【正文】 名品環(huán)廊 +金地樂國匯 + 金鑰匙物業(yè)團(tuán)隊(duì)” 二、營銷總體調(diào)性把握：文化藝術(shù)與奢侈的結(jié)合 ——奢適品營銷路線 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 會(huì)所：建議打造專屬一個(gè)圈層的“金地樂國匯”（ LOGO CLUB）（引進(jìn) CAAB、一兆韋德等高級(jí)俱樂部或會(huì)所管理公司打造高端主題休閑會(huì)所） 物業(yè)服務(wù)：建議抽調(diào)精英組建金地物業(yè)“金鑰匙團(tuán)隊(duì)”提供高品質(zhì)專享服務(wù)（各個(gè)細(xì)節(jié)、保安、保潔、安保系統(tǒng)等） 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 所謂Boutique Zone——名品街，即是國際頂尖品牌聚集的地方。 鉆石中心 —— 建議打造當(dāng)代國際化藝術(shù)殿堂（一層品牌展示與奢侈品新品發(fā)布功能）。 濱河帶產(chǎn)品建議 ——增加賣點(diǎn) 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 尤其可邀請(qǐng)大師設(shè)計(jì)精品庭院作為聯(lián)排一大主打賣點(diǎn)。 我們一直在幫助客戶成功 產(chǎn)品定位與 整體形象 策略 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 在期房銷售的情況下，國際團(tuán)隊(duì)的品牌聯(lián)盟，可以大大增強(qiáng)客戶對(duì)于產(chǎn)品的預(yù)期和信心。 我們一直在幫助客戶成功 項(xiàng)目核心價(jià)值解讀 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 第四部分：作戰(zhàn)之足備 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 要告知客戶應(yīng)該擁有什么。 我們一直在幫助客戶成功 —— 新貴一族，具有高學(xué)歷、高素養(yǎng)的特征 ? 主要集中在金融、 IT、房地產(chǎn)、外企、律師、醫(yī)生等行業(yè) ? 教育背景很好，高學(xué)歷、高素質(zhì)、高品位的“三高一族” ? 年齡主要集中在 3045歲之間 ? 主要活動(dòng)于健身、美容、高檔會(huì)所等場(chǎng)所 ? 喜愛 Q路虎等有品位的車 ? 理性消費(fèi)，對(duì)于產(chǎn)品品質(zhì)的要求更高 ? 非?？粗亻_發(fā)商的品牌 ? 追求服務(wù)等軟環(huán)境 他們是 200240㎡平層大宅 的主要目標(biāo)客戶，有部分 Townhouse的需求 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 ? 根據(jù)以上客戶習(xí)性，可以適當(dāng)選擇大眾推廣途徑（平面、網(wǎng)絡(luò)）； ? 同時(shí)，應(yīng)客戶主要聚集地的形象宣傳（戶外、框架媒體等）； ? 可依據(jù)客戶喜好組織相應(yīng)活動(dòng)，或者與俱樂部進(jìn)行深度合作； ? 在直銷推薦時(shí)，應(yīng)避免客戶抗性。 客戶參與俱樂部情況 ?在對(duì)高端客戶的調(diào)研中，大部分受訪客戶均反應(yīng)不愿意接受直投或短信推銷信息，但幾乎所有的客戶都愿意接受朋友的推薦（購置物業(yè)時(shí)），并愿意向朋友推薦自己認(rèn)可的項(xiàng)目。 我們一直在幫助客戶成功 ?飛機(jī)上主要閱讀的雜志為 《 航空畫報(bào) 》《 南方航空 》 。 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 ?受訪客戶主要閱讀 《 遼沈晚報(bào) 》 （ 38%）； ?《 華商晨報(bào) 》 （ 31%）、 《 沈陽日?qǐng)?bào) 》 （ 23%）亦有固定比例高端受眾。同時(shí)可以 考慮增設(shè) 24小時(shí)熱水等服務(wù) ，會(huì)所招商時(shí)應(yīng)注重客戶偏好。 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 ?便利店、餐廳等必備生活配套仍是最主要需求； ?對(duì)游泳館、乒乓球室、臺(tái)球室、健身場(chǎng)所（其他）等運(yùn)動(dòng)相關(guān)配套需求較高； 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 ?61%的客戶希望室內(nèi)接通 24小時(shí)熱水。 我們一直在幫助客戶成功 ?客戶對(duì)廳室（公共活動(dòng)區(qū)域）的要求不高，一般 2~3個(gè)足已。 ?客戶需求面積多在 150250平米之間； ?300平米以上需求客戶占 23%。 我們一直在幫助客戶成功 ?客戶從舒適角度出發(fā)購買別墅的傾向明顯（ 43%）； ?從實(shí)際出發(fā)，認(rèn)為城市內(nèi)難有別墅類項(xiàng)目，因此決定購買低密產(chǎn)品（洋房、小高層）的占（ 57%）。 客戶基本特征總結(jié) 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 ?部分客戶有意壓低了收入水平。 我們一直在幫助客戶成功 高端客群職業(yè)及行業(yè)情況 ?客戶所從事的行業(yè)種類繁多； ?商業(yè)貿(mào)易行業(yè)、金融行業(yè)最多； ?政府機(jī)關(guān)房地產(chǎn)、礦產(chǎn)業(yè)也存在大量潛在客群。 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客群 高端客戶群體訪談 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比較 ? 與競(jìng)品項(xiàng)目相比本案在地段上占有很大優(yōu)勢(shì)高于棋盤山別墅所在的板塊； ? 本案所在區(qū)域并沒有同類別墅產(chǎn)品，就產(chǎn)品品質(zhì)而言優(yōu)于本區(qū)域其他項(xiàng)目； ? 根據(jù)競(jìng)品項(xiàng)目成交數(shù)據(jù)所得，老帶新客戶占有一定比重，應(yīng)注重本案的口碑傳播； ? 競(jìng)品項(xiàng)目的成交客戶對(duì) 品牌、物業(yè)、戶型設(shè)計(jì)與景觀綠化認(rèn)可度較高。 ?競(jìng)品成交客戶最認(rèn)同較高的是品牌、物業(yè)、戶型設(shè)計(jì)與景觀綠化。 ?大多預(yù)算總價(jià) 400萬以內(nèi)。 我們一直在幫助客戶成功 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客群 高端客戶群體訪談 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 客戶研究 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 ? 渾南區(qū)域目前并無直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（高層大戶型產(chǎn)品），但未來競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)激烈； ? 各項(xiàng)目總體供應(yīng)量不大，但集中于下半年，都主打河景，部分項(xiàng)目并通過精裝提升價(jià)值，預(yù)計(jì)售價(jià)在10000元 /平米左右（毛坯），且戶型面積區(qū)間趨同，加劇了未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度； ? 萬科金域藍(lán)灣項(xiàng)目未來將成為本項(xiàng)目主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但目前產(chǎn)品形態(tài)尚未確定； ? 中海國際社區(qū)計(jì)劃 5月召開推介會(huì)，目前對(duì)外發(fā)布信息較少； ? 本項(xiàng)目可增加家居智能化、定制化個(gè)性裝修等，使項(xiàng)目跳出常規(guī)競(jìng)爭(zhēng)，獨(dú)樹一幟增加自身競(jìng)爭(zhēng)力。 我們一直在幫助客戶成功 ?戶型面積多與本項(xiàng)目重疊（ 180平米 — 300平米）； ?目前的對(duì)外價(jià)格主要在 10000元左右（毛坯） ?總體供應(yīng)量不大（不超過 10萬平米），但集中于下半年上市，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 我們一直在幫助客戶成功 本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 渾河沿線（長(zhǎng)白、奧體、長(zhǎng)青），新近開發(fā)項(xiàng)目大都規(guī)劃高層板樓建筑。 我們一直在幫助客戶成功 富力 預(yù)計(jì) 2023年入市 首創(chuàng)銀河灣： 位于繞城高速和東陵路交叉口的東南角，南側(cè)臨渾河，北臨新開河，地形東西狹長(zhǎng)。另外，東方威尼斯 08年下半年將也有少量濱河聯(lián)排別墅供應(yīng)。更多的差異來源于地緣導(dǎo)致的便利性和配套上。 我們一直在幫助客戶成功 ? 渾南區(qū)域別墅產(chǎn)品供應(yīng)有限，但棋盤山區(qū)域，特別是萬科蘭喬圣菲的存量供應(yīng)對(duì)本項(xiàng)目造成較大威脅； ? 主要項(xiàng)目春節(jié)淡季期間銷售業(yè)績(jī)不俗，市場(chǎng)需求強(qiáng)勁。 我們一直在幫助客戶成功 區(qū)域 項(xiàng)目 銷售價(jià)格 08年 1~3月份 銷化量 棋盤山 萬科蘭喬圣菲 獨(dú)棟 20230元 /平方米均價(jià) 聯(lián)排 13000元 /平方米均價(jià) 11 桑堤亞納 獨(dú)棟： 13000－ 20230元／平方米 聯(lián)排： 10000元／平方米 雙拼： 12023元／平方米 10 渾南 伊麗雅特灣 6680元 /平米 7080元 /平米 一層帶花園： 1680018880元 /平 三、四層： 66807580元 /平 五、六層： 76808800元 /平 34 部分重點(diǎn)項(xiàng)目08銷售情況 ? 各區(qū)域較高價(jià)格項(xiàng)目在春節(jié)淡季（蘭喬圣菲、桑提亞納更是當(dāng)期尾盤消化）均有不俗業(yè)績(jī)，市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，高端客戶價(jià)格敏感度偏低； ? 奧園總價(jià)偏低、唯美十方因公司整合沒有放量，因此未計(jì)入 08年 1~3月的統(tǒng)計(jì)。密碼進(jìn)戶門鎖 水源熱泵 地板采暖 西班牙 本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 除唯美十方全部為 500平方米以上獨(dú)棟產(chǎn)品外，其余各項(xiàng)目均有聯(lián)排別墅產(chǎn)品，同類產(chǎn)品供應(yīng)總量較大，同類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)壓力明顯； 萬科蘭喬圣菲三期今年下半年即將推出聯(lián)排別墅產(chǎn)品，與本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)； 桑堤亞納聯(lián)排別墅產(chǎn)品面積較大，對(duì)本項(xiàng)目別墅產(chǎn)品威脅較小。因此，在此將其也列入競(jìng)品之一。 我們一直在幫助客戶成功 本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 通過對(duì)整體市場(chǎng)的分析，我們初步判斷別墅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)來自棋盤山，同時(shí)在渾河沿線，雖目前市場(chǎng)空白，但部分項(xiàng)目未來開發(fā)的沿河公寓產(chǎn)品，亦可能成為我們未來沿河高層豪宅的重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，因此以下分棋盤山、渾河沿線兩個(gè)部分具體分析。 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 本項(xiàng)目重點(diǎn)的競(jìng)爭(zhēng)來自于棋盤山別墅區(qū)，以及渾南區(qū)域未來的高端產(chǎn)品供應(yīng)。 基本退出豪宅競(jìng)爭(zhēng)。 我們一直在幫助客戶成功 沈陽高端市場(chǎng)概述 本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 第一部分：開篇 第四部分：作戰(zhàn)之足備 第三部分：謀功之知己知彼 第二部分：始計(jì)之廟算 項(xiàng)目整體目標(biāo) 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 需求市場(chǎng)分析 項(xiàng)目解析 核心價(jià)值解讀 項(xiàng)目形象定位 銷售策略 營銷推廣策略及執(zhí)行細(xì)案 第五部分：總結(jié)與提升 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 關(guān)于如何為宣傳推廣定調(diào)。 我們一直在幫助客戶成功 廟算之后需要綜合考慮本項(xiàng)目的五大核心問題 —— 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 —— 翡翠中心 —— 精品酒店包裝方向。 我們一直在幫助客戶成功 按景觀資源優(yōu)劣等因素初步劃分為 1東北區(qū)（資源最優(yōu)區(qū)域）、 2中心區(qū)（私密性最佳區(qū)域） 3西區(qū)與西北區(qū)（臨近高層資源相對(duì)一般區(qū)域）、 4正南區(qū)（資源相對(duì)一般且臨近回遷區(qū)） 細(xì)分不同聯(lián)排規(guī)模體量 —— 3聯(lián)排 5組、 4聯(lián)排 16組、 5聯(lián)排 9組、 6聯(lián)排 3組； 聯(lián)排前后私家地上花園計(jì)劃贈(zèng)送面積 70100平方米 樓間距： 14米，略顯緊密 聯(lián)排景觀優(yōu)劣分區(qū) 1 2 3 4 3 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 本案 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 就在渾河兩岸，從楊官始，至張官，再到鐵匠屯，全長(zhǎng)五公里。 我們一直在幫助客戶成功 經(jīng)過 月余 的積累后對(duì)項(xiàng)目的深入解析 —— 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 項(xiàng)目周邊配套環(huán)境 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 總建筑面積 258419㎡ 住宅面積 170267 ㎡ 戶數(shù) 712 綠化率 37% 濱河帶一期產(chǎn)品 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 ?西鄰文溯街 ?東鄰 16米規(guī)劃路 ?南鄰渾南大道 ?北鄰南堤?hào)|路 項(xiàng)目四至范圍 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 我們首先要解決的問題就是“我是誰”的問題， 弄清楚了我是誰自然就清楚了我將以何種姿態(tài)面對(duì)我的市場(chǎng)和 我的目標(biāo)客群 —— 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 第二部分：始計(jì)之廟算 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 城市帶，以國際花園的品牌帶動(dòng)其入市品味調(diào)性與價(jià)值。通過國際花園與本項(xiàng)目?jī)杀P聯(lián)動(dòng)，徹底樹立沈陽金地在整個(gè)渾南核心區(qū)域的高端價(jià)值形象，成為沈陽富貴階層置業(yè)渾南高檔住區(qū)的首選。 我們一直在幫助客戶成功 第一部分：開篇 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 第一部分：開篇 第四部分：作戰(zhàn)之足備 第三部分：謀功之知己知彼 第二部分：始計(jì)之廟算 項(xiàng)目整體目標(biāo) 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 需求市場(chǎng)分析 項(xiàng)目解析 核心價(jià)值解讀 項(xiàng)目形象定位 銷售策略 營銷推廣策略及執(zhí)行細(xì)案 第五部分：總結(jié)與提升 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 （三）金地品牌：加強(qiáng)兩盤在客戶層面與推廣公關(guān)層面聯(lián)動(dòng)，形成良好口碑。 通過此項(xiàng)目在高端產(chǎn)品領(lǐng)域拉開與萬科的距離，同時(shí)對(duì)本土老牌實(shí)力房企有巨大的超越。 我們一直在幫助客戶成功 第一部分：開篇 第四部分：作戰(zhàn)之足備 第三部分：謀功之知己知彼 第二部分：始計(jì)之廟算 項(xiàng)目整體目標(biāo) 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 需求市場(chǎng)分析 項(xiàng)目解析 核心價(jià)值解讀 項(xiàng)目形象定位 銷售策略 營銷推廣策略及執(zhí)行細(xì)案 第五部分：總結(jié)與提升 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 ” —— 《 孫子兵法之始計(jì)第一 》 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 渾 河 長(zhǎng)青橋 本案 渾南 — 沈陽重點(diǎn)發(fā)展的新城區(qū) 項(xiàng)目地理位置 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 頂級(jí)豪宅與中高檔住宅產(chǎn)品共存 項(xiàng)目整體規(guī)劃分區(qū) 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 醫(yī)療配套方面，富民橋與長(zhǎng)青橋之間擁有多所醫(yī)院，可以滿足本項(xiàng)目業(yè)主的基本需求。 我們一直在幫助客戶成功 :醫(yī)院 :銀行 沈陽醫(yī)學(xué)院第二臨床醫(yī)院 渾南新區(qū)醫(yī)院 建設(shè)銀行 交通銀行 沈陽商業(yè)銀行 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 龍脈所在，風(fēng)水寶地 —— 400年前清朝王室的皇室地，努爾哈赤當(dāng)年計(jì)劃修建沈水樓的最佳選址，龍脈的脊梁。 王家老宅、太清宮廟產(chǎn)，地塊平整，可考?xì)v史積淀百余年，地塊上王家老宅與傳人王鐵夫，活歷史，可翻修建地脈歷史博物館，可與北京金融街里保存的四合院相媲美，或者制作地脈沙盤展示地脈歷史。 內(nèi)外景觀 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 —— 鉆石中心 —— 售樓處。 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 關(guān)于如何定位與清晰表述產(chǎn)品。 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 ” —— 《 孫子兵法之謀攻第三 》 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 目的 現(xiàn)實(shí) —現(xiàn)有渾南、棋盤山、機(jī)場(chǎng)、市區(qū)可能競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 潛在 —08下半年至 09上半年入市可能競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 目標(biāo)區(qū)域鎖定 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 市中心： 是政治、文化、經(jīng)濟(jì)的中心，發(fā)展時(shí)間長(zhǎng)，配套完善； 隨著土地稀缺，價(jià)格上漲明顯； 沒有過多的新增供應(yīng)，少量地塊規(guī)劃密度均偏高。 棋盤山： 具備良好的自然環(huán)境，但配套相對(duì)不完善