xx大廈營銷診斷報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 理想的辦公場所對(duì)話宜人的空間尺度 Topic 3: 區(qū)域規(guī)劃對(duì)話南七商務(wù)前景展望 Topic 4: 筑巢引鳳對(duì)話現(xiàn)代企業(yè)商務(wù)需求 54 形象調(diào)整建議 立基中華 經(jīng)濟(jì)天下 案名建議： slogen： 案名備用： 55 下階段銷售思考 —— 主動(dòng)出擊，坐銷行銷結(jié)合 區(qū)域全方位摸底 ?目標(biāo)客戶定位區(qū)域的大中型企事業(yè)單位摸底 ， 挖掘有效客戶； ?目標(biāo)客戶定位區(qū)域的推廣渠道摸底 ， 選擇有效推廣途徑 ， 確保信息有效到達(dá) 。 51 Phase 4 引入高校資源，提升項(xiàng)目價(jià)值 經(jīng)濟(jì)論壇 /管理沙龍 /大學(xué)生創(chuàng)業(yè)論壇 充分利用本項(xiàng)目所在區(qū)域著名學(xué)府云集的知識(shí)高地優(yōu)勢，將高校資源引入項(xiàng)目，不僅能迅速溶入，獲得關(guān)注，同時(shí)也能為項(xiàng)目塑造獨(dú)特的亮點(diǎn)，并提升項(xiàng)目價(jià)值，增加對(duì)目標(biāo)客戶的吸引力。參賽作品必須為原創(chuàng)的作品。 第三層級(jí) 60007000 第二層級(jí) 70008000 第一層級(jí) 10000以上 ?信達(dá)好第坊 (6500) ?濱湖世紀(jì)城 (6200) ?鼎鑫 BOSS中心 (7000) ?本項(xiàng)目 (7200) ?IFC安徽國際金融中心(12023) ?萬達(dá)廣場 (11000) 1 2 3 44 第三篇：解決問題 45 推廣策略思考 核心策略 Core Strategy 形象力 = 影響力 = 一切 以 新形象 + 體驗(yàn)營銷 制 造 極 致 影 響 力 下階段，以 A座最主線，重新制定營銷推廣策略，全面提升項(xiàng)目整體形象，充分挖掘項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)，打造片區(qū)首席高端寫字樓的形象，樹立客戶的購買信心。 ?返租模式容易造成寫字樓整體運(yùn)營不暢，后期空臵率較高，物業(yè)管理不到位； ?返租造成客戶層次不夠，整體形象較差。 區(qū)域內(nèi) 欲改善辦公環(huán)境 且具備購買能力與意識(shí) 的客戶 自用客戶定位 41 客戶成交決策分析 ?成本 —— 臵業(yè)成本 購買與租賃的財(cái)務(wù)成本考量。 ?注重對(duì)外溝通與聯(lián)絡(luò)的便捷 個(gè)性化辦公客戶 新注冊(cè)公司 ?希望入住便捷 ?注重部分可共享的辦公資源，以節(jié)省啟動(dòng)資金 ?注重辦公氛圍以謀求企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展 A座寫字樓 B座寫字樓 視公司類型及規(guī)模分流 40 自用客戶購買動(dòng)機(jī)分析 ? 客戶在 購買與租賃之間的選擇， 一般以 財(cái)務(wù)成本作為考量標(biāo)準(zhǔn)， 通常情況下，流動(dòng)資金較少，企業(yè)規(guī)模發(fā)展不成熟的公司，不考慮購買。 ?作為客戶投資組合的重要構(gòu)成，其購臵物業(yè)的重要意義在于不受通貨膨脹影響的保值價(jià)值 以及 與整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展聯(lián)動(dòng)的增值收益 。 ?立基大廈在市場上沒有鮮明的形象，易于被其它項(xiàng)目掩蓋。 ?直奔主題、銷售道具、模型介紹 接待流程 ?服務(wù)態(tài)度、客戶感受、整體形象 形象禮儀 ?客戶把握、逼定技巧、業(yè)務(wù)能力 銷售技巧 32 診斷問題總結(jié) 市場面 ?政策面對(duì)寫字樓市場影響較小，從 10年的銷售情況即可看出； ?寫字樓市場同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，且未來競爭日趨激烈； ?地段較好的寫字樓價(jià)格基本維持在 8000左右，略優(yōu)于同片區(qū)住宅價(jià)格。 以 B座 1701為例： 單價(jià)： 8258元 /平方，面積： 51平方 ?總價(jià) =（ 8258200） *5120230*95% = 371410 自營模式 ?總價(jià) =（ 82581200） *51*98% = 352759 返租模式 實(shí)際成交單價(jià) /平方 實(shí)際成交單價(jià) /平方 以南七商圈內(nèi)在售住宅價(jià)格類比： 印象西湖： 8400元 /平方，玉蘭公寓： 9000元 /平方， 萬科金色名郡： 9000元 /平方，幸福里： 7800元 /平方。 21 產(chǎn)品定位 —— 產(chǎn)品 產(chǎn)品梳理 產(chǎn)權(quán) 40年 建筑高度 A座 28層， B座 20層，地下 2層 總建筑面積 面積 分割 50，整層 1050 開盤時(shí)間 第一次開盤 2023111， 交房時(shí)間 2023831 銷售價(jià)格 70008000元 /平方 銷售情況 共 857套，辦公 632套， ，已售 230套，11904平方米，銷售率 34%。 1002 366 846 864 597 548 781 0500100015001月份 2月份 3月份 4月份 5月份 6月份 7月份 6172 6126 6345 7216 6699 7007 7628 05000100001月份 2月份 3月份 4月份 5月份 6月份 7月份 7 市場環(huán)境 —— 09年與 10年銷售數(shù)據(jù)對(duì)比 5430 5386 02023400060008000 465438 498461 0202300400000600000800000 銷售套數(shù) 銷售面積 8 257 157 341 215 222 92 233 0501001502002503003504004501月份 2月份 3月份 4月份 5月份 6月份 7月份 瑤海區(qū) 廬陽區(qū) 蜀山區(qū) 包河區(qū) 市場環(huán)境 —— 四大行政區(qū) 17月寫字樓成交數(shù)據(jù)分析 9 市場環(huán)境小結(jié) 結(jié)論：合肥市寫字樓市場沒有問題 。 4984 5069 5279 5326 5343 5512 5290 5530 5850 4500500
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