上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析預(yù)測(cè)報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 度，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資始終保持每季度 %的增長(zhǎng)率2023年三季度至 2023年二季度，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)到 按照假設(shè)，上海房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)內(nèi)貸款數(shù)額仍然按照 6%的速度自然增長(zhǎng)2023年三季度至 2023年二季度，上海房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)貸款數(shù)額為房地產(chǎn)開發(fā)投資額其他資金自有資金國(guó)內(nèi)貸款利用外資定金及預(yù)付款資金差額由關(guān)系式： 上海住宅銷售量 = 住宅銷售價(jià)格 1755988 累計(jì)供求比 住宅銷售價(jià)格按照目前 6月份銷售均價(jià) 13325元 /㎡ 計(jì)算； 累計(jì)供求比短時(shí)間內(nèi)基本保持穩(wěn)定，取 08年上半年均值 .價(jià)格銷量13325銷售額為 元 彌補(bǔ)資金缺口%…資金缺口估算思路二：悲觀估計(jì)：存款準(zhǔn)備金率和利率各上調(diào) 國(guó)內(nèi)貸款因成本加大而縮減根據(jù)關(guān)系式： 國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)速度 = 存款準(zhǔn)備金率及利率各上調(diào) ，則貸款成本增加，貸款增速放慢貸款增速 6%%2023年三季度至2023年二季度，國(guó)內(nèi)貸款規(guī)模為 元房地產(chǎn)開發(fā)投資額其他資金自有資金國(guó)內(nèi)貸款利用外資定金及與付款資金差額由關(guān)系式： 上海住宅銷售量 = 住宅銷售價(jià)格 1755988 累計(jì)供求比 住宅銷售價(jià)格按照目前 6月份銷售均價(jià) 13325元 /㎡ 計(jì)算； 累計(jì)供求比短時(shí)間內(nèi)基本保持穩(wěn)定，取 08年上半年均值 .價(jià)格銷量13325銷售額為 彌補(bǔ)資金缺口%…資金缺口估算思路三：較切合實(shí)際估計(jì)：存款準(zhǔn)備金率和利率各上調(diào) 國(guó)內(nèi)貸款與 07年水平持平雖然存款準(zhǔn)備金率及利率各自上調(diào) ，會(huì)使得貸款成本增加，但是因其影響滯后性，貸款短期內(nèi)明顯下降可能性不大因此，假設(shè)國(guó)內(nèi)貸款保持 07年水平不變，為 。08年下半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)08年下半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)?癥狀及病史?目前身體狀況?病因查找?病情發(fā)展及處方?持續(xù)時(shí)間?主要結(jié)論癥狀一：樓市疲軟，銷售量驟減–李嘉誠(chéng)間接出售世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)–摩根斯坦利整體出售錦麟天地–摩根斯坦利也有意整體出售華山夏都–轉(zhuǎn)售為租湯臣一品–降價(jià)萬元促銷–整體低價(jià)出售新虹橋綠景苑（皇家花園）癥狀二：高端物業(yè)或被低價(jià)拋售，或改變銷售策略御翠豪庭97年市場(chǎng)低谷，市場(chǎng)不成熟時(shí)間 發(fā)布機(jī)構(gòu) 具體政策 關(guān)鍵字 國(guó)務(wù)院 《 關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知 》 國(guó)八條 國(guó)務(wù)院七部委 《 關(guān)于做好穩(wěn)定住宅價(jià)格工作的意見 》 新國(guó)八條 國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部《 國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知 》營(yíng)業(yè)稅 建設(shè)部 《 關(guān)于貫徹 〈 國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知 〉 的通知 》 國(guó)家稅務(wù)總局 《 個(gè)人所得稅法 》 國(guó)家稅務(wù)總局 《 關(guān)于房地產(chǎn)稅收一體化管理若干問題的通知 》 05年市場(chǎng)蕭條，外傷所致 —— 政策悶棍直接將行業(yè)打入谷底三年前：外傷致病，修養(yǎng)近一年08年二季度及上半年跟蹤板塊市場(chǎng)表現(xiàn)08年下半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)?癥狀及病史?目前身體狀況?病因查找?病情發(fā)展及處方?持續(xù)時(shí)間?主要結(jié)論存需比均值 出現(xiàn)大面積促銷價(jià)格促銷幅度在 15%20%存需比均值： 價(jià)格平穩(wěn)波動(dòng)漲幅在 10%15%存需比均值： 價(jià)格快速上漲漲幅在 30%以上剛性需求強(qiáng)烈，供需矛盾仍未根本性解決，目前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)健康，內(nèi)部 “ 免疫系統(tǒng) ” 正常住宅可售余量與成交量之比（存需比）合理區(qū)間在812從數(shù)據(jù)看，上海土地可供開發(fā)量連年減少， 07年尤為明顯
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