【正文】 銷售、制造稀缺感 每批產(chǎn)品線豐富、減少客戶流失 明星產(chǎn)品和現(xiàn)金流產(chǎn)品價(jià)格呼應(yīng)，促進(jìn)銷售 76 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 未來市場競爭激烈，近期競爭項(xiàng)目 07年底到 08年初赤坎片區(qū)市場供應(yīng)量有一個(gè)相對(duì)短期空白點(diǎn) 2023年 2023年 2023年 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 城市假日 2期 城市假日 3期 錦繡華景 3期 匯景名都 華盛新城 1期 華盛新城 2期 年豐豪庭 2期 翠堤灣二期 金沙灣 5期 富虹上游城 廣恒 晟安項(xiàng)目 城市 一級(jí) 競爭 區(qū)域 二級(jí) 競爭 項(xiàng)目入市時(shí)機(jī) ?2023年四季度以前，主要以現(xiàn)有項(xiàng)目銷售為主，沒有新盤出現(xiàn)； ?2023年四季度以前在售項(xiàng)目基本已經(jīng)過了熱銷階段，處于尾盤或調(diào)整期； ?金沙灣 5期極有可能在四季度末入市； ?項(xiàng)目應(yīng)搶在金沙灣五期前入市，搶占高端市場，奠定領(lǐng)導(dǎo)地位； 推售策略 72 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品發(fā)布會(huì) 68 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 行動(dòng)圈－阻擊 ?立足點(diǎn)：在目標(biāo)客戶經(jīng)常經(jīng)過的區(qū)域，樹立項(xiàng)目形象展示，強(qiáng)化客戶記憶； ?做法：在關(guān)鍵位置設(shè)置戶外廣告，攔截客戶； ?形式：戶外廣告 ?關(guān)鍵點(diǎn)：突出案名、主推廣語 公館計(jì)劃 阻擊霞山客戶 阻擊金沙灣客戶 阻擊高消費(fèi)客戶 阻擊政府官員 阻擊高端商務(wù)人士或高速路口 66 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 湛江財(cái)富客戶積累計(jì)劃 公館計(jì)劃 基于湛江財(cái)富階層的行為模式研究制定公館客戶計(jì)劃 ?核心交際圈 ?娛樂圈 ?行動(dòng)圈 ?居住圈 63 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 讓湛江客戶感受前所未有的尊貴 1 2 3 ５ ４ 健康、尊貴： 安全帽內(nèi)設(shè)置一次性隔離紙 4 物業(yè)服務(wù)體系 第一服務(wù) 59 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 3售樓處第一展示 5 6 1 2 3 4 6 7 8 放映室 前臺(tái)及模型展示區(qū) 吧臺(tái) 洽談區(qū)延伸區(qū) 戶型模型 洽談區(qū) ３ 銷售服務(wù)體系 第一服務(wù) 55 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 讓湛江客戶感受前所未有的尊貴 1 2 3 ５ 1 主入口：特警保安形象 物業(yè)服務(wù)體系 4 第一服務(wù) 52 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?工程樣板間： ?關(guān)鍵點(diǎn) : ?硬件展示體現(xiàn)檔次； ?工程樣板房要配備綠植及空調(diào)，保證夏天客戶看樓感受 7工程樣板房第一展示 －產(chǎn)品指標(biāo) 5 6 1 2 3 4 6 8 7 第一展示 48 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 3會(huì)所第一展示－ “ 水韻館 ” －產(chǎn)品指標(biāo) 關(guān)鍵點(diǎn)： 增加溢水效果，視覺沖擊力更大； 未來生活場景的展示，泳池周邊布置沙灘椅 泳池 第一展示 5 6 1 2 3 4 6 8 7 44 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 道路兩旁設(shè)置路旗 。 會(huì)所 40 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 樣板房展示能針對(duì)性深化項(xiàng)目產(chǎn)品賣點(diǎn)。 36 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 內(nèi)部園林施工材料對(duì)方散亂，基本未考慮展示；樣板房簡陋處置，無家具擺設(shè)。 推廣調(diào)性建議 32 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目原案名的思考 綜合優(yōu)勢(shì)強(qiáng) 形象最高端 ?市場變化： 出現(xiàn)大量類似案名，使本項(xiàng)目站在同一個(gè)臺(tái)階高度上 ?項(xiàng)目價(jià)值體系上的綜合優(yōu)勢(shì)不能體現(xiàn)，落入非完全強(qiáng)勢(shì)的價(jià)值點(diǎn) ?形象最高端的氣勢(shì)不明顯，不能和競爭項(xiàng)目直接區(qū)分 原案名： 雍景城 同類案名：錦繡華景、御海園、翠堤灣、華盛新城、 〃 〃 〃 氣勢(shì)案名：上游城 〃 〃 〃 城市豪宅 價(jià)值體系 城市地段指標(biāo) 優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品指標(biāo) 稀缺資源指標(biāo) 舒適服務(wù)指標(biāo) 28 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?一線品牌 萬科 \中海 \金地物業(yè)管理顧問 ?大堂管家式服務(wù) 品牌物管 特色物管 舒適服務(wù)指標(biāo) 本項(xiàng)目城市豪宅價(jià)值體系分析 24 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品指標(biāo) 規(guī)劃指標(biāo) 戶型指標(biāo) 建筑指標(biāo) ?規(guī)劃氣勢(shì) 大圍合高層建筑 一期純大戶型 湛江最舒適的梯戶比 一梯兩戶 48% 一梯三戶 32% 一梯四戶 20% ?社區(qū)園林 圍合式核心大園林 配套指標(biāo) 本項(xiàng)目城市豪宅價(jià)值體系分析 戶型 面積區(qū)間 戶數(shù) 戶數(shù)比例 三房 15 165 56 16% 三房（點(diǎn)樓） 150~160 168 48% 四房 183 56 16% 20 212 56 16% 復(fù)式（空中別墅） 200以上 12 4% 20 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場結(jié)論的總結(jié)－城市豪宅形象占位原則 湛江市場出現(xiàn)相對(duì)短期市場高端項(xiàng)目進(jìn)入空白點(diǎn) 赤坎是非傳統(tǒng)毫宅區(qū)，競爭中處于相對(duì)劣勢(shì) 赤坎區(qū)將成為中高檔樓盤集中開發(fā)的熱點(diǎn)片區(qū) 城市印象 中高檔市場格局 市場項(xiàng)目競爭 本項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)目標(biāo)必須－在形象上占據(jù)市場 “最高端” 房地產(chǎn)市場保持健康穩(wěn)定發(fā)展、地王市場影響力 房地產(chǎn)發(fā)展 占據(jù)市場最高端必須－ “強(qiáng)勢(shì)” 和 “快速” 16 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中高檔市場格局 霞山 赤坎 開發(fā)區(qū) 2023年開始商品房開發(fā) 代表樓盤： 金沙灣、翠堤灣 2023年開始開發(fā) 代表樓盤： 城市假日 錦繡華景 98年后開始開發(fā) （市場行為） 代表樓盤： 金地豪苑 匯景灣 榮基國際廣場 2023年開始商品房開發(fā) 代表樓盤： 年豐豪庭、華盛新城 霞山濱海區(qū) 開發(fā)區(qū)箓?cè)A板塊 本項(xiàng)目是 2023年極具影響力的 地王 12 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 湛江中高端房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程 第一階段（ 19881998） 霞山濱海區(qū) 霞山觀海長廊初具規(guī)模，以國有企業(yè)為主介入開發(fā)；當(dāng)前湛江的品牌開發(fā)商匯景等即是從那時(shí)開始的。 湛江城市 —— 雙城記 ?自古形成的雙城 —— 赤坎、霞山；開發(fā)區(qū)介于兩個(gè)區(qū)之間 ?霞山與赤坎相隔 10公里，形成兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域，赤坎是市政府所在地，是行政中心，霞山則是商業(yè)中心； ?位于赤坎區(qū)的中心區(qū)域，由于地理位置、政府發(fā)展支持因素，在消費(fèi)者心目中霞山區(qū)的居住環(huán)境比赤坎區(qū)好，霞山城市發(fā)展水平高于赤坎 霞山 赤坎 城市印象 赤坎是非傳統(tǒng)毫宅區(qū) 競爭中處于相對(duì)劣勢(shì) 9 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目營銷目標(biāo) 執(zhí)行計(jì)劃表 營銷總控圖 項(xiàng)目推廣策略 第一展示 第一服務(wù) 財(cái)富客戶積累 費(fèi)用預(yù)算 項(xiàng)目營銷核心問題 Q1湛江高端市場占位 Q2一期快速成功銷售 項(xiàng)目價(jià)值體系 城市特點(diǎn) 房地產(chǎn)大勢(shì) 市場格局 市場競爭 合理銷售節(jié)奏 5 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 開創(chuàng)湛江豪宅新時(shí)代 ! 華德力項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告 謹(jǐn)呈 :湛江華德力置業(yè)有限公司 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。 報(bào)告目的 ? 統(tǒng)一思路 （項(xiàng)目目標(biāo)、競爭下的策略） ? 梳理工作 （執(zhí)行總綱及執(zhí)行要點(diǎn)） ? 抓緊落實(shí) （總控圖、工作計(jì)劃表） 4 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目營銷目標(biāo) 執(zhí)行計(jì)劃表 營銷總控圖 項(xiàng)目推廣策略 第一展示 第一服務(wù) 財(cái)富客戶積累 費(fèi)用預(yù)算 項(xiàng)目營銷核心問題 Q1湛江高端市場占位 Q2一期快速成功銷售 項(xiàng)目價(jià)值體系 城市特點(diǎn) 房地產(chǎn)大勢(shì) 市場格局 市場競爭 合理銷售節(jié)奏 8 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?05~06房地產(chǎn)銷售價(jià)格相對(duì)快速增長； ?未來 4年土地供應(yīng)量將保持在在 50公頃 /年； 房地產(chǎn)市場保持 健康穩(wěn)定發(fā)展 2 0 0 7 ~ 2 0 1 0 計(jì)劃商品住宅土地供應(yīng)量0102030405060708007年度 08年度 09年度 10年度房地產(chǎn)發(fā)展 房地產(chǎn)價(jià)格和土地供應(yīng) 11 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 第四階段（ 2023至今） 赤坎老城區(qū) 霞山及開發(fā)區(qū)日趨尾聲，開發(fā)轉(zhuǎn)移至赤坎老城區(qū)。 未來市場競爭激烈，近期競爭項(xiàng)目 07年底到 08年初赤坎片區(qū)市場供應(yīng)量有一個(gè)相對(duì)短期空白點(diǎn) 2023年 2023年 2023年 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 城市假日 2期 城市假日 3期 錦繡華景 3期 匯景名都 華盛新城 1期 華盛新城 2期 年豐豪庭 2期 翠堤灣二期 金沙灣 5期 富虹上游城 廣恒 晟安項(xiàng)目 城市 一級(jí) 競爭 區(qū)域 二級(jí) 競爭 項(xiàng)目市場競爭 湛江市場出現(xiàn)相對(duì)短期高端項(xiàng)目進(jìn)入空白點(diǎn) 15 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 海 北 路100m河道及泳池臨近舊建筑出讓用地0 10 30 50體育場用地范圍北橋公園 體育廣場待建 ?自然資源： 北橋公園 南橋河 北橋河 游泳池 大榕樹 ?人文資源： 世界冠軍勞力詩 上風(fēng)上水的風(fēng)水寶地 人文指標(biāo) 自然指標(biāo) 稀缺資源指標(biāo) 本項(xiàng)目城市豪宅價(jià)值體系分析 19 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品指標(biāo) 規(guī)劃指標(biāo) 戶型指標(biāo) 建筑指標(biāo) 配套指標(biāo) ?高檔齊全的配套 流水會(huì)所－水韻館 ?一層局部底商 本項(xiàng)目城市豪宅價(jià)值體系分析 23 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目案