【正文】 ５００ ０ .３％納稅籌劃與財務(wù)運作 銷售凈額 招待費扣除率 １５００萬 ０ .５ % １５００－５０００萬 ０ .３％ ５０００－１億 ０ .２％ １億以上 ０ .１％稅法規(guī)定：廣告費扣除比率為 2% ，業(yè)務(wù)宣傳費扣除比率為 ％2023年：廣告費： 40萬元，業(yè)務(wù)宣傳費： 10萬元，納稅調(diào)整： 165萬元2023年：廣告費： 60萬元，納稅調(diào)整：－ 60萬元2023年：廣告費： 50萬元，納稅調(diào)整：－ 50萬元納稅籌劃與財務(wù)運作項目 管理費用限制壞帳及存貨跌價損失計提壞帳準備和存貨跌價準備形成的納稅調(diào)整（按計提標準或?qū)嶋H損失扣除）業(yè)務(wù)招待費 按稅法規(guī)定標準據(jù)實扣除技術(shù)開發(fā)費 按稅法規(guī)定標準據(jù)實扣除無形資產(chǎn)攤銷 攤銷期不同，按稅法規(guī)定標準據(jù)實扣除開辦費攤銷 攤銷期不同，按稅法規(guī)定標準據(jù)實扣除總機構(gòu)管理費 提取比列一般不超過總收入的 2％保險費 個人基本保險、企業(yè)財產(chǎn)保險可以稅前扣除存貨盤虧損失 待處理存貨損失轉(zhuǎn)入損益形成的納稅調(diào)整納稅籌劃與財務(wù)運作業(yè)務(wù)宣傳費 企業(yè)每納稅年度可以扣除的業(yè)務(wù)宣傳費不超過營業(yè)收入的０．５％（糧食類白酒不得扣除；不可結(jié)轉(zhuǎn)以后各期）。2023年調(diào)整應(yīng)稅所得額＝２６０（提?。玻罚担òl(fā)放）＝－１５萬元案例２：某公司本年平均職工人數(shù)４０人，實際提取工資５８萬元，發(fā)放工資５０萬元，計稅工資標準１０００元／人月。納稅籌劃與財務(wù)運作216。不考慮教育費附加 )。比籌劃前增加 最終可以獲得 元 ):應(yīng)繳印花稅 z750000 元 1500元的售價賣出 1400 ,可獲得 應(yīng)繳土地增值稅 增值率超過允許扣除項目金額 , 萬元的利潤 :B. 兔征土地增值稅 增值率為 每平方米售價為 B,1若甲、乙兩方采取第二種合作方式，即甲企業(yè)以土地使用權(quán)、乙企業(yè)以貨幣資金合股成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式。甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。完工后，經(jīng)有關(guān)部門評估，該建筑物價值 1000萬元，甲、乙各分得 500萬元的房屋。單位 :三種 、 未能達成一致意見 10000 88其他扣除項目 160 160 40利息支出 90 90 地價 300 300 400納稅籌劃與財務(wù)運作開發(fā)環(huán)節(jié)方案 A 8 存貨 A公司：銷項稅額 ＝３５０ 應(yīng)在交易發(fā)生時，將其分解為按公允價值銷售全部資產(chǎn)和進行投資兩項業(yè)務(wù)進行所得稅處理，計算確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失納稅籌劃與財務(wù)運作負債總額１２００萬元。 萬元 應(yīng)就轉(zhuǎn)讓所得繳納所得稅 所以 萬元 但每年必須為增加的股權(quán)支付股利。與合并前相比少繳 公司當(dāng)年應(yīng)繳所得稅 企業(yè)去年的虧損可以由 方案 :B33%年 萬元 企業(yè)。萬股和 /企業(yè) 萬股和 元 萬股 企業(yè)。,), 100B11案例： 宏興公司計劃在2023年融資５０００萬元，并設(shè)計了如下三個方案：項目 方案一 方案二 方案三債務(wù)融資 1000 2500 4000股權(quán)融資 4000 2500 1000負債率 20% 50% 80%年利息率 8% 8% 8%權(quán)益利潤率 10% 10% 10%利息抵稅 66 債務(wù)成本 % % %資本成本 10% 10% 10%加權(quán)平均資金成本 % % %財務(wù)風(fēng)險 小 中 大納稅籌劃與財務(wù)運作案例 1:A公司應(yīng)納稅＝ 950＊ 30％＝ 285萬元 甲公司應(yīng)納稅＝ 如果甲、乙公司是子公司：如控制業(yè)務(wù)招待費實際支出；納稅籌劃與財務(wù)運作 設(shè)立環(huán)節(jié)利用關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)讓定價避稅案例分析如國外投資所得只要留在國外不匯回，可以暫不征稅；盡量縮短固定資產(chǎn)折舊或費用攤銷期。如在經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，可享受 15％的企業(yè)所得稅率；在經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)所在城市的老市區(qū)的生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，可享受24％的企業(yè)所得稅率；避免獎金集中發(fā)放等等。如：企業(yè)經(jīng)營中有來料加工復(fù)出口的貨物，該貨物可以免征增值稅、消費稅和關(guān)稅；在中國境內(nèi)新創(chuàng)辦的軟件企業(yè)經(jīng)認定后，可自獲利年度起，享受 “兩免三減半 ”政策等等。 如在合法的范圍內(nèi)將個人所得盡量在稅前利潤列支等。如在合法的范圍內(nèi)，減少營業(yè)額的計稅基數(shù)，或增加應(yīng)稅所得的扣除數(shù)等等。降低稅率 各種稅一般有多種稅率，各種不同因素（地區(qū)、行業(yè)等等）影響稅率高低。案例二：某公司通過合理選擇子公司和分公司設(shè)置形式，少繳企業(yè)所得稅。案例二：某公司為了少繳個人所得稅，減少名義工資收入，加大個人職務(wù)消費部分。含義比較納稅籌劃與財務(wù)運作企業(yè)偷稅案例 案例一：某公司通過開具 “ 小頭大尾 ” 的發(fā)票少交流轉(zhuǎn)稅和企業(yè)所得稅。避稅屬于非違法行為，但不符合立法本意。偷稅屬于違法行為，是稅法懲罰的對象。念 比 提高房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)附加值納稅籌劃與財務(wù)運作而在產(chǎn)品的中游組裝階段，是廉價勞動力在創(chuàng)造財富。合同欺詐形成的虛假盈利?粗放經(jīng)營和管理行業(yè)盈利流失?納稅籌劃與財務(wù)運作盈利模式問題如在英屬維爾京群島（BVI）設(shè)立投資公司的程序就相對比較簡單，而且成本低廉，一般通過委托國內(nèi)律師事務(wù)所與香港律師就可辦理相關(guān)手續(xù)。另一種是 “ 表外融資方式 ” ，即銀行將住房抵押貸款“ 打包 ” 出售給具有相當(dāng)實力與資質(zhì)的機構(gòu)，由該機構(gòu)進行信用升級，通過證券公司發(fā)行上市?！　⊥貙挿康禺a(chǎn)行業(yè)融資渠道納稅籌劃與財務(wù)運作 （四）房貸證券化。　　 （三） “ 買殼 ” 上市。 在目前央行調(diào)控房貸政策的大背景下，房地產(chǎn)基金作為一種以房地產(chǎn)項目為投資對象的產(chǎn)品，受到銀行、開發(fā)商、投資者的追捧。在信托市場中，房地產(chǎn)信托成為主流。調(diào)查發(fā)現(xiàn)違規(guī)貸款和違規(guī)金額分別占總檢查筆數(shù)和金額的 %和 %。第五，無法正常償還按揭貸款的現(xiàn)象出現(xiàn)。行業(yè) 問題分析房地產(chǎn)業(yè) 首先，目前房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資本金比例過低，負債率過高 。業(yè) 能 活 成 合 作 學(xué) 創(chuàng) 揮 力， 續(xù) 業(yè) 型 利 顧 為 值 以 價 高 向 橫 并 重 共 經(jīng) 應(yīng) 速 織 益 規(guī) 個 模 關(guān) 度 成 商 模 序 和 信 資 資 難 稀 資 的 業(yè) 力 核 ７ 美 的 發(fā) 業(yè) ０ 世 地 爭 ? 供求結(jié)構(gòu)性問題：中低價位普通商品住房供不應(yīng)求，高檔、大戶型住房、高檔寫字樓、商業(yè)用房積壓嚴重。計 分 、 會 一 南167。和 計 制 準 特 殊 務(wù) 則、 例 與 本 依 計 準 制 內(nèi) 任167。的 位 基 計 個人所得稅 ； 范圍，除稅法規(guī)定的免稅外，個人全部收入都應(yīng)納入征稅范圍； ； 率和減少級距，宜實行 5級或 6級超額累進稅率，加大對高收入者的調(diào)控力度； 。統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)所得稅，將稅率降低，并規(guī)范稅收優(yōu)惠政策。消費稅 ，將某些奢侈品和不利于環(huán)保的消費品納入消費稅征稅范圍，同時取消對輪胎、酒精等產(chǎn)品征收的消費稅。 大增值稅的征稅范圍，將建筑安裝、交通運輸納入增值稅范圍。 對于個人房貸 ： 商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款；借款人申請個人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過 60%，貸款期限最長不得超過 10年，所購商業(yè)用房為竣工驗收的房屋；購買第二套以上 (含第二套 )住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例，并不再執(zhí)行個人住房貸款利率，而按央行公布的同期檔次貸款利率執(zhí)行。央行 121號文件的出臺有兩個目的，一是為了防范商業(yè)銀行可能出現(xiàn)的潛在風(fēng)險 。改進規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應(yīng)： 長遠規(guī)劃、優(yōu)先落實國家鼓勵開發(fā)的項目、土地市場的規(guī)劃和審批。18號文件核心內(nèi)容：提高認識，明確指導(dǎo)思想： 國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)；住房市場化、需求導(dǎo)向、深化改革。為中國幾十家大中型企業(yè)提供財稅和管理咨詢 ,為上百家企業(yè)提供內(nèi)部培訓(xùn)服務(wù) ,在全國數(shù)百場高級財稅研討會上演講 ,全國大型企業(yè)總會計師培訓(xùn)班主講嘉賓 ,全國 CPA曾任國際永道會計公司高級咨詢顧問，普華永道、安達信、德勤國際會計公司客座教授，北京注冊會計師協(xié)會客座教授和考試委員會委員，北京信永中和會計師事務(wù)所高級管理咨詢經(jīng)理 .現(xiàn)任世界稅收聯(lián)合會財稅研究員、首都經(jīng)濟研究會理事，中國企業(yè)發(fā)展研究中心、中國企業(yè)聯(lián)合會、國家經(jīng)貿(mào)委培訓(xùn)中心、國家會計學(xué)院、中國稅務(wù)通網(wǎng)絡(luò)客座教授，和君創(chuàng)業(yè)、清華大學(xué)對外交流中心、視野咨詢中心、新加坡華點通、新加坡華新世紀管理研究院、亞美信、迅通誠信、上海益德等數(shù)十幾家管理咨詢機構(gòu)高級培訓(xùn)師和高級顧問，十幾家大型企業(yè)常年高級財稅顧問 .納稅籌劃與財務(wù)運作 房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃和財務(wù)運作 王景江中國注冊會計師 北京托眾管理咨詢公司總經(jīng)理北京同道興會計師事務(wù)所合伙人中國企業(yè)聯(lián)合會客座教授國家會計學(xué)院客座教授世界稅收聯(lián)合會財稅研究員 新加坡華新世紀管理研究院客座教授中國稅務(wù)通網(wǎng)絡(luò)客座教授首都經(jīng)濟研究會理事納稅籌劃與財務(wù)運作 總經(jīng)理 首席管理咨詢顧問 中國注冊會計師 王 景 江 教授 EMAL: 手機： 13501122469著名財稅和管理咨詢專家，職業(yè)培訓(xùn)師，中國注冊會計師 .北京托眾管理咨詢有限責(zé)任公司總經(jīng)理、首席管理咨詢顧問，北京同道會計師事務(wù)所合伙人，北京信永中和會計師事務(wù)所高級顧問 .肯定房地產(chǎn)行業(yè)： 國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅速，居民住房消費持續(xù)增長，住房水平不斷提高，房地產(chǎn)總體發(fā)展呈現(xiàn)出健康態(tài)勢。發(fā)展住房信貸，強化管理服務(wù)： 歸集和發(fā)放、個人住房貸款擔(dān)保、貸款監(jiān)管。央行 121號文件核心內(nèi)容是： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款 ，其 自有資金 (指所有者權(quán)益 )應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的 30%； 商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款 ， 嚴禁跨地區(qū)使用 ；商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于 繳 土地出讓金 的貸款 ； 對土地儲備機構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款， 貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的 70%， 貸款期限最長不得超過 2年； 承建房地產(chǎn)建設(shè)項目的建筑施工企業(yè) 只能將獲得的 流動資金貸款 用于購買施工所必需的設(shè)備，嚴格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項目。近期可考慮解決機器設(shè)備的扣稅問題。個別稅目稅率可能調(diào)低。納稅籌劃與財務(wù)運作稅種 稅改動態(tài)和趨勢企業(yè)所得稅 1. 得稅法中應(yīng)細化對跨國納稅人的轉(zhuǎn)讓定價和國際稅收抵免的有關(guān)規(guī)定，以適應(yīng)稅收的潛在競爭。計 會 的 規(guī)167。單 人 責(zé) 全 制 計 會 的 基 慣 準 業(yè) 特 或 業(yè) 計 會 的 范 指 統(tǒng) 業(yè) 度167。健 充 會 行業(yè) 問題分析房地產(chǎn)業(yè) ? 規(guī)模小、市場占有率低房地產(chǎn)公司多。競 分 析球 入 ０ 企 是 家 如 １ 爭 企 力 值、 和 仿（ 括 識、 力 程 業(yè) 子 式（ 速 戶 規(guī) 大 精 組 化、 供 擬 息 務(wù) 兼 購 縱 張， 展理 價 化 兼 者 習(xí) 企 持 能 發(fā) 的 把 工 結(jié) 形 靈 應(yīng) 企 提高企業(yè)核心競爭力納稅籌劃與財務(wù)運作 第四，房屋空置率開始上升，二手房的價格遠遠低于一手房 。那次檢查共抽查房地產(chǎn)貸款 20901筆，金額 1468億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款 3654筆，金額，個人住房貸款 12158筆，金額 ，個人商業(yè)用房貸款 5089筆，金額 。據(jù)統(tǒng)計，信托已為房地產(chǎn)公司募集資金二十多億元?！　?（二）房地產(chǎn)基金。當(dāng)然，目前房地產(chǎn)基金品種的開發(fā)與推廣，還有賴于立法及政策的支持與推進。為此，很多房地產(chǎn)公司通過與信托公司、投資公司合作，通過 “ 買殼 ” 的方式走間接上市的道路，以便通過增發(fā)、配股、可轉(zhuǎn)債等方式募集資本，如北京天創(chuàng)房地產(chǎn)公司以股權(quán)受讓的方式，成功地將貴華旅業(yè)更名為天創(chuàng)置業(yè)，實現(xiàn)了上市融資的目的。從理論上說，房貸證券化不外乎兩種方式，一種為 “ 表內(nèi)融資方式 ” ，即金融機構(gòu)將持有的住房抵押貸款匯集成抵押貸款群組，然后向投資者發(fā)行相應(yīng)的受益憑證。 房地產(chǎn)開發(fā)商，特別是一些民營企業(yè)，通過在境外設(shè)立投資公司，然后發(fā)行股份吸引外商投資。 BVI公司設(shè)立后，可通過境外發(fā)行公司股份的方式吸引境外投資，然后組合國內(nèi)的不動產(chǎn)，通過境外投資或轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式實現(xiàn)融資目的。市場炒作、虛假廣告、合同欺詐形成的虛假盈利?粗放經(jīng)營和管理行業(yè)盈利流失?由此可見，在組裝的上游，是技術(shù)、信息與知識；在組裝的