【正文】 09000左右 ， 家庭結(jié)構(gòu)為單身或者兩口之家 。 城南投資型客群 區(qū)域的輻射范圍相當(dāng)?shù)膹V，因此該區(qū)域?qū)κ?nèi)和省外的投資客群都相當(dāng)具有吸引力。 ? 新園組團(tuán) 2023年啟動(dòng)，定位為高新工業(yè)園區(qū)； ? 站南組團(tuán) 2023年啟動(dòng)，市政府預(yù)計(jì)2023年正式搬遷于此，將形成新的行政辦公中心；2023年高新孵化園啟用； ? 大源組團(tuán) 2023年啟動(dòng)，新的會(huì)展中落成； 2023年天府軟件園拿地，2023年啟用； ? 站南組團(tuán)的商服用地已基本出讓完畢，剩余基本上為住宅用地，且大量品牌開發(fā)商入駐，如和記黃埔、中海、九龍倉等； ? 大源組團(tuán)出讓了少量的商服用地和住宅用地，品牌開發(fā)商中信、中興、中海、華潤、建發(fā)、嘉里、伊藤洋華堂等進(jìn)駐 ? 大源組團(tuán)規(guī)劃有20萬平米的區(qū)域商業(yè)中心地塊將在2023年春節(jié)后掛牌出讓； ? 政府預(yù)計(jì)于 2023年五月份改變南遷計(jì)劃，不潛入南部新區(qū) ? 華陽片區(qū)逐漸融入到南區(qū)發(fā)展中，預(yù)計(jì)有 6000畝土地劃入大源組團(tuán)，綜合用地性質(zhì) 時(shí)間序列 詳細(xì)情況 高新南區(qū)啟動(dòng) 各組團(tuán)逐步啟動(dòng) 大量土地出讓 品牌開發(fā)商入駐 出讓土地陸續(xù)開始 啟動(dòng)加快區(qū)域成熟 20世紀(jì) 90年代末 21世紀(jì)初 20232023 重大事件 2023— 2023 ? 政府規(guī)劃未來 34年內(nèi)將高新南區(qū)的土地出讓完畢 ? 2023年，地鐵 1號(hào)線一期工程完畢通車； ? 2023年區(qū)域?qū)⒊蔀殚_發(fā)高峰期； ? 預(yù)計(jì)區(qū)域?qū)⒃?023— 2023年進(jìn)入成熟期 地鐵通車 南區(qū)發(fā)展目趨成熟 政府逐步南遷 2023 ? 南部新區(qū)十年磨一劍，區(qū)域已經(jīng)逐步成型，南部區(qū)域已經(jīng)進(jìn)入了快速發(fā)展期，但區(qū)域目前還不成熟，根據(jù)國外和沿海先進(jìn)城市新興 CBD區(qū)域成熟大約需要 15—— 20年的發(fā)展歷程，南部新區(qū)整體成熟預(yù)計(jì)在 2023年 — 2023年 小結(jié) ? 成都依靠雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力并占據(jù)中西部核心戰(zhàn)略區(qū)位，對整個(gè)中西部具有較強(qiáng)的影響力和輻射力； ? 隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，成都已經(jīng)開始向國際化大都市發(fā)展，由單中心發(fā)展模式向多中心發(fā)展模式轉(zhuǎn)變； ? 南部新區(qū)超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)和政府強(qiáng)力的支持，區(qū)域?qū)⒊蔀槌啥夹碌某鞘兄行暮?CBD； ? 南部新區(qū)目前配套設(shè)置還不成熟，區(qū)域雖然逐步進(jìn)入開發(fā)高峰期，但區(qū)域成熟預(yù)計(jì)將還有 5年左右的時(shí)間； 項(xiàng)目思考： ? 項(xiàng)目所在南部新區(qū)將是成都新的 CBD，將為本項(xiàng)目未來提供較好的條件，但目前區(qū)域還不成熟，在這樣的條件下我們是否還做公寓式住宅？而那么區(qū)域內(nèi)的其他項(xiàng)目怎么做的？ 南部新區(qū)在售物業(yè)市場狀況分析 ? 分析區(qū)域競爭市場產(chǎn)品特性 ? 區(qū)域競爭市場的價(jià)格走勢和銷售狀況 區(qū)域在售住宅項(xiàng)目布局分析 ? 從項(xiàng)目在售項(xiàng)目的分布看，目前在售項(xiàng)目主要是分布在南延線站華路沿線； ? 目前高新區(qū)在售樓盤主要及集中在科創(chuàng)中心區(qū)域，而大源組團(tuán)僅有中海蘭庭、華潤鳳凰城、美年廣場等樓盤； ? 且目前區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目都是外來的全國性品牌開發(fā)商，區(qū)域具有較高的品質(zhì)； 區(qū)域產(chǎn)品分析（一） —— 南部新區(qū)在售項(xiàng)目呈現(xiàn)出品牌、規(guī)模、品質(zhì)強(qiáng)等特點(diǎn)。 金融總部商務(wù)區(qū) 南部新區(qū)功能規(guī)劃分析 ? 南部新區(qū)將成為集高新產(chǎn)業(yè)、行政辦公、高端居住、高端商務(wù)商業(yè)等為一體，并具有國際水準(zhǔn)、超前規(guī)劃的新興城市 CBD。 成昆鐵路 區(qū)域內(nèi)快捷的交通體系將項(xiàng)目的輻射范圍從高新區(qū)擴(kuò)大到市區(qū)、華陽乃至全國。 ?交通方式 ：城市外圍軌道交通與市內(nèi)地鐵相銜接 ?城市發(fā)展階段 ：市區(qū)實(shí)現(xiàn)了大規(guī)模改造，商業(yè)規(guī)模有了很大發(fā)展。經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為雄厚，發(fā)展迅速，經(jīng)濟(jì)水平一直處于西部前列。 ? 08年對于經(jīng)受了地震、金融危機(jī)的成都來講，面臨著巨大的挑戰(zhàn)。 ? 城市綜合體通常有酒店、住宅、寫字樓、商業(yè)等多種物業(yè)組成； ? 城市綜合體通常有多種經(jīng)營模式，根據(jù)項(xiàng)目條件不同而采用不同運(yùn)行模式； 模式 特征 典型案例 模式一 酒店核心模式 不遠(yuǎn)離城市核心區(qū)：交通可達(dá)性好、沿城市主干道沿線；商務(wù)客戶支持；開發(fā)商具有足夠經(jīng)濟(jì)實(shí)力；頂級(jí)商場配置 上海商城（波特曼酒店） 模式二 商業(yè)核心模式 城市核心區(qū)：交通可達(dá)性好臨地鐵口 /城市主干道沿線；區(qū)域功能缺乏，需求旺盛；人流及商業(yè)氣氛好 /一流的合作團(tuán)隊(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì) /經(jīng)營管理 深圳華潤中心、日本福岡博多運(yùn)河城、合肥元一時(shí)代廣場 模式三 寫字樓核心模式 具有產(chǎn)業(yè)支撐，產(chǎn)業(yè)簇群；未來商務(wù)核心區(qū)；寫字樓帶動(dòng)其他功能，影響其定位檔次和規(guī)模；商場、公寓等配套完善 廣州中信廣場、深圳信興廣場、合肥財(cái)富廣場 模式四 住宅核心模式 項(xiàng)目的區(qū)位條件不是很好；以居住為主體的片區(qū)；成熟度不高。 ? 項(xiàng)目地址： 南部新區(qū)，孵化園對面 ? 項(xiàng)目規(guī)模： 占地面積， 178畝 ? 項(xiàng)目用地性質(zhì)： 商業(yè)用地兼容不大于 20%住宅 ? 項(xiàng)目功能： 高端寫字樓、五星級(jí)酒店、大型商業(yè)、住宅、大型娛樂中心； ? 各物業(yè)類型規(guī)模 ：寫字樓 12萬㎡、住宅 9萬㎡、 集中式大型商業(yè) 10萬㎡、酒店 、大型娛樂中心 項(xiàng)目區(qū)位分析 — 項(xiàng)目是地處于金融總部商務(wù)區(qū)和南部中心娛樂休閑聚集區(qū)交匯區(qū)域，對南部新區(qū)發(fā)展具有重大的影響力。 項(xiàng)目界定 ? 認(rèn)識(shí)清楚大魔方是什么樣的項(xiàng)目？ ? 住宅部分在大魔方的作用和使命是什么？ 項(xiàng)目基本情況 —— 南部新區(qū)內(nèi)百畝大盤，集商務(wù)、休閑、購物、居住等為一體的大型城市綜合體項(xiàng)目。 ? 打造高端的商務(wù)辦公樓，建筑產(chǎn)品具有較強(qiáng)的昭示性； ? 建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)具有較強(qiáng)的后現(xiàn)代主義感，具有時(shí)代感和品質(zhì)感； 大魔方項(xiàng)目理解 ? 大魔方將著力打造成為南部新中心的娛樂購物休閑中心，將成為城市文化休閑地產(chǎn)的典范； ? 大魔方目前所在區(qū)域的南部新中心是城市的新中心，未來具有較大的發(fā)展?jié)摿?，但目前區(qū)域成熟度不高； ? 本項(xiàng)目承載著較強(qiáng)的社會(huì)使命，需要為傳媒集團(tuán)樹立良好的社會(huì)品牌效應(yīng)，同時(shí)，項(xiàng)目以商業(yè)為主，以傳媒集團(tuán)文化產(chǎn)業(yè)建設(shè)為主，因此所有物業(yè)均要求具有濃厚的文化氛圍與符號(hào)； ? 大魔方是集酒店、寫字樓、休閑商業(yè)、住宅等為一體的 47萬平米的大型城市綜合體，在對南部新區(qū)占據(jù)著重要的地位，將成為城市地標(biāo)性建筑； 住宅部分的理解 對本項(xiàng)目住宅的認(rèn)知： ? 本項(xiàng)目有 9萬㎡的住宅，住宅體量不大； ? 本次定位住宅項(xiàng)目是大型綜合體的重要組成部分； 住宅項(xiàng)目界定： 體量不大、大型高端綜合體中的住宅； 住宅部分的目標(biāo) 對住宅部分的愿景與目標(biāo) ?甲方需要住宅部分平衡項(xiàng)目前期 開發(fā)的現(xiàn)金流， 2023年開始銷售； ?住宅部分必須保持較高價(jià)位銷售； ?住宅項(xiàng)目將樹立項(xiàng)目整體的形象， 為后續(xù)商業(yè)發(fā)展起到啟下的作用； 對目標(biāo)理解 ? 住宅作為本項(xiàng)目的啟動(dòng)部分，且是主要變現(xiàn)的現(xiàn)金流，住宅關(guān)系整個(gè)項(xiàng)目的成?。? ? 項(xiàng)目為首期啟動(dòng)項(xiàng)目和亮相的項(xiàng)目，住宅將樹立推動(dòng)整體形象具有較強(qiáng)的推動(dòng)作用； ? 關(guān)鍵詞： 高價(jià)位、快銷售、樹品牌 ?住宅將配合商業(yè)，為傳媒集團(tuán)樹 立較高的社會(huì)效應(yīng)； 項(xiàng)目思考 ? 城市中心區(qū)域大型高端綜合體項(xiàng)目通常是做什么樣的住宅 ?針對的客戶群體是誰？住宅在綜合體中的作用是什么？ ? 在區(qū)域競爭市場激烈的情況下，做什么產(chǎn)品既能夠保證品質(zhì)樹立形象，同時(shí)又能高價(jià)夠快速回籠資金？ ? 大魔方是城市綜合體項(xiàng)目，住宅部分如何實(shí)現(xiàn)與其他物業(yè)的融合，在打開銷售的局面下為整個(gè)“大魔方”項(xiàng)目加分？ ? 項(xiàng)目為大型的城市綜合體，約有 9萬平米的住宅，體量較大，這樣大體量綜合體住宅如何做？ 本次溝通主要內(nèi)容 區(qū)域競爭市場環(huán)境分析 1 項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)分析 3 住宅定位及產(chǎn)品建議 4 城市綜合體研究 2 本次溝通主要內(nèi)容 區(qū)域競爭市場環(huán)境分析 1 項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)分析 3 住宅定位及產(chǎn)品建議 4 城市綜合體研究 2 綜合體的五大發(fā)展模式 —— 在還不成熟區(qū)域通常以住宅為啟動(dòng)模式。（如世紀(jì)城、時(shí)代晶科、合景泰富譽(yù)峰、中海城南一號(hào)等） 綜合體推售順序 區(qū)域條件 ? 發(fā)展區(qū)域 相關(guān)案例分析 —— 海上海新城 小結(jié) ? 城市綜合體中都是多種物業(yè)形態(tài)構(gòu)成，城市綜合體各物業(yè)之間既有相互的支撐，同時(shí)也必須保持各物業(yè)的獨(dú)立性； ? 城市綜合體中的住宅形態(tài)不一，成熟區(qū)域住宅是以公寓形態(tài)的出現(xiàn)；發(fā)展區(qū)域項(xiàng)目住宅通常以居住性的純住宅形態(tài)出現(xiàn)； ? 城市綜合體的客戶通常是商務(wù)高端人士； ? 成熟區(qū)域和發(fā)展區(qū)域的城市綜合體啟動(dòng)方式有所不同；發(fā)展區(qū)域通常是以高端住宅的形式啟動(dòng)； 項(xiàng)目思考： ? 成熟區(qū)域和發(fā)展區(qū)域的城市綜合體住宅存在較大的差異，本項(xiàng)目住宅是該走公寓型住宅還是居住性住宅 ? ? 居住性型的住宅做什么樣的產(chǎn)品