云南昆明太豐地產(chǎn)香樟十六坊項目定位及營銷策劃溝通案_94頁-全文預(yù)覽
【正文】 THANKS ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 商務(wù)名流行宮 備選案名：滇池公館 三個核心問題： Q1：誰會為商務(wù)別墅來買單？ A1：客戶定位：“知本家” +炫富一族 +私人會所 +企業(yè)資產(chǎn) Q2：他們需要什么樣的商務(wù)別墅？ Q3：他們愿意花多少錢？ A2：價值提升：好別墅 +商務(wù)標(biāo)簽 +中式人文氣息 +國際奢華格調(diào) 項目價值分析 用地規(guī)模和性質(zhì)限制，相當(dāng)于低端別墅的價值，參考價格 7000元 /㎡ 有一定的商務(wù)前景和投資潛力，等同于普通別墅的價值，參考價格9000元 /㎡ 具備高端別墅的終極身份標(biāo)簽價值，參考價格12023元 /㎡ 唯一性，獨有不可替代，供不應(yīng)求。 第五園的成功先例 產(chǎn)品現(xiàn)狀分析 人文內(nèi)涵 白墻、青瓦、馬頭墻、圍院、竹 基本需求：別墅的形態(tài)和價值 首先是個好別墅 升級需求：高尚的商務(wù)特性 專屬的商務(wù)配套和環(huán)境 終極需求：尊崇的身份標(biāo)簽 彰顯身份格調(diào)的產(chǎn)品 文化和商務(wù)氣息 某種意義上，別墅都可以用于商務(wù)辦公，我們?nèi)绾巫龅讲豢商娲? 別墅辦公 商務(wù)別墅 獨有的商務(wù)別墅 項目現(xiàn)有的產(chǎn)品有三個需求層次的影子，但需要進一步強化商務(wù)標(biāo)簽，徹底完成從“別墅”到“商務(wù)別墅”的形象和價值提升 ABD型增加陽臺 價值提升建議 1— 建筑提升 增設(shè)陽臺 C型增設(shè)露臺 價值提升建議 1— 建筑提升 設(shè)為陽臺 設(shè)為露臺 結(jié)構(gòu)預(yù)留套型自由組合的可能 滿足商務(wù)空間的大小需求和自由個性 價值提升建議 1— 建筑提升 景觀：小而精的水景； 私密性隔離； 中式的人文氛圍商務(wù)調(diào)性； 私家庭院定制； 驅(qū)蚊健康的苗木 建議由木森或銀河景觀進行 更精更細(xì)的設(shè)計和施工 價值提升建議 2— 品牌資源嫁接 物管： 24小時安防監(jiān)控 酒店式管家貼心服務(wù) 建議由銀海物管或者世邦魏理仕來進行物業(yè)顧問和管理 景觀和物管的高端嫁接，是別墅物業(yè)最好的形象借力 用“鼎”、“ 獬豸 ” （石獅）等標(biāo)志性中式商業(yè)元素和歷史打造入口的景觀商業(yè)形象，體現(xiàn)項目的尊貴人文氛圍和高尚商務(wù)格調(diào) 價值提升建議 3— 中式人文氛圍強化 道路 紅塔路 西山區(qū)前衛(wèi)街道辦事處太和社區(qū)居民委員會第三居民小組中國青年報云南記者站中國青年報云南記者站J16J26J25J24J23J22J21J20J19J18J17J15J13J12J11J10J9J8J7J6J5J4J3J2J14西山區(qū)前衛(wèi)街道辦事處太河社區(qū)居民委員會第三居民小組2地下車庫入口紅 塔 東 路道路步行主入口步行街一幢二幢三幢六幢八幢九幢十幢十一幢十二幢十三幢征地線五幢次入口車行出口車行入口價值提升建議 4— 高端商務(wù)資源整合 法拉利體驗館 價值提升建議 4— 高端商務(wù)資源整合 萬寶龍精品名店 眼鏡、鋼筆、珠寶、手表、配件等 價值提升建議 4— 高端商務(wù)資源整合 高端中西餐飲：潭家菜 +法國菜 價值提升建議 5— 針對性商務(wù)配套 3G視頻會議中心 價值提升建議 5— 針對性商務(wù)配套 健身休閑會所 商業(yè)定位 資源類型 資源對象 建議位置 合作方式 高檔餐飲 譚家私房菜 4棟 定向引進，帶租約銷售或持有 塞納河法式餐廳 3棟 2F或 3F 奢侈品 萬寶龍精品名店 1棟 1F或 2F 法拉利體驗館 2棟 1F 主要功能：提升形象 +特色配套 2棟整體持有，先作為現(xiàn)場售樓部，后期作為名流俱樂部會所經(jīng)營 1棟和 3棟，除高端資源定向引進外，原則上不統(tǒng)一招商， 1F盡可能套 2F形成躍層商鋪銷售。這兩類客戶購買意愿強，但涉及因素較多，可能購買決策相對緩慢。 低密度顛峰商務(wù)代表作 不做則已，要做就做最好。 所以，“商務(wù)別墅”是本項目最合理、最有機會和價值的開發(fā)方向 項目 SWOT分析 高端成熟地段 城市發(fā)展重心區(qū)位 創(chuàng)新的物業(yè)功能和形象 地塊小，難以形成規(guī)?；坝^和配套 40年產(chǎn)權(quán) 品牌影響力弱 商務(wù)別墅市場空白 廣福路商業(yè)圈和生活圈的逐漸形成，勢必提升項目的商務(wù)氛圍和投資價值 品牌競爭 其它板塊競爭 /客戶分流 S（優(yōu)勢） W（劣勢） O（機會） T（威脅） 第二章：策略篇 項目規(guī)模和用地性質(zhì)的劣勢，只是相對傳統(tǒng)別墅市場而言的，不代表我們的價值就遜于他人。 水岸公館 物業(yè)形態(tài)：獨立別墅區(qū)、聯(lián)排為主 銷售現(xiàn)狀：總計約 80套，未開始銷售 項目特點：草海生態(tài)公園 項目位置：滇池路銀海山水間旁 價格水平：未定 普通別墅開發(fā)方向論證： 1. 雖然目前滇池片區(qū)別墅項目相對較少，但隨著價格的升高以及昆明整個別墅放量的增加，整個片區(qū)消化速度已經(jīng)明顯減緩 結(jié)論：打政策擦邊，商
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