【正文】 ?擴(kuò)大項(xiàng)目規(guī)模對(duì)支撐企業(yè)發(fā)展的作用比較有限?提高產(chǎn)品檔次與價(jià)格?星河國際比星河明居等前開發(fā)項(xiàng)目檔次和價(jià)格提高了不少?星河丹堤比星河國際等前開發(fā)項(xiàng)目檔次和價(jià)格提高了不少?提高項(xiàng)目檔次和價(jià)格的對(duì)支撐企業(yè)發(fā)展的作用也比較有限?增加項(xiàng)目數(shù)量?星河華居、星河明居、海悅?cè)A城幾個(gè)項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)作，公司由單一項(xiàng)目運(yùn)作過度到三個(gè)項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)作?星河世紀(jì)、星河 Cocopark、星河丹堤等項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)作?2023年后，星河在增加項(xiàng)目數(shù)量上突破不夠?增加項(xiàng)目數(shù)量對(duì)支撐企業(yè)發(fā)展的空間非常大?進(jìn)行區(qū)域擴(kuò)張 ?星河目前還未實(shí)現(xiàn)區(qū)域擴(kuò)張 ?區(qū)域擴(kuò)張對(duì)支撐企業(yè)發(fā)展的空間非常大?多元化 ?星河目前已經(jīng)涉及到住宅開發(fā)、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、酒店旅游等多元化 ?多元化對(duì)支撐企業(yè)發(fā)展的作用有限第 13 頁星河可以分 “深圳 — 珠三角 — 全國 ”三步走來實(shí)現(xiàn)企業(yè)愿景深圳的星河珠三角的星河全國的星河?鞏固深圳市場，適當(dāng)增加開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量?開拓珠三角部分城市市場，增加經(jīng)營城市的數(shù)量?開拓全國其它區(qū)域市場，進(jìn)入全國多個(gè)經(jīng)營區(qū)域2023年至 2023年 2023年至 2023年 2023年及以后第 14 頁根據(jù)外部環(huán)境和星河內(nèi)部發(fā)展要求，星河未來必須保持較快的發(fā)展速度n 中國房地產(chǎn)銷售面積近 10年年均增長 %，銷售額近 10年年均增長%，保持了較高的增長速度n 我國城市化還有巨大的發(fā)展空間，人均 GDP還會(huì)保持快速的增長，我國房地產(chǎn)行業(yè)還處于快速發(fā)展階段n 預(yù)計(jì)未來 10年我國房地產(chǎn)行業(yè)還將保持快速發(fā)展，預(yù)計(jì)銷售面積年均增長速度為 16%左右房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展為星河快速發(fā)展提供機(jī)遇n 近 10年一些大型的優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)，如招商、金地、華僑城等，年均增長率在 35%左右，搶占中小企業(yè)市場份額n 萬科銷售結(jié)算面積近 10年增長了 ，年均復(fù)合增長率為 %，超越了中海、首開等老牌企業(yè)，取得國內(nèi)行業(yè)龍頭地位n 一些民營上市公司保持了更快的增長，富力近 5年主營收入年均復(fù)合增長率為 %，碧桂園近 3年?duì)I業(yè)收入復(fù)合增長率為 %優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)快速增長迫使星河快速發(fā)展n 保持快速發(fā)展，達(dá)到一定經(jīng)營規(guī)模，才能產(chǎn)生規(guī)模效益，企業(yè)規(guī)模是星河保持連續(xù)經(jīng)營和市場競爭能力的基礎(chǔ)n 品牌是建立在一定規(guī)模的基礎(chǔ)上，而品牌的價(jià)值體現(xiàn)在規(guī)模化運(yùn)用方面n 星河目前經(jīng)營區(qū)域主要在深圳及周邊地區(qū)，星河必須保持較快的發(fā)展速度，才能成為 “ 中國房地產(chǎn)行業(yè)一流品牌企業(yè) ”為實(shí)現(xiàn)企業(yè)愿景，星河需要保持較快的發(fā)展速度星河必須保持較快的發(fā)展速度第 15 頁綜合考慮，星河未來主營收入保持在 30% 左右的發(fā)展速度比較合適類型 保守增長 穩(wěn)妥增長 激進(jìn)增長增長速度增長區(qū)間 ?10% 至 25% 的增長率 ?30% 至 50% 的增長率 ?55% 以上的增長率優(yōu)點(diǎn)?比較容易實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健的發(fā)展?項(xiàng)目資金需求壓力小?人力資源需求壓力小?比較容易保證項(xiàng)目質(zhì)量?界于兩者之間?能實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展，企業(yè)能較快實(shí)現(xiàn)規(guī)模?能搶占更多區(qū)域市場缺點(diǎn)?對(duì)集團(tuán)管控能力要求一般?發(fā)展速度較慢，可能會(huì)比較長的時(shí)間才能達(dá)到一定規(guī)模?可能較好的市場機(jī)會(huì)被競爭對(duì)手搶占先機(jī)?界于兩者之間?對(duì)公司戰(zhàn)略決策能力要求高?對(duì)集團(tuán)管控能力要求特高?項(xiàng)目資金需求壓力大?人力資源需求壓力大?比較難保證項(xiàng)目質(zhì)量與優(yōu)質(zhì)服務(wù)50%40%20%10% 60%30% 70%第 16 頁受制于未來兩年房地產(chǎn)不景氣和內(nèi)部經(jīng)營不夠規(guī)范，星河未來兩年需要以規(guī)范管理、提升能力為主，適當(dāng)控制增長速度n 2023年，全國商品房施工、新開工、土地購置面積分別為 23594 406百萬平方米，預(yù)計(jì)消化這些庫存需要 2至 3年時(shí)間n 在 2023至 2023年銷售的商品房中，有不少是用于投資用途，這些房在未來 2至 3年會(huì)增加房地產(chǎn)市場的供給n 2023至 2023年房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤，吸引了不少其它產(chǎn)業(yè)資本進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，如海爾地產(chǎn)、長虹地產(chǎn)等，增加行業(yè)競爭程度房地產(chǎn)庫存及投資房消化還需一段時(shí)間n 2023年后，全國房地產(chǎn)市場都進(jìn)行了調(diào)整，銷售價(jià)格緩慢下降，銷售量急速萎縮，這種趨勢預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù) 2至 3年n 一些發(fā)達(dá)城市，如深圳、北京在 2023年房地產(chǎn)交易量達(dá)到頂峰，近幾年交易量每年都在遞減，預(yù)計(jì)未來兩年這種趨勢還會(huì)保持n 國家的宏觀緊縮政策雖在最近有所放松，但連續(xù)長達(dá) 4年的緊縮政策對(duì)降低經(jīng)濟(jì)速度、降低居民購買能力的作用還會(huì)保持一定貫性房地產(chǎn)行業(yè)近兩年調(diào)整，未來兩年還會(huì)延續(xù)n 星河雖然在國際、丹堤等項(xiàng)目中取得了非凡的成功，但還需要時(shí)間把這些成功經(jīng)驗(yàn)轉(zhuǎn)化為規(guī)范化、文件化的運(yùn)作模式n 星河近年的經(jīng)營管理還主要以人治為主，但隨公司未來的進(jìn)一步擴(kuò)張，需要規(guī)范化、制度化的法治來作保證n 未來的發(fā)展需要由單一項(xiàng)目開發(fā)到多項(xiàng)目開發(fā)轉(zhuǎn)變，單一地區(qū)經(jīng)營向多地區(qū)經(jīng)營轉(zhuǎn)變，星河管理體系和人才都需要時(shí)間來積累星河目前管理規(guī)范化程度不夠，擴(kuò)張基礎(chǔ)不扎實(shí)星河未來兩年要有打基礎(chǔ)為主，適當(dāng)控制增長速度第 17 頁星河未來五年可以采取 “先慢后快 ”、 “先規(guī)范后規(guī)模 ”兩階段戰(zhàn)略2023年初501002023年初p保持適度增長，以完成現(xiàn)有儲(chǔ)備項(xiàng)目為主p改進(jìn)和完善優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，提升項(xiàng)目核心競爭力，推行項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化和系列化p加強(qiáng)內(nèi)部管理規(guī)范化建設(shè)p完善項(xiàng)目管理體系，培育和完善多項(xiàng)目運(yùn)作與管控體系2023年底健康、強(qiáng)壯星河實(shí)力、強(qiáng)大星河內(nèi)部規(guī)范與整合為主 實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益為主p保持快速增長，增長率為 40－ 50%p增加項(xiàng)目數(shù)量，復(fù)制標(biāo)準(zhǔn)化、系列化項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢與效益p拓展經(jīng)營城市，實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模優(yōu)勢與效益p培育和完善多城市運(yùn)作與管控體系p實(shí)現(xiàn)上市第 18 頁星河未來五年房地產(chǎn)銷售面積要達(dá)到 30% 左右的增長率目標(biāo)2023年至 2023年銷售面積戰(zhàn)略目標(biāo)單位：萬平方米2023年 2023年 2023年2023年 2023年X2023年X五年年均增長率達(dá)到 30%XXXX第 19 頁星河集團(tuán) 2023年至 2023年主營收入與凈利潤戰(zhàn)略目標(biāo)167。，應(yīng)策略性進(jìn)入一線城市，重點(diǎn)考慮全國二、三線城市的拓展。住宅產(chǎn)品可以在改進(jìn)和完善星河丹堤項(xiàng)目和星河國際項(xiàng)目的基礎(chǔ)上進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制。3　業(yè)務(wù)戰(zhàn)略 產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略：大力發(fā)展住宅開發(fā)業(yè)務(wù)，審慎發(fā)展商場、寫字樓經(jīng)營業(yè)務(wù)，維持現(xiàn)有旅游、酒店業(yè)務(wù)。第 2 頁編編 制制批批 準(zhǔn)準(zhǔn)唐東方唐東方劉世成、李森劉世成、李森審審 核核 冉　斌冉　斌2023年年 11月月 8日日2023年年 11月月 10日日2023年年 11月月 8日日確確 認(rèn)認(rèn) 劉世成、李森劉世成、李森 2023年年 11月月 10日日?qǐng)?bào)告編制第 3 頁本報(bào)告分八部分，現(xiàn)在閱讀的是q產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略q產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略q愿景與戰(zhàn)略目標(biāo)q報(bào)告說明與總結(jié)q深圳市場鞏固與發(fā)展q全國市場拓展q職能戰(zhàn)略q長期戰(zhàn)略展望第 4 頁華盈恒信采取華盈恒信企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略框架為星河制定發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃去哪里？戰(zhàn)略目標(biāo)愿景業(yè)務(wù)戰(zhàn)略職能戰(zhàn)略p愿景：未來要成為一個(gè)什么樣的企業(yè)？p戰(zhàn)略目標(biāo)：未來要達(dá)到一個(gè)什么樣的發(fā)展目標(biāo)？p業(yè)務(wù)戰(zhàn)略：未來要在哪些產(chǎn)業(yè)，哪些區(qū)域發(fā)展？重點(diǎn)發(fā)展什么樣的產(chǎn)品？p職能戰(zhàn)略：需要怎樣的職能戰(zhàn)略以支持愿景、戰(zhàn)略目標(biāo)、業(yè)務(wù)戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)？華盈恒信企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略框架10年至 20年5年左右5年左右3年左右第 5 頁星河五年戰(zhàn)略可以簡稱為 “三三三四 ”戰(zhàn)略p“三 ”：五年保持年均 30% 的增長速度（先慢后快） p“三 ”：三大戰(zhàn)略方向：?重點(diǎn)開發(fā)中高檔住宅系列化產(chǎn)品?先規(guī)范管理，提升能力；后快速發(fā)展，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益?先鞏固與發(fā)展深圳市場；后拓展珠三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市p“三 ”：三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)上市（ 2023年前）p“四 ”：構(gòu)建與培育四大核心競爭能力“三三三四 ” 五年戰(zhàn)略第 6 頁星河長期戰(zhàn)略展望p十年戰(zhàn)略展望?鞏固和發(fā)展珠三角市場，開拓華中、西南、華東、華北等區(qū)域市場?策略性進(jìn)入一線城市中高檔住宅開發(fā)市場，并適當(dāng)持有商業(yè)地產(chǎn)、酒店經(jīng)營資產(chǎn)，提高企業(yè)知名度和品牌形象；大力開拓二三線城市中高檔住宅市場，提高市場份額p 二十年戰(zhàn)略展望?完善全國房地產(chǎn)市場布局?完善商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式，持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)、酒店等經(jīng)營資產(chǎn)?培育和發(fā)展新興行業(yè)戰(zhàn)略展望第 7 頁報(bào)告總結(jié)1　星河愿景 星河愿景是 “ 成為中國房地產(chǎn)行業(yè)一流品牌企業(yè) ” 。p本報(bào)告涉及重大經(jīng)營管理信息，建議星河用嚴(yán)格保密措施進(jìn)行保管與查閱。 星河采取 “ 先慢后快 ” 、 “ 先規(guī)范后規(guī)模 ” 的發(fā)展策略來實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，即在 2023年至2023年以規(guī)范管理，提升能力為主，保持適度增長；在 2023年至 2023年以實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益為主，保持快速增長。、系列化之路。，重點(diǎn)考慮深圳、東莞、惠州、廣州、珠海、佛山、中山、江門等市場。第 9 頁本報(bào)告分八部分，現(xiàn)在閱讀的是q產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略q產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略q愿景與戰(zhàn)略目標(biāo)q報(bào)告說明與總結(jié)q深圳市場鞏固與發(fā)展q全國市場拓展q職能戰(zhàn)略q長期戰(zhàn)略展望第 10 頁根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境和星河自身生存發(fā)展的要求，星河愿景應(yīng)定位為 “成為中國房地產(chǎn)行業(yè)的一流品牌企業(yè) ”n 中國經(jīng)濟(jì)過去 20多年保持 10%左右的增長，未來較長時(shí)間還將保持快速增長，房地產(chǎn)行業(yè)將保持快速發(fā)展n 我國 2023年人均 GDP為 ，折合 2800美元，根據(jù)世界銀行研究表明，我國房地產(chǎn)行業(yè)正處于發(fā)展快速時(shí)期n 我國近年城市化進(jìn)程保持快速發(fā)展， 2023年城市化率僅為 %，離 80%的發(fā)達(dá)國家水平還有較大的增長空間房地產(chǎn)市場增長空間巨大，發(fā)展前景好n 房地產(chǎn)行業(yè)集中度較低，與發(fā)達(dá)國家有較大差距，本身面臨行業(yè)整合的要求n 近年房地產(chǎn)行業(yè)利潤率高于社會(huì)平均利潤，吸引了不少其它行業(yè)優(yōu)秀公司加入競爭，行業(yè)競爭加劇n 以萬科、富力、碧桂園為代表的領(lǐng)先公司不斷擴(kuò)大市場份額，必將淘汰許多競爭力不強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)競爭將加劇，行業(yè)面臨整合要求n 不斷提高企業(yè)經(jīng)營管理能力，增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭能力，是企業(yè)未來生存和發(fā)展的基礎(chǔ)n 隨房地產(chǎn)行業(yè)的逐步全面市場化，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率將保持在社會(huì)平均利潤率水平，唯有一流品牌企業(yè)才能取得較高的利潤率n 隨著發(fā)達(dá)城市工業(yè)化完成，房地產(chǎn)市場發(fā)展機(jī)會(huì)會(huì)轉(zhuǎn)向全國其它發(fā)展中城市，企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展必須面向全國新興城市提高競爭能力和擴(kuò)大規(guī)模是企業(yè)生存和發(fā)展的要求星河的愿景定位“成為中國房地產(chǎn)行業(yè)的一流品牌企業(yè) ”第 11 頁星河愿景為 “成為中國房地產(chǎn)行業(yè)一流品牌企業(yè) ”p成為中國房地產(chǎn)行業(yè)一流品牌企業(yè)。凈資產(chǎn)收益率： 20%2023年年度目標(biāo)單位：億元2023 2023 20232023 2023XY2023利潤銷售額星河集團(tuán) 2023年至 2023年主營收入與利潤戰(zhàn)略目標(biāo)XY第 20 頁星河集團(tuán)及其子公司未來五年經(jīng)營目標(biāo)企業(yè)名稱 指標(biāo) 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年房地產(chǎn)開發(fā) 收入 (億 )凈利潤 (億 )凈資產(chǎn)收益率 (%) 物業(yè)管理 收入 (億 )凈利潤 (億 )