七劍總圖研發(fā)心得-全文預(yù)覽
【正文】 筑面積商業(yè)可售面積地下建筑面積建筑基地面積住宅建筑密度容積率建筑密度成都郫縣新城案例 ?不平衡使用容積率后的總貨值為 40億元左右 ， 大于單一產(chǎn)品的總貨值，比如只做高層的貨值為 ?本方案占地比：花園洋房區(qū) /高層區(qū) =?本方案可售住宅面積比（含下躍贈送）：花園洋房 /高層 = 效果圖 成都郫縣新城案例 不平衡使用容積率案例 B重慶睿城 項目 地 塊 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 指 標(biāo) 總用地面積（算容積率的基數(shù)） 106690㎡ 虎溪河及周邊綠地（不計入綠地率） 8395㎡ 可建設(shè)用地面積 98295㎡ 可建設(shè)地上面積 160035㎡ 容 積 率 建筑密度 ≤30％ 綠 地 率 ≥30% 虎溪河 市政停車場 建設(shè)用地 建設(shè)用地 各業(yè)態(tài)對應(yīng)的容積率及密度： 業(yè)態(tài) 容積率 建筑密度 社區(qū)商業(yè) 3層 2~3 67~100% 普通聯(lián)排 3層 ~ 25~30% 大院別墅 2~4層 32% 洋房 7層 ~ 23% 高層 22層 ~ 10~15% ? 以配比的方式用足 容積率 ? 產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合有： 商業(yè)＋洋房 商業(yè)＋聯(lián)排 /大院＋高層 商業(yè)＋聯(lián)排 /大院＋洋房＋高層 7層 7層 總圖 — 配比研究 洋房 洋房 7層 7層 洋房 洋房 別墅 別墅 別墅 高層 間距 重慶睿城項目案例 含金量高 ＝容積率面積收益 容積率面積收益 ＝預(yù)計建面價格－預(yù)計地價外成本 地價外成本 ＝前期工程費(fèi)＋基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi)＋期間費(fèi)用 這里可以看到 商鋪 是含金最高的，應(yīng)在市場容量內(nèi)盡量多建。（可利用總圖預(yù)案指標(biāo)求解模型） 運(yùn)用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價格，提升溢價空間。 一、用足指標(biāo) 用足容積率和建筑密度 （北京唐寧 ONE案例） （圖示說明） 用足規(guī)劃法規(guī)的邊界（三個案例） 如：利用兩層挑空陽臺不計面積的政策，提供更多可帶來溢價的贈送面積，驗收后修成房間，有效增加實際容積率；利用 ，可以將半地下室墊高至 ，贈送給客戶，帶來銷售溢價，驗收后將墊層清除，改為房間。 ? 把無法滿足日照要求的部分布置商業(yè)產(chǎn)權(quán)面積 ?多元化產(chǎn)品，混合分布 端頭轉(zhuǎn)角戶型設(shè)計部分 90平米以下小戶型 端頭轉(zhuǎn)角戶型設(shè)計部分 90平米以下小戶型 精品公寓：擋光住宅作為商業(yè)指標(biāo) 在陰影區(qū)部分的作為商業(yè)指標(biāo) 北京唐寧 ONE 樓型的選擇大大提高了容積率 一棟住宅占到住宅總面積的 36% 規(guī)劃少量的東西朝向建筑 邊角地塊的有效利用 北京唐寧 ONE 北京唐寧 ONE ?大進(jìn)深多單元的平面組合單體對容積率貢獻(xiàn)大 ? 北方地區(qū)在好的地段可采用少量的東西向布局 項目 數(shù)量 單位 1 總用地面積 56,900 ㎡ 2 建設(shè)用地面積 (不含消防站 ) 46,277 ㎡ 3 容積率 4 車位數(shù) 1,508 個 5 總建筑面積 276,998 ㎡ 地上 179,996 ㎡ 地下 97,002 ㎡ 6 可租售 建筑面積 255,199 ㎡ 住宅 145,061 ㎡ 公建 110,138 ㎡ 車庫 70,523 7 配套設(shè)施面積 21,799 ㎡ 總圖指標(biāo) 北京唐寧 ONE 一、用足指標(biāo) 用足容積率和建筑密度 （北京唐寧 ONE案例） （圖示說明） 用足規(guī)劃法規(guī)的邊界（三個案例） 如：利用兩層挑空陽臺不計面積的政策，提供更多可帶來溢價的贈送面積，驗收后修成房間，有效增加實際容積率；利用 ，可以將半地下室墊高至 ，贈送給客戶，帶來銷售溢價，驗收后將墊層清除，改為房間。 用足容積率 ? 損失可銷售部分的容積率等于白白扔掉一塊利潤 容積率是通過控制性詳規(guī)過程中的設(shè)計與測算得出的此地塊的用地強(qiáng)度，具有一定的科學(xué)性，規(guī)劃出一份足額容積率的總圖應(yīng)該是可以操作的。 ? 總圖決定了景觀的構(gòu)架與格局。 ? 若項目研發(fā)階段已將成本控制了 70%，那么總圖階段就已將成本控制了 50%。 一、用足指標(biāo) 用足容積率和建筑密度 （北京唐寧 ONE案例） （圖示說明） 用足規(guī)劃法規(guī)的邊界（三個案例） 如：利用兩層挑空陽臺不計面積的政策，提供更多可帶來溢價的贈送面積，驗收后修成房間，有效增加實際容積率；利用 ，可以將半地下室墊高至 ，贈送給客戶，帶來銷售溢價，驗收后將墊層清除，改為房間。 案例：北京唐寧 ONE項目 總用地面積： 56640 ㎡ 代征道路： 6225 ㎡ 代征綠地： 1338 ㎡ 消防站用地： 2800 建設(shè)用地：約 49077 ㎡ 容積率： ≤ 地上總建筑面積： 176000 ㎡ 公建面積占 20%40% 住宅面積占 60%80% 綠地率： ≥30% 集中綠地： 6000 ㎡
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