七劍總圖研發(fā)心得(已修改)
2025-03-06 16:35 本頁面
【正文】 總圖研發(fā)心得 （案例版） 目錄 ? 劍指總圖 定性之言 ? 總圖七劍 詳解 ? 七劍導航 工具與圖表 劍指總圖 定性之言： ? 若項目研發(fā)階段決定了項目總貨值的 90%，那么總圖階段就已決定了總貨值的 80%。 ? 若項目研發(fā)階段已將成本控制了 70%，那么總圖階段就已將成本控制了 50%。 ? 總圖決定了景觀的構架與格局。 ? 總圖決定了物業(yè)管理成本的基礎 總圖設計七劍 ? 用足指標 青干劍 ? 貨值最大化 由龍劍 ? 復制模塊 天瀑劍 ? 配套用房最小化 舍神劍 ? 贈綠規(guī)劃和底層挖掘 競星劍 ? 控制地庫 莫問劍 ? 減少入口 日月劍 總圖精細化的研究，景觀精細化的營造，可以突破項目價值的天花板。 “掏干吃凈 ” 用足指標 用足容積率和建筑密度 （北京唐寧 ONE案例） （圖示說明） 用足規(guī)劃法規(guī)的邊界（三個案例） 如：利用兩層挑空陽臺不計面積的政策，提供更多可帶來溢價的贈送面積，驗收后修成房間，有效增加實際容積率；利用 ，可以將半地下室墊高至 ，贈送給客戶，帶來銷售溢價，驗收后將墊層清除，改為房間。 一、用足指標 用足容積率和建筑密度 （北京唐寧 ONE案例） （圖示說明） 用足規(guī)劃法規(guī)的邊界（三個案例） 如：利用兩層挑空陽臺不計面積的政策，提供更多可帶來溢價的贈送面積，驗收后修成房間，有效增加實際容積率；利用 ，可以將半地下室墊高至 ，贈送給客戶，帶來銷售溢價，驗收后將墊層清除，改為房間。 用足容積率 ? 損失可銷售部分的容積率等于白白扔掉一塊利潤 容積率是通過控制性詳規(guī)過程中的設計與測算得出的此地塊的用地強度，具有一定的科學性，規(guī)劃出一份足額容積率的總圖應該是可以操作的。 影響容積率有幾個客觀因素：日照規(guī)范、間距要求、退紅要求、限高要求等。也有幾個人為操作因素：產(chǎn)品定位、不利地塊的利用度、單體樓型選擇等。 案例：北京唐寧 ONE項目 總用地面積： 56640 ㎡ 代征道路： 6225 ㎡ 代征綠地： 1338 ㎡ 消防站用地： 2800 建設用地：約 49077 ㎡ 容積率： ≤ 地上總建筑面積： 176000 ㎡ 公建面積占 20%40% 住宅面積占 60%80% 綠地率： ≥30% 集中綠地： 6000 ㎡ 建筑限高： 80m 用地內另含公交場站一座，占地2500平方米，廉租房建筑面積： 6000 平米，不含在以上總建筑面積指標內 規(guī)劃條件 規(guī)劃難點： ? 建筑限高從 80米突破到 90米； ? 日照； ：北京唐寧 ONE 北京唐寧 ONE 雕刻空間 設計前將不影響地塊以外樓房日照 的立體空間切割出來，之后按規(guī)范 填充建筑物，得出最大容積率。 ? 把無法滿足日照要求的部分布置商業(yè)產(chǎn)權面積 ?多元化產(chǎn)品，混合分布 端頭轉角戶型設計部分 90平米以下小戶型 端頭轉角戶型設計部分 90平米以下小戶型 精品公寓：擋光住宅作為商業(yè)指標 在陰影區(qū)部分的作為商業(yè)指標 北京唐寧 ONE 樓型的選擇大大提高了容積率 一棟住宅占到住宅總面積的 36% 規(guī)劃少量的東西朝向建筑 邊角地塊的有效利用 北京唐寧 ONE 北京唐寧 ONE ?大進深多單元的平面組合單體對容積率貢獻大 ? 北方地區(qū)在好的地段可采用少量的東西向布局 項目 數(shù)量 單位 1 總用地面積 56,900 ㎡ 2 建設用地面積 (不含消防站 ) 46,277 ㎡ 3 容積率 4 車位數(shù) 1,508 個 5 總建筑面積 276,998 ㎡ 地上 179,996 ㎡ 地下 97,002 ㎡ 6 可租售 建筑面積 255,199 ㎡ 住宅 145,061 ㎡ 公建 110,138 ㎡ 車庫 70,523 7 配套設施面積 21,799 ㎡ 總圖指標 北京唐寧 ONE 一、用足指標 用足容積率和建筑密度 （北京唐寧 ONE案例） （圖示說明） 用足規(guī)劃法規(guī)的邊界（三個案例） 如：利用兩層挑空陽臺不計面積的政策，提供更多可帶來溢價的贈送面積，驗收后修成房間，有效增加實際容積率；利用 ，可以將半地下室墊高至 ，贈送給客戶，帶來銷售溢價，驗收后將墊層清除，改為房間。 用足建筑密度 ? 損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價空間 建筑密度主要與首層建筑面積有關 首層戶型（贈送私家花園）是項目賣價最高的戶型，項目溢價的主要組成部分，絕不能浪費掉。 相關案例在第六部分 —底層挖掘和分率原則中論述 好地段的沿街底層商業(yè)面積更是寸土寸金，絕不能放過。 好地段的沿街底層商業(yè)面積更是寸土寸金，絕不能放過。
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