【正文】 00M) 自帶全埋一層地下室公共人防地下室（ 6級(jí)）公共普通全地下室公共半地下室第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的影響因素●景觀造價(jià) 控制總價(jià)偏差率分項(xiàng)動(dòng)態(tài)平衡第三節(jié) 精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系 分類及定義 硬景（元 /平米） 軟景 總造價(jià)（元 /平米） （元 /平米）第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)過程實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點(diǎn)專業(yè)地帶 ” 一類景觀區(qū)居住區(qū)級(jí) /小區(qū)級(jí)公共綠地范圍1. 項(xiàng)目成本控制的理念2. 如何制定 “目標(biāo)成本 ”3. 流程與計(jì)劃4. 論證拿地階段5. 規(guī)劃方案階段6. 建筑方案階段7. 部品材料選用8. 景觀方案9. 施工圖階段二類景觀區(qū)組團(tuán)級(jí)綠地范圍三類景觀區(qū)宅間、宅旁綠地范圍四類景觀區(qū)道路旁綠化第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分 總計(jì)析 說明：硬景：活動(dòng)場(chǎng)地、園路、環(huán)境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、環(huán)境照明燈具、戶外家私等；軟景：?jiǎn)棠?、灌木、花卉、草皮等種植類 ；區(qū)第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的影響因素 ●示范區(qū)造價(jià)控制總價(jià)偏差率分項(xiàng)動(dòng)態(tài)平衡第三節(jié) 精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)過程實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點(diǎn)專業(yè)地帶 ” 分類 費(fèi)用 建安費(fèi) 設(shè)計(jì)費(fèi)底層商業(yè)展示（元 /平米） （元 /平米） 總造價(jià)（元 /平米）1. 項(xiàng)目成本控制的理念2. 如何制定 “目標(biāo)成本 ”3. 流程與計(jì)劃4. 論證拿地階段5. 規(guī)劃方案階段6. 建筑方案階段7. 部品材料選用8. 景觀方案9. 施工圖階段土建 銷售中心（臨建）裝修 銷售中心、樣板房景觀 臨時(shí)第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分析包裝 臨時(shí)標(biāo)志、道具總計(jì) 集中公建展示區(qū)?析第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的影響因素 ● 合理設(shè)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：第三節(jié) 精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系 根據(jù)不同所在地區(qū)、項(xiàng)目性質(zhì)設(shè)立設(shè)計(jì)費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)，如第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)過程實(shí)現(xiàn)成 – 北京、上海、深圳公司： 元 /M2本優(yōu)化的 “重點(diǎn)專業(yè)地帶 ”1. 項(xiàng)目成本控制的理念2. 如何制定 “目標(biāo)成本 ”3. 流程與計(jì)劃4. 論證拿地階段5. 規(guī)劃方案階段6. 建筑方案階段7. 部品材料選用8. 景觀方案9. 施工圖階段– 其他地區(qū)公司：設(shè)計(jì)費(fèi)定義：規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、元 /M2從概念規(guī)劃招標(biāo)到方案、擴(kuò)初直至施工圖各階段的設(shè)計(jì)、咨詢、研究、審圖、打印、模型、效果圖等費(fèi)用第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分 室內(nèi)設(shè)計(jì) 總和（但示范區(qū)室內(nèi)設(shè)計(jì)費(fèi)通常計(jì)入營(yíng)銷費(fèi)用）規(guī)劃設(shè)計(jì)功能平面結(jié)構(gòu)體系設(shè)備預(yù)留立面設(shè)計(jì)模型推敲單體設(shè)計(jì)部品設(shè)計(jì)第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的特征 計(jì)劃管理 是時(shí)間成 本的保障第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的 流程優(yōu)化 可降低時(shí)間成本和因失誤引發(fā)的成本增加影響因素第三節(jié) 精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系概念設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)過程實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點(diǎn)專業(yè)地帶 ” 規(guī)劃設(shè)計(jì)1. 項(xiàng)目成本控制的理念2. 如何制定 “目標(biāo)成本 ”3. 流程與計(jì)劃4. 論證拿地階段5. 規(guī)劃方案階段6. 建筑方案階段7. 部品材料選用8. 景觀方案9. 施工圖階段單體設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分析 施工圖 初步設(shè)計(jì)施工圖部品設(shè)計(jì)拿地節(jié)點(diǎn) 方案報(bào)建論證階段概念規(guī)劃草案規(guī)劃設(shè)計(jì)概念規(guī)劃方案方案設(shè)計(jì)建筑、規(guī)劃方案結(jié)構(gòu)、設(shè)備擴(kuò)初設(shè)計(jì)土建擴(kuò)初施工圖設(shè)計(jì)施工圖工程管理初步方案景觀方案部品材料調(diào)研 部品材料清單 部品材料定板封樣銷售示范區(qū)策劃 示范區(qū)景觀、裝修施工圖設(shè)分配前期策劃與設(shè)計(jì)周期指標(biāo)拿地與項(xiàng)目論證時(shí)間設(shè)計(jì)周期：高層 215天；多層 180天大盤（一期多層） 305天論證階段策劃階段設(shè)計(jì)管理階段計(jì)時(shí)間概念規(guī)劃 實(shí)施方案 施工圖概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃 /戰(zhàn)略規(guī)劃方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì) 55天 (多層 )案例大盤至少 3個(gè)月至少 1～ 大盤 180天中小盤 55天高層 /復(fù)雜戶型多層 90天多層 70天70天 (高層 )市場(chǎng)定位： 15天；概念規(guī)劃： 32天；成果確認(rèn)： 8天；設(shè)計(jì)前準(zhǔn)備： 0天；設(shè)計(jì)過程：高層：方案 50天 + 擴(kuò)初 35天多層可省擴(kuò)初，方案 65天；成果確認(rèn)： 5天；設(shè)計(jì)前準(zhǔn)備： 0天；設(shè)計(jì)過程：多層 55天高層 70天；成果確認(rèn)：不計(jì)時(shí)間1 規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系下的成本管理 1. 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 2. 各階段的成本管理成果標(biāo)準(zhǔn) 3. 設(shè)計(jì)過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 1 二 項(xiàng)目設(shè)計(jì)與研發(fā)過程中實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點(diǎn)專業(yè)地帶 ”與案例分析 1. 項(xiàng)目成本控制的理念2. 項(xiàng)目論證拿地階段的成本管控 3. 概念規(guī)劃階段（項(xiàng)目策劃階段）的成本規(guī)劃 4. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段的成本優(yōu)化5. 設(shè)計(jì)中的成本管控通病與案例分析 為了保證項(xiàng)目的可行性，通過項(xiàng)目的機(jī)會(huì)及風(fēng)險(xiǎn)分析，可最大限度的控制因投資失誤引發(fā)的成本增加。1. 項(xiàng)目成本控制的理念 1）結(jié)構(gòu)含鋼量偏差率；2. 如何制定 “目標(biāo)成本 ”3. 流程與計(jì)劃4. 論證拿地階段5. 規(guī)劃方案階段6. 建筑方案階段7. 部品材料選用8. 景觀方案9. 施工圖階段2）景觀造價(jià)偏差率；3）示范區(qū)成本偏差率；4）設(shè)計(jì)費(fèi)偏差率。第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分析析第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的特征 案例：積極的成本管理大于消極的成本管理第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的影響因素某公司 XX項(xiàng)目垃 圾房位置第三節(jié) 精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系?垃圾房設(shè)置在社區(qū)主入口附近，影響第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)過程實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點(diǎn)專業(yè)地帶 ” 業(yè)主生活；?業(yè)主多次投訴，影響公司客戶滿意度；?社會(huì)媒體報(bào)道，影響公司品牌價(jià)值；?部分業(yè)主以此為由，拒交相關(guān)費(fèi)用。項(xiàng)目論證、形成項(xiàng)目投資評(píng)審報(bào)告：代表集團(tuán)決策節(jié)點(diǎn)概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目投資決策時(shí)點(diǎn)、成本管理理念成本始終處于可控狀態(tài) （制度 、流程保證）總目標(biāo)值動(dòng)態(tài)調(diào)整分解至各標(biāo)段加強(qiáng)部門協(xié)助確保目標(biāo)實(shí)施（增強(qiáng)全員成本意識(shí)和責(zé)任）、成本管理理念1 規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系下的成本管理 1. 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 2. 各階段的成本管理成果標(biāo)準(zhǔn) 3. 設(shè)計(jì)過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 1 二 項(xiàng)目設(shè)計(jì)與研發(fā)過程中實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點(diǎn)專業(yè)地帶 ”與案例分析 1. 項(xiàng)目成本控制的理念2. 項(xiàng)目論證拿地階段的成本管控 3. 概念規(guī)劃階段（項(xiàng)目策劃階段）的成本規(guī)劃 4. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段的成本優(yōu)化5. 設(shè)計(jì)中的成本管控通病與案例分析 地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)模式?jīng)Q定著成本控制管理的思路 成本控制管理工作只有適合的套路 成本的合理控制是項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，其產(chǎn)生于項(xiàng)目定位（如釣魚臺(tái) 7號(hào)），控制于產(chǎn)品研發(fā)，執(zhí)行于設(shè)計(jì)管理。沒有目標(biāo)的成本管理不是成本管理，只為目標(biāo)的成本管理不算成本管理。這種戰(zhàn)略的核心是取得某種對(duì)顧客有價(jià)值的獨(dú)特性 集中化競(jìng)爭(zhēng)： 指企業(yè)或事業(yè)部的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)集中于某一特定的購買者集團(tuán)、產(chǎn)品線的某一部分或某一地域市場(chǎng)上的一種戰(zhàn)略。 企業(yè)成本管理的競(jìng)爭(zhēng)力，來自于專業(yè)務(wù)實(shí)的工作團(tuán)隊(duì)、成熟完善的流程制度、規(guī)范系統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)、科學(xué)高效的管理工具，更來自于全員參與的管理環(huán)境和前瞻意識(shí)、全局思考的成本理念。 4 5 6 、成本管理理念前言背景綜述： 近年來受國(guó)家政策、能礦源短缺、社會(huì)通脹等等眾多宏觀經(jīng)濟(jì)影響，房地產(chǎn)開發(fā)成本出現(xiàn)了 增速加快 、 波動(dòng)加強(qiáng) 的新特征。 一、規(guī)劃指標(biāo)：? 提高可售率：在可銷售面積一定前提下，盡量減少配套面積（如會(huì)所、學(xué)校等），每提高 1%可售率，可降低造價(jià) 2040元 /m2銷面，效果立竿見影； ? 合理確定贈(zèng)送面積比例：通過 “ 偷 ” 容積率（等同于 “ 偷 ” 地價(jià) ）對(duì)產(chǎn)品附加一定比例的贈(zèng)送面積使客戶從中受惠，但贈(zèng)送面積部分增加的建安成本應(yīng)從售價(jià)上反饋回來，即售價(jià)能不能同比回收或超比例回收，建議與營(yíng)銷、設(shè)計(jì)分析討論。范化設(shè)計(jì)管理體系1. 建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方法論 (1) 流程管理的原則(2) 項(xiàng)目研發(fā)之論證階段流程管理(3) 項(xiàng)目研發(fā)之策劃階市場(chǎng)部 成本部段流程管理(4) 項(xiàng)目研發(fā)之設(shè)計(jì)階段流程管理部品研究執(zhí)行小組3. 規(guī)范化的成果標(biāo)準(zhǔn)4. 設(shè)計(jì)管理程序與制度的執(zhí)行 設(shè)計(jì)部 項(xiàng)目部第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)階段實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點(diǎn)重要地帶 ”第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分析成立項(xiàng)目部品研究執(zhí)行小組與定標(biāo)小組 材料部品研究與成本管理 材料部品的定義執(zhí)行析第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的 部品材料研究的工作程序影響因素第三節(jié) 精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系1. 建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義 市場(chǎng)部根據(jù)產(chǎn)品的交樓標(biāo)準(zhǔn)確定相關(guān)部品項(xiàng)2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方法論 設(shè)計(jì)部與項(xiàng)目部根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果提交相關(guān)部品項(xiàng)(1) 流程管理的原則(2) 項(xiàng)目研發(fā)之論證階 段流程管理(3) 項(xiàng)目研發(fā)之策劃階段流程管理(4) 項(xiàng)目研發(fā)之設(shè)計(jì)階段流程管理、技術(shù)與進(jìn)度要求擬定成本部根據(jù)項(xiàng)目總體目標(biāo)成本要求進(jìn)行各3. 規(guī)范化的成果標(biāo)準(zhǔn)4. 設(shè)計(jì)管理程序與制度的 項(xiàng)部品目標(biāo)成本拆分設(shè)計(jì)部牽頭根據(jù)項(xiàng)目要求提出部品相關(guān)技第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)階段實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點(diǎn)重要地帶 ” 術(shù)要求并定樣，其中構(gòu)件可能要增加深化第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分 設(shè)計(jì)與制樣過程項(xiàng)目中心制定部品招標(biāo)、進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的影響因素 部品材料研究的工作程序第三節(jié) 精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系 3. 部品材料的調(diào)研與資料收集1. 建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義2. 研發(fā)階段流程 優(yōu)化的方 由清單中各類部品指定部門牽頭根據(jù)經(jīng)濟(jì)法論(1) 流程管理的原則(2) 項(xiàng)目研發(fā)之論證階段流程管理(3) 項(xiàng)目研發(fā)之策劃階段流程管理(4) 項(xiàng)目研發(fā)之設(shè)計(jì)階段流程管理與技術(shù)要求進(jìn)行各項(xiàng)部品材料的調(diào)研與資料收集工作4. 完成各項(xiàng)部品的定標(biāo)3. 規(guī)范化的成果標(biāo)準(zhǔn)4. 設(shè)計(jì)管理程序與制度的執(zhí)行 由工作小組牽頭定標(biāo)會(huì)，由定標(biāo)小組負(fù)第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)階段實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點(diǎn)重要地帶 ” 責(zé)對(duì)部品調(diào)研工作收集到的多種選擇作第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分 出決策，完成各單項(xiàng)部品的定標(biāo)表格案例：上海萬科在項(xiàng)目施工圖完成后就同時(shí)完成了部品材料定板封樣工作，包括材料的名稱、型號(hào)、使用部位、廠家、施工工藝 …… 等。1 規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系下的成本管理 1. 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 2. 各階段的成本管理成果標(biāo)準(zhǔn) 3. 設(shè)計(jì)過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 1 二 項(xiàng)目設(shè)計(jì)與研發(fā)過程中實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點(diǎn)專業(yè)地帶 ”與案例分析 1. 項(xiàng)目成本控制的理念2. 項(xiàng)目論證拿地階段的成本管控 3. 概念規(guī)劃階段（項(xiàng)目策劃階段）的成本規(guī)劃 4. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段的成本優(yōu)化5. 設(shè)計(jì)中的成本管控通病與案例分析 設(shè)計(jì)的產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，在擴(kuò)初設(shè)計(jì)開始時(shí)完成項(xiàng)目的施工圖設(shè)計(jì)指引編制。部分戶型空調(diào)外機(jī)集中放置在空調(diào)凹廊內(nèi)，外機(jī)均為上出風(fēng)，導(dǎo)致熱風(fēng)在凹廊內(nèi)聚集，無法排出，導(dǎo)致外機(jī)無法散熱，直至停機(jī)，無法制冷。執(zhí)行設(shè)備選型 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段的成本管理：拿地節(jié)點(diǎn) 方案報(bào)建論證階段 策劃階段方案設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)管理