城市化背景下--商業(yè)地產(chǎn)研究-全文預(yù)覽
【正文】 多少，怎么搭配，要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析。 再就是城市宏觀經(jīng)濟(jì)分析。在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目之前，一定要先了解消費(fèi)群是誰(shuí)，按照消費(fèi)群的行為分析來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目定位。 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的類型商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 一種是 Citymall： 即城市廣場(chǎng)，與 ShoppingMall不同的是， Citymall并不限于購(gòu)物以及配套的餐飲、休閑、娛樂(lè)等，還將旅游、餐飲、休閑、娛樂(lè)理念組建成動(dòng)靜相宜、具備基本城市功能的聯(lián)合體。?一種是 Shopping Center 這是一種主體性購(gòu)物中心，它是以某一大型商業(yè)業(yè)態(tài)為主體再輔以其他的一些商業(yè)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)。其它類型的開(kāi)發(fā)商 ―― 包括其它行業(yè)轉(zhuǎn)型進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位 尺度商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 城市商業(yè)中心將根據(jù)城市化的進(jìn)程而發(fā)生變化。從交通形式上來(lái)說(shuō)，所謂Shopping Mall，尤其是郊區(qū)的 Shopping Mall，必須依托于高速公路和城市的環(huán)路，這意味著消費(fèi)者比較依賴汽車。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展條件商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 國(guó)外參考：主要判斷元素：人均 GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件?人均 GDP3000－ 4000美元時(shí)，家庭汽車擁有率 15－ 20％，大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（ ShoppingMall ）－－ 開(kāi)始發(fā)展?人均 GDP10000美元，家庭汽車擁有率 60％，大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（ ShoppingMall ）－－ 成熟發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展條件（ ShoppingMall ）商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 亞洲及國(guó)內(nèi)（含香港、新加坡等）：主要判斷元素：人均 GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件、人口密度、消費(fèi)總量?都市型 大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展條件 城市人均 GDP水平達(dá)到 2500美元?郊區(qū)型 大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展條件 城市人均 GDP水平達(dá)到 4000美元、公路發(fā)展極為充分、城市家庭汽車擁有率達(dá) 15－ 20％ 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展條件（ ShoppingMall ）商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 國(guó)內(nèi)之所以與歐美發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的 GDP水平 有明顯的差距，但仍然具備發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，主要因素在于其 人口密度 遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于歐美城市的人口密度， 消費(fèi)總量 決定大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的市場(chǎng)潛力。許多開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目前期就聘請(qǐng)專業(yè)公司從建筑結(jié)構(gòu)、主題定位、消費(fèi)人群定位、行業(yè)組合、店鋪劃分等方面進(jìn)行詳細(xì)策劃。商業(yè)房地產(chǎn)魅力如斯，各路玩家紛紛下水，按需各自設(shè)計(jì)不同模式。 城市商圈的高度城市化背景下的商 業(yè) 地 產(chǎn) 未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)人才， －－是既懂 城市運(yùn)營(yíng) 又懂 商業(yè)規(guī)律 和 房地產(chǎn)運(yùn)作 的復(fù)合人才 －－要站在城市、地產(chǎn)與商業(yè)之間，為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展包括商業(yè)前期定位、營(yíng)銷方案、出售出租的完善的服務(wù)流程，明白應(yīng)該建多大的商業(yè)，商業(yè)業(yè)態(tài)是如何搭配的，實(shí)現(xiàn)商業(yè)與城市、與房地產(chǎn)最有價(jià)值的對(duì)接，充分實(shí)現(xiàn)城市與商業(yè)、商業(yè)與房地產(chǎn)的市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)。 沒(méi)有 “ 市 ” 的 “ 城 ” ，怎么還叫 “城市 ” ？解讀 “ 城 ” 與 “ 市 ”城市化背景下的商 業(yè) 地 產(chǎn) 從 “ 城 ” 與 “ 市 ” 的關(guān)系看商業(yè)發(fā)展?一是要特別重視城市發(fā)展的趨向，去抓住商業(yè)發(fā)展的機(jī)遇；?一是應(yīng)以商業(yè)發(fā)展的前瞻性、拉動(dòng)性，影響、促進(jìn)城市建設(shè)的規(guī)模轉(zhuǎn)型。 “ 城市 ” 要有個(gè)觀念的更新，不然， “ 城 ”建得 “ 美侖美奐 ” ， “ 市 ” 卻冷背呆滯了?，F(xiàn)在，廣州、上海、北京之間的商業(yè)較量已經(jīng)上升到 城市商圈 的高度。 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì) 商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 商業(yè)房地產(chǎn)的三重利誘惑：?一重利，商業(yè)贏利和物業(yè)升值；?二重利，提升開(kāi)發(fā)企業(yè)知名度，增加股票在資本市場(chǎng)上的吸引力；?三重利，以物業(yè)增值和現(xiàn)金流吸引銀行，增加授信額度。中外 連鎖 商店比 較 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì) 創(chuàng) 新 階 段 發(fā) 展 階 段 成熟 階 段 衰落 階 段美國(guó) 1859－ 1900（40年）1901－ 1970（ 70年）1970后 ？法國(guó) 1866－ 1900（35年）1901－ 1960（ 60年）1960后日本 1926－ 1960（ 35）1961－ 1971（ 10）1972年后中國(guó) 1990－ 2023（20年）2023－ 2023（ 10年）2023年后中國(guó)與西方國(guó)家的差 別距美、法 100年，距日 40年距美、法、日 50年同 發(fā) 展 階 段同發(fā)達(dá)國(guó)家連鎖商店的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考中外百 貨 商店比 較 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì) 創(chuàng) 新 階 段 發(fā) 展 階 段 成熟 階 段 衰落 階 段美國(guó) 1850－ 1899（50年）1900－ 1929（ 30年）1930－ 1979（40年）1980年后法國(guó) 1852－ 1880（28年）1880－ 1914（ 34年）1914－ 1950（36年）1950年后日本 1904－ 1922（ 18）1923－ 1937（ 14）1938－ 1973（35）1974年后中國(guó) 1894－ 1949（55年）1950－ 1995（ 45年）1995－ 2025（30年）2025年后中國(guó)與西方國(guó)家的差 別距美、法 50年，距日本 30年距美、法、日 60年距美、日 60年，距法 30年
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