樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案-全文預(yù)覽
【正文】 度，市場(chǎng)已有了明顯回暖，有效客戶儲(chǔ)備在一百個(gè)以上。 B）每個(gè)樓盤(pán)為 10元起拍，限價(jià)封頂（如 市場(chǎng)價(jià) 60萬(wàn)，封頂價(jià) 55萬(wàn)）。 客戶來(lái)源 ：以此活動(dòng)為由分銷(xiāo)處及發(fā)單人員現(xiàn)場(chǎng)收集客戶；網(wǎng)站廣告新聞發(fā)布，電話網(wǎng)上報(bào)名；供求世界廣告發(fā)布收集，短信平臺(tái)發(fā)布手機(jī)，售樓處條幅宣傳收集。比例可定為 5:1。一條用寫(xiě)項(xiàng)目的訴求點(diǎn)，另一條可寫(xiě)售樓處電話（或描繪項(xiàng)目銷(xiāo)售火爆 —— 造勢(shì)） 黃島信息港房產(chǎn)頻道及青開(kāi)網(wǎng)房產(chǎn)主頁(yè)大的廣告（一打開(kāi)網(wǎng)頁(yè)就可以看到），除廣告外，另包括樓盤(pán)新聞動(dòng)態(tài)的發(fā)布，樓盤(pán)圖片展示、看房團(tuán)名單等其它附加服務(wù)。 開(kāi)盤(pán)起：根據(jù)前期宣傳的效果和反響，適時(shí)加入“無(wú)理由退房 ”承諾，讓客戶心里沒(méi)有負(fù)擔(dān)，提高成交率。 10號(hào)樓東單元率先推出“增值承諾”（當(dāng)然，對(duì)外是整體承諾增值），以最先消化本單元截點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整。） 營(yíng)銷(xiāo)策略 : 價(jià)格策略 價(jià)格策略 整體以中等價(jià)格入市 — 均價(jià) 8000元每平。代理提 4%提成（包含所有費(fèi)用）。開(kāi)盤(pán)后，只周六、周日做宣傳。 項(xiàng)目定位： 目標(biāo)市場(chǎng)定位 目標(biāo)客戶買(mǎi)房心理特征 居住：看性價(jià)比、看環(huán)境 投資 :看增值、看保障 項(xiàng)目定位： 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品定位 品質(zhì)定位：中檔精品（海上嘉年華 的鄰居） 形象定位：海景房、增值承諾 價(jià)格定位：同區(qū)域均價(jià)入市（正常市場(chǎng)價(jià)） 營(yíng)銷(xiāo)策略 營(yíng)銷(xiāo)策略 總體銷(xiāo)售策略 分銷(xiāo)處設(shè)定 價(jià)格策略 付款方式策略 營(yíng)銷(xiāo)策略： 總體營(yíng)銷(xiāo)策略 總體營(yíng)銷(xiāo)策略 以“三年增值承諾”為基礎(chǔ) 售樓處案場(chǎng)銷(xiāo)售為主，分銷(xiāo)點(diǎn)、外地代理為輔。 石油大學(xué)在職、退休教師。 10%的通貨膨脹率，即使三年后需要補(bǔ)足差價(jià)，我們也是沒(méi)有任何損失的。 我們的項(xiàng)目升值潛力大， 3年后將有較大的增值。何況即使吸引到客戶群也不會(huì)屬于自己。 主打“概念、軟性 ”賣(mài)點(diǎn) 代表項(xiàng)目：金石國(guó)際廣場(chǎng)、福贏天麓湖 如此大環(huán)境下，他們的 loft概念以及常年恒溫的賣(mài)點(diǎn)已不再是客戶注意及首先考慮的因素。 主打“戶型”戰(zhàn) 代表項(xiàng)目：萊茵小鎮(zhèn) 萊茵小鎮(zhèn)的 89平套三是開(kāi)發(fā)區(qū)樓盤(pán)戶型吸引人的一大亮點(diǎn)。但是由于自然資源的稀缺性、政府的規(guī)劃以及隨著周邊配套設(shè)施，各個(gè)大型項(xiàng)目的開(kāi)工及投入使用，此區(qū)域未來(lái)將有非常大的升值潛力。 片區(qū) ：區(qū)域?qū)澣腴_(kāi)發(fā)區(qū)，是政府重點(diǎn)打造的商 務(wù)與旅游度假區(qū)。這些小區(qū)的價(jià)位將會(huì)對(duì)我們 的價(jià)格及客戶產(chǎn)生一定的沖擊。其中 7387平套二、 112平套三較我們項(xiàng)目有優(yōu)勢(shì)，容積率為 精裝。其中外地客戶占 50%以上，省外同樣以黑龍江陜西客戶居多，省內(nèi)同樣以濟(jì)南、東營(yíng)、淄博客戶為主。主要用于投資，度假為輔。 在目前市場(chǎng)環(huán)境不好和前景不明朗的情況下，該不該買(mǎi)房成為一大熱門(mén)話題（注意 :是該不該買(mǎi)房而不是買(mǎi)不買(mǎi)的起房） 現(xiàn)今市場(chǎng)中，樓盤(pán)的軟性賣(mài)點(diǎn)和概念性賣(mài)點(diǎn)都引不起客戶注意（比如：龍城御苑的“無(wú)敵海景”、山海灣“一山一海一河一溪”的環(huán)境賣(mài)點(diǎn)，金澤儒家關(guān)于“建筑美學(xué)”的賣(mài)點(diǎn)，金石國(guó)際廣場(chǎng)“ LOFT公寓”賣(mài)點(diǎn)等等）。打折優(yōu)惠樓盤(pán)比比皆是。 2023年房地產(chǎn)調(diào)控貫穿始終，調(diào)控政策出臺(tái)的密度、力度均超過(guò) 2023年，限購(gòu)、限貸、限價(jià)、保障房四個(gè)方面不斷加碼，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體走勢(shì)。 青島 xx項(xiàng)目 營(yíng)銷(xiāo)策劃方案 青島 lpzgch 思考問(wèn)題 請(qǐng)大家預(yù)估一下我們項(xiàng)目未來(lái)13年將達(dá)到的 價(jià)位是多少？ 通常計(jì)算真實(shí)通貨膨脹率的方法是： 官方數(shù)據(jù) 4 根據(jù)近幾年的真實(shí)通貨膨脹率都 ＞ 15%可以看出： 人民幣每 年以超過(guò) 10%的速度在貶值！ 方案大綱： 一、市場(chǎng)分析 二、項(xiàng)目分析 三、項(xiàng)目定位 四、銷(xiāo)售策略 五、市場(chǎng)推廣 六、營(yíng)銷(xiāo)管理 七、預(yù)算 市場(chǎng)分析 宏觀市場(chǎng)現(xiàn)狀 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀 消費(fèi)者現(xiàn)狀分析 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)分析： 宏觀市場(chǎng)現(xiàn)狀 由于房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，部分一二線城市房地產(chǎn)泡沫過(guò)高，國(guó)家通過(guò)一系列房地產(chǎn)行業(yè)政策、土地政策、金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)。降幅大了，使其他項(xiàng)目跟風(fēng)，最后助長(zhǎng)了客戶“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心態(tài) 。導(dǎo)致同類(lèi)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈。全市住宅總銷(xiāo)量 3953套約 ，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)相對(duì)比較火爆，其中李滄區(qū)、黃島區(qū)、城陽(yáng)區(qū)、市北區(qū)四區(qū)住宅銷(xiāo)量保持在 4萬(wàn)平以上；住宅存量共計(jì) 103728套約 ；商品住宅簽約均價(jià) 7509元 /平方米，較 2023年第 8周小幅上揚(yáng) % 市場(chǎng)分析： 消費(fèi)者現(xiàn)狀分析 伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷降溫，投資客急劇減少，目前市場(chǎng)以剛性需求為主。 保稅區(qū) — 山大醫(yī)院板塊 樓盤(pán)多為開(kāi)發(fā)區(qū)原住居民或長(zhǎng)期在保稅區(qū)周邊工作的人員購(gòu)買(mǎi)，約占總比例的 70%，且多為自住或改善型住房；另外，也有部分投資客戶，投資客戶中青島市、省內(nèi)省外比例相當(dāng)。 沿海板塊 沿海樓盤(pán)因其自然優(yōu)勢(shì)，吸引更多外地客戶到此投資、度假及養(yǎng)老。戶型面積 60— 112平不等。 間接影響對(duì)手 項(xiàng)目周邊二手房 風(fēng)和日麗現(xiàn)均價(jià) 9027元 /平；津盤(pán)鳳凰度 7499元 /平； 金柏佳園 7660元 /平等。 配套 ：周邊配套不全仍是片區(qū)和項(xiàng)目的硬傷 戶型 ：戶型面積設(shè)計(jì)欠合理 偏大 特點(diǎn) ：項(xiàng)目?jī)?nèi)環(huán)境、建筑風(fēng)格、設(shè)施等無(wú)明顯 設(shè)色 項(xiàng)目分析 ： 項(xiàng)目 SWOT分析 機(jī)會(huì) 威脅 政策 ：隨著貸款利率不斷調(diào)正，市場(chǎng)下半年有望 回暖。 形象 ：前期項(xiàng)目的市場(chǎng)形象對(duì)后期的營(yíng)銷(xiāo)有一定 影響 自我審視結(jié)論： 在同一片區(qū)內(nèi)，我們項(xiàng)
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