【正文】 ： 充分挖掘區(qū)域及地段價值，建立超越區(qū)域平臺的產(chǎn)品標準，重新展現(xiàn)品牌形象 競爭力： 地段、產(chǎn)品、品牌 【 穩(wěn)占區(qū)域高位，制定市場標準，鞏固品牌知名度 】 核心競爭力 Value 1 地段 —— ?老城區(qū)核心板塊，歷史及沉淀有普遍認知和認可； ?各種配套完善且均好，生活氛圍濃厚； Value 2 產(chǎn)品 —— ?現(xiàn)有市場產(chǎn)品的全面優(yōu)化，質(zhì)量及標準提升； Value 3 品牌 —— ?母品牌貽成區(qū)域市場認知度高； ?區(qū)域領(lǐng)導品牌旗下的高端子品牌定位； 客戶定位 3 客戶訪談 訪談對象 選取標準 代表人物 業(yè)內(nèi)人士 ?塘沽城區(qū)在售項目銷售人員； ?塘沽城區(qū)二手房經(jīng)紀； 在售樓盤銷售代表 融科心貽灣項目經(jīng)理 周女士 二手房經(jīng)紀 龍盛房地產(chǎn)銷售代表 孫先生 典型客戶 ?臵業(yè)預算或付款能力在100萬元以上； ?有多次臵業(yè)經(jīng)驗； ?塘沽大型企業(yè)中高層管理者或私營企業(yè)主； 融科心貽灣業(yè)主 渤海石油公司某部門經(jīng)理 王女士 萬科金域藍灣業(yè)主 塘沽某物流私營企業(yè)主 董先生 關(guān)于地段 塘沽城區(qū)絕對核心地段 /認知度與認可度均很高 訪談語錄 —— 塘沽客戶對于地段有強烈認知，有非常明確的市區(qū)與郊區(qū)的概念，即使現(xiàn)在上北片區(qū)已經(jīng)成為集中居住區(qū)，但仍然擺脫不了郊區(qū)的形象。 ?以解放路為界，北面的房子就便宜。 貽成集團的主業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)已涉及住宅、公寓、商業(yè)、酒店、寫字樓等多種類型， 共計開發(fā)項目 40余項，開發(fā)面積 300多萬平方米 。至 2023年，已連續(xù)三年上榜“ 中國服務業(yè)企業(yè) 500強 ”，連續(xù)四年入圍 天津私營企業(yè)前 10強 ，連續(xù)兩年獲天津企業(yè) 100強及“ 中國華北房地產(chǎn)公司品牌價值TOP10”。 項目理解 市場分析 項目定位 物業(yè)發(fā)展建議 價格與經(jīng)濟測算 報告提綱 項目理解 1 目標理解：貽和濱海高端品牌形象樹立 入市時間：預計 2023年入市 工程節(jié)點：預計 09年上半年拆遷，下半年進行規(guī)劃 營銷目標：樹立區(qū)域標桿，穩(wěn)健銷售的基礎上利潤最大化 ? 區(qū)位分析 項目位于塘沽老城區(qū)核心 /居住氛圍濃厚 /地段不可復制 ?項目位于塘沽老城區(qū)核心； ?距塘沽區(qū)政府 500米； ?距世紀廣場 500米 ； ?距洋貨市場 1公里； ?海河下游沿線，距離海河外灘公園 400米，與規(guī)劃中的 響鑼灣中心商務區(qū) 隔河相望； ?塘沽 傳統(tǒng)居住區(qū) ，周邊小區(qū)林立，生活配套齊全，居住氛圍濃厚； ?屬于 濱海新區(qū)： ?距天津市外環(huán)線 30公里； ?距開發(fā)區(qū) 2公里； ?距天津港 15公里； ★ 塘沽區(qū)政府 ● 洋貨市場 ● 世紀廣場 ● 海河外灘公園 天津市區(qū)方向 開發(fā)區(qū)方向 天津港方向 項目四至 項目昭示性、通達性良好 /臨街面商業(yè)價值高 項目四至 ?北：上海道 ?西：山東路 ?南：寧波道 ?東：河北路 地塊現(xiàn)狀 ?地塊內(nèi)為現(xiàn)狀安太里住宅小區(qū)； ?內(nèi)部共 19棟建筑，基本為 45層多層，有少量平房，房齡超過 30年； ?東、南兩側(cè)有沿街商鋪； 經(jīng)濟指標 規(guī)模體量較小 /容積率高 /商品房、回遷房混合社區(qū) 占地面積 ㎡ 建筑面積 約 12萬㎡ 用地性質(zhì) 居住用地 容積率 不大于 建筑密度 不大于 30% 綠地率 不小于 35% 建筑高度 住宅不低于 80米； 商業(yè)不低于三層 商業(yè)比例 10%，約 ㎡ 主入口位臵 南、西 車位比 1： 1 其他 受 90/70限制；約 ㎡ 還遷房，可計入 90/70 周邊配套 各種城市級配套完善 /各種配套齊全且均好 ● 塘沽體育館 ● 塘沽育華中學 ● 加油站 ● 第二中心小學 ● 海門園 ● 貽成幼兒園 ● 濱海外灘公園 ● 河濱公園 ● 塘沽一中 ● 世紀廣場 ● 上海道小學 ● 塘沽區(qū)政府 ★ 塘沽二中 ● 塘沽圖書館 ● 塘沽醫(yī)院 ● 塘沽大劇院 ● 塘沽電視臺 ● 塘沽第一幼兒園 ● 樂購 /國美 ?教育配套 —— ?貽成幼兒園、塘沽第一幼兒園； ?上海道小學、第二中心小學； ?塘沽一中、塘沽育華中學、塘沽二中； ?醫(yī)療配套 —— 塘沽醫(yī)院 ?商業(yè)配套 —— 樂購、國美等賣場、金街、解放路商圈 ?景觀配套 —— 世紀廣場、海門園、河濱公園、濱海外灘公園 ?其他配套 —— 塘沽體育館、體育場、塘沽圖書館、塘沽大劇院、塘沽電視臺、加油站 交通狀況 公路、軌道交通非常便利 /多條公交線路經(jīng)過項目周邊 京津塘高速 津濱高速 津濱輕軌 ?公路交通 —— ?城際交通： 京津塘高速（出口距項目 4公里）、津濱高速（出口距項目 2公里）； ?城市交通： 周邊河北路、上海道、大連道等均為塘沽城區(qū)主要干道； ?軌道交通 —— ?津濱輕軌： 項目距離津濱輕軌塘沽站直線距離為 1公里； ?公交系統(tǒng) —— ?項目東、南兩側(cè)分別為 海門大橋站 與 二中心小學站 ， 882 13 617等 7路公交車 經(jīng)過，可連接市區(qū)、開發(fā)區(qū)、天津港等各個區(qū)域； 景觀資源 臨近海河景觀 /500米內(nèi)眾多生態(tài)景觀資源 世紀廣場為塘沽老城區(qū)核心景觀區(qū)，占地 要包括 21根世紀柱與，以及大型陸地音樂噴泉； 塘沽世紀廣場：距離項目 500米 海門園位于海門大橋北，占地 平米，分為東西兩院，綠化環(huán)繞，有石雕、不銹鋼門標大型音樂噴泉及書法石碑長廊； 海門園：距離項目 400米 海河外灘公園占地面積 13萬平方米，由文化娛樂區(qū)、商業(yè)休閑區(qū)、綠化景觀區(qū)和高臺景觀區(qū)四部分組成； 濱海外灘公園：距離項目 500米 河濱公園于 1953年初建，現(xiàn)占地 30萬平米，擁有 萬平米湖面，功能豐富，為全區(qū)最大的綜合性公園； 河濱公園：距離項目 800米 開發(fā)商背景 希望實現(xiàn)由普通住宅到高端住宅的品牌認知轉(zhuǎn)變 住宅 尚海國際 麗水園 貽順園 貽芳嘉園 Ⅱ 貽景花園 貽成東園 貽正嘉合 奧林花園 貽成靜園 貽豐家園 貽欣園 貽豐園 商業(yè)區(qū) 金街 金洋商廈 “中國房地產(chǎn)創(chuàng)新樓盤” “中國人居社區(qū)國際范例獎” “天津市示范小區(qū)” “天津市優(yōu)秀小區(qū)” “天津市安靜居住小區(qū)” “天津市優(yōu)秀小區(qū)” “天津市安靜居住小區(qū) 貽成集團 是以房地產(chǎn)業(yè)為主，集專業(yè)投資、船舶制造、工程建設、港口物流、風力發(fā)電、物業(yè)管理、商業(yè)酒店及文化教育等多領(lǐng)域為一體的大型民營企業(yè)集團。 “貽成”品牌價值 。 老城區(qū)板塊 二手房市場 —— 產(chǎn)品緊俏，交易頻繁，核心地段支撐高價格平臺 悅海花園 海韻園 金泰新村 項目周邊二手房價格 海韻園 03年入住，全部為 110平米以上大戶型 12023元 /平米 悅海花園 98年入住，有少量小戶型，主力為 100平米以上大戶型 1000011000元 /平米 金泰新村 15年以上房齡，以 5070平米的中小戶型 1000011000元 /平米 新村片區(qū) 15年以上房齡，以 5070平米的中小戶型 10000元 /平米 解放路以北 15年以上房齡，以 5070平米的中小戶型 10000元 /平米 價格平臺持平或超過商品房 宇軒二手房經(jīng)紀： ?這一片房子出一套賣一套，很好賣； ?海韻園是現(xiàn)在塘沽最貴的房子； ?里面都是大戶型，都是塘沽最有錢的人最開始買的。 開發(fā)區(qū)板塊 開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場較成熟 /在售項目較多 /品質(zhì)較高 在售項目 已售完項目 未開盤項目 華納豪園 御景園邸 萬科濱海新城 天保金海岸 弘澤制造 萬通華府 伴景灣 愛麗榭 萬通新城國際 萬科金域藍灣 開發(fā)區(qū)板塊 開發(fā)區(qū)在售項目以中高端為主 /未來有高端豪宅出現(xiàn) 項目 規(guī)模 容積率 產(chǎn)品形式 區(qū)間面積（平米） 開盤時間 現(xiàn)均價 銷售速度 賣點 客戶特征 萬科 金域藍灣 24萬 4 9棟 33層高層 兩居： 95~120 三居： 130~150 07年 12月28日 11500元 /平 約 50套 /月 產(chǎn)品、品牌、泰達時尚廣場 自住為主，開發(fā)區(qū)大型企業(yè)工作人員，外地人占 50%，少量塘沽居住改善客戶 萬通 新城國際 36萬 12層 /33層高層 60~250 07年 4月 1日 10500元 /平 約 40套 /月 產(chǎn)品、品牌、泰達時尚廣場 自住為主，投資客比例逐漸下降，以開發(fā)區(qū)企業(yè)工作人員、塘沽改善客戶為主 天保 金海岸 165萬 聯(lián)排、多層、小高、高層 洋房： 140~220 高層： 100~200 一期 05年8月，現(xiàn)三期未開 12023元 /平 洋房約 30套 /月 大盤規(guī)模、產(chǎn)品 自住、投資約各占一半，以開發(fā)區(qū)企業(yè)中高管、私企業(yè)主、公務員為主要客群 萬科 濱海新城 16萬 30層高層 一期 90~170 二期未定 一期 06年10月，二期未定 一期10000元 /平 約 45套 /月 品牌、市民廣場、地段 自住為主，投資比例30%，主要為大型企業(yè)、私企業(yè)主，外地投資客以及小部分塘沽區(qū)居住改善客戶； 弘澤制造 16萬 獨棟、聯(lián)排、洋房、高層 獨棟 600； 聯(lián)排 360~450； 洋房 200~300； 高層 200 預計 08年中 聯(lián)排 /平，洋房 萬 /平 —— 地段、產(chǎn)品形式 外地客戶為主，在開發(fā)區(qū)有三緣關(guān)系的山西、北京客戶，開發(fā)區(qū)私營企業(yè)主 萬通華府 19萬 27/29層高層 200~800 預計 08年中 /平，精裝修 3000 —— 地段、產(chǎn)品、精裝修 外企中高管、私企業(yè)主，外地資產(chǎn)處理客戶，企業(yè)團購等，自住與投資約各占一半 高層總價 500萬以上， 別墅總價 2023萬以上的 高端豪宅項目 中高端產(chǎn)品定位， 產(chǎn)品形態(tài)、戶型設計 均領(lǐng)先于塘沽老城區(qū) 濱海新城 項目基礎信息 占地面積 總 ㎡ 二期 ㎡ 建筑面積 總 16萬㎡ 二期 ㎡ 容積率 開盤日期 一期 06年 10月， 07年 7月二次開盤，二期預計 09年中 風格 現(xiàn)代簡約 層數(shù) 3 產(chǎn)品類型 高層 面積區(qū)間 90~180 項目銷售信息（已售完） 產(chǎn)品類型 成交均價（元 /平米） 總價（萬元） 銷售速度（套 /月） 高層 一期第一次均價 7000 65123 50 高層 一期第二次均價 10000 93176 40 客戶描述： 一期客戶整體以自住為主，投資客比例約 30%，主要客戶來源為濱海新區(qū)工作的大型企業(yè)管理人員、私營企業(yè)主，其次為天津市區(qū)及外地投資客以及小部分塘沽區(qū)居住改善客戶； 開發(fā)區(qū)企業(yè)內(nèi)工作、天津市區(qū)生活的客戶在自住客戶中也占有重要比例，他們看重的是便利的交通設施，以及中心區(qū)域的完善配套以及交通所節(jié)約的時間成本； 投資客主要看重的是地段的升值潛力以及租賃市場的火爆； 二次開盤所剩貨量不多，但呈現(xiàn)火爆局面， 100多套產(chǎn)品開盤基本消化完畢，客戶多被萬科的品牌、產(chǎn)品細節(jié)及物業(yè)管理水平所吸引； 關(guān)鍵客戶：開發(fā)區(qū)工作 /市區(qū)投資 /塘沽區(qū)改善 關(guān)鍵需求：中心地段 /交通便利 /產(chǎn)品細節(jié) /物業(yè)服務水平 萬科金域藍灣 項目基礎信息 占地面積 6萬㎡ 建筑面積 24萬㎡ 容積率 4 開盤日期 07年 12月 28日 均價 12023 產(chǎn)品類型 9棟 33層高層 面積區(qū)間 高層：兩居 95120 ㎡ 三居 130150 ㎡ 項目銷售信息（在售） 產(chǎn)品類型 成交均價（元 /平米） 總價（萬元） 銷售速度（套 /月） 高層 12023 114180 約 50 客戶描述： 本項目前以自住客戶為主，新政出臺之后，投資客戶有所下降，由 50%下降到 2030%； 濱海本地客戶主要分為塘沽區(qū)客戶