七劍總圖研發(fā)心得-wenkub
2023-03-17 16:35:19 本頁面
【正文】 分隔，靈活多變。 用足建筑密度 ? 損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價空間 建筑密度主要與首層建筑面積有關(guān) 首層戶型（贈送私家花園）是項目賣價最高的戶型，項目溢價的主要組成部分，絕不能浪費掉。 影響容積率有幾個客觀因素：日照規(guī)范、間距要求、退紅要求、限高要求等。 ? 總圖決定了物業(yè)管理成本的基礎(chǔ) 總圖設(shè)計七劍 ? 用足指標 青干劍 ? 貨值最大化 由龍劍 ? 復(fù)制模塊 天瀑劍 ? 配套用房最小化 舍神劍 ? 贈綠規(guī)劃和底層挖掘 競星劍 ? 控制地庫 莫問劍 ? 減少入口 日月劍 總圖精細化的研究，景觀精細化的營造，可以突破項目價值的天花板?？倛D研發(fā)心得 （案例版） 目錄 ? 劍指總圖 定性之言 ? 總圖七劍 詳解 ? 七劍導(dǎo)航 工具與圖表 劍指總圖 定性之言： ? 若項目研發(fā)階段決定了項目總貨值的 90%，那么總圖階段就已決定了總貨值的 80%。 “掏干吃凈 ” 用足指標 用足容積率和建筑密度 （北京唐寧 ONE案例） （圖示說明） 用足規(guī)劃法規(guī)的邊界（三個案例） 如：利用兩層挑空陽臺不計面積的政策，提供更多可帶來溢價的贈送面積，驗收后修成房間，有效增加實際容積率；利用 ，可以將半地下室墊高至 ，贈送給客戶，帶來銷售溢價，驗收后將墊層清除，改為房間。也有幾個人為操作因素：產(chǎn)品定位、不利地塊的利用度、單體樓型選擇等。 相關(guān)案例在第六部分 —底層挖掘和分率原則中論述 好地段的沿街底層商業(yè)面積更是寸土寸金，絕不能放過。 實景展示建議做兒童房：下層為臥室，閣樓為學(xué)習(xí)、游戲 閣樓平面 剖面圖 用足地方法規(guī)案例一 雙層陽臺贈送 驗收后修成房間，有效增加實際容積率 用足地方法規(guī)案例二 :贈送空間的樓板改為花架，驗收后封上變?yōu)榉块g 案例三：利用 ，可以將半地下室墊高 至 ，贈送給客戶，帶來銷售溢價，驗收后將墊層清除，改為房間。（分析兩個案例） 運用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價格，提升溢價空間。 各 業(yè) 態(tài) 的 容 積 率 面 積 收 益 表 業(yè)態(tài) 預(yù)計建面價格 預(yù)計地價外成本 容積率面積收益 社區(qū)商鋪 200~250㎡ 10000/ ㎡ 2700 / ㎡ 7300元 經(jīng)濟型酒店 200~250㎡ 5000/ ㎡ 2600 / ㎡ 2400元 大院別墅 200~250㎡ 8000/ ㎡ 3450 / ㎡ 4550元 花園洋房 100~130㎡ 5500/ ㎡ 2750 / ㎡ 2750元 小戶型高層 100~130㎡ 4200/ ㎡（清水） 3000 / ㎡ 1200元 重慶睿城項目案例 產(chǎn)品類別 大院別墅 花園洋房 小戶型高層 洋房高層商業(yè)區(qū)車位 商鋪 地下超市 經(jīng)濟型酒店 套數(shù) 176 其中： 聯(lián)排 88 疊拼 88 240 其中： 平層 120 躍層 120 1008 551 其中： 洋房 314 高層 159 商區(qū) 78 單套面積 180240 120180 3953 總面積 38187 38165 55675 19711 14003 1992 8785 重慶睿城項目案例 不平衡使用容積率后的總貨值： ，大于單一住宅產(chǎn)品的總貨值，如住宅部分只做七層的總貨值為 東西分區(qū)－高檔住區(qū) vs 商業(yè)與小戶型高層 南北分區(qū)－大院別墅 vs 花園洋房 商業(yè) vs小戶型高層 利用河道、綠地、高差 將差異大的業(yè)態(tài)分開。 高層布置在遠端。 一個單元包括： Townhouse 7戶（ 2780m2） 地下層平面 一層平面 二層平面 三層平面 合院別墅 七合院 聯(lián)排大院案例 類聯(lián)排洋房案例 成都：郫縣新城（弗萊明戈） 類聯(lián)排洋房案例 成都：郫縣新城（弗萊明戈） 類聯(lián)排洋房案例 成都：郫縣新城（弗萊明戈） 類聯(lián)排洋房案例 成都郫縣新城（弗萊明戈） 增值空間 類聯(lián)排別墅洋房案例富陽受降項目 類聯(lián)排別墅洋房案例 A1(1) A2(2) B1(3) B2(4) C1(5) C2(6) D1(7) D2(8) E(9) 二、貨值最大化 不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。 西側(cè)隔蘇州運河為南環(huán)橋批發(fā)市場（商業(yè)），南側(cè)隔水相望為規(guī)劃中的湖中綠島。（分析兩個案例） 運用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價格，提升溢價空間。立面，可更具市場而變。 “削減龍?zhí)?” 配套用房最小化 ? 嚴格控制物管用房、會所、垃圾站、居委會等配套建筑面積，并盡量放到地下層，不占用容積率。 C A A A A A A B B B B C C C C 22剖面 1 1 A A A B B 1 1 2 2 2 2 A A A A A A B B B B B B C C 11剖面
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