【正文】 23925 開盤時(shí)間 202368 預(yù)售證號(hào) 2023357 本期戶型面積 7090㎡兩房 本期銷售情況 銷售 25套， % 平均價(jià)格 4300元 /平方米 容 積 率 綠化率 % 裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡裝毛坯房 入住時(shí)間 20231231 竣工交付日期 2023925 總建筑面積 層數(shù) 12 奧富斯小區(qū)二次開盤 同一樓盤，小高層均價(jià)比多層均價(jià)便宜 200300元左右 ? 奧富斯小區(qū) 付款方式 按揭、 一次清 物業(yè)公司 廊坊市盛翔物業(yè)管理有限公司 項(xiàng)目簡介 奧富斯小區(qū)位于廊坊市常甫路東側(cè)，辛莊道南側(cè)，占地 （ ），總建筑面積近 3萬平方米，共建有 3棟樓，一棟為板式小高層，兩棟為多層建筑。 投 資 商 廊坊市金源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑設(shè)計(jì) 北京建工建筑設(shè)計(jì)研究院 施工單位 廊坊市城市建筑安裝工程二公司 開發(fā)企業(yè) 廊坊市金源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 配套設(shè)施描述 學(xué)校，幼兒園 無 商場 無 郵局 無 銀行 無 供水 市政供水 供電 市政供電 采暖 市政供暖 通訊 無 其他 無 售樓熱線 售樓熱線 265655 2658555 銷售地址 廊坊市西外環(huán)路文苑小區(qū)門店樓 麗舍小區(qū) ? 萬和嘉苑小區(qū) 項(xiàng)目名稱 萬和嘉苑小區(qū) 3樓 地理位置 銀河南路 119號(hào)（銀河南路東 ,永華道南） 房屋現(xiàn)狀 預(yù)售 房屋類型 商品房 區(qū)域 安次區(qū) 占地面積 棟數(shù) 2 總 套 數(shù) 216 開工日期 202331 開盤時(shí)間 202371 戶型面積 8891㎡兩房、 134143㎡三房 主力戶型 8891㎡兩房（比例占 84%） 總銷售率 銷售 29套， % 平均價(jià)格 5070元 /平方米 容 積 率 綠化率 % 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 入住時(shí)間 202381 竣工交付日期 202381 總建筑面積 層數(shù) 12層 ,12層 ? 付款方式 一次性、按揭貸款 物業(yè)公司 廊坊市凱順物業(yè)管理有限公司 項(xiàng)目簡介 萬和嘉苑小區(qū)位于銀河南路 119號(hào) ,銀河南路東 ,永華道南。 開發(fā)區(qū)板塊分析 —— 價(jià)格走勢(shì) 【高端別墅帶動(dòng)價(jià)格上漲】 ? 高質(zhì)量可群密集； 收入較高，教育水平較高； 開發(fā)區(qū)內(nèi)工作的中層以上領(lǐng)導(dǎo)居多，本土購房者比例不高； 翠林洲、艾力楓社等項(xiàng)目中京津地區(qū)客戶占有一定比例。 開發(fā)區(qū)板塊分析 —— 整體概況 【高起點(diǎn)高調(diào)發(fā)展】 ? 案名 位置 總建筑面積 建筑形態(tài) 容積率 主力戶型 憩園小區(qū) 開發(fā)區(qū)管理委 員會(huì)對(duì)面 普通住宅 98120 翠林洲 開發(fā)區(qū)祥云道 108號(hào) 5 雙拼獨(dú)棟 278 艾力楓社 艾力楓社高爾 夫球場內(nèi) 10 獨(dú)棟 510－ 950 塞納河谷一期 開發(fā)區(qū)祥云道 17 雙拼、疊拼、花園洋房 150300 開發(fā)區(qū)早期的住宅以區(qū)內(nèi)眾多駐園企業(yè)的住宅配套為主，比如幗華邨小區(qū)、憩園小區(qū)、藍(lán)多廊等，但近年來開發(fā)區(qū)的住宅產(chǎn)品供應(yīng)基本停滯，而滿足高端人群的別墅產(chǎn)品則相繼出現(xiàn)，目前在售項(xiàng)目以別墅及類別墅產(chǎn)品為主，總規(guī)模在 50萬平米以上。未來隨著舊城改造，供應(yīng)量將急劇放大。 隨著京津走廊的快速發(fā)展，和交通體系越來越成熟，以及受北京外擴(kuò)的影響，將會(huì)有越來越多的北京人到廊坊置業(yè)。 05年至 07年廣陽東區(qū)供給量、消化量對(duì)比 萬平米 廣陽東區(qū)板塊分析 —— 去化量 ? 【 07年價(jià)格爆發(fā)性上漲】 廣陽東區(qū)商品住宅價(jià)格近年增長迅猛， 2023年時(shí)的均價(jià)為 2865元 /平方米，而到了 07年的上半年，此區(qū)域的住宅均價(jià)已上漲到 45005200元 /平方米。 【城市向東向北發(fā)展成為趨勢(shì)】 未來廊坊市政府將搬至北環(huán)路以北，市文化藝術(shù)中心附近，未來房地產(chǎn)重心仍在城北，經(jīng)濟(jì) 技術(shù)開發(fā)區(qū)將成為熱點(diǎn)之一。 2023年 19月份，廊坊市全市購置土地面積 169． 3萬平方米，同比減少 154． 3萬平方米，下降47． 7％；完成土地開發(fā)面積 47． 7萬平方米，同比減少 56． 0萬平方米，下降 54． 0％；土地成交價(jià)款25． 8億元，下降 20． 3％。 結(jié)構(gòu)趨于優(yōu)化，小戶型比重上升。 【在售存量房源較多】 截至 2023年 12月 17日，廊坊全市可售樓盤 110個(gè)，可售總套數(shù) 18129套，可售總面積 ㎡。 宏觀市場 —— 產(chǎn)品偏好分析 ? 【建筑業(yè)發(fā)展保持平穩(wěn)】 2023年廊坊全市建筑業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 ，增長 ％。 交通的便捷、房價(jià)和生活成本的低廉，使一部分北京和天津人以投資升值為目的到廊坊置業(yè)、居住，目前此類人群呈上升趨勢(shì)。 （數(shù)據(jù)來源：廊坊統(tǒng)計(jì)局） 廊坊整體價(jià)格走勢(shì) 2572285541341 1 . 0 0 %4 4 . 8 1 %0500100015002023250030003500400045002023 年 2023 年 2023 年至今00 . 10 . 20 . 30 . 40 . 5價(jià)格（元 / 平米） 增幅％廊坊市區(qū)價(jià)格走勢(shì) （數(shù)據(jù)來源：廊坊房地產(chǎn)網(wǎng)） 宏觀市場 —— 價(jià)格走勢(shì)分析 【價(jià)格激增】 廊坊全市商品住宅均價(jià)走勢(shì)1311143618022086256432909%25%1 5 . 7 0 %1 0 . 8 0 %2 8 . 3 0 %05001000150020232500300035002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年元00 . 0 50 . 10 . 1 50 . 20 . 2 50 . 3百分比全市商品房均價(jià) 年增長率? 作為地級(jí)市，廊坊對(duì)其轄下縣區(qū)及農(nóng)村居民有較大的吸引力。 宏觀市場 —— 09年房地產(chǎn)建設(shè)計(jì)劃 ? 近年來廊坊房地產(chǎn)開發(fā)投資一直呈現(xiàn)高速增長的狀態(tài)， 07年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資額更是 增長激烈， 08年 19月投資額增長率已經(jīng)是 07年全年的 。 2023年度，市區(qū)規(guī)劃區(qū)住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)總量為 1300畝。具體位置見附表。其中，套型建筑面積小于 90平方米的住房，建筑面積 180萬平方米，占住房總建筑面積的 73％。 宏觀市場 —— 整體市場特征 【起步晚，但高速發(fā)展】 ? 2023年全市實(shí)際土地出讓 面積不足 100萬平米， 07年已有明顯上漲，07年 7月至 11月出讓規(guī)模已達(dá) 50萬平米，根據(jù)十一五規(guī)劃，未來將逐步加大土地供給規(guī)模。 城市發(fā)展研判 —— 東方大學(xué)城 ? 經(jīng)過五年的建設(shè)，目前東方大學(xué)城已經(jīng)擁有完整的商業(yè)、休閑、娛樂、郵電、醫(yī)療、金融、公安等保障服務(wù)系統(tǒng)，是自成體系的復(fù)合型城市新區(qū)，房地產(chǎn)建設(shè)是重要的組成部分之一。 【大學(xué)城一期】投資 14億元，占地 2400畝，建設(shè)教學(xué)區(qū)、生活區(qū)、高科技園區(qū)、校園文化社區(qū)，總建筑面積 57萬平方米，目前已建成一座擁有綜合教學(xué)樓、科研實(shí)驗(yàn)樓、計(jì)算機(jī)中心、校園互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)、圖書資料信息中心、體育活動(dòng)中心、文化宮、大禮堂及學(xué)生公寓、教師公寓、書店、商業(yè)、醫(yī)療活動(dòng)于一體的科教園區(qū)。 【開發(fā)區(qū)五大產(chǎn)業(yè)支柱】 城市發(fā)展研判 —— 開發(fā)區(qū)概況 ? 1992年建區(qū)之后，廊坊開發(fā)區(qū)迅速抬高項(xiàng)目入?yún)^(qū)“門檻”：凡是高耗能、高耗水、高污染的項(xiàng)目，一律不得入?yún)^(qū)； 2023年初，廊坊開發(fā)區(qū)再度抬高項(xiàng)目入?yún)^(qū)“門檻”：提高項(xiàng)目投資強(qiáng)度，投資 1000萬美元以下的外資項(xiàng)目、投資 5000萬元以下的內(nèi)資項(xiàng)目不再配置土地資源；提高項(xiàng)目投資密度，外資項(xiàng)目不低于 30萬美元 /畝，內(nèi)資項(xiàng)目不低于 150萬元 /畝。 2 汽車零部件 盧卡斯偉利達(dá)廊重制動(dòng)器、天合發(fā)動(dòng)機(jī)零部件、柳博安利活塞環(huán)、瑞達(dá)汽車制動(dòng)器、全興工業(yè)、威意特汽車系統(tǒng)、上方汽車內(nèi)飾、華安汽車裝備、亞新科制動(dòng)技術(shù)等。 到 2023年 10月底，累計(jì)總投資額 490億元人民幣，其中外商投資總額 15億美元，累計(jì)利用外資 。 數(shù)據(jù)來源：《河北經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)》 20231215 【城市財(cái)政收入：廊坊其他城市】 城市發(fā)展研判 —— 經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì) ? 廊坊地區(qū)有廊坊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、安平經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、霸州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、固安工業(yè)園區(qū)、永清工業(yè)園區(qū)、大城工業(yè)園區(qū)、文安工業(yè)園區(qū)和大廠工業(yè)園區(qū) 9個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū)以及東方大學(xué)城文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，考慮到對(duì)城市發(fā)展的重要作用，重點(diǎn)闡述廊坊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和東方大學(xué)城。 數(shù)據(jù)來源：《河北經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)》 20231215 【城市社會(huì)消費(fèi)品零售總額：廊坊其他城市】 城市發(fā)展研判 —— 經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì) ? 2023年 110月河北省 11城市工業(yè)增加值比較表 在工業(yè)增加值方面，廊坊在河北 11個(gè)主要城市中位列第 7位，處于中間位置，工業(yè)發(fā)展水平一般；但其增長速度高達(dá) %，位列第二，說明廊坊發(fā)展成績較顯著。 市區(qū)：城市的文化、政治、商業(yè)、居住中心 城市發(fā)展研判 —— 城市發(fā)展分析 ? 城市發(fā)展研判 —— 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ? 【經(jīng)濟(jì)發(fā)展突飛猛進(jìn) 但騰飛尚需時(shí)日】 2023年廊坊經(jīng)濟(jì)發(fā)展加速上漲，增幅達(dá)到 15％， 2023年經(jīng)濟(jì)更是突飛猛進(jìn)，增長率 26%。 廊坊 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) ?以電子信息和生物制藥等為核心的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)； ?以金融保險(xiǎn)、商務(wù)與信息服務(wù)、會(huì)展等為核心的生產(chǎn)服務(wù)業(yè)； ?以汽車、制藥行業(yè)等為主的現(xiàn)代制造業(yè)地位； ?鋼鐵、石油化工等基礎(chǔ)原材料產(chǎn)業(yè)。 城市發(fā)展研判 —— 城市發(fā)展分析 廊坊處于京津冀經(jīng)濟(jì)聯(lián)合圈的軸心位置，具有良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景。 京滬高鐵年內(nèi)動(dòng)工，北京只要 20分鐘就能到廊坊，進(jìn)一步拉近了北京和廊坊的時(shí)間距離。 【便捷的立體交通體系】 廊坊市區(qū)距北京和天津中心區(qū)分別為 40公里和 60公里， 1個(gè)小時(shí)可到達(dá)首都國際機(jī)場、天津國際機(jī)場和天津新港，在以 100公里為半徑的范圍內(nèi)，擁有兩個(gè)國際機(jī)場、一個(gè)特大貨運(yùn)港口、三條高速公路、五條國家級(jí)公路、四十多條省級(jí)公路。市區(qū)規(guī)劃面積 70平方公里，已建成面積 54平方公里， 2023年末全市總?cè)丝跒?。 京津城際軌道交通也正在加緊建設(shè)，2023北京和天津兩地將可實(shí)現(xiàn)半小時(shí)通行。 京津冀都市圈國土面積 里，包括北京、天津兩個(gè)直轄市以及河北省的廊坊、石家莊、唐山、秦皇島、保定、張家口、承德、滄州等 8個(gè)地市。 經(jīng)濟(jì)總量 2023年，京津冀都市圈都市圈實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 元，約占全國經(jīng)濟(jì)總量的 %。 萬莊：都市型工業(yè)和附加值高的高科技產(chǎn)業(yè)。 城市發(fā)展研判 —— 經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì) ? 2023年 110月河北 11城市社會(huì)消費(fèi)品零售總額比較 1 11 9 8 2 7 3 5 10 6 4 排列名次： 在社會(huì)消費(fèi)品零售總額方面，廊坊在河北 11個(gè)主要城市中位列第 7位，處于中間水平，廊坊總體消費(fèi)水平一般，但其以 %的增速僅次于唐山，位列第二，說明發(fā)展?jié)摿^大。 數(shù)據(jù)來源：《河北經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)》 20231215 【城市出口總額：廊坊其他城市】 城市發(fā)展研判 —— 經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì) ? 2023年 110月河北 11城市地方一般預(yù)算收入 2 8 9 7 1 5 4 6 11 10 3 排列名次： 在地方一般預(yù)算方面，廊坊在河北 11個(gè)主要城市中位列第 5位，處于中偏上水平，說明廊坊政府總體創(chuàng)收尚可，增速 %，位居第 1。 城市發(fā)展研判 —— 開發(fā)區(qū)概況 ? 截至 2023年底，廊坊開發(fā)區(qū)已累計(jì)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ，占廊坊整體的40％，年均增長 ％；工業(yè)總產(chǎn)值 ，年均增長 %；工業(yè)銷售收入，年均增長 ％；財(cái)政收入 ，年均增長 ％，實(shí)際利用外資。 產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域 代表企業(yè) 1 電子信息 華為科技、富士康科技、特瑞膠黏、新奧軟件、久智光電子、濱松光子、中電大成電子、貝斯特電子、冀雅電子、鑫谷光電、清華同方電子、捷好電子等。 5 生物科技 國藥麻醉制品、周林頻譜、維爾康生物化工、美寶制藥、健邦醫(yī)藥等。 【總體規(guī)劃】東方大學(xué)城占地 2萬畝 ,計(jì)劃投資 120億元人民幣 ,10年內(nèi)