【正文】 ? 將加快在深圳、上海、北京、天津、 沈陽及成都的土地儲備，重點選擇城鄉(xiāng)結合部的大宗土地，保障集團住宅開發(fā)不斷增長的發(fā)展需求。 ? 為客戶提供“全心全意全為您”的優(yōu)質物業(yè)管理。 ? ④集團早期投資的部分地產(chǎn)項目由于市場發(fā)生變化，投資效益不佳，如天津寫字樓和酒店項目，北海城市花園項目、鞍山寫字樓項目、成都項目對集團盈利也產(chǎn)生一定的負面影響。對專業(yè)人才需求及培訓工作提出更高要求。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市消費水平的提高，以及刺激住宅消費各項優(yōu)惠政策的出臺，購房層面發(fā)生較大變化，工薪階層的購買能力進一步增強。 ? 在沈陽、鞍山的住宅項目，在大連的寫字樓項目增開面積達 160,000平方米 ? 繼深圳天景花園、青島銀都花園之后 ,上海萬科城市花園、天津萬科城市花園北海萬科城市花園和深圳荔景大廈又獲得“全國物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（小廈）”榮譽 97戰(zhàn)略： ? 憑借已確立的專業(yè)優(yōu)勢及萬科城市花園品牌效應，加快現(xiàn)有地產(chǎn)項目的消化進程 ? 在已開發(fā)的十二個城市的房地產(chǎn)項目中，集中資源在深圳、上海、北京、天津等大城市開發(fā)居民住宅。本集團管理之深圳“天景花園”及青島“銀都花園”均獲得全國“物業(yè)管理優(yōu)秀住宅示范小區(qū)”的稱號。上海萬科城市花園第一期及上海萬科廣場繼續(xù)為本集團主要利潤來源之一。 ? 本年度在建房地產(chǎn)項目１６個，在建項目總開工建筑面積達９５ .０８萬平方米，比上年度增長５７％。 52 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 1994年房地產(chǎn)業(yè)務利潤達 ? 重點開發(fā)城市居民住宅，其竣工面積占本年度全部竣工面積的７３ .５４％。 ? 除城市居民住宅項目外，本集團分布在深圳、上海、天津、鞍山、成都等地辦公、商業(yè)及商住樓字等在建項目共 8個，進展順利。 ? 年初本集團正式椎出以內(nèi)銷市場為主、附有完善生活和服務設施的中檔住宅區(qū)“上海萬科城市花園”和中高檔住宅區(qū)“青島銀都花園”，深受市場歡迎。充足的土地儲備為未來發(fā)展提供了有利的資源保障。 ? ④每月發(fā)放的住房補貼：目前中國許多地區(qū)的補貼辦法還沒有制定出來，從一些已制定出的地區(qū)來看，每月發(fā)放的補貼約為工資的 15%，按 99年的工資水平來看，就是每年發(fā)放 1050元，一個三口之家的雙職工家庭為2100元。2023年一套 60平米住房總共所需房價為 60*2100 = 126,000元 22 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 居民購買力分析（續(xù)） ? ①儲蓄存款： 99年底全國城鎮(zhèn)人均儲蓄存款約為 7500元，一個三口之家儲蓄存款為 22500元。 5 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 房地產(chǎn)行業(yè) 20232023年間的發(fā)展目標和前景 ? 以每年 12%的速度增長 ? 商品房住宅竣工面積占城鎮(zhèn)住宅竣工面積的比例達 80%，商品房占城鎮(zhèn)竣工房屋總面積的 50% ? 實行社會、專業(yè)化物業(yè)管理和修繕的房屋占社會房屋總量的 50% ? 城鎮(zhèn)（非農(nóng)業(yè)人口）人均住房使用面積 2023年達到 18平方米，建設住宅 ，平均每年新建 6 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)企業(yè)的影響 ? 全面推行住房公積金制度，福利分房變?yōu)樨泿呕址?，放款住房貸款條件，降低住房貸款利率，拉動了住宅業(yè)發(fā)展，有利于以住宅為主業(yè)的公司發(fā)展，如深萬科（ 0002） ? 西部大開發(fā) 中央財政加大對西部地區(qū)的轉移支付，涉足基礎設施的房地產(chǎn)企業(yè)收益，如渝開發(fā) A（ 0514） ? 中國政府“小城鎮(zhèn)大戰(zhàn)略”的發(fā)展思路，加快小城鎮(zhèn)的發(fā)展和城市化進程，有利于中小城市房地產(chǎn)公司的發(fā)展。如三木集團（ 0632） 7 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 中國宏觀經(jīng)濟的強勁而又持續(xù)的增長將極大促進房地產(chǎn)行業(yè)的增長 名義GDP實際和預測02004006008001000120014001997 實際 1998 實際 1999 實際 2023 實際 2023 預測 2023 預測 2023 預測年度10億美元8 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 GDP實際增長率預測7891997 實際 1998 實際 1999 實際 2023 實際 2023 預測 2023 預測 2023 預測年度增長率%9 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 中國建筑業(yè)占 GDP的比例逐年增大，但與發(fā)達國家 10%20%的比例相比，還有很大距離 中國GDP和建筑業(yè)增長01000020230300004000050000600007000080000900001000001985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2023年份生產(chǎn)值（億元）建筑業(yè) GDP % % % % % % % % % % % % % % % 10 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 城鎮(zhèn)新建住宅面積01234561978 1980 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2023年份面積（億平方米）11 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 城市人均居住面積0246810121978 1980 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2023年份面積（平方米）國外人均居住面積： XXX 12 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 進入 WTO對中國房地產(chǎn)企業(yè)的影響 ? 高檔外銷房、寫字樓、賓館、商場及工業(yè)用地的需求明顯增加 ? 外資房地產(chǎn)企業(yè)將逐步進入中國市場，市場競爭更加激烈 – 國外房地產(chǎn)開發(fā)商憑借其先進的物業(yè)管理模式、營銷網(wǎng)絡和更加專業(yè)化、人性化的服務理念，對國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的業(yè)務將形成較大的沖擊 – 國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的政府背景優(yōu)勢和天然的地區(qū)優(yōu)勢將不再成為業(yè)務開拓的主要優(yōu)勢 – 外資房地產(chǎn)開發(fā)商將首先進入高檔外銷公寓及寫字樓市場，并逐步進入物業(yè)測量、價值評估等中介服務市場和中低檔住房市場，其市場份額將逐步提高 – 目前，國外一些知名的房地產(chǎn)物業(yè)管理中介機構已在中國開設分公司，全球最大的房地產(chǎn)企業(yè) 美國２１世紀不動產(chǎn)已經(jīng)進入中國物業(yè)代理市場 ? 國外金融機構的介入將促進我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展 ? 加入ＷＴＯ將加快我國房地產(chǎn)企業(yè)的聯(lián)盟和重組 – 目前已形成南北兩大聯(lián)盟，即由萬科、華遠等２０家會員組成的“中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡”和以大連萬達、中房集團為首，由３３家企業(yè)組成的“住宅產(chǎn)業(yè)集團聯(lián)盟” ? 房地產(chǎn)企業(yè)正面臨新一輪“洗牌”，相當數(shù)量的房地產(chǎn)企業(yè)將被市場淘汰，如上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總量，半年內(nèi)已從４３４７家降低為３３１２家，廣州近年來也有３００多家房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰出局。 ? ②當年總收入扣除消費支出（不含住房支出）的城鎮(zhèn)人均余額。 ? ⑤一次性發(fā)放的住房補貼：從全國己制訂出的實施方法來看，約為房價的 20%。根據(jù)土地儲備的區(qū)域差別也反映了萬科的地區(qū)戰(zhàn)略 萬科至 2023年初的土地儲備 216 151 141 58 36 30 17 245 289 39 28 8 6 132 121 135 0 50 100 150 200 250 300 350 上海 天津 成都 武漢 北京 長春 深圳 南京 城市 土地面積（萬平方米） 建筑面積 土地面積 49 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 規(guī)劃 待開發(fā) 2023年計劃 2023年預計建筑面積 規(guī)劃建筑面積 開