【正文】 點落實 及時更改 調(diào)整周期 利用資源 計劃對策：合理的設(shè)計周期 90 施工圖設(shè)計 －－計劃問題表現(xiàn)－－對策 深化方案 －－計劃問題表現(xiàn)－－對策 概念設(shè)計 －－計劃問題表現(xiàn)－－對策 下一階段工作計劃： 91 設(shè)計標準化工作內(nèi)容 材料設(shè)備技術(shù)標準 工程做法和成本措施 標準化產(chǎn)品庫 流程管理 計劃管理 …… 設(shè)計資源管理 知識管理 92 設(shè)計標準化控制要點與目標 可研分析階段： 從技術(shù)上解決對不同檔次戶型及戶型與容積率關(guān)系上的評估手段 以滿足快速決策的需要 概念規(guī)劃階段： 提供不同檔次戶型以及不同單元組合方式的樣圖，明確不同條件下的優(yōu)選項 以節(jié)約產(chǎn)品方案比選的時間，防止走彎路 方案深化設(shè)計階段： 統(tǒng)一技術(shù)要求，已有 案例積累并持續(xù)改進 以提高設(shè)計質(zhì)量 施工圖設(shè)計階段： 統(tǒng)一工程作法技術(shù)要求，提供關(guān)鍵部位的標準圖 減少出現(xiàn)錯誤的幾率 93 設(shè)計流程優(yōu)化 ? 設(shè)計流程是一個文件群，包括項目設(shè)計操作流程圖、管理制度、輸入輸出文件控制要點，材料部品設(shè)備的標準和成本 ? 輸入文件指設(shè)計部從其它部門獲取的文件，包括采集的項目的基本信息、市場定位，客戶調(diào)研，競爭樓盤分析等等。 ? 輸出文件指由設(shè)計部或合作設(shè)計單位完成需要對其它部門提供的設(shè)計文件和材料技術(shù)標準等 ? 流程把設(shè)計操作分為：概念方案階段 \深化方案階段 \施工圖階段 \施工配合階段 相關(guān)流程改進 輸入輸出文件標準化、表單化、備份制 統(tǒng)一設(shè)計深度和評價標準 D4 C4 B4 操作手冊 A4 施工配合 D3 C3 B3 操作手冊 A3 施工圖 D2 C2 B2 操作手冊 A2 深化方案 D1 C1 B1 操作手冊 A1 概念方案 室內(nèi) 景觀 建筑 規(guī)劃（市政） 94 技術(shù)標準與流程對應(yīng) 技術(shù)標準的作用在于應(yīng)用，不斷結(jié)合設(shè)計管理流程，明確關(guān)鍵環(huán)節(jié)控制要點： 概念方案 －－ 基礎(chǔ)資料收集整理、產(chǎn)品策略研究、設(shè)計單位選擇、方案評價標準、交房標準、成本要求 深化方案 －－ 地質(zhì)初勘報告、結(jié)構(gòu)方案選型、設(shè)備 選型、材料部品清單 施工圖設(shè)計 －－ 詳勘報告、報建流程及批復(fù)文件、圖紙內(nèi)審、施工圖外審 施工配合 －－圖測報告、實測報告、開工證、予售證報審配合 技術(shù)標準 操作手冊 設(shè)計管理工作 表單、合格成果文件 申報 95 概念規(guī)劃方案設(shè)計階段 ?包括投資分析階段和概念規(guī)劃方案招標。 ?完成的標志是確定項目概念設(shè)計實施方案 ?概念方案階段的項目發(fā)展進程，應(yīng)通過立項 \決策會 \土地獲取 \《 土地使用證 》 ?應(yīng)與各部門配合，明確產(chǎn)品實現(xiàn)的整體開發(fā)思路，以及各環(huán)節(jié)操作的控制要點。 ?8個輸出文件： 《 項目設(shè)計委托及費用清單 》 \《 項目設(shè)計總體控制計劃 》 \《 單體技術(shù)措施 》 \《 園區(qū)技術(shù)措施 》 \《 示范區(qū)及一期材料，部品，及設(shè)備清單 》 \《 綜合經(jīng)濟技術(shù)指標表 》 \《 項目住宅單體面積統(tǒng)計表 》 \《 公共服務(wù)設(shè)施指標表 》 。其內(nèi)容應(yīng)跟進項目操作全過程，不斷補充深入，直至最終定稿。并按階段重要節(jié)點進行網(wǎng)絡(luò)備份。 96 1）自然客觀條件 宗地位臵：城市位臵 \區(qū)域位臵 宗地現(xiàn)狀：宗地照片 \四面景觀 \地貌現(xiàn)狀 \水文地質(zhì) \綠化植被 \氣候氣象 \空氣質(zhì)量 \噪音狀況 \特殊地下物等。 宗地所在片區(qū)的總體規(guī)劃：政府對宗地所處區(qū)域的規(guī)劃設(shè)想和建設(shè)計劃。 交通狀況：公交流線 \附件站點 \私家車路線 \周邊現(xiàn)狀道路名稱 \級別 \尺寸及斷面 \城市道路規(guī)劃 公共服務(wù)配套設(shè)施：宗地周邊的教育 \醫(yī)療 \商業(yè)等服務(wù)配套設(shè)施現(xiàn)狀及政府規(guī)劃。 市政設(shè)施：市政給水 \排水 \電 \氣 \熱 \網(wǎng)絡(luò) \有線等設(shè)施現(xiàn)狀。 對 1000米以內(nèi)的不利因素進行全面調(diào)查，將不利因素規(guī)模 \影響 \發(fā)展趨勢盡可能掌握清楚，可能情況下，請專業(yè)機構(gòu)測試（噪音 \廢氣等），取得科學(xué)數(shù)據(jù)和正式的 《 環(huán)境評估報告 》 2）政府客觀條件 宗地紅線圖 規(guī)劃設(shè)計條件 3）當?shù)卣吆头ㄒ?guī)要求 日照間距 \消防間距 \房屋面積測繪計算的具體方法 \人防 \車庫的具體要求等 此部分條件應(yīng)由投資拓展部配合整理提供。 、收集整理宗地輸入條件 97 、 《 立項報告 》 的規(guī)劃設(shè)計部分 本節(jié)點的主要工作有： 進行用地分析 (容積率強排方案） 確定項目類型或參照項目 編制 《 項目設(shè)計總體控制計劃 編制 《 項目設(shè)計委托及費用清單 》 完成容積率強排方案（可由合作伙伴完成） 項目材料設(shè)備標準 （設(shè)計流程提供標準范例） 98 、用地分析 自然資源分析（對地表植被 \地上沖溝等分析） 氣候氣象分析 日照風(fēng)向分析 水文地址分析 結(jié)構(gòu)形式初步建議 特殊地下物 景觀 \視線分析 坡度 \坡向分析 噪音分析 交通流量分析 防洪措施分析 99 、確定項目類型 根據(jù)項目實現(xiàn)目標及操作方式的不同，將新開發(fā)項目分為創(chuàng)新項目和標準化項目。 1）創(chuàng)新項目：樹立品牌，創(chuàng)新產(chǎn)品，開發(fā)周期 12個月以上，設(shè)計成本 100元 /m2以上。 2）標準化產(chǎn)品：傳播品牌，復(fù)制產(chǎn)品，開發(fā)周期在 9個月以下，設(shè)計成本在 50元 /m2以下。復(fù)制產(chǎn)品面積比率超過 70% 優(yōu)化產(chǎn)品成本、性能、品質(zhì)，擴大集中采購率為目標。 以成熟產(chǎn)品為基礎(chǔ)，經(jīng)過產(chǎn)品評估和客戶反饋過程，優(yōu)化至標準化產(chǎn)品，錄入 《 標準化產(chǎn)品目錄 》 ? 客戶定位 ? 銷售推廣總體計劃 ? 交房標準 ? 成本要求 ? 物業(yè)管理模式 ? 項目開發(fā)計劃 了解設(shè)計相關(guān)的各項輸入條件 概念設(shè)計任務(wù)書 完成輸出文件 100 、完成概念方案設(shè)計 ? 設(shè)計單位選擇 ? 設(shè)計評價標準制定 ? 總體概念方案確定 ? 單體概念方案確定（平、立、剖面） ? 指標表填寫，包括 《 綜合經(jīng)濟技術(shù)指標表 》 、 《 項目住宅單體面積統(tǒng)計表 》 、 《 公共服務(wù)設(shè)施指標表 》 深化方案設(shè)計指導(dǎo)書 ? 《 項目設(shè)計總體控制計劃 》 ? 《 項目設(shè)計委托及費用清單 》 ? 全區(qū) 《 單體技術(shù)措施 》 ? 全區(qū) 《 園區(qū)技術(shù)措施 》 ? 示范區(qū)規(guī)劃及單體（平、立、剖）方案 ? 三個指標表： 《 綜合經(jīng)濟技術(shù)指標表 》 、 《 住宅單體面積統(tǒng)計表 》 、 《 公共服務(wù)設(shè)施指標表 》 ? 立項報告（終稿全文） ? 可研報告（終稿全文） 深化方俺設(shè)計指導(dǎo)書的附件 ? 項目概況及用地分析 ? 項目一級開發(fā)計劃及二級開發(fā)計劃 ? 市場定位和產(chǎn)品建議 ? 成本控制因素與工程管理意見 ? 概念設(shè)計研究結(jié)論 ? 方案設(shè)計需要解決的問題 ? 項目設(shè)計各環(huán)節(jié)的綜合分析 ? 附件目錄 101 深化方案階段 ?對新項目而言，設(shè)計工作范圍是指項目一期（含示范區(qū)） ?景觀設(shè)計工作和室內(nèi)設(shè)計工作全面展開 ?各專業(yè)技術(shù)細節(jié)盡可能全面、深入、系統(tǒng)地進行分析、論證并確認，以減少施工圖階段出現(xiàn)較大的反復(fù)為目的。該階段需對產(chǎn)品進行定量描述，確定產(chǎn)品細節(jié)。 ?完成標志： 《 施工圖設(shè)計指導(dǎo)書 》 的編制。 ?完成規(guī)劃和單體報批，取得 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 、 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 102 施工圖階段 ?此階段工作完成標志是 :完成 《 一期單體施工圖 》 及 《 一期總圖施工圖 》 ?配合項目發(fā)展進程，完成施工圖外審、節(jié)能審查、消防審查等。 103 、完成示范區(qū)基礎(chǔ)施工圖 ? 是否先完成示范區(qū)或一期的基礎(chǔ)施工圖并提前出圖，根據(jù)項目開發(fā)進度具體決定 ? 項目公司提供詳勘報告及試樁報告 ? 提供的詳規(guī)批復(fù)文件 ? 施工圖內(nèi)審 ? 建筑節(jié)能計算書、結(jié)構(gòu)計算書 ? 三個指標表、單體技術(shù)措施、材料設(shè)備部品清單做進一步完善。 ? 室內(nèi)設(shè)計基本完成，反饋到施工圖設(shè)計中 ? 單體施工圖外審：（提供圖紙及計算書等文件） 104 、總圖施工圖 ? 深化的道路和豎向設(shè)計 ? 非壟斷的各單項市政站點、管網(wǎng)設(shè)計 ? 非壟斷的管網(wǎng)綜合設(shè)計 ? 景觀設(shè)計對總圖施工圖的反饋與修正 ? 壟斷行業(yè)的各單項市政站點、管網(wǎng)設(shè)計以及管網(wǎng)綜合設(shè)計，由項目公司負責設(shè)計委托及管理，設(shè)計部提供支持。 105 施工配合階段 ?取得 《 建設(shè)工程施工許可證 》 和 《 商品房預(yù)售許可證 》 106 、圖紙測繪、銷售配合、施工現(xiàn)場配合 ? 配合圖紙測繪工作，協(xié)助圖紙測繪公司分析及明確建筑面積的計算原則和公共部位的分攤原則，并取得圖測面積（即商品房預(yù)售面積） ? 銷售配合工作： ? 編寫銷售手冊 ? 編寫 《 交房標準 》 的單體部分 ? 制作合同附圖 ? 制作銷售附圖 ? 制作銷售用沙盤 ? 制作銷售效果圖 ? 完成銷售培訓(xùn) ? 配合項目部、工程部、招采部完成對項目現(xiàn)場實施過程中的效果監(jiān)控與技術(shù)支持的工作，包括： ? 材料與部品的選樣、封樣 ? 協(xié)調(diào)施工圖設(shè)計單位出具 《 設(shè)計變更單 》 107 、配合實樓測繪工作 ?總結(jié)圖紙測繪時的建筑面積的計算原則和公共部位的分攤原則，并傳遞給實樓測繪公司，以最終取得準確的實測面積。 、后評估 ? 對設(shè)計單位的評價，積累設(shè)計資源。 ? 規(guī)劃、建筑、景觀、室內(nèi)設(shè)計資料的歸檔 ? 統(tǒng)一歸檔格式 ? 對工程質(zhì)量問題和客戶投訴進行分析和整理，轉(zhuǎn)化為技術(shù)或流程標準進一步優(yōu)化管理模式。 108 設(shè)計標準化工作內(nèi)容 材料設(shè)備技術(shù)標準 工程做法和成本措施 標準化產(chǎn)品庫 流程管理 計劃管理 …… 設(shè)計資源管理 知識管理 109 ?設(shè)計資源整合：對設(shè)計資源統(tǒng)一管理，完成設(shè)計資源集約化管理；建立設(shè)計成本控制管理制度及相應(yīng)的實施辦法 各設(shè)計階段設(shè)計資源目錄 各設(shè)計階段設(shè)計費用控制指標 合同類文本、任務(wù)書模板 ?工作模式：采用以自身為主導(dǎo)，多部門協(xié)作，項目公司參與，一流資源公 司配合的工作方式 設(shè)計資源管理 110 設(shè)計標準化工作內(nèi)容 材料設(shè)備技術(shù)標準 工程做法和成本措施 標準化產(chǎn)品庫 流程管理 計劃管理 …… 設(shè)計資源管理 知識管理 111 知識管理 ?停車方式幾種推薦解決途徑（案例研究） ?窗墻比對造價影響（節(jié)能控制要點） ?停車方式：單、雙層地下、機械停車、停車橋、地面機械停車 ?鋼筋含量、混凝土含量控制 ?同層排水 ?新材料新技術(shù)的成果匯編； ?遮陽技術(shù) ?倒置式屋面 ?變壓止逆閥煙道 ?滲水路面 ?佛甲草種植屋面 ?高效垂直流人工濕地水質(zhì)凈化技術(shù) ?新三級鋼 ?復(fù)合式廚房（ U5住宅） ?清水混凝土 ?外墻式新風(fēng)系統(tǒng) 成果的總結(jié)和內(nèi)部交流 : 112 The end ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2024/8/152024/8/15Thursday, August 15, 2024 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2024/8/152024/8/152024/8/158/15/2024 6:15:28 PM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 2024/8/152024/8/152024/8/15Aug2415Aug24 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 2024/8/152024/8/152024/8/15Thursday, August 15, 2024 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 2024/8/152024/8/152024/8/152024/8/158/15/2024 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2024年 8月 15日星期四 2024/8/152024/8/152024/8/15 ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2024年 8月 2024/8/152024/8/152024/8/158/15/2024 ? 1行動出成果，工作出財富。 2024/8/152024/8/15August 15, 2024 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 2024/8/152024/8/152024/8/152024/8/15 ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2024/8/152024/8/15Thursday, August 15, 2024 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2024/8/152024/8/152024/8/158/15/2024 6:15:28 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 2024/8/152024/8/152024/8/15Aug2415Aug2