【正文】 沒(méi)有規(guī)劃、沒(méi)有主題、沒(méi)有特色的混亂經(jīng)營(yíng)局面，規(guī)模大的商業(yè)街后果將更嚴(yán)重。、價(jià)格策略建議、價(jià)格策略建議、銷售收益測(cè)算、銷售收益測(cè)算本項(xiàng)目商業(yè)總體銷售收益約為本項(xiàng)目商業(yè)總體銷售收益約為 。；u 按照市場(chǎng)比較法測(cè)算項(xiàng)目首層臨街商鋪售價(jià)約為（（ 83882*40%）） +（（76087*60%）） =79204≈8 萬(wàn)元萬(wàn)元/㎡㎡? 市場(chǎng)比較法、價(jià)格策略建議、價(jià)格策略建議一層整體均價(jià)初步判斷：一層整體均價(jià)初步判斷：（ 83882*40%） +（ 76087*60%） =79204≈8萬(wàn)元 /㎡? 市場(chǎng)綜合比較后初步價(jià)格判斷、價(jià)格策略建議、價(jià)格策略建議? 按照商業(yè)價(jià)值規(guī)律判斷按照商業(yè)物業(yè)的價(jià)值一般規(guī)律，三層商鋪的商業(yè)價(jià)值約為一層商鋪商業(yè)價(jià)按照商業(yè)物業(yè)的價(jià)值一般規(guī)律，三層商鋪的商業(yè)價(jià)值約為一層商鋪商業(yè)價(jià)值的值的 40%50%。分值預(yù)算售價(jià)主要從以下本項(xiàng)目以上述三個(gè)項(xiàng)目為參考進(jìn)行類比，通過(guò)分值計(jì)算本項(xiàng)目售價(jià)區(qū)間。但可以在商業(yè)氛圍，商業(yè)形象面上進(jìn)行有效的提升。 Grove擁有位于洛杉磯都市中難得的開(kāi)放式購(gòu)物環(huán)境，它的前身是位于洛杉磯第三街區(qū)的 Fairfax路的一個(gè)蔬果農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)， 4年前由洛杉磯當(dāng)?shù)匾患议_(kāi)發(fā)商將其重新規(guī)劃建設(shè)成為一個(gè)獨(dú)具特色的 Lifestyle Shopping Center。Lifestyle商業(yè)作為一種有別于 Shopping Mall的商業(yè)形態(tài)，必須具備下列要素：? 接近有影響力的居住社區(qū)；? 中高檔以上的定位；? 迎合本商圈消費(fèi)者對(duì)休閑的追求；? 與 Mall和傳統(tǒng)的商業(yè)步行街相比， Lifestyle Center更加注重環(huán)境和建筑 設(shè)計(jì)。四大核心價(jià)值? 附近商業(yè)形態(tài)多數(shù)為一些社區(qū)型沿街商鋪產(chǎn)品價(jià)值：雙形態(tài)綜合性商業(yè)體價(jià)值分解： 大量?jī)?nèi)外鋪通連及涵蓋步行街的休閑氛圍及高端商場(chǎng)的檔次。為項(xiàng)目帶來(lái)無(wú)窮的客戶群。區(qū)位價(jià)值：城市核心區(qū)位的口岸大型商用物業(yè)價(jià)值分解 : 項(xiàng)目地處福田 CBD以南 3公里左右路程。?無(wú)整體商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，缺乏品牌租戶吸引人流。?南邊為深圳河，并讓小區(qū)外墻完全阻隔。?交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)位于地鐵四號(hào)線 “福田口岸 ”站旁，離福田 CBD只有 5分鐘。?商業(yè)氛圍濃厚，但缺乏統(tǒng)一招商和專業(yè)商業(yè)物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)管理，鋪位空置及轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓情況普遍。深圳口岸區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析深圳口岸區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析第二部分第二部分、福田口岸區(qū)域商圈分析、福田口岸區(qū)域商圈分析、典型口岸商業(yè)、典型口岸商業(yè) ———— 羅湖口岸商圈分析羅湖口岸商圈分析、深圳南山口岸、深圳南山口岸 —— 西部通道附近商圈分析西部通道附近商圈分析、福田口岸商業(yè)市場(chǎng)總結(jié)、福田口岸商業(yè)市場(chǎng)總結(jié)、福田口岸區(qū)域商圈分析、福田口岸區(qū)域商圈分析本案類比本案：口岸 社區(qū)商業(yè)、典型口岸商業(yè)、典型口岸商業(yè) ———— 羅湖口岸商圈分析羅湖口岸商圈分析類比本案：口岸 社區(qū)商業(yè)街、深圳南山口岸、深圳南山口岸 —— 西部通道附近商圈分析西部通道附近商圈分析口岸商城隨著地鐵的開(kāi)通，價(jià)值不斷飆升口岸商城隨著地鐵的開(kāi)通，價(jià)值不斷飆升羅湖口岸商業(yè)城售價(jià)（萬(wàn)元 /㎡ ）保利文化廣場(chǎng)售價(jià)（萬(wàn)元 /㎡ ）海岸城售價(jià)（萬(wàn)元 /㎡ ）82025513247142福田口岸商業(yè)市場(chǎng)總結(jié)、福田口岸商業(yè)市場(chǎng)總結(jié)?福田口岸商業(yè)業(yè)態(tài)分布以餐飲、娛樂(lè)、生活配套為主，商業(yè)形態(tài)以社區(qū)裙樓底商為主。 u 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)：未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)：– 隨著批售量的陡增，預(yù)計(jì)未來(lái)商業(yè)放盤量將呈增長(zhǎng)勢(shì)頭，但由于近期商業(yè)市場(chǎng)的活躍，供應(yīng)市隨著批售量的陡增，預(yù)計(jì)未來(lái)商業(yè)放盤量將呈增長(zhǎng)勢(shì)頭，但由于近期商業(yè)市場(chǎng)的活躍，供應(yīng)市場(chǎng)擴(kuò)大短期對(duì)價(jià)格上漲的壓力不大，市場(chǎng)價(jià)格仍將保持穩(wěn)步上漲勢(shì)頭。?近一近一 年深圳商業(yè)掛牌成交均價(jià)穩(wěn)步上漲年深圳商業(yè)掛牌成交均價(jià)穩(wěn)步上漲 全市商業(yè)成交均價(jià)呈穩(wěn)步增長(zhǎng)勢(shì)頭， 2023年數(shù)據(jù)較去年同期上漲約 50%，商業(yè)項(xiàng)目的投資價(jià)值顯而易見(jiàn)。央行加息，國(guó)際資本存在套利空間，加劇熱錢涌入中國(guó)。熱度上升，也帶動(dòng)了深圳市商鋪、寫字樓租售價(jià)格的攀升。升。地鐵 4號(hào)線連通深港兩地自福田口岸到香港中環(huán)，僅需 40分鐘 。事業(yè)一部 榮譽(yù)出品 2023年 7月 26日謹(jǐn)呈：金地地產(chǎn)目錄一、深圳整體商業(yè)市場(chǎng)分析一、深圳整體商業(yè)市場(chǎng)分析二、深圳口岸區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析二、深圳口岸區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析三、項(xiàng)目分析三、項(xiàng)目分析四、項(xiàng)目定位四、項(xiàng)目定位五、銷售策略建議及推廣鋪排五、銷售策略建議及推廣鋪排六、金地名津商業(yè)項(xiàng)目服務(wù)團(tuán)隊(duì)架構(gòu)六、金地名津商業(yè)項(xiàng)目服務(wù)團(tuán)隊(duì)架構(gòu)深圳整體商業(yè)市場(chǎng)分析深圳整體商業(yè)市場(chǎng)分析第一部分第一部分、宏觀政策對(duì)商業(yè)市場(chǎng)的影響、宏觀政策對(duì)商業(yè)市場(chǎng)的影響、商業(yè)市場(chǎng)批售及成交情況、商業(yè)市場(chǎng)批售及成交情況、商業(yè)市場(chǎng)近期銷售情況、商業(yè)市場(chǎng)近期銷售情況、商業(yè)市場(chǎng)總結(jié)及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)、商業(yè)市場(chǎng)總結(jié)及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)東門商圈華強(qiáng)北商圈次商務(wù)中心休閑文化中心人民南商圈地王商務(wù)圈深圳主要商圈形態(tài)布局行政 文化 商務(wù)中心 福田口岸 羅湖口岸地鐵 1號(hào)和 4號(hào)線在中心區(qū)交匯。新 ““ 國(guó)八條國(guó)八條 ”” 的出臺(tái)將的出臺(tái)將 ““ 限購(gòu)限購(gòu) ”” 推向了頂峰，房產(chǎn)稅以及各種金融信貸政策，使得住宅市場(chǎng)的投資空推向了頂峰，房產(chǎn)稅以及各種金融信貸政策，使得住宅市場(chǎng)的投資空間進(jìn)一步緊縮，然而商業(yè)地產(chǎn)卻未在此次調(diào)控之列，在通脹壓力越來(lái)越大的預(yù)期下，商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值再次提間進(jìn)一步緊縮，然而商業(yè)地產(chǎn)卻未在此次調(diào)控之列，在通脹壓力越來(lái)越大的預(yù)期下，商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值再次提升。隨著投資商業(yè)地產(chǎn)的熱度上升，也帶動(dòng)了深圳市商鋪、寫字樓租售價(jià)格的攀升。u 流動(dòng)性資產(chǎn)過(guò)剩，通貨膨脹明顯流動(dòng)性資產(chǎn)過(guò)剩，通貨膨脹明顯– 繼續(xù)適度寬松的貨幣政策繼續(xù)適度寬松的貨幣政策 ：市場(chǎng)流動(dòng)性資產(chǎn)過(guò)剩明顯，通貨膨脹明顯持續(xù)走高，價(jià)格上漲明顯；：市場(chǎng)流動(dòng)性資產(chǎn)過(guò)剩明顯，通貨膨脹明顯持續(xù)走高，價(jià)格上漲明顯；u 人民幣升值，加息，熱錢涌入，加速資產(chǎn)上漲人民幣升值，加息，熱錢涌入，加速資產(chǎn)上漲– 近期人民幣升值明顯，國(guó)際資金借道進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，加速資產(chǎn)價(jià)格上漲；近期人民幣升值明顯，國(guó)際資金借道進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，加速資產(chǎn)價(jià)格上漲；– 央行加息，國(guó)際資本存在套利空間，加劇熱錢涌入中國(guó)。、商業(yè)市場(chǎng)批售及成交情況、商業(yè)市場(chǎng)批售及成交情況圖 1 深圳 2023年 19月商業(yè)批售、成交面積圖 2 深圳 2023年 6月 —2023 年 .6月商業(yè)掛牌成交均價(jià)?總體批售不大，近期放量，成交量比較平穩(wěn)總體批售不大，近期放量，成交量比較平穩(wěn) 9月份商業(yè)批售面積為 ㎡，超過(guò)了前 8個(gè)月的批售總和，說(shuō)明商業(yè)市場(chǎng)走勢(shì)看好。、商業(yè)市場(chǎng)總結(jié)及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)、商業(yè)市場(chǎng)總結(jié)及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)u 總總 結(jié)：結(jié)：– “限購(gòu)令限購(gòu)令 ”等政策出臺(tái)后，住宅市場(chǎng)投資行為受到打壓，樓市資金擠出效應(yīng)顯現(xiàn)；等政策出臺(tái)后，住宅市場(chǎng)投資行為受到打壓，樓市資金擠出效應(yīng)顯現(xiàn)；– 通貨膨脹勢(shì)頭明顯，人民幣升值和加息加速熱錢涌入，資產(chǎn)價(jià)格上漲；通貨膨脹勢(shì)頭明顯，人民幣升值和加息加速熱錢涌入，資產(chǎn)價(jià)格上漲；– 批售量的大增預(yù)示著未來(lái)供應(yīng)量增加，從長(zhǎng)時(shí)間來(lái)看，供應(yīng)量擴(kuò)大將對(duì)價(jià)值上漲批售量的大增預(yù)示著未來(lái)供應(yīng)量增加，從長(zhǎng)時(shí)間來(lái)看，供應(yīng)量擴(kuò)大將對(duì)價(jià)值上漲形成壓力；形成壓力；– 成交均價(jià)持續(xù)穩(wěn)步上漲，商業(yè)投資前景明朗，投資價(jià)值顯現(xiàn)；成交均價(jià)持續(xù)穩(wěn)步上漲，商業(yè)投資前景明朗，投資價(jià)值顯現(xiàn)；– 近期商業(yè)市場(chǎng)以社區(qū)商業(yè)為主，成交活躍，核心價(jià)值清晰的項(xiàng)目銷售均價(jià)比較高近期商業(yè)市場(chǎng)以社區(qū)商業(yè)為主，成交活躍，核心價(jià)值清晰的項(xiàng)目銷售均價(jià)比較高。盤銷售。?商鋪價(jià)格區(qū)間為： 6萬(wàn) —18 萬(wàn)街鋪?zhàn)饨饏^(qū)間為： 120—1000 元 /月 /平方米?臨街鋪位和內(nèi)街鋪價(jià)格相差較大。、區(qū)域交通分析、區(qū)域交通分析市民中心福田 CBD深南大道落馬洲濱河大道福田口岸?得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，重要交通樞紐雙關(guān)口每天人流量達(dá)到 25萬(wàn)人次深圳地鐵四號(hào)線、九廣東鐵上水 落馬洲支線、香港西鐵北環(huán)線三鐵交匯于此。門口幾棟多層建筑很大程度上阻礙了商場(chǎng)的昭示性。?怡景中心城等福田中心區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的同期發(fā)售；?限價(jià)、限貸、限購(gòu)、按評(píng)估價(jià)征稅政策影響下，投資資金流向商業(yè)地產(chǎn)；?地鐵龍華線開(kāi)通；?福田口岸逐漸成為深港兩地過(guò)關(guān)主要通道，和皇崗口岸相輔相成。區(qū)位和體量將成為項(xiàng)目溢價(jià)的根本。本身就為項(xiàng)目的價(jià)值體現(xiàn)。為港人的近距離購(gòu)物提供方便四大核心價(jià)值