【正文】 場(chǎng) 空間還在于它是一個(gè)各種高檔服務(wù)型業(yè)態(tài)的大規(guī)模綜合體。 ? 調(diào)查結(jié)果顯示，不同的目標(biāo)消費(fèi)群體對(duì)菜肴口味的選擇都保持同樣的態(tài)度，首選都是川粵菜（ %），且遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于其次選擇的家常菜（ %）； ? 從高檔餐飲企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特色來看，海鮮和特色高檔餐飲所占比例較高，但是場(chǎng)所分布卻比較集中，基本上在環(huán)城路以內(nèi)，環(huán)城路以外的區(qū)域基本上是經(jīng)營(yíng)空白，今年 7月開業(yè)的綠水雅客生意火暴，就能很好地解釋這一現(xiàn)象； ? 高檔商務(wù)宴請(qǐng)還能為休閑娛樂業(yè)帶來更多的客源，從而達(dá)到客源的最大限度挖掘； ? 一些具備較大品牌效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的本地和外地餐飲連鎖應(yīng)該是本項(xiàng)目的重點(diǎn)招商對(duì)象，有些商家甚至具備自行購(gòu)買經(jīng)營(yíng)的能力； 高檔商務(wù)宴請(qǐng) 目前高檔商務(wù)中餐基本上和“海鮮”劃上了等號(hào)，高檔海鮮酒樓的成功在一定程度上取決于規(guī)模和檔次，根據(jù)目前沿海發(fā)達(dá)城市及合肥本地相關(guān)海鮮酒樓的規(guī)模，以及相關(guān)經(jīng)營(yíng)商戶的訪談來看，海鮮酒樓的經(jīng)營(yíng)面積應(yīng)不低于 5000平米，但考慮到目前合肥西區(qū)尚無大型高檔酒樓，而且本項(xiàng)目周邊環(huán)境資源優(yōu)異，具備很大的輻射功能，本項(xiàng)目的餐飲主力店如果走特色餐飲或高檔海鮮酒樓的路線，在經(jīng)營(yíng)規(guī)模上可以考慮在 10000平米左右，甚至更高； 對(duì)于本項(xiàng)目其他規(guī)劃的互補(bǔ)性質(zhì)餐飲商家，則主要考慮特色經(jīng)營(yíng)和滿足社區(qū)配套功能為主，經(jīng)營(yíng)商家可以多，甚至可以規(guī)劃出特色小餐飲區(qū)，但經(jīng)營(yíng)面積需要控制，一般不超過 500平米； C. 餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積規(guī)劃 數(shù)據(jù)表明，合肥市商務(wù)群體休閑娛樂市場(chǎng)消費(fèi)潛力巨大 51100元%101150元%151200元%201300元%301元 以上%50元 以下% 3 5 元以下%71100元%1 0 0 元以上%3670元%商務(wù)群體娛樂群體消費(fèi)水平 個(gè)人休閑娛樂消費(fèi)水平 人均費(fèi)用： /人次 人均費(fèi)用： /人次 ? 調(diào)查結(jié)果顯示，合肥的商務(wù)休閑消費(fèi)呈快速增長(zhǎng)之勢(shì)，是目前除餐飲業(yè)外的第二高速增長(zhǎng)點(diǎn)； ? 從目前的合肥較高端的休閑娛樂場(chǎng)所的經(jīng)營(yíng)情況來看，以規(guī)模和環(huán)境取勝基本上是普遍現(xiàn)象，以目前合肥生意火爆的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所來看，如銀灘綠洲、萬(wàn)豪圣會(huì)、藍(lán)天白云、紅燕燕等，其經(jīng)營(yíng)規(guī)模都在 5000平米以上； ? 本項(xiàng)目所在區(qū)域有著天然的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，除附近的銀灘綠洲對(duì)本項(xiàng)目的休閑業(yè)態(tài)構(gòu)成一定威脅外，娛樂業(yè)基本無競(jìng)爭(zhēng)，而周邊特別是高新、政務(wù)和經(jīng)開區(qū)高端商務(wù)群體的休閑娛樂需求卻大量存在； ? 休閑娛樂業(yè)的主力店招商可以考慮溫泉會(huì)所、演藝酒吧和夜總會(huì)各引進(jìn)一家； 商務(wù)休閑娛樂 ■ 總體商業(yè)功能定位 合肥目前的商務(wù)型綜合會(huì)所基本上是一個(gè)市場(chǎng)空白，存在著巨大的市場(chǎng)商機(jī)，它的存在是基于市場(chǎng)的需求和空白點(diǎn)而存在，而并不需要類似元一時(shí)代廣場(chǎng)購(gòu)物 MALL的存在一樣需要人口基礎(chǔ)和商業(yè)基礎(chǔ)； 基于高新區(qū)特別是項(xiàng)目周邊基礎(chǔ)配套缺乏的現(xiàn)狀，規(guī)劃一定規(guī)模的社區(qū)商業(yè)也同樣是一種必要； 輻射全市的商務(wù)型綜合會(huì)所 兼顧社區(qū)配套商業(yè)功能 ■ 總體商業(yè)業(yè)態(tài)布局 主力店 業(yè)態(tài)：特大型餐飲 1家、溫泉會(huì)所 1家、夜總會(huì) 1家、演藝酒吧 1家； 次主力店 業(yè)態(tài)：中型超市 1家，較大規(guī)模美容、美發(fā)、健身館各 1家，通訊、銀行各 1家； 特色品牌店 業(yè)態(tài)：食品、服飾、特色餐飲、家居、醫(yī)藥、煙酒、禮品、化妝品音像等； 社區(qū)配套私營(yíng)店 業(yè)態(tài)：便利店、餐飲、五金、洗衣店、蛋糕房、水果店、修理店等； 35層 45層 3層 1層 餐飲區(qū) 休閑娛樂區(qū) 娛樂區(qū) 社區(qū)配套私營(yíng)店 黃山路 沿街底層次主力店 沿街底層次特色品牌店 商業(yè)內(nèi)街 沿街底層次中型超市 ? 規(guī)模： 10000平米； ? 位置：西側(cè)沿黃山路樓二三四五層； 特大型餐飲 ? 規(guī)模：共 12500平米； ? 位置： L型樓體二三四五層及中段沿黃山路樓二、三層； 休閑娛樂 ? 規(guī)模： 2500平米； ? 位置：商業(yè)內(nèi)街黃山路交匯處底一層； 中型超市 ? 規(guī)模： 4000平米； ? 位置：商業(yè)內(nèi)街兩側(cè)底商； 特色品牌店 ? 規(guī)模： 6000平米； ? 位置：沿黃山路側(cè)純一層底商； 社區(qū)配套店 參考目標(biāo)商戶 源 自 向陽(yáng)漁港 寧波 泰國(guó)村魚翅 新加坡 金滿樓 合肥 香格里拉 合肥 東江海鮮酒樓 廣州 天上人間俱樂部 北京 諾亞方舟娛樂 福建 世紀(jì)華翰文化娛樂 北京 麥樂迪娛樂 北京 餐 飲 建議主力店： 休閑娛樂 參考目標(biāo)商戶 源 自 百樂門 上海 名仕溫泉會(huì)所 香港 皇馬月光城桑拿 深圳 阿倫故事酒吧 成都 美高美娛樂 南京 阿波羅演藝 南京 櫻。 綠城品牌的公信力和號(hào)召力 綠城集團(tuán)在合肥通過綠城桂花園和百合公寓兩個(gè)項(xiàng)目的成功操作，在合肥所建立起的品牌資源可 以在桂花園三期商業(yè)得到進(jìn)一步整合。 南京鐘山國(guó)際高爾夫 ■ 總體商業(yè)定位 定位釋義： “合肥首個(gè)”主要強(qiáng)調(diào)領(lǐng)先性、唯一性和震撼性； “餐飲、娛樂、休閑”是本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)的最主力業(yè)態(tài)； “一站式” 是本項(xiàng)目特色 MALL的主要特點(diǎn)，區(qū)別于現(xiàn)在流行的購(gòu)物 MALL； “綠色情景 MALL”則主要強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目所獨(dú)有的公園式生態(tài)環(huán)境，也是本項(xiàng)目定位高端的一個(gè)基礎(chǔ)。俱樂部會(huì)所將包含有五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)動(dòng)員及裁判用房、標(biāo)準(zhǔn)客房、中西餐廳、壁球館、健身房等設(shè)施。強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)使得一向是南京頂級(jí)消費(fèi)代名詞的金鷹也破天荒地搞起了“滿 400送 120”； 德基廣場(chǎng)在商業(yè)資源的整合上，充分利用了商業(yè)資源稀缺價(jià)值高價(jià)化來實(shí)現(xiàn)商業(yè)環(huán)境的均好性，如商場(chǎng)的 27層環(huán)中庭周邊的鋪面就實(shí)現(xiàn)了租金收益的最大化，同一樓層環(huán)中庭以外的次級(jí)資源區(qū)在租金上則相差很大，這樣，能接受較高租金、利潤(rùn)較高的一些國(guó)際一線品牌如 VERSACE、 CERRUTI、ESCADA等就自然占據(jù)了商場(chǎng)的最好資源，和其本身的品牌形象也相吻合，而其他的二線品牌則自然流向次級(jí)區(qū)域，這樣，整個(gè)商場(chǎng)就自然實(shí)現(xiàn)了稀缺價(jià)值的高價(jià)化。 成功案例 合肥綠水雅客生態(tài)酒店 合肥綠水雅客生態(tài)酒店座落于合肥北二環(huán)以外的瑤海工業(yè)園物流大道和銅陵北路交匯處，作為一個(gè)總建面積接近 20230平米的超大型主題餐廳，周邊 3公里范圍內(nèi)的區(qū)域消費(fèi)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了酒店的運(yùn)行的，但是在酒店規(guī)模和生態(tài)兩大特色的強(qiáng)大號(hào)召力下，酒店從 06年 7月 1日開業(yè)以來，卻吸引了全合肥的廣域商務(wù)宴請(qǐng)客戶，輻射更遠(yuǎn)的區(qū)域甚至包括合肥周邊縣市，經(jīng)營(yíng)狀況也出現(xiàn)驚人的火爆，下午 2點(diǎn)以后基本上連大廳訂座都沒有，整個(gè)酒店商業(yè)價(jià)值的提升完全就是從廣域價(jià)值區(qū)域化得來。 技術(shù)先進(jìn)化建筑示例 組合 街的組合： 這個(gè)組合是有關(guān)于商業(yè)動(dòng)線設(shè)計(jì)所必須考慮的一個(gè)各方面因素結(jié)合的一個(gè)綜合體，它主要包括街、街角、廣場(chǎng)、流量、表現(xiàn)等五個(gè)方面因素的組合考慮； 商業(yè)的組合： 商業(yè)的組合是營(yíng)造一 個(gè)均好性的商業(yè)環(huán)境硬件組合，它主要包括街、商鋪、中庭、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、內(nèi)部組合（照明系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)等）等多元素的組合。但是在這一戰(zhàn)略構(gòu)想中，項(xiàng)目的指標(biāo)設(shè)計(jì)卻應(yīng)該遵循保守化原則，與前瞻性的開發(fā)原則形成對(duì)比 . 所謂指標(biāo)保守化實(shí)際是指項(xiàng)目的商業(yè)增長(zhǎng)幅度和預(yù)期營(yíng)業(yè)額應(yīng)適當(dāng)保守，而不應(yīng)過分樂觀，使項(xiàng)目在日后營(yíng)運(yùn)時(shí)無法如期完成財(cái)務(wù)指標(biāo)，從而導(dǎo)致項(xiàng)目的可持續(xù)運(yùn)營(yíng)受到影響。 華南 MALL的純商業(yè)面積達(dá)到 40萬(wàn)平方米，是亞洲乃至世界上氣勢(shì)最宏偉、規(guī)模最大的 MALL商業(yè)建筑群之一。尤其是建筑面積為 2312平米的清真寺，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)活動(dòng)與宗教活動(dòng)的結(jié)合，使國(guó)際大巴扎迅速成為烏魯木齊新興的文化、旅游、休閑和購(gòu)物中心。 世界上眾多成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都會(huì)努力形成自身的社會(huì)化功能，如香港 IFC MALL和柏林火車總站等成功的購(gòu)物中心，充分實(shí)現(xiàn)了商業(yè)與交通樞紐功能的完美融合，建于中國(guó)烏魯木齊的新疆國(guó)際大巴扎，更是在商業(yè)建筑組團(tuán)中建有一所清真寺，將宗教與商業(yè)進(jìn)行融合，在提高商業(yè)魅力的同時(shí)，進(jìn)一步增強(qiáng)了商場(chǎng)的聚客能力。 廣州正佳廣場(chǎng) 功能多元化： 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)滿足顧客多元化的消費(fèi)需求，可以讓顧客在消費(fèi)場(chǎng)所內(nèi)獲得全身心的享受?，F(xiàn)代商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，眾多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為形成差異化，無不在規(guī)劃上進(jìn)行精心的構(gòu)思、大膽的策劃，以使項(xiàng)目在規(guī)劃在規(guī)劃上能區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，形成特色，但是另外人性化的布局需要也不容忽視 . 反面案例 廣東省茂名市威威步行街 廣東省茂名市的威威步行街是在一個(gè)橫貫商業(yè)中心的河涌旁建成的一條長(zhǎng)度達(dá) 1000米的商業(yè)街區(qū)，而且僅一頭一尾兩個(gè)出口，街道兩側(cè)只有店鋪，當(dāng)消費(fèi)者進(jìn)入街區(qū)的范圍后，就要從頭走到尾，這樣顧客走完全程后普遍感到極為疲憊，無多少樂趣可言，休閑化的逛街購(gòu)物變成了疲于奔命的趕路，這樣的設(shè)計(jì)完全忽略了人性化，久而久之，消費(fèi)者就失去了來此逛街的興趣，最后步行街只能面臨重新改造的結(jié)果。 打造具備差異化功能的特色商業(yè)是實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的市場(chǎng)出口 ■ 以供求關(guān)系判別稀缺性業(yè)態(tài) 對(duì)于本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)來看，實(shí)際上第一步就是尋找稀缺性業(yè)態(tài)，找到合適的稀缺性業(yè)態(tài)，整個(gè)商業(yè)中心的定位就成功了一半。 論址 集中商業(yè)是本案實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的選擇 稀缺業(yè)態(tài)是實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化的選擇 從商業(yè)物業(yè)選址的四大原則來分析： 接近購(gòu)買力原則 最短時(shí)間原則 ，這就要求本項(xiàng)目更多地考慮到達(dá)本項(xiàng)目所花費(fèi)的最短行車時(shí)間，本項(xiàng)目位于市級(jí)主干道黃山路，到達(dá)環(huán)城路內(nèi)老城區(qū)及政務(wù)區(qū)、經(jīng)開區(qū)的車行距離均小于 20分鐘，基本符合最短時(shí)間原則； 交通的易達(dá)性 ，這一點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目的交通便捷程度很高，本項(xiàng)目周邊目前的交通狀況應(yīng)屬良好，無論是自駕車還是公交車都比較方便，加上高新區(qū)車流量和人流量都較少，不易發(fā)生堵車情況，所以交通的易達(dá)性原則也基本滿足； 靠購(gòu)買力最近 ，也就是指項(xiàng)目的選址應(yīng)以最靠近目標(biāo)客為最優(yōu)，本項(xiàng)目周邊的居民區(qū)均是合肥較高檔次的住宅區(qū)，和本項(xiàng)目的高端定位相符，再加上開發(fā)區(qū)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)客戶及政務(wù)區(qū)的政府人員，均離本項(xiàng)目車程不超過 15分鐘，完全符合靠購(gòu)買力最近原則； 4 、 聚集原則， 商業(yè)物業(yè)的選址對(duì)人流易集中和容易產(chǎn)生輻射要求很高，這也是本項(xiàng)目所需要通過規(guī)模經(jīng)營(yíng)和特色經(jīng)營(yíng)來創(chuàng)造的一個(gè)條件，如果建成的商業(yè)物業(yè)不能產(chǎn)生聚集效應(yīng)，那么本項(xiàng)目的成功也就不可能 . 最短時(shí)間原則 交通易達(dá)性原則 聚集原則 商業(yè)建筑選址的四大原則 從市場(chǎng)需求層面來分析： 從合肥目前的高端消費(fèi)市場(chǎng)的趨勢(shì)來看，之所以高端的服務(wù)業(yè)和餐飲業(yè)發(fā)展迅猛，而且大有向郊區(qū)化擴(kuò)展之勢(shì)，其主要原因，是因?yàn)楹戏尸F(xiàn)有的集中在老城區(qū)高端消費(fèi)場(chǎng)所已經(jīng)不能滿足市場(chǎng)的需求，再加上中心城區(qū)硬件設(shè)施老化、堵車、停車難等問題突出，這種需求向城市外圍分流其實(shí)是一種必然。如北二環(huán)外的綠水雅客及高新區(qū)的銀灘綠洲會(huì)所。 華府駿苑 蜀山區(qū) 8 楓林大廈擴(kuò)建工程 廬陽(yáng)區(qū) 9 安徽國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng) 蜀山區(qū) 10 綠地國(guó)際花都 玫瑰苑 政務(wù)區(qū) 06年 111月合肥市商業(yè)類商品房銷售前十名分析 結(jié)論 :因合肥市商業(yè)類商品房的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中也包含了辦公用房的數(shù)據(jù)，除去老城區(qū)的少量高檔商業(yè)，實(shí)際主要的商業(yè)用房成交區(qū)域仍然集中在新站區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，新站區(qū)作為合肥商貿(mào)物流最發(fā)達(dá)的區(qū)域，也是合肥大市場(chǎng)建設(shè)最繁榮的區(qū)域，其商業(yè)獲利能力已經(jīng)越來越被投資者和經(jīng)營(yíng)者所看好。 單一商業(yè)中心格局正在打破，新中心快速崛起 結(jié)論 :綠城桂花園三期商業(yè)有效地借助了政府的商業(yè)大規(guī)劃 ,和拓基城市廣場(chǎng)共同組成了規(guī)劃中 8大區(qū)級(jí)商業(yè)中心之一的西區(qū)中心 ,其特色性的業(yè)態(tài)定位而產(chǎn)生的廣域性價(jià)值有效地彌補(bǔ)了區(qū)域需求的不足 ,而且還承擔(dān)起社區(qū)商業(yè)中心的功能。 包河區(qū) 7處： 周谷堆 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心、九華山路 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心、衛(wèi)崗 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心、曙光 社區(qū)級(jí)商業(yè)中心、姚公廟 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心、黃山公園地區(qū) 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心、馬鞍山南路 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心 。居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心主要服務(wù)對(duì)象是居住區(qū)的常住人口，以經(jīng)營(yíng)中低檔的日常消費(fèi)品為主。其主要功能是就近為區(qū)域內(nèi)居民提供商業(yè)服務(wù)，分流市級(jí)商業(yè)中心部分職能，緩解老城區(qū)交通、環(huán)境壓力。以長(zhǎng)江路為軸，東、西以明光路和環(huán)城西路，南北分別以紅星路、壽春路為界的 2平方公里范圍。 餐飲市場(chǎng)保持高速增長(zhǎng)， 19月份餐飲業(yè)零售額同比增長(zhǎng) %，創(chuàng)歷年新高。 家居類商品零售保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，建筑及裝潢材料類增長(zhǎng) %、家用電器和音像器材類增長(zhǎng)%、五金電類增長(zhǎng) %；汽車類零售的增長(zhǎng)和石油及制品類零售的快速增長(zhǎng)。如南京就經(jīng)歷了 2023年和 2023年的兩次價(jià)格爆發(fā)階段，今年最近的一次價(jià)格爆發(fā)使城中版塊均價(jià)上漲10002023元 /平米，明城墻以內(nèi) 100萬(wàn)已經(jīng)買不到三房。 合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) ? 需求市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè) ? 供給市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè) ? 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)預(yù)測(cè) ? 價(jià)格變化趨勢(shì)預(yù)測(cè) 整體需求市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)： 在合肥大交通、大拆圍和大建設(shè)的“合肥提速”的宏觀背景下，合肥的城市化進(jìn)程將在今后的幾年取得前所未有的大發(fā)展，按至 2023年市區(qū)人口 300萬(wàn)人計(jì)算，人口規(guī)模相當(dāng)于在現(xiàn)有基礎(chǔ)上翻了一倍，由此產(chǎn)生的市場(chǎng)需求范圍也基本上將