \水文地質(zhì) \綠化植被 \氣候氣象 \空氣質(zhì)量 \噪音狀況 \特殊地下物等。 ?完成的標(biāo)志是確定項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)實(shí)施方案 ?概念方案階段的項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)程，應(yīng)通過立項(xiàng) \決策會(huì) \土地獲取 \《 土地使用證 》 ?應(yīng)與各部門配合，明確產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的整體開發(fā)思路，以及各環(huán)節(jié)操作的控制要點(diǎn)。 (平均進(jìn)深層數(shù) ) 11層住宅，平均進(jìn)深為 12m，則修正系數(shù)為 ； 11層住宅，平均進(jìn)深為 15m，則修正系數(shù)為 ； 18層住宅，平均進(jìn)深為 12m，則修正系數(shù)為 ； 70 產(chǎn)品線與產(chǎn)品類型 緊湊型 銷售面積 90m2，套內(nèi)建筑面積 75m2 普通型 銷售面積 115m2，套內(nèi)建筑面積 100m2 舒適型 銷售面積 130m2，套內(nèi)建筑面積 115m2 國(guó)際城 愛這城 緣溪堂 71 戶型評(píng)價(jià)指標(biāo) 平均進(jìn)深 AD ＝ 標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積 247。 總建設(shè)用地面積 66 容積率研究 —— 用地外陰影區(qū)修正系數(shù) 用地外陰影區(qū)修正系數(shù)＝ (總建設(shè)用地面積＋用地外陰影區(qū)面積 )247。 18層以內(nèi)，一梯兩戶的戶型使用系數(shù)和可實(shí)現(xiàn)容積率高于一梯四戶。從對(duì)單一空間的基本使用需求到整個(gè)小區(qū)的建筑風(fēng)格要求逐步提高。 材料設(shè)備模塊 拆解項(xiàng)目成本，確定成本控制的分解目標(biāo)。 ? 計(jì)劃管理缺乏預(yù)見性，設(shè)計(jì)周期經(jīng)常被壓縮，導(dǎo)致圖紙深度不足。 ? 人力資源不斷攤薄。 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化小組： 公司領(lǐng)導(dǎo) 規(guī)劃設(shè)計(jì)部 市場(chǎng)營(yíng)銷部 成本管理部 招標(biāo)采購(gòu)部 運(yùn)營(yíng)管理部 外部資源： 設(shè)計(jì)院、測(cè)量師行、顧問公司 王鴻麗 邱曉隼 劉新梅 袁慶華 李明宇、夏偉、趙平 沈猛 趙輝 付東輝 相關(guān)人員 相關(guān)人員 相關(guān)人員 相關(guān)人員 資金支持 費(fèi)用項(xiàng)目：咨詢費(fèi)（設(shè)計(jì)院、顧問公司）、項(xiàng)目考察費(fèi) 資金來源： 2024年規(guī)劃設(shè)計(jì)部專項(xiàng)設(shè)計(jì)咨詢費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)化工作專項(xiàng)經(jīng)費(fèi) ? 36 工作模式 首創(chuàng)置業(yè)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)平臺(tái) 市場(chǎng)營(yíng)銷 （產(chǎn)品定位及檔次） 產(chǎn)品 1 產(chǎn)品 2 產(chǎn)品 3 土建 設(shè)備 電氣 門 保溫材料 涂料 配電箱 鋼制戶門 2 木質(zhì)戶門 2 成本分析 規(guī)劃設(shè)計(jì) （材料選型及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)） 成本管理 （造價(jià)分析及成本信息） 可視對(duì)講 紅外對(duì)射 彩色對(duì)講 黑白對(duì)講 上水管 空調(diào) PPR PB 價(jià)格 廠家 3 廠家 2 廠家 1 招采 （廠家信息） 結(jié)合具體項(xiàng)目 , 逐漸完善 . 37 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化工作思路 標(biāo)準(zhǔn)化工作，不僅僅是對(duì)產(chǎn)品本身的完善和研究，同時(shí)會(huì)帶來工作流程和工作方式的改變。好的產(chǎn)品一定是長(zhǎng)時(shí)間反復(fù)推敲得來的，并經(jīng)過市場(chǎng)檢驗(yàn)，在客戶反饋中不斷完善改進(jìn)。實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化，提高人力資源和資金利用效率，才可能在有限的人力資源和自有資金的前提下實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張。萬科北方地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化的戶型產(chǎn)品目前也不過只有 情花 RS 住宅、 U5 住宅三大類 ,覆蓋的容積率范圍相對(duì)較窄 , 并且標(biāo)準(zhǔn)化工作在外立面的效果上并不理想。 Moma從萬國(guó)城到上第 , 再到 Steven Holl的 “ 手拉手 ”, 也是一變?cè)僮?,這都是為了 創(chuàng)造出足夠的賣點(diǎn) 。走專業(yè)化的道路這也是美國(guó)模式與香港模式、以 Pulte Homes為標(biāo)桿的萬科與港資背景家族式企業(yè)的富力、珠江的最大區(qū)別。 以萬科為例 ,它在積極尋求外部資源的同時(shí) ,萬科在產(chǎn)業(yè)鏈上的資源整合也在穩(wěn)步推進(jìn)。整個(gè)工地看不見外圍的腳手架。 良好口碑 ， 多樣化產(chǎn)品 ， 實(shí)現(xiàn)了對(duì)客戶的終身鎖定 。 然后據(jù)此劃分了 11類細(xì)分客戶 ， 包括 ?首次置業(yè)者 （ 年輕未婚比較多 ） ； ?常年工作流動(dòng)人士； ?單人工作丁克家庭； ?雙人工作丁克家庭； ?有嬰兒的夫婦； ?單親家庭； ?標(biāo)準(zhǔn)核心家庭； ?富足核心家庭； ?空巢家庭； ?大齡單身貴族； ?活躍長(zhǎng)者； ? 戰(zhàn)略核心是：廣泛的客戶定位 ， 通吃 11類細(xì)分客戶確保市場(chǎng)份額的持續(xù)增長(zhǎng) 。 這三件事情 , 剛好對(duì)應(yīng)著規(guī)模效應(yīng)的三個(gè)方面 。但是 ,企業(yè)的規(guī)模效應(yīng)不僅僅源自大規(guī)模流水線生產(chǎn)帶來的成本下降 ,還有 另外兩個(gè)方面 ,一個(gè)是客戶口碑帶來 的品牌號(hào)召力 ,一個(gè)是資本市場(chǎng)信用支撐的融資能力。企業(yè)規(guī)模的邊界取決于規(guī)模效應(yīng)和管理成本的消長(zhǎng)。其中排在最前面的就是 Pulte Homes 。既是 ,在任何一個(gè)國(guó)家 ,住宅基本上都屬于最昂貴的單件商品 , 也是大部分人一生中最大的一筆支出。 有進(jìn)展的是 PC外墻體系，外墻滲漏率為萬分之一，精度偏差小于 %. ?平臺(tái)建設(shè)： 硬件工程：萬科建筑體驗(yàn)中心，東莞萬科住宅產(chǎn)業(yè)化研究基地 軟件工程：申報(bào)國(guó)家住宅產(chǎn)業(yè)化示范基地，成立萬科住宅產(chǎn)業(yè)化企業(yè)聯(lián)盟。 ? 1號(hào)樓首次實(shí)驗(yàn)了 PC（預(yù)制混凝土結(jié)構(gòu)）、 PC外墻、 PC整體廚房衛(wèi)生間、輕鋼外墻、輕鋼屋頂、 ALC外墻。當(dāng)然還包括大量的構(gòu)造做法和表面做法。 2024年，形成了 萬科標(biāo)準(zhǔn)化部品庫(kù) 。 工業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家，住宅的部品化率在 60%以上，北歐及日本在 80%以上，我國(guó)的部品化率只有 8%，萬科也只有 15%。徹底解決了傳統(tǒng)工藝粗糙和生銹的問題。這樣不但減少了垃圾清運(yùn)的費(fèi)用，而且有利于小區(qū)綠化的生長(zhǎng)。 20 萬科地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況 5，生態(tài)住宅標(biāo)準(zhǔn) 作為生態(tài)住宅重要試點(diǎn)的天津東麗湖項(xiàng)目 , 聘請(qǐng)瑞典 SWECO 進(jìn)行設(shè)計(jì) , 主要采用了下列生態(tài)技術(shù) : ?雨水收集 , 社區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)了具有景觀效果的雨水明溝、暗渠等雨水收集系統(tǒng) , 讓天然雨水通過該水系 ,用于補(bǔ)充水景用水和濕地景觀用水 , 節(jié)約了大量的景觀和綠化灌溉用水 。與此同時(shí) , 天津東麗湖項(xiàng)目啟動(dòng) ,被確定為萬科集團(tuán)生態(tài)住宅方面的重要試點(diǎn)項(xiàng)目 , 各項(xiàng)生態(tài)技術(shù)進(jìn)行了全方位的實(shí)踐。水電管線一次到位，櫥柜衣柜安裝到位，并配備好設(shè)備及廚房電器。 體驗(yàn)中心作為萬科建筑技術(shù)面向客戶，面向社會(huì)的窗口，兼具收集客戶體驗(yàn)信息，客戶需求的功能，直接為萬科的產(chǎn)品設(shè)計(jì)部門提供信息，具有一定的研究功能。 5，智能化：設(shè)有分布于客廳與廚房的智能化識(shí)別系統(tǒng)與可視終端系統(tǒng)，皆與大堂入口的監(jiān)視終端連接。加上規(guī)避土地增值稅的因素，高品質(zhì)的精裝修房在未來市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力將明顯高于毛坯房。 2024年萬科與韓國(guó) LG公司合作開發(fā)了精裝修產(chǎn)品 ——U5住宅，被稱為萬科住宅產(chǎn)品的第二次革命。 在 短短 5個(gè)月時(shí)間實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售 創(chuàng)造了萬科歷史上的奇跡，比集團(tuán)平均水平縮短了 8個(gè)月，也因此獲得了 2024年度“加速開發(fā)獎(jiǎng)”。由于采用了標(biāo)準(zhǔn)化戶型， 西青項(xiàng)目從付款拿地到實(shí)現(xiàn)銷售 200套，只用了 11個(gè)月時(shí)間 ，實(shí)現(xiàn)了集團(tuán)制訂的“均好的基礎(chǔ)上加速”的目標(biāo)，獲得 2024年“速度獎(jiǎng)”。系統(tǒng)地解決了 空調(diào)室外機(jī)位 等問題。 模塊內(nèi)設(shè)備布臵、管線布臵均相同。在戶型設(shè)計(jì)上，藍(lán)山也有所創(chuàng)新，把地下室分成兩半，一半給一層使用，從下沉庭院進(jìn)入。廣州四季花城是跟水晶城最象的，但整體感覺仍差了不少。 “情花”整個(gè)單元結(jié)構(gòu)非常復(fù)雜，如果在各地推廣，各地的施工圖設(shè)計(jì)單位水平存在一定差異，難免會(huì)出現(xiàn)許多疏漏。還有“橫廳”、二層室外樓梯直接入戶等。 /秒的低風(fēng)速不產(chǎn)生風(fēng)感，從房間下部進(jìn)入，在頂部排出。 在供暖和制冷上，采用天棚輻射系統(tǒng)，極大提高了舒適度。比如，戶內(nèi)配電箱的位臵，能布臵在客廳的哪些地方，不能布臵在哪些地方，都有相應(yīng)的圖示。如此往復(fù)，形成 標(biāo)準(zhǔn)化戶型庫(kù) 。 另外，珠江每年推出一批 樣板戶型 。但目前，集團(tuán)已經(jīng)取消了立面風(fēng)格方面的硬性要求。第一個(gè)彩蛋于 2024年在北京富力城落成，在這之后在全國(guó)各地先后復(fù)制了七個(gè)一模一樣的彩蛋，其中富力桃園的彩蛋是 2024年從富力城搬過去的。比如電梯，所有項(xiàng)目的電梯均選自廣州日立的某幾種梯型，這樣在設(shè)計(jì)時(shí)可以準(zhǔn)確的做好土建予留，避免了施工中不必要的洽商。 宏宇星河灣 富力、珠江 當(dāng)代 MOMA 萬科“情景花園” 4 宏宇地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況 圍合式布局，露天游泳池，單元入口木橋，地下車庫(kù)結(jié)合下沉庭院 5 富力地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況 售樓處 —— “ 彩蛋”的標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制，現(xiàn)在富力桃園 富力地產(chǎn)于 202 2024年度被國(guó)家統(tǒng)計(jì)局評(píng)為全國(guó)房地產(chǎn)綜合實(shí)力第一名。構(gòu)筑首創(chuàng)臵業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化平臺(tái) 德勤咨詢 2024年 11月 Strategy —— 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化工作匯報(bào) 2 目錄 ■ 國(guó)內(nèi) 外 房地產(chǎn)公司標(biāo)準(zhǔn)化研究 ■ 首創(chuàng)置業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化的思路和要點(diǎn) ■ 標(biāo)準(zhǔn)化工作內(nèi)容 ◆ 材料技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) ◆ 工程做法和成本措施 ◆ 產(chǎn)品庫(kù) ◆ 計(jì)劃管理 ◆ 流程管理 ◆ 資源管理 ◆ 知識(shí)管理 3 國(guó)內(nèi)主流房地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況 1. 項(xiàng)目全盤復(fù)制，從規(guī)劃、戶型、立面到裝修、景觀。便于統(tǒng)一采購(gòu)、降低成本 ； 3. 客戶定位、產(chǎn)品賣點(diǎn)和立面風(fēng)格、營(yíng)銷策略的標(biāo)準(zhǔn)化； 4. 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，部品工廠化。 各個(gè)項(xiàng)目的主要材料均由集團(tuán)統(tǒng)一年度采購(gòu)，并統(tǒng)一了技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 富力最有特色的標(biāo)準(zhǔn)化就是售樓處 ——富力彩蛋。 珠江最典型的標(biāo)準(zhǔn)化是其開發(fā)的所有高檔項(xiàng)目都采用了歐陸古典的 外立面風(fēng)格 。 植物 配臵在不同的地區(qū)都有 標(biāo)準(zhǔn)庫(kù) 內(nèi)選取，各地公司不能選擇標(biāo)準(zhǔn)庫(kù)以外的植物。這樣到下一年底，又會(huì)出現(xiàn)一批改良的新戶型作為樣板戶型的備選對(duì)象。該標(biāo)準(zhǔn)非常詳細(xì)，建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備各專業(yè)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)都有 300多頁(yè)厚，并有許多配圖。外保溫材料為 10cm厚的擠塑聚苯板，保溫材料與外飾面之間設(shè)空氣層，傳熱系數(shù)只有 ；外窗采用從室內(nèi)調(diào)節(jié)的外遮陽(yáng)設(shè)施，外窗全部采用雙玻 LowE中空充氬氣玻璃，配合斷熱鋁合金窗框，整窗 K值僅有 。從建筑頂部 80米處采集新風(fēng)，在頂部機(jī)房經(jīng)過過濾、除濕或加濕后送到房間。最大特點(diǎn)是通過層層退臺(tái)使得每戶都有一個(gè)大露臺(tái)。萬科后續(xù)的“情花”產(chǎn)品，均為超越這個(gè)水平。 但在細(xì)節(jié)、材料選擇和二次設(shè)計(jì)上，仍然充分暴露了各地分公司的水平差異。 9 萬科地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況 “情花”的改良 廣州的萬科藍(lán)山，在原有的戶型基礎(chǔ)上包裝成簡(jiǎn)潔現(xiàn)代的西班牙風(fēng)格，感覺煥然一新，加上外部環(huán)境設(shè)計(jì)，整體效果非常成功。 10 萬科地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況 2， RS住宅 2024年，萬科開發(fā)出一批采用平面模塊化，適合框架結(jié)構(gòu)的戶型，被稱為“ RS住宅”，具有以下特點(diǎn)；以較規(guī)整的柱網(wǎng)加局部 異型柱作為主體結(jié)構(gòu) ， 衛(wèi)生間標(biāo)準(zhǔn)模塊化 ，同時(shí)配合 外掛式陽(yáng)臺(tái)、廚房、陽(yáng)光房 等輔助空間構(gòu)成完整戶型。并且，引入復(fù)合式廚房的設(shè)計(jì)理念，對(duì)端戶及轉(zhuǎn)角單元進(jìn)行特殊處理。 北京區(qū)域首先應(yīng)用于天津西青項(xiàng)目（銷售名為“假日風(fēng)景”）。示范區(qū)包括 2棟 9層住宅、商業(yè)和售樓處和重新設(shè)計(jì)的外部景觀。 6. 以上這些需求，通過傳統(tǒng)戶型設(shè)計(jì)和半成品房已經(jīng)很難滿足。對(duì)入住時(shí)間不同的客戶來說，長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)存在裝修噪音和環(huán)境污染，住戶個(gè)體采購(gòu)裝修材料，花費(fèi)明顯高于開發(fā)企業(yè)的集團(tuán)采購(gòu)。 4，衣帽間：大衣，上衣，褲架，領(lǐng)帶盒，抽屜，擱板等考慮周全，尺寸合適。該體驗(yàn)館主要以 U5住宅為展示原型，希望以此檢驗(yàn)和衡量產(chǎn)品設(shè)計(jì)中的每一個(gè)細(xì)節(jié)，以多維度的人居體驗(yàn)與參與者互動(dòng)溝通。 全面家居解決方案的流程是： 客戶研究 ——戶型設(shè)計(jì) ——室內(nèi) +建筑設(shè)計(jì) ——生產(chǎn)施工