【正文】 宅優(yōu)惠折扣九九折，定金 1 萬(wàn)元 /套。 一次性付款： 住宅優(yōu)惠折扣九八折，定金 1 萬(wàn)元 /套。 定價(jià)方法： 本項(xiàng)目主要依據(jù)需求導(dǎo)向，結(jié)合競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向、成本導(dǎo)向而確定（詳略）。實(shí)踐證明，這種策略是最為保險(xiǎn)而且容易造成樓盤(pán)熱 銷效果的方法。港灣風(fēng)情 藍(lán)色港灣 策劃目標(biāo)：打造烏魯木齊的唯一 :小盤(pán)大品牌 /同時(shí)引領(lǐng)繁華都市家居生活前進(jìn)的風(fēng)尚 六、品牌樹(shù)立總體戰(zhàn)略 品牌的樹(shù)立有助于實(shí)現(xiàn)企業(yè)社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益的最大化。遠(yuǎn)觀大海般的感覺(jué)。 小盤(pán) 特性： 3 萬(wàn)余方的建筑面積，營(yíng)銷周期長(zhǎng)，需要產(chǎn)品高度的形象支撐，更需要品牌力的形象附加。 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力：文化、品位、尊榮、儒雅、靜謐 社區(qū)終極目標(biāo)：是文化的社區(qū)、是精神的社區(qū)、是品質(zhì)社區(qū)的旗幟 社區(qū)文化：積極、樂(lè)觀、熱情、融洽、和諧 社區(qū)核心特色：社區(qū)業(yè)主具有品位、文化、生活形態(tài)的同一性。 這一點(diǎn)已經(jīng)在本案的周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)上得到驗(yàn)證：應(yīng)從軟件著手，以軟帶硬、以營(yíng)造有品位的生活形態(tài)為基本線索，將其包裝成自然格調(diào)的、充滿文化品位的產(chǎn)品，具有自然、清新、親情風(fēng)格的人文社區(qū)。 項(xiàng)目定位研判 本項(xiàng)目的定位基于：是市場(chǎng)公認(rèn)的成熟中檔住宅區(qū)域 ● 目標(biāo)客戶區(qū)域指向明確：核心區(qū)（老市區(qū)）、 二線區(qū)（高新區(qū)）。 文化復(fù)合：文化是維系一個(gè)社區(qū)的紐帶。規(guī)劃的最大特點(diǎn)是真正將商業(yè)資源放到社區(qū)中心位置的高度，從商業(yè)行為學(xué)的角度出發(fā)，重新計(jì)算和估量商業(yè)資源內(nèi)部之間的合理配置，包括業(yè)態(tài)、數(shù)量、體量、位置、距離等，讓業(yè)主樂(lè)于此 、愛(ài)于此。 BLOCK 的主要特征是 : 功能復(fù)合：整合多種資源，進(jìn)行高水平的綜合規(guī)劃。街區(qū)，即要提供居住，又要有豐富的商業(yè)配套和休閑配套，它要向城市開(kāi)放，有一定的規(guī)模， 能聚集一定數(shù)量的人口，又要有親切和諧的鄰里關(guān)系。因受到 70/90 政策影響 ,只能如此 . 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 社區(qū)商業(yè)定位： BLOCK 街區(qū)。這種生活方式適度超前的研究、升華和提煉，將其融合、演繹到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之中形成一種全方位的生活方式，旨在倡導(dǎo)一種健康、科學(xué)、文明的生活。本地塊開(kāi)發(fā)不僅具有得天獨(dú)厚的區(qū)位、配套優(yōu)勢(shì)，建筑、園林優(yōu)勢(shì)，軟硬兼施，無(wú)疑代表了新都市、新生活的新方向。因此，可以預(yù)見(jiàn)的是，以更具前瞻性的開(kāi)發(fā)理念 ,采取面向第三層歸屬與愛(ài)的需求發(fā)展 ,將是金色港灣穩(wěn)立于全局高度上，走差異化開(kāi)發(fā)之路的強(qiáng)勢(shì)戰(zhàn)略思路！ 而這也是為什么當(dāng)今的社區(qū)一定要有會(huì)所和其他文化生活配套設(shè)施的重要原因 ,她與第二層安全健康的需求 同時(shí)存在 ,是當(dāng)今的新住宅運(yùn)動(dòng)中不可忽視和重要亞文化消費(fèi)群 ,不僅符合人類個(gè)性的需求 ,也是符合當(dāng)?shù)厣鐣?huì)文明發(fā)展的必由之徑。都市繁華的負(fù)面效應(yīng) ,使大部分人有回歸自然 。其實(shí)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上每個(gè)樓盤(pán)都在力求創(chuàng)造和突出自己的個(gè)性，其中有成功的也有失敗的個(gè)案。 ● 要提倡一種什么樣的生活 態(tài)度？ ● 要倡導(dǎo)一種什么樣的生活方式？ ● 要營(yíng)造一種什么樣的生活狀態(tài)？ 在現(xiàn)實(shí)生活中，一個(gè)人的生活態(tài)度決定了他的生活方式，這種生活方式又通過(guò)生活狀態(tài)體現(xiàn)出來(lái)。在烏魯木齊市當(dāng)?shù)匾延胁簧賰?yōu)勢(shì)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目特別顯著突出，如盈科大廈等，他們普遍都在廣大消費(fèi)者中得到了認(rèn)同。 五、項(xiàng)目定位 準(zhǔn)確的定位是指導(dǎo)整個(gè)營(yíng)銷成功的關(guān)鍵。 目標(biāo)七：外地潛在購(gòu)買(mǎi)人群 消費(fèi)心理和行為特征分析：高新區(qū)作為政府未來(lái)規(guī)劃的物流基地，對(duì)烏魯木齊周遍區(qū)域的人群形成強(qiáng)有力的向心力，吸引著底下 的購(gòu)買(mǎi)群體，這一人群主要看好高新區(qū)良好的生活環(huán)境及氛圍，能夠有這種選擇的人，在原地也多為高收入階層。購(gòu)買(mǎi)方向上，更多地關(guān)注樓盤(pán)的綜合素 質(zhì)，環(huán)境及社區(qū)的文化氛圍，生活方式；由于有車人士不多，其大多關(guān)注交通問(wèn)題，會(huì)選擇交通較為便利的區(qū)位。據(jù)調(diào)研，當(dāng)?shù)匦麻_(kāi)樓盤(pán)以公務(wù)員為主要目標(biāo)集群。在購(gòu)買(mǎi)方向上特別注重，樓盤(pán)的質(zhì)量，發(fā)展商品牌和良好的人居環(huán)境及物業(yè)價(jià)值；也注重考慮生活配套，兒女教育問(wèn)題。 年齡構(gòu)成：目標(biāo)人群應(yīng)以 65 年 —— 75 年出生的人群為主要群體，也有少部分 49 年—— 65 年、 75 年 —— 80 年出生的人群。開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，必須以文化作為其與人溝通的支點(diǎn)，才能保持長(zhǎng)期熱銷。新區(qū)又是一個(gè)正在崛起的城中之城，人們希望盡快追趕時(shí)代的腳步，融入日漸和諧的生活方式中 去。注意活動(dòng)配套設(shè)施、場(chǎng)地與綠化環(huán)境、景觀相融合。寓情于景，達(dá)到小區(qū)溫馨情感文化通過(guò)人與景的交流而體現(xiàn)。 ○ 整體把握環(huán)境景觀，景觀具有可持續(xù)性，注意景觀對(duì)低耗、節(jié)能、高效的要求。 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 強(qiáng)調(diào)景觀的立體層次感和視覺(jué)均享性，配套設(shè)施的景觀化，景觀配套要具有一定的使用功能、審美功能，景觀可參與性、實(shí)用性，體現(xiàn)以人為本。戶型內(nèi)各功 能區(qū)不能相互干擾； 其二，良好的采光與通風(fēng)。２１２有利于環(huán)境塑造。是一個(gè)集居住、購(gòu)物、健身、休閑、娛樂(lè)為一體的高素質(zhì)新型社區(qū) 項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境根據(jù)目前規(guī)劃而言 ,綠化率達(dá)到 42%.同時(shí)結(jié)合政府綠化及配套很好的提升了項(xiàng)目的檔次 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 ※ 威脅（ T） 項(xiàng)目地處開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)在有 39 個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 。城北的不斷開(kāi)發(fā)，居住密集度也是越來(lái)越高。 項(xiàng)目體量相對(duì)較小，對(duì)市場(chǎng)的影響力相對(duì)較弱；高新區(qū)目前同類項(xiàng)目較多，同質(zhì)化嚴(yán)重。周邊環(huán)境優(yōu)良，污染小、空氣指數(shù)高。 ○ 戶型設(shè)計(jì) :二居小戶型為主，布局合理，舒適精致，功能齊備 ○ 品質(zhì)優(yōu)越 :智能化及安防設(shè)施配套齊全； ○ 專業(yè)管理 :施工單位、設(shè)計(jì)單位、物業(yè)單位的專業(yè)管理； ○ 物業(yè)管理 :提供管家式的物業(yè)服務(wù)，周到全面； ○ 環(huán)境優(yōu)勢(shì) :項(xiàng)目處與非主干道路 。休閑 。該項(xiàng)目體量較大，均為多層住宅，有極強(qiáng)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。 太陽(yáng) 城二期：百商房產(chǎn) 08 年預(yù)計(jì)將啟動(dòng)其太陽(yáng)城二期高層項(xiàng)目，該項(xiàng)目位置臨街，地段優(yōu)勢(shì)明顯，一期銷售客戶資源豐富，對(duì)本案的銷售帶來(lái)一定的影響，百商房產(chǎn)素以“價(jià)格戰(zhàn)略”著稱，因此競(jìng)爭(zhēng)在所難免，地段的優(yōu)越性，將形成強(qiáng)烈的對(duì)比。 分析：小區(qū)整體開(kāi)發(fā)量較大，但小區(qū)內(nèi)部建筑環(huán)境無(wú)特色，具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。購(gòu)物中心休閑娛樂(lè)吧、園林綠化、噴泉廣場(chǎng) 產(chǎn)品規(guī)劃：多層、小高層、高層、小區(qū)內(nèi)商業(yè)步行街 客源：以區(qū)域客群居多，且以中高端為主，如美居商圈和賽博特汽車城的商戶為主。山水華庭 相關(guān)數(shù)據(jù)：占地面積 8 萬(wàn)平方米，容積率 ，綠化率 35%，規(guī) 劃為 8 棟 7 層電梯復(fù)式公寓和 13 棟多層，總建筑面積 16 萬(wàn)平方米，項(xiàng)目多層已基本售罄，高層銷售率約 45%，現(xiàn)階段銷售均價(jià)為高層 4100 元 /平方米、多層 2800 元 /平方米 社區(qū)規(guī)劃：小區(qū)采用復(fù)式 /錯(cuò)層戶型設(shè)計(jì)， 15000 平方米精致水景花園，融合了中西方文化的精髓，和平區(qū)流動(dòng)水系，幼兒園，商業(yè)街，多功能中心會(huì)所，集中供熱地輻射采暖，全封閉 24 小時(shí)物業(yè)管理。 ◆ 廣匯果嶺 項(xiàng)目銷售率 80%（以多層為主，剩余房源多為東西朝向），現(xiàn)階段銷售均價(jià) 3200 元 /平方米 社區(qū)規(guī)劃：有高爾夫運(yùn)動(dòng)場(chǎng)中心景觀區(qū)，樓間距 27 米，基本綠化，小景觀 產(chǎn)品規(guī)劃：多層、小高層、高層、連排疊拼別墅 客源：主要有城北區(qū)域居民、石油系統(tǒng)及外來(lái)客群組成 營(yíng)銷思路：光迅社區(qū) intel 數(shù)位家庭、人生極致果嶺，貴族的 golf 天空 推廣手段：坐銷，戶外廣告，報(bào)紙廣告 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 優(yōu)勢(shì)：老品牌企業(yè)，市場(chǎng)占有率高，客戶認(rèn)知度強(qiáng)， 地段、道路交通完善。 營(yíng)銷思路：中國(guó)情節(jié)、院落歸來(lái) 推廣手段：坐銷，戶外廣告，報(bào)紙廣告 優(yōu)勢(shì)：開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，口碑好，小區(qū)整體品質(zhì)高。項(xiàng)目 一期多層銷售率預(yù)計(jì) 90%左右，高層即將推出，一期現(xiàn)銷售均價(jià) 3100 元/平方米。 隨著美居物流園的商業(yè)氛圍日趨成熟，區(qū)位優(yōu)勢(shì)日益顯現(xiàn)，更為高新區(qū)成為第二個(gè)中心區(qū)域奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 區(qū)域市場(chǎng)分析（銷售價(jià)格、成交情況） 本案位于高新 區(qū)長(zhǎng)沙路，與美居物流園僅有半站之遙，隨著 2020— 2020 年的房地產(chǎn)項(xiàng)目的大量開(kāi)發(fā)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)日益提升。從項(xiàng)目類別來(lái)看，近主城區(qū)的新建和續(xù)建項(xiàng)目多以高層建筑為主，其中錦華名居售價(jià)最高達(dá) 4800 元 /㎡，但地段略差的高層項(xiàng)目均價(jià)只有 3300 元 /㎡。 新市區(qū)的居住環(huán)境與其他區(qū)域相比優(yōu)勢(shì)顯著，有堪稱 “ 綠色長(zhǎng)廊 ” 的北京路，還有植物園、新城公園、鯉魚(yú)山公園、葡萄園等自然生態(tài)園區(qū)。 新市區(qū)市場(chǎng)分析 新市區(qū)位于烏魯木齊市西北部，東西長(zhǎng) 14 公里，南北長(zhǎng) 9 公里，面積約 112 平方公里，總?cè)丝诮?45 萬(wàn)人，居住 38 個(gè)民族，是烏魯木齊市改革開(kāi)發(fā)以來(lái)迅速崛起的新城區(qū)。廣州地區(qū) 1/3 的住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格開(kāi)始回落，這也預(yù)示著 國(guó)家關(guān)于抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)而打出的組合拳開(kāi)始發(fā)揮效力。不光是要求開(kāi)發(fā)資金的量化，更多的開(kāi)始抑制二、三、次置業(yè)者的置業(yè)投資。鑒于這種情況央行又出臺(tái)收縮銀根的政策。據(jù)廣州地產(chǎn)信息網(wǎng)發(fā)布消息顯示。多年的空置房面積大大縮小，需求潛力也隨著外援人口的不斷涌入迅速提高。城市規(guī)劃 “ 北擴(kuò) ” 戰(zhàn)略的實(shí)施，為新市區(qū)的發(fā)展建設(shè)帶了前所未有的機(jī)遇。華清苑 健坤房產(chǎn) 醫(yī)學(xué)院門(mén)診對(duì)面 78000 160 4800 70% 21 龍海 5 度 龍海置業(yè) 北京路電信局后 44714 110130 4100 90% 22 博雅居 新源山水房產(chǎn) 科學(xué)院后門(mén) 25000 8090 3800 60% 23 博雅苑 華夏博雄房產(chǎn) 迎賓路 17000 90121 2300 100% 24 棕櫚園 錦源房產(chǎn) 長(zhǎng)春路 116000 80117 3300 90% 25 英澳北岸 潤(rùn)豪房產(chǎn) 河北東路 368號(hào) 43570 104135 高3300 70% 26 銀河青城 金坤房 二毛銀川路 177000 86103 3400 100% 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 產(chǎn) 27 萬(wàn)城華府 豐聯(lián)房產(chǎn) 長(zhǎng)春路 23976 90100 2800 100% 28 靠山居 賽博特房產(chǎn) 木材廠 19336 8090 2880 95% 29 德潤(rùn)苑 厚德置業(yè) 太原路四建旁 25321 84102 多3100 高3600 90% 30 香檳水岸 錦天成房產(chǎn) 開(kāi)發(fā)區(qū)衛(wèi)星路 90000 8090 － 0 31 樓蘭新城 鑫泰投資 蜘蛛山 50000 90130 多3100 高4300 40% 32 蘇杭明珠 恒潤(rùn)實(shí)業(yè) 河南路與長(zhǎng)春路交匯處 78000 89120 多3300 高3560 33 美林花源 廣匯房產(chǎn) 河南路與長(zhǎng)春路交匯處 180000 80100 多3480 高4100 80% 34 領(lǐng)秀新城 天盈房產(chǎn) 河南路與長(zhǎng)春路交匯處 70000 8090 3280 70% 35 國(guó)美花園 海盈房產(chǎn) 河北路與長(zhǎng)春路交匯處 19586 80100 3100 85% 36 山水華庭 錦源房產(chǎn) 鯉魚(yú)山路 888號(hào) 80150 高4200 50% 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 37 康城果嶺 康普房產(chǎn) 河北東路 966號(hào) 70000 7080 3200 85% 38 麗景江山三期 天際房產(chǎn) 商運(yùn)司院內(nèi) 120160 3000 85% 39 富裕新城 裕峰房產(chǎn) 喀什東路 138號(hào) 90000 50103 2700 100% 從上表可以看出，不論從開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量上還是開(kāi)發(fā)體量上，新市區(qū)板塊對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)講都具有絕對(duì)的開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，廣匯房產(chǎn)作為新疆的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，今年在此地塊的開(kāi)發(fā)量達(dá)到 66 萬(wàn)多平方米，占到全區(qū)開(kāi)發(fā)總量的五分之一。 據(jù)了解， 2020 年該區(qū)域除了康城果嶺、香檳水岸、金陽(yáng)衛(wèi)星花園、樓蘭新城、龍海 5度、通嘉世紀(jì)城、新洲城市花園等眾多項(xiàng)目還有大規(guī)模的續(xù)建項(xiàng)目外，在該區(qū)域已經(jīng)辦妥土地手續(xù)待開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目規(guī)模較大，在此不再一一列舉，因此，新市區(qū) 2020 年的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)將持續(xù)激烈。眾多高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、教育文化事業(yè)、創(chuàng)業(yè)園 落 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 地生根，意味著物流、資金流、人氣的聚集，正是如此，蘇州路成為開(kāi)發(fā)商城北新區(qū)爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)， 開(kāi)發(fā)的 項(xiàng)目遍地開(kāi)花。 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目調(diào)查與分析 ◆ 國(guó)秀家園 相關(guān)數(shù)據(jù)：占地面積 17 萬(wàn)平方米，容積率 ，綠化率 36%，總建筑面積 35 萬(wàn)平方米。 客源：周邊區(qū)域原住居民購(gòu)買(mǎi)能力較弱，以美居、鐵路局、友好三大商圈客源為主，其中以新市區(qū)政府、南航、中石油以及周邊企事業(yè)單位白領(lǐng)，個(gè)體工商業(yè)主及外來(lái)客群居多。 ◆ 康城 營(yíng)銷思路：引領(lǐng)城北 生活，成就居住夢(mèng)想 推廣手段：坐銷，戶外廣告，