【正文】 物業(yè)市場的月平均消化面積 900 ㎡ 左右216。說明 ：響螺灣區(qū)域未來市場供應量較大，競爭較激烈，項目做為第一批面市的項目，要搶得市場先機，實現(xiàn)項目快速消化．如何攔截和搶得開發(fā)區(qū)和塘沽區(qū)現(xiàn)有項目的客戶，把他們吸引過來，變成濱海第三極的客戶，對項目至關(guān)重要，故定價不宜太高，以保持項目的價格競爭優(yōu)勢，也為日后項目的提價預留升值空間。 項 目 銷 售 目 標1 項目總銷金額約 2 項目總銷售周期約 2年零 5個月3 08年項目總銷金額約 4 開盤實現(xiàn)銷售金額約１億元人民幣銷售目標 目 標 分 解 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 區(qū)域繁榮區(qū)域啟動啟動開發(fā) 全面建設 初具規(guī)模 基本建成封頂 竣工 落成售罄區(qū)域節(jié)奏項目節(jié)奏2023 2023 2023推售線價格線公寓、精裝工作室先行快速回流現(xiàn)金流公寓 /寫字樓并行穩(wěn)步提升利潤商業(yè)后行實現(xiàn)利潤最大化低價入市，區(qū)域攔截策略促進資金良性循環(huán)保持相對價格優(yōu)勢穩(wěn)中有升、提升利潤持續(xù)穩(wěn)健提升銷售價格追求利潤最大化客戶線推廣線大面積撒網(wǎng) /本埠市場區(qū)域客戶攔截縱向深挖 /外埠市場走出去 ,引進來重點客戶培養(yǎng) /區(qū)域攔截客戶點對點 /關(guān)系保養(yǎng)造聲勢大眾 +小眾搶占區(qū)域制高點大眾 +小眾發(fā)揮項目區(qū)域示范效應小 眾目標分解主要營銷線 營 銷 策 略 之 價 格 策 略濱海第三極的銷售目標是實現(xiàn)總體利潤，而 實現(xiàn) 總體利潤的關(guān)鍵是銷售速度，本著資金快速回籠，戶型不積壓的原則，采取稍低于濱海新區(qū)同類產(chǎn)品均價的定位，以避免銷售周期過長導致風險與成本增加。定價策略低價入市，階段提價由于本產(chǎn)品在剛剛?cè)胧袝r，市場的認知度較低，建議采用低價入市的策略將潛在客戶的注意力吸引到本項目上，快速成交，促進資金良性循環(huán)，并創(chuàng)造樓盤品牌形象，保證后期最大利潤創(chuàng)收。核心地段的公寓產(chǎn)品的投資價值要高于非核心地段的產(chǎn)品，天津中心以其絕對的核心位置使得其每月的消化速度保持在 2300 ㎡整體市場狀況 —— 寫字樓消化狀況216。推盤策略： 階段蓄勢，集中放量項目整盤銷售計劃表年份 2023年 2023年 2023年 合計銷售面積（㎡） 30177 42023 27614 99809比例 % % % %實現(xiàn)均價（元 /㎡） 9417 10337 13459 10923 銷售額 284176809 434340066 371656826 1090173701回款額（元） 281658724 434884167 373642081 1090184972 累計回款額（元） 281658724 716542891 1090184972 /銷控策略： 216。 中期為低、中、高區(qū)均衡消化：隨著價格的拉升，為了不使客戶流失，提高消化率、快速回流資金，為后期消化提供客戶支持，減小后期的消化難度；216。4. 60 ㎡ 左右 的產(chǎn)品為 54套，占公寓總面積的 6%；酒店式公寓可銷售資源分析樓層 酒店式公寓可售部分戶型編號 套數(shù) 套內(nèi)面積 銷售面積 總套數(shù) 總面積3層 A 10 10 合計 10 10 430層 A 19 513 A39。精裝工作室可銷售資源分析樓層 精裝工作室戶型編號單層套數(shù)套內(nèi)面積銷售面積 總套數(shù) 總面積410層 A 1 7 892B 4 28 1642C 1 7 458D 1 7 908E 5 35 2070F 1 7 491G1 1 7 414G2 1 7 453H 1 7 903I 1 7 1132J 1 7 1051K 1 7 1051L 1 7 1066M 1 7 735N 1 7 556合計： 154 13824精裝工作室整盤階段銷控計劃精裝寫字樓 　　 蓄勢期蓄勢期 開盤期開盤期 保溫期保溫期 強銷期強銷期 保溫期保溫期 強銷期強銷期 清盤消化期清盤消化期 合計合計 放量比例 % % 21% % % % 0% %放量（平方米） 3031 1975 2894 1975 1975 1975 0 13824推售套數(shù) 32 22 34 22 22 22 0 154銷售量（平方米） 　　 2934 3162 2214 2165 2174 1175 銷售率 　　 21% 23% 16% % 16% % %當期均價（元/平方米） 　　 8600 8941 9350 9450 9619 9829 9190 均價漲幅率 　　 　 4% 5% 1% 2% 2% 　價格漲幅（元 /平方米）　　 0 450 300 100 200 250 1300 精裝工作室整盤階段銷控計劃保溫期強銷期保溫期開盤期強銷期放量為 5層、 713722放量為 9層放量為 4層、 701712放量為 8層放量為 6層蓄勢期 放量為 10層216。毛坯寫字樓可銷售資源分析寫字樓整盤階段銷控計劃寫字樓 開盤期 保溫期 強銷期 保溫期 強消期 清盤消化期 合計放量比例 % % % % % % %放量（平方米） 5374 4608 7371 3993 6432 3449 31228推售套數(shù) 38 32 52 28 46 14 210銷售量（平方米） 4466 4934 6901 4403 6089 4434 31228銷售率 % % 22% 14% % % %當期均價（元 /平方米）8621 9108 9649 9996 10375 10698 9756均價漲幅率 　 6% 6% 4% 4% 3% 　價格漲幅（元 /平方米）300 450 500 300 400 400 2350 寫字樓整盤階段銷控計劃開盤期保溫期保溫期強銷期清盤消化期強銷期放量為 1 14（ 14051414）、 19層放量為 1 14（ 14011404）、 20層放量為 1 1 18（ 18051814）、 21層放量為 1 23層放量為 1 18 （ 18011804） 、 2 25層放量為 24層商業(yè)可銷售資源分析商業(yè)整盤階段銷控計劃商業(yè) 項目開盤 強銷期 清盤消化期 合計合計 放量比例 % % / %放量（平方米） 5931 3882 / 9813推售套數(shù) 19 8 / 27銷售量（平方米） 4907 3435 1471 9813銷售率 50% 35% 15% 100%當期均價（元/平方米） 19000 19400 19800 19260均價漲幅率 / 2% 2% /價格漲幅（元/平方米） / 400 400 800商業(yè)整盤階段銷控計劃開盤期強銷期放量為 1 1 1527放量為 61 14 營 銷 策 略 之 客 戶 策 略大客戶戰(zhàn)略引進一、金融機構(gòu)二、商會集合體三、各省政府駐京津辦事處四、國內(nèi)有實力的房地產(chǎn)投資團體五、大型集團性企業(yè)對環(huán)渤海區(qū)域發(fā)展看好，購買實力強、購買數(shù)量大的企業(yè)和社會經(jīng)濟實體。 將銀行投資理財人群轉(zhuǎn)化為商會項目購買群體，同時起到宣傳本項目 ,擴大項目知名度，提高商會知名度。在溝通成功后注重團體中影響力中心人物的詳細資料，進行針對性專訪工作，重點公關(guān)，以點連線、以線帶面，形成連鎖性的購買效應。根據(jù)客戶企業(yè)對本項目的反饋信息，對意向客戶企業(yè)指定專人進行跟蹤與持續(xù)溝通，最終使之轉(zhuǎn)化為成交客戶。大客戶渠道工作排期時間 類別4月 20日 4月 30日 金融機構(gòu)5月 1日 5月 15日 商會集合體5月 16日 5月 31日 大型集團性企業(yè)6月 1日 6月 7日 各省政府駐津辦事處6月 8日 6月 21日 國內(nèi)有實力的房地產(chǎn)投資團體細分客戶，根據(jù)細分客戶特征，制定有針對性的客戶實施方案。其它渠道（ DM、短信、巡展、路演）等216。中國經(jīng)濟中最有活力的中 小 型私營公司如：貿(mào)易、信息咨詢服務類行業(yè)；216。建議此方案 :08年 4６ 月份期間舉辦此活動。濱海第三極的 寫字樓 的目標客群應該是誰？主要為周邊產(chǎn)業(yè)客戶為主：濱海北區(qū)： 短期內(nèi) 與濱海南區(qū)有業(yè)務關(guān)聯(lián)的企業(yè)；中長期對于成本敏感的大中型企業(yè)客戶，與海港產(chǎn)業(yè)和物流產(chǎn)業(yè)相關(guān)的非高新技術(shù)類企業(yè)；濱海南區(qū)： 品質(zhì)升級型的石化、物流和海港產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)為主，稅收成本驅(qū)動型的大中型物流產(chǎn)業(yè)；泛濱海新區(qū) ： 看好未來濱海新區(qū)發(fā)展和政策優(yōu)勢的非高新技術(shù)類企業(yè)，有業(yè)務拓展的需求成長型企業(yè)。成立專門的行銷小組有針對性的對周邊寫字樓客戶進行挖掘；216。其它渠道（ DM、短信、巡展）等。傳播渠道：戶外、報紙、網(wǎng)絡、活動造勢傳播渠道：精準數(shù)據(jù)庫短信、直投，小眾活動；銀行、證券公司客戶經(jīng)理、理財顧問、俱樂部圈子傳播等。打破常規(guī)，轉(zhuǎn)換思維，出奇制勝，步步為贏2023年傳播目標：清晰塑造項目 “ 真正優(yōu)質(zhì)的不動產(chǎn)投資產(chǎn)品 ” 形象，并使之在理性投資客群中廣泛傳播 ——“ 津浙聯(lián)袂 商會啟幕濱海 CBD元年 ” 成 京津 關(guān)注熱點，濱海第三極成為 不動產(chǎn)投資客群 心目首選。大面積撒網(wǎng)強勢亮相， 迅速確立本案知名度選擇樓層及戶型進行市場初探反復試探價格，為開盤定價提供有效支撐需蓄客目標 1100組積分逐日遞減階段持續(xù)大面積撒網(wǎng)客戶強有力的轉(zhuǎn)化低價入市快速搶占市場，形成開盤熱銷之勢，消化上階段積累客戶公寓 :9361元 /m2工作室 :8600元 /m2強勢推出主力戶型整合各項推廣手段，持續(xù)掀起項目推廣熱潮，將項目全面推向市場需蓄客目標 1100組逐步縮小