商品住宅價格影響因素-全文預(yù)覽
【正文】 狀況6? 儲蓄率高的時期往往是超額積蓄積累期，儲蓄率在連續(xù)較高的情況下突然轉(zhuǎn)低時，則是房地產(chǎn)熱潮期，此時地價會飛漲，這就是中國房價暴漲的元兇。經(jīng)濟因素國民生產(chǎn)總值與國民收入1財政金融狀況2居民收入和消費水平3經(jīng)濟因素 → 房地產(chǎn)價格? 經(jīng)濟收入增長，就業(yè)增加，用于房地產(chǎn)生產(chǎn)、投資與需求增加，房地產(chǎn)價格增長；? 2023年以來，中國 GDP以 8%以上幅度增長，帶來了房地產(chǎn)價格的不斷上揚。房貸政策 —— 抑制投資類需求預(yù)售政策 —— 打擊開發(fā)商捂盤，增加市場供應(yīng)頒布日期 頒布單位 針對環(huán)節(jié) 內(nèi)容202394 上海房地局 銷售控制 《關(guān)于進一步加強本市商品房銷售監(jiān)管工作的通知》，規(guī)定分批預(yù)售時，每次不得少于 3萬平方米。規(guī)定對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套 (含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的 。個人部分暫時不予征收。稅收政策 —— 增加開發(fā)成本和轉(zhuǎn)讓成本1月 16日，國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，要求各地從今年 2月 1日起開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算，正式向企業(yè)征收 30％ 60％不等的土地增值稅。例證：受供求形勢影響，獨立別墅價格上升明顯07年 3月 08年 3月，上海市獨立別墅供應(yīng) ，成交 ，整體供求比為 1： ， 市場表現(xiàn)為明顯的供不應(yīng)求 ，受此影響， 價格穩(wěn)步上揚 ，至08年 3月，均價達到 /平米，上升幅度達 41%。稅費成本稅費成本國家規(guī)定稅費非正規(guī)稅費印花稅土地增值稅耕地占有稅城市維護建設(shè)稅城鎮(zhèn)土地使用稅企業(yè)所得稅營業(yè)稅項目管理費人防費大市政配套費商品房交易管理費征地管理費各成本比例構(gòu)成一般來說，一個商品房項目的成本構(gòu)成中，土地成本約占 2530%；建安成本約占 2530%；配套成本約占 1520%；相關(guān)稅費約占 1015%；運營管理費約占 10%。融資成本建筑用地購買成本土地成本土地使用權(quán)購買價格土地開發(fā)費用帶征用地購買成本土地契稅及手續(xù)費七通一平費用基礎(chǔ)設(shè)施費用土地成本地下車庫不可售配套設(shè)施商業(yè)建安工程獨棟別墅 /聯(lián)排別墅小高層 /高層多層（電梯 /不帶電梯）建安成本建安成本前期費用 建筑安裝費用可行性研究費用勘查設(shè)計費用配套成本 居委會，非機動車車棚， 項目內(nèi)部營業(yè)性公共配套銀行 幼兒園，托兒所、中小學(xué)，文化站，醫(yī)院等 智能化工程 雨污水管工程 景觀、綠化 河道處理 車庫 道路、圍墻 電視 環(huán)衛(wèi) 環(huán)保 電話 供氣 供電 供水配套成本住宅配套公共設(shè)施配套營運成本營運成本財務(wù)費用 管理費用 銷售廣告 其他 購地貸款利息 建筑安裝工程貸款利息 管理人員工資 辦公支出 養(yǎng)老保險費 報紙廣告 高炮廣告 道旗廣告 年檢費 渣土費 治安費 ..........隨著央行貸款利率的提高和貸款審核的加強，主要由利息構(gòu)成的財務(wù)成本直線上升，比重約占總開發(fā)成本的將近 10%。供求形勢影響商品房價格價值價格供小于求供大于求根據(jù)價值規(guī)律作用原理，當(dāng)供大于求，商品房價格高于價值，價格開始下跌，供應(yīng)減少；當(dāng)供不應(yīng)求時，價格低于價值，商品房價格上揚。0708稅收政策金融政策土地政策房貸政策預(yù)售政策政策因素政策因素是調(diào)節(jié)房價，影響市場供應(yīng)與成交，項目開發(fā)、銷售節(jié)奏，開發(fā)商融資成本，客戶購買成本等現(xiàn)象的決定力量，其中又包括稅收政策、房貸政策、金融政策、預(yù)售政策、土地政策等。本市一至六級納稅等級對應(yīng)的年稅額標(biāo)準(zhǔn)，分別為每平方米年稅額 30元、 20元、 12元、 6元、 3元和 。金融政策 —— 加劇開發(fā)商資金壓力07年 9月 28日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知。第二套房貸政策二套房貸政策的出臺和細則的落實，對抑制投資類購房需求起到了較大作用，加強了市場主體對樓市調(diào)控的預(yù)期，加劇市場觀望。稅收政策房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅土地使用稅條例土地增值稅條例增加開發(fā)商開發(fā)成本增加開發(fā)商持有成本增加個人轉(zhuǎn)讓成本金融政策上調(diào)存款準(zhǔn)備金
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