【正文】 個(gè)周期 區(qū)域發(fā)展項(xiàng)目遵循著共通的開發(fā)步驟 開發(fā)主體的合法性確立 目標(biāo)體系的建立 土地查勘、資源盤點(diǎn) 土地價(jià)值評估 區(qū)域規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)定位 開發(fā)模式的選擇 啟動(dòng)區(qū)的確定與啟動(dòng) 區(qū)域營銷 土地的控制與獲取 世聯(lián)區(qū)域開發(fā)顧問項(xiàng)目成功案例簡介 Case 世聯(lián)成功案例 項(xiàng)目名稱 時(shí)間 城市 項(xiàng)目規(guī)模 委托客戶 服務(wù)內(nèi)容 合肥政務(wù)新區(qū)規(guī)劃市場研究 2023 合肥 12平方公里 合肥市規(guī)劃局 區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)濟(jì)評價(jià)、規(guī)劃方案評價(jià)及建議、開發(fā)模式及運(yùn)作方案 招商局漳州項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位研究 2023 漳州 1平方公里 漳州招銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 整體定位、發(fā)展戰(zhàn)略、開發(fā)模式、出讓方案、地動(dòng)策略 深圳寶安尖崗新區(qū)發(fā)展 研究 2023 深圳 深圳市規(guī)劃與國土資源局寶安分局 規(guī)劃方案評價(jià)、整體定位、發(fā)展戰(zhàn)略、出讓方案 西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展研究 2023 西安 4平方公里 西安高新技術(shù)園區(qū)管委會(huì) 項(xiàng)目整體定位、開發(fā)模式、經(jīng)濟(jì)測算 北京溫榆河綠色生態(tài)走廊項(xiàng)目 2023 北京 7平方公里 天津泰達(dá)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)公司 項(xiàng)目定位和整體發(fā)展戰(zhàn)略、開發(fā)模式（土地轉(zhuǎn)讓模式、創(chuàng)新模式、資金流）、區(qū)域營銷推廣 廊坊開發(fā)區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展研究 2023 廊坊 30平方公里 廊坊三浦威特建設(shè)發(fā)展有限公司 整體定位、發(fā)展戰(zhàn)略、啟動(dòng)策略、開發(fā)模式 佛山南?？萍脊I(yè)園項(xiàng)目房地產(chǎn)與土地功能定位研究 2023 佛山 256平方公里 佛山市南海區(qū)工業(yè)園區(qū)管委會(huì) 土地價(jià)值評估與綜合分析、區(qū)域開發(fā)整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究 北京市順義新城整體功能定位與產(chǎn)業(yè)研究 2023 北京 108平方公里 北京市首都規(guī)劃委員會(huì)、北京市順義區(qū)規(guī)劃局 產(chǎn)業(yè)研究和空港城市研究、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、開發(fā)模式、開發(fā)計(jì)劃 合肥政務(wù)新區(qū)規(guī)劃市場研究 ?項(xiàng)目規(guī)模 ：占地 12平方公里 ?項(xiàng)目類型 ： 政務(wù)新區(qū)開發(fā) ?客戶目的： ?土地的成功出讓 ?為區(qū)域做控制性規(guī)劃提供市場依據(jù) ?區(qū)域開發(fā)的運(yùn)作模式 ?我們解決的問題 ： ?城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析與資源評估 ?新區(qū)選址診斷報(bào)告 ?合肥新區(qū)規(guī)劃及功能分區(qū)研究 ?新區(qū)開發(fā)與運(yùn)作報(bào)告 ?案例實(shí)務(wù)研究報(bào)告 ?新中心區(qū)意向規(guī)劃方案 ?取得的成效： ?土地增值 ?成為開發(fā)熱點(diǎn) 招商局漳州項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位研究 ? 項(xiàng)目名稱 ：漳州港口物業(yè)研究 ? 項(xiàng)目規(guī)模 ： 1平方公里 ? 項(xiàng)目類型 ： 大規(guī)模主題地產(chǎn)開發(fā) ? 我們解決的問題 ： ? 實(shí)現(xiàn)區(qū)域增值 ? 確定開發(fā)方案 ? 典型案例分析 ? 開發(fā)模式 深圳寶安尖崗新區(qū)發(fā)展 研究 ?規(guī)模： ?客戶目的： ?區(qū)域發(fā)展定位 ?區(qū)域功能分區(qū) ?取得的成效： ?區(qū)域規(guī)劃已經(jīng)完成 ?土地增值 ?土地高價(jià)出讓 西安高新區(qū)中央商務(wù)區(qū)發(fā)展研究 ?項(xiàng)目規(guī)模 ： 4平方公里 ?項(xiàng)目類型 ： 開發(fā)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略 ?世聯(lián)介入階段： 世聯(lián)介入時(shí)處于區(qū)域開發(fā)前期的功能定位與規(guī)劃研究階段 ?工作成果： ? 區(qū)域定位與區(qū)域增值的關(guān)系 ? 區(qū)域的整體定位 ? 區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略 ? 區(qū)域整體功能分區(qū)及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)確定 ? 區(qū)域開發(fā)模式的建議與土地出讓策略的制定 ?顧問效果 ? 基于世聯(lián)提出的整體功能定位和規(guī)劃指標(biāo)建議，完成區(qū)域總體規(guī)劃； ? 吸引了包括上海綠地集團(tuán)、香港和黃機(jī)構(gòu)等品牌開發(fā)商進(jìn)駐； ? 區(qū)域地價(jià)由 60萬 /畝快速飛漲到130/畝； ? 區(qū)域逐漸成為開發(fā)熱點(diǎn) 北京溫榆河綠色生態(tài)走廊項(xiàng)目 ?項(xiàng)目規(guī)模 ： 7平方公里 ?項(xiàng)目類型 ：大規(guī)模新區(qū)開發(fā) ?工作成果： ? 區(qū)域土地價(jià)值評估與地塊劃分； ? 區(qū)域的整體定位與功能分區(qū)（包括核心區(qū)定位）； ? 建立區(qū)域成功的土地市場運(yùn)作模式和商業(yè)化的開發(fā)模式 ? 區(qū)域的營銷策略與形象建立 ? 核心區(qū)土地二級開發(fā)別墅項(xiàng)目的市場定位 ?顧問效果 ? 基于世聯(lián)提出的整體功能定位和規(guī)劃指標(biāo)建議所做的區(qū)域總體規(guī)劃獲得首規(guī)委認(rèn)可 ? 基于世聯(lián)提出的“公私合作”的土地運(yùn)作開發(fā)模式，開發(fā)商與政府正在協(xié)商積極推進(jìn)，區(qū)域開發(fā)已獲得立項(xiàng)批準(zhǔn)； ? 推進(jìn)開發(fā)商獲得政府批準(zhǔn)成為一級土地運(yùn)營商 ? 土地地價(jià)升值達(dá)到 150萬畝 ? 別墅項(xiàng)目現(xiàn)已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)階段。 戰(zhàn)略研究。 商。 協(xié)助聯(lián)系投資商。 可提供的顧問服務(wù) 。 。 、分塊進(jìn)行市政基礎(chǔ)設(shè)施與公共配套設(shè)施建設(shè)。 。 。 。 ?監(jiān)督控制。 ，需收購企事業(yè)單位用地的土地儲備中心實(shí)施收購。 世聯(lián)認(rèn)為成功的區(qū)域開發(fā)必須關(guān)注六大關(guān)鍵問題 ? 核心要點(diǎn) 區(qū)域在城市中的占位 區(qū)域間競爭格局 核心區(qū)問題（位置 /規(guī)模 /開發(fā)策略等） 考慮規(guī)劃的彈性和動(dòng)態(tài)調(diào)整 土地分級與功能指標(biāo)的分配 企業(yè)資源的挖掘與整合 項(xiàng)目資金投入計(jì)劃 3. 盈利模式 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與土地運(yùn)營的關(guān)系導(dǎo)向 短期現(xiàn)金流與長期收益關(guān)系導(dǎo)向 跨越式發(fā)展與均衡式發(fā)展關(guān)系導(dǎo)向 不同盈利模式與博弈方的不同合作方式 世聯(lián)認(rèn)為成功的區(qū)域開發(fā)必須關(guān)注六大關(guān)鍵問題 ? 核心要點(diǎn) 配套分級 配套開發(fā)次序 配套與區(qū)域整體價(jià)值及不同物業(yè)類型的關(guān)聯(lián) 啟動(dòng)區(qū)如何體現(xiàn)區(qū)域核心競爭力 啟動(dòng)區(qū)如何帶動(dòng)區(qū)域土地增值 啟動(dòng)區(qū)如何建立區(qū)域形象和帶動(dòng)效應(yīng) 6. 區(qū)域營銷 區(qū)域形象主題的確立 區(qū)域價(jià)值的整合與展示 關(guān)鍵事件及設(shè)施營銷 渠道策略 賣場規(guī)劃 公共關(guān)系營銷 世聯(lián)區(qū)域發(fā)展模塊顧問服務(wù)的業(yè)務(wù)主線及其核心研究內(nèi)容 ? 土地價(jià)值的評估與地塊劃分 ? 取地范圍與取地策略研究 ? 區(qū)域整體功能定位研究（規(guī)劃市場評價(jià)） ? 區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究 ? 開發(fā)模式與盈利模式研究 ? 啟動(dòng)區(qū)選擇及開發(fā)策略研究 ? 協(xié)助與政府簽訂相關(guān)協(xié)議執(zhí)行服務(wù) 區(qū)域發(fā)展 土地運(yùn)營 ? 土地出讓的市場成熟度研判 ? 區(qū)域營銷推廣 ? 土地出讓 /轉(zhuǎn)讓營銷推廣執(zhí)行計(jì)劃 區(qū)域發(fā)展業(yè)務(wù)研究內(nèi)容 世聯(lián)對區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目的理解及觀點(diǎn) Opinion 從區(qū)域開發(fā)價(jià)值鏈的角度分析，政府 /開發(fā)商參與區(qū)域發(fā)展項(xiàng)目各自承擔(dān)著不同的角色 商業(yè)角色 ?政府 /土地運(yùn)營商 ?房地產(chǎn)開發(fā)商 ?房地產(chǎn)代理商 /中介機(jī)構(gòu) ?運(yùn)營管理 /物業(yè)管理 土地開發(fā) 項(xiàng)目開發(fā) 管理運(yùn)營 土地規(guī)劃 /土地融資 /土地一級開發(fā) /開發(fā)招商 項(xiàng)目規(guī)劃 /項(xiàng)目設(shè)計(jì) /項(xiàng)目建造 /銷售營銷 銷售營銷 /運(yùn)營管理 土地規(guī)劃、土地一級開發(fā)和運(yùn)營 在所購?fù)恋厣弦?guī)劃并建造房地產(chǎn)項(xiàng)目，租售給駐商 宣傳、營銷吸引投資商 宣傳、營銷，吸引駐商和消費(fèi)者 日常運(yùn)營、維修和其他管理 政府與土地運(yùn)營商在整個(gè)區(qū)域開發(fā)價(jià)值鏈中有著不同的權(quán)責(zé)和利益點(diǎn) 權(quán) 責(zé) 利 益 ?區(qū)域規(guī)劃 ?土地一級開發(fā) (基建 ) ?土地出讓權(quán) ?政府監(jiān)管 ?持續(xù)現(xiàn)金流回報(bào) 政府 運(yùn)營商 土地開發(fā) 項(xiàng)目開發(fā) 經(jīng)營管理 ?參與區(qū)域規(guī)劃 ?土地一級開發(fā) ?土地開發(fā)經(jīng)營權(quán) ?土地出讓金（利益實(shí)現(xiàn)） 政府 運(yùn)營商 ?低成本獲取土地 ?與政府分享土地增值收益 ?一級開發(fā)的合理利潤 ?招商引資 ?政府監(jiān)控 ?土地轉(zhuǎn)讓 ?招商引資 ?土地二級開發(fā) (自營、合資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等 ) ?土地開發(fā)規(guī)劃實(shí)現(xiàn) ?土地開發(fā)進(jìn)程實(shí)現(xiàn) ?通過土地 /項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得土地增值收益 ?二級開發(fā)利潤回報(bào) ?招商傭金或土地租金 ?持續(xù)經(jīng)營 ?物業(yè)管理 ?持續(xù)稅收回報(bào) ?創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì) 政府與土地運(yùn)營商在區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目過程中各階段的工作重點(diǎn)及世聯(lián)能夠提供的顧問服務(wù)內(nèi)容 政府 理規(guī)劃審批手續(xù)。 2023115 區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目必須關(guān)注的問題 Issue 區(qū)域發(fā)展項(xiàng)目并非單一以規(guī)模來界定，它通常是指城市或某一特定片區(qū)的區(qū)域發(fā)展研究與土地運(yùn)營。 。 （或委托）的方式選擇土地一級開發(fā)商，簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議。 公布。 監(jiān)督控制 監(jiān)督控制 運(yùn)營商 。 。 。 施建設(shè)。