商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)課件-全文預(yù)覽
【正文】 服務(wù)的類型化服務(wù)形態(tài)。我們清醒 的認(rèn)識(shí)到，返租是一種短期的操盤方式，需要在較短的 時(shí)間內(nèi)完成招商、推廣、市場(chǎng)預(yù)熱，直至通過(guò)媒體轟炸 達(dá)到市場(chǎng)認(rèn)知度的最大化，配合全民投資的理念。 ■ 經(jīng)營(yíng)式商鋪則依靠產(chǎn)業(yè)和物流基礎(chǔ)作為支撐，招商過(guò) 程中對(duì)大型經(jīng)營(yíng)商家的依賴程度不大，因?yàn)楸姸嗟男〗?jīng) 營(yíng)戶照樣可以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的規(guī)模化經(jīng)營(yíng)。由于物業(yè)本身屬性的不 同，必然導(dǎo)致其差異性的存在。 按照投資價(jià)值分類 （ 1）“都市型”商鋪 績(jī)優(yōu)股； （ 2）“社區(qū)型”商鋪 潛力股； （ 3）“便利型”商鋪 冷門小盤股； （ 4）專業(yè)街市商鋪 高科技股； （ 5）其他商鋪 “一般股票” 按照商鋪的位置形式分類 鋪面房和鋪位 鋪面房 ：是指臨街有門面，可開設(shè)商店的房屋。 （ 7）交通設(shè)施商鋪 按座落位置分類 （ 1）市中心區(qū)商業(yè) 。（ 3）社區(qū)商鋪 。 ? 建設(shè)模式 ? 投資模式 ? 設(shè)計(jì)模式 ? 管理模式 商業(yè)地產(chǎn)是開發(fā)商、投資者和經(jīng)營(yíng)者三合一的有機(jī)整體，是一個(gè)不可中斷的鏈條。 二、商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展模式 經(jīng)營(yíng)大型商業(yè)地產(chǎn)要著重考慮兩方面的問(wèn)題，一是前期的規(guī)劃，二是后期的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理。（ 2）市場(chǎng)類商鋪 。 （ 6）商務(wù)樓、寫字樓商鋪 。 （ 4）市郊商業(yè) 按規(guī)模分類 （ 1）大型 建筑面積過(guò)萬(wàn)平米； （ 2）中型 分布廣泛大型商業(yè)區(qū)的補(bǔ)充； （ 3）小型 填補(bǔ)大中型商業(yè)區(qū)的空白 ,為人 們生活提供方便。俗稱店中店。 2．兩者招商的側(cè)重點(diǎn)不同 ■ 產(chǎn)權(quán)式商鋪的招商工作主要側(cè)重以主力商家（又稱錨 固店）入駐來(lái)帶動(dòng)項(xiàng)目的銷售，招商成了發(fā)展商和中介 代理商所不能回避的要素，而大量的商業(yè)項(xiàng)目的推出， 放大了商家可選擇空間，發(fā)展商成了買方市場(chǎng)，處于劣 勢(shì)，一般要犧牲巨大的經(jīng)濟(jì)利益作為招商的條件，招商 成功就意味著項(xiàng)目操作成功了一大半，發(fā)展商所希望的 短期利潤(rùn)最大化也成為可能。 3．兩者的推廣方式不同 ■ 產(chǎn)權(quán)式商鋪與返租模式的結(jié)合具有必然性。 零售業(yè)態(tài)分類原則 中國(guó)零售業(yè)態(tài)按零售店的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)分類，根據(jù)其經(jīng)營(yíng)方式、 商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)功能，以及選址、商圈、規(guī)模、店堂設(shè)施 和目標(biāo)顧客等結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，分為百貨店、大型綜合商場(chǎng)、超 級(jí)市場(chǎng)、便利店、專業(yè)店、專賣店、購(gòu)物中心、家居中心、 倉(cāng)儲(chǔ)商店等九種零售業(yè)態(tài)。通俗理解，業(yè)態(tài)就是指 零售店賣給誰(shuí)、賣什么和如何賣的具體經(jīng)營(yíng)形式。具有長(zhǎng)廊、廣場(chǎng)、庭院的特點(diǎn)，就是在建筑 物的遮蔽下，不論天氣如何，都可以進(jìn)行休閑、購(gòu)物或聚會(huì)。 ? 公共空間社會(huì)化 與百貨商店和超級(jí)市場(chǎng)不同的是，購(gòu)物中心把純粹的零售商業(yè)活動(dòng)場(chǎng)所開辟成商業(yè)活動(dòng)和社會(huì)活動(dòng)相結(jié)合的場(chǎng)所。 第二名： 北京 金源時(shí)代購(gòu)物中心 全球最大單體 MALL—— 北京金源時(shí)代購(gòu) 物中心位于北京海淀區(qū)四季青遠(yuǎn)大路， 由世紀(jì)金源投資集團(tuán)有限公司開發(fā)完成。一期 55萬(wàn)平方米 將成為世界最大的商業(yè)單體建筑， 5至 6家主力店， 20余家半主力 店， 600余家專賣店， 100余家主題餐廳，十余家娛樂(lè)休閑娛樂(lè)場(chǎng) 所。 第四名：廣州 正佳廣場(chǎng) 位于廣州天河商圈與廣州新城市 中軸線核心的正佳廣場(chǎng)是一座集 零售、飲食、娛樂(lè)、休閑等八大 功能為一體的大型購(gòu)物中心，總 投資 40億元，占地 ， 總建筑面積是 42萬(wàn)平方米，其中 裙樓商場(chǎng)面積 30萬(wàn)平方米，地上 七層，地下兩層半；西塔樓為 48 層五星級(jí)酒店式公寓，東塔樓是 30層超甲級(jí)寫字樓。預(yù)計(jì)項(xiàng)目商業(yè)效應(yīng)有效輻射海南省及北部灣廣大地區(qū)。 第七名： 深圳 華潤(rùn)萬(wàn)象城 位于深圳，總建筑面積達(dá) 方米的華潤(rùn)萬(wàn)象城已于 2023年 12月 9日開始試營(yíng)業(yè)。 第八名：廣州 中華廣場(chǎng) 與天河城并列成為廣州商業(yè)地產(chǎn) 典范的中華廣場(chǎng)位于廣州市中心 —— 中山三路與較場(chǎng)西路交界處， 由廣州興盛房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 開發(fā)，由其股東之一 —— 香港昌 盛集團(tuán)有限公司全額投資建成。作為僅次于 金源時(shí)代購(gòu)物中心的北京第二大 mall，愛家民族園購(gòu)物中心總面 積達(dá) ，開發(fā)商為北京 愛家投資管理 (集團(tuán) )公司。地上 7層，地下 3層，北面露天廣場(chǎng)面積 3000多平方米。 十三、 ShoppingMall發(fā)展條件（一） 國(guó)外參考： ?主要判斷元素：人均 GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件 ?人均 GDP3000－ 4000美元時(shí)，家庭汽車擁有率 15－ 20％，大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（ ShoppingMall ）－－開始發(fā)展 ?人均 GDP10000美元，家庭汽車擁有率 60％，大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（ ShoppingMall ）－－成熟發(fā)展 十四、 ShoppingMall發(fā)展條件（二） 亞洲及國(guó)內(nèi)（含香港、新加坡等）： 主要判斷元素：人均 GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件、人口密度、消費(fèi)總量 ?都市型 大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展條件 城市人均 GDP水平達(dá)到 2500美元 ?郊區(qū)型 大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展條件 城市人均 GDP水平達(dá)到 4000美元、公路發(fā)展極為充分、城市家庭汽車擁有率達(dá) 15－ 20％ 十五、 ShoppingMall發(fā)展條件（三） 國(guó)內(nèi)之所以與歐美發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的 GDP水平有明顯的差距，但仍然具備發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，主要因素在于其 人口密度 遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于歐美城市的人口密度，消費(fèi)總量 決定大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的市場(chǎng)潛力。如好又多、家樂(lè)福、百佳 倉(cāng)儲(chǔ)會(huì)員店 以會(huì)員制為基礎(chǔ) ,實(shí)行儲(chǔ)銷一體 ,批零兼營(yíng) ,以提供有限服務(wù)和低價(jià)商品為主要特征的零售業(yè)態(tài)。 ?便利店 (方便店 ) convenience store(Cv． S): 滿足顧客便利性需求
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