【正文】 實(shí)現(xiàn)銷售。 ? 項目東臨： 項目臨近紅星路沿線，并靠近府南河，具有較佳的河景資源； ? 項目北臨： 項目靠近法院，僅靠金融總部商務(wù)區(qū)，未來具有較好的商務(wù)氛圍； ? 項目南臨： 項目南部為成都歌劇院、海洋公園、新世紀(jì)公園，項目是南部新區(qū)獨(dú)有； ? 項目西臨： 項目僅靠城市快速通道天府大道，并西北角為成都政府新辦公聚集區(qū)（南樓） 南部新區(qū)娛樂聚集區(qū) 金融總部商務(wù)區(qū) 孵化園 大魔方產(chǎn)品認(rèn)識（一） — 成都城市標(biāo)志性建筑，南部新區(qū)的休閑娛樂名片。大魔方住宅定位及發(fā)展策略報告 成都世家機(jī)構(gòu)項目發(fā)展部出品 二零零九年十月 前言 本次溝通匯報是以前面市場研究工作為依據(jù)，并根據(jù)前面我司對住宅定位的基礎(chǔ)上，對本項目的住宅定位、物業(yè)發(fā)展建議等方面進(jìn)行調(diào)整和完善。 ? 大型休閑娛樂、購物等商業(yè)為一體的一站式商業(yè)休閑中心； ? 項目具有較強(qiáng)的現(xiàn)代都市感，建筑具有較強(qiáng)的個性； 大魔方產(chǎn)品認(rèn)識 —— 南部新區(qū)頂級的商務(wù)、休閑聚集區(qū)。 配套設(shè)置齊全，啟動次序：寫字樓 —— 酒店 —— 住宅；通過寫字樓樹立形象提升項目價值，然后酒店面市推動項目銷售，將項目價值達(dá)到最大化，然后推出住宅，實(shí)現(xiàn)價值最大化（案例：喜年廣場） 區(qū)域規(guī)劃已經(jīng)形成，但配套等設(shè)置不成熟，啟動次序：住宅 —— 酒店 —— 寫字樓 —— 商業(yè)；首先啟動居住性較強(qiáng)的高端住宅，樹立項目形象緩解項目資金問題，其次根據(jù)推出酒店提升項目形象環(huán)節(jié)區(qū)域陌生度，推出寫字樓實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)將項目提升到最高點(diǎn)，最后推出公寓。外資投資呈現(xiàn)出較快發(fā)展，增長了 %； ? 在 2023年中西部城市主要經(jīng)濟(jì)的指標(biāo)對比中成都仍然名列前茅。城市呈“片狀”向外擴(kuò)展，在東南西北方位的三環(huán)外興建四大新城，帶動周邊郊區(qū)的整體發(fā)展，緩解中心區(qū)的壓力； ? 實(shí)行“全域成都”的發(fā)展策略，打造國際化的大都市：將成都市所有郊區(qū)全部納入城市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的范疇； ? 城市發(fā)展打破區(qū)域局限性，統(tǒng)籌發(fā)展，城市將向多中心發(fā)展，南部新中心將成為城市重點(diǎn)打造的新中心。 公交系統(tǒng) ?1號線貫穿成都南北，大豐 火車北站 天府廣場 火車南站 世紀(jì)城站 科持園站 華陽廣場。 ? 新園片區(qū) —— 航空港新區(qū) ? 規(guī)模： （ 2023年啟動） ? 功能：輕工業(yè)聚集區(qū)（產(chǎn)業(yè)逐步升級），由高新產(chǎn)業(yè)和居住區(qū)組成 ? 華陽組團(tuán) ? 規(guī)模： 27平方公里 ? 功能：商貿(mào)、居住、休閑、文化旅游聚集區(qū)（已經(jīng)有 6000畝納入大源組團(tuán) ） ? 站南組團(tuán) ——新中心核心區(qū) ? 規(guī)模： 方公里 ? 功能： CBD核心區(qū)域，將打造成為金融總部商務(wù)區(qū)。 項目區(qū)域分析 — 項目地處城市未來的中心區(qū)域，區(qū)域具有加大的發(fā)展?jié)摿?，但目前區(qū)域成熟度不高。 ? 從項目的開發(fā)企業(yè)上看，區(qū)域的開發(fā)商都是全國性的大型品牌開發(fā)商； ? 從規(guī)模上看，區(qū)域在售區(qū)域規(guī)模較大，基本上都在 100畝以上，具有一定的規(guī)模性； ? 從物業(yè)形態(tài)上看，天府大道沿線或者站華路沿線項目基本上是以高端綜合體為主，其他基本上都是住宅物業(yè)； ? 從層數(shù)上看都是設(shè)置 18層以上的高層電梯公寓，產(chǎn)品類型單一； 項目名稱 規(guī)模 物業(yè)類型 住宅做法 建筑層數(shù) 中海城南一號 137畝 以高端住宅為主、設(shè)置酒 店、寫字樓等 純住宅 2124層 疊翠峰 住宅物業(yè) 純住宅，外立面公建化 1 12 25層 半島城邦 160畝 住宅物業(yè) 純住宅 33層 譽(yù)峰 以高端住宅為主、設(shè)置酒 店、商業(yè)、辦公物業(yè) 純住宅 24層 中海翠屏灣 住宅物業(yè) +配套型商業(yè) 純住宅 18層 時代晶科 123畝 以高端住宅為主、設(shè)置酒 店、商業(yè)、辦公物業(yè) 純住宅 20層 南城都匯 1981畝 住宅、商業(yè) 純住宅 18層 華潤鳳凰城 356畝 住宅物業(yè) +配套性商業(yè) 純住宅 27層 中海蘭庭 110畝 住宅 +配套型商業(yè) 純住宅 2432層 美年廣場 255畝 以商業(yè)、寫字樓等物業(yè)為主，并設(shè)置 18萬方的住宅 純住宅 18層 區(qū)域在售產(chǎn)品分析（二） —— 區(qū)域戶型產(chǎn)品基本上是以舒適性套二和舒適性套三為主。同時，越是國際化品牌開發(fā)商的開發(fā)項目，或是開發(fā)項目在成都住宅市場越具號召力的住宅物業(yè)，其購買客群多為成都以外客戶，所占比例呈正比。 疊翠峰 改善置業(yè) 中海 ?翠屏灣 該類型客群以 3545歲之間的私企業(yè)主、公務(wù)員、企業(yè)中高層管理人員為主，月均收入在 10000以上的 35口之家。 鳳凰城 華府西苑 終極置業(yè) 華敏 世紀(jì)峰景 區(qū)域競爭市場小結(jié) ? 區(qū)域產(chǎn)品基本上呈現(xiàn)出品質(zhì)化、品牌化、規(guī)?；奶攸c(diǎn)，舒適型的套二和套三成為主力產(chǎn)品。明年地鐵 1號線投入使用推動區(qū)域項目升值，本項目可以結(jié)合地鐵實(shí)現(xiàn)銷售價格和走量的拉升。 金融總部商務(wù)區(qū) 地鐵對區(qū)域的影響 軌道沿線房地產(chǎn)價格隨著軌道交通不同階段呈現(xiàn)出跳躍式增長。 ?年齡 ： 2540歲 ?客戶職業(yè) ：公務(wù)員、企業(yè)中高層等客戶 ?置業(yè)特征 ：選擇產(chǎn)品以舒適性為主導(dǎo)；以未來發(fā)展為目標(biāo)，具有超強(qiáng)的前瞻能力 ?置業(yè)次數(shù)： 首改以及再改型客戶為主，投資客戶為輔 目標(biāo)客戶群獨(dú)特特征 客戶群特征描述： 戶型配比建議 ? 充分考慮到住宅要求快速回籠資金，根據(jù)目前區(qū)域市場銷售量較快的 90平米左右的套二和 130平米左右的套三產(chǎn)品； ? 提升 90— 120㎡ 戶型和 120— 140㎡ 三房（ ）的性價比和競爭力，將促進(jìn)快速銷售； ? 項目未來將成為成都市的標(biāo)志性建筑，成為成都市休閑文化娛樂的前沿陣地，項目的品牌附加值隨著商業(yè)的運(yùn)營而大幅提升，住宅部分因此會在品牌、檔次上得到提升，戶型走區(qū)域主流 —— 寬松奢尺路線 戶型配比 戶型結(jié)構(gòu) 兩房 三房 面積 80— 90㎡ 90— 100㎡ 110— 120 120— 140平米 百分比 20% 30% 30% 20% 戶型設(shè)計建議 大陽臺設(shè)計 （標(biāo)準(zhǔn)套二） 具有一定的可變空間 （可變?nèi)浚? 標(biāo)準(zhǔn)舒適性的 3房 具有可變空間 （可變成 ） 戶型配比建議依據(jù)（一） —— 目標(biāo)客群需求 ?首次置業(yè)客群戶型需求：總價適合的套二戶型， 8089平米的套二，實(shí)際上為套三的使用率，可滿足首次置業(yè)短期或長期的居住。 ?區(qū)域主流戶型以 8090平米的套二（可變套三）為主，其次為4050平米的套一、 120150平米的套三。 ? 安裝單價： 50100元 /平米 品質(zhì) 服務(wù)體系： 31科技化運(yùn)用 中央吸塵系統(tǒng)： 31科技化運(yùn)用 新風(fēng)系統(tǒng)： ? 有效去除室內(nèi)有害氣體，改善通廊式結(jié)構(gòu)通風(fēng)較差的弱點(diǎn)。 ?結(jié)合地鐵 1號線開通，持續(xù)推售項目價格； 銷售節(jié)點(diǎn) ? 項目在 2023年 4月份開始推廣，房交會期間亮相樹立項目形象（主打區(qū)域、項目整體形象、資源）； ? 4—— 8月主打區(qū)域（借勢地鐵），項目綜合體形象、住宅價值； ? 9月利用地鐵通車和秋交會，實(shí)現(xiàn)項目成功開盤銷售（整個銷售周期約 1年左右）； 開盤 4月 — 9 10月 12月 時間 階段 目標(biāo) 銷售 節(jié)奏 項目開工籌備期 營銷 節(jié)點(diǎn) 營銷 強(qiáng)度 建立項目形象 ， 項目整體推廣 一炮打響 持續(xù)活動 ， 實(shí)現(xiàn)項目持續(xù)銷售 完成住宅銷售 開盤 9月 完成項目設(shè)計等準(zhǔn)備工作 房交會亮相，蓄水 軟文 現(xiàn)場包裝完成 尾盤期 持續(xù)銷售期 上市會 報廣 11年年底 籌備期 結(jié)合地鐵物業(yè) 謝謝！預(yù)祝項目成功！ 接下來時溝通時間 …….. 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 08:14:5008:14:5008:14Tuesday, March 28, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 2023年 3月 28日星期二 8時 14分 50秒 08:14:5028 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 :14:5008:14Mar2328Mar23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023年 3月 上午 8時 14分 :14March 28, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 08:14:5008:14:5008:143/28/2023 8:14:50 AM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :14:5008:14:50March 28, 2023 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 上午 8時 14分 50秒 上午 8時 14分 08:14: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringi