新華信的房地產(chǎn)行業(yè)研究報告-全文預(yù)覽
【正文】 定發(fā)展的市場 重慶市購房者購房目的研究改善住房條件1%更新?lián)Q代30%解決基本居住62%投資7%21 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 中國一般居民購買力分析 ? 購房款來源 = 原有的儲蓄存款 + 當(dāng)年總收入中扣除消費支出的余額 + 住房公積金 + 每月發(fā)放的住房補貼 + 一次性發(fā)放的住房補貼 ? 一個普通的三口之家按國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)購買 20*3 = 60平米房子的購房能力。中國房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 新華信管理咨詢 沈浩云 2023年 10月 上海 page1 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 說明 ? 本房地產(chǎn)行業(yè)研究有待 Customize，請根據(jù)不同的客戶狀況使用 ? 由于正在與北京方面洽談業(yè)務(wù)，本研究偏重北京市場的研究，同時根據(jù)萬通的戰(zhàn)略方向，增加了對別墅市場 /獨立住宅市場的研究 ? 由于缺乏相關(guān)最新專業(yè)數(shù)據(jù)，本研究無法提供最新數(shù)據(jù)分析 ? 關(guān)于宏觀經(jīng)濟及走勢部分，還有待根據(jù)兩者關(guān)系進一步研究和挖掘相關(guān)經(jīng)濟指標(biāo) 2 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 房地產(chǎn)行業(yè)研究大綱 ? 宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究 ? 北京 /上海房地產(chǎn)市場研究 ? 房地產(chǎn)企業(yè)個案分析（萬科） ? 房地產(chǎn)上市公司比較分析 (深圳和香港 ) ? 房地產(chǎn)企業(yè)成功要素分析和現(xiàn)存問題及挑戰(zhàn)（價值鏈等） ? 房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略（住宅供應(yīng)商還是房地開發(fā)商、多元化） 3 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展綜述 4 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)特征：周期性、關(guān)聯(lián)性、地域性、政策性 周期性 關(guān)聯(lián)性 地域性 政策敏感性 房地產(chǎn)業(yè)屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，與宏觀經(jīng)濟一樣具有明顯的周期性 作為基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，具有高度的綜合性和關(guān)聯(lián)度，住宅產(chǎn)業(yè)帶動系數(shù)為 房地產(chǎn)市場的供求狀況主要受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平的影響， 區(qū)域發(fā)展不平衡，級差收益明顯 政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響主要體現(xiàn)在土地資源供應(yīng)、各項稅費、房地產(chǎn)流通政策和貨幣政策。 13 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 進入 2023年以來，國內(nèi)房地產(chǎn)需求旺盛 , 前景看好 景氣指數(shù) 100 101 102 103 104 105 106 107 108 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 1999年 2023年 2023年 14 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 2023年商品房銷售額 3572億元，比上年增長 ％，顯示出強有力的發(fā)展勢頭 各年商品房銷售額增長050010001500202325003000350040001992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2023年份銷售額（億元）15 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 中國個人住房信貸增長情況分析0500100015002023250030003500400045001997 1998 1999 2023年份貸款余額（億元）公積金貸款余額 商業(yè)貸款余額 16 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 中國房地產(chǎn)投資趨勢和結(jié)構(gòu)變化0500100015002023250030003500400045001995 1996 1997 1998 1999 2023 2023（17）年份投資額（億元）商業(yè)用房 辦公樓 住宅 17 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 購買方研究 收入等宏觀經(jīng)濟指數(shù) 中國個人購買房屋趨勢圖02023400060008000100001202314000160001991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999年份購買面積（萬平方米）個人購買 18 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 ? 以上數(shù)據(jù)國外為 90年代初，中國為 1999年數(shù)據(jù) ? 世界各國的經(jīng)驗表明，在人均住房面積達(dá)到 30平方米之前，會保持較旺盛的住房需求。據(jù)對 90年至 97年數(shù)字分析，得 2023年一三口之家的總余額為 。 （暫且按 10%計算） 23 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 居民購買力分析（續(xù)） ? 所需購房款 為 126,000 126,000*10% 22,500 = 90,900 ? 年購房款收入積累 = 6039+1400+2100 = 9539 ? 即一個三口之家在 2023年購買一套 60平米的房子，約需 10年的時間里，就可利用其可用于購房的收入來還清房款，這對于一般居民都是可以承受的 ? 中國居民已經(jīng)具備了購房能力 24 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 2023年房地產(chǎn)投入資金來源構(gòu)成 2023年房地產(chǎn)投入資金來源%%%%%%%%%定金及預(yù)付款 其他資金 自籌資金 國內(nèi)貸款 利用外資 外商直接投資 債券 企事業(yè)單位自有資金 國家預(yù)算內(nèi)資金 25 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 全國商品住宅的價格一直保持穩(wěn)步上升的態(tài)勢 全國商品住宅平均售價走勢圖1194210318571854179016671613050010001500202325001994 1995 1996 1997 1998 1999 2023年份平均價格（元）26 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 房地產(chǎn)行業(yè)研究大綱 ? 宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究 ? 北京 /上海房地產(chǎn)市場研究 ? 房地產(chǎn)企業(yè)個案分析（萬科） ? 房地產(chǎn)上市公司比較分析 ? 房地產(chǎn)企業(yè)成功要素分析和現(xiàn)存問題及挑戰(zhàn) ? 房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略 27 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 北京和上海兩大城市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及未來綜述 28 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 北京 2023年房地產(chǎn)開發(fā)不管從哪個指標(biāo)分析，都反映了市場的快速增長，隨著經(jīng)濟形勢的強勁估計將繼續(xù)增長 北京19992023房地產(chǎn)投資02004006001999 2023年份金額（億元）房地產(chǎn)投資總額 +% 住宅 +% 北京19992023開復(fù)工面積和新開面積0100020233000400050001999 2023年份面積（萬平方米）商品房屋開復(fù)工總面積 住宅開復(fù)工面積 當(dāng)年新開商品房屋總面積 當(dāng)面住宅新開面積 北京19992023銷售面積0500100015001999 2023年份銷售面積 （萬平方米）銷售總面積 +% 住宅銷售 +% 銷售給個人 +% 北京19992023商品房屋銷售額01002003004005001999 2023年份金額（億元）商品房屋銷售總額 +% 住宅銷售額 +% 29 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 北京 1999和 2023年寫字樓供應(yīng)量雖比前幾年減少，但市場基本是全盤吸收呈上升態(tài)勢。項目名稱 位置 占地面積50 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 萬科 1992年的物業(yè)狀況 權(quán)益 % % 50% M2 50% 城市 物業(yè)名稱 地點 深圳 荔景大廈 紅嶺中路 萬景大廈 福田新市區(qū) 土地儲備 福田新市區(qū) 上海 西郊花園 西郊 物業(yè)用途 綜合商住 高級公寓 別墅 建筑面積
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