某地產(chǎn)項(xiàng)目可行性論證經(jīng)濟(jì)測(cè)算指標(biāo)體系andiblue-全文預(yù)覽
【正文】 %，大約可以知道，如果售價(jià)下降 9%左右，將基本無利可圖；而售價(jià)相當(dāng)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，其難以控制程度遠(yuǎn)大于成本； ? 銷售凈利率更易于普遍的理解，直觀明了，望文即可知道是“凈利潤(rùn)”除以“銷售收入”；投資回報(bào)率則須特別明確，如總投資是“總成本”還是“總成本 +期間費(fèi)用”，包含不包含“所得稅”？ “回報(bào)”是稅前利潤(rùn)還是稅后利潤(rùn)？ 6總投資回報(bào)率 總投資回報(bào)率 =項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) /項(xiàng)目總投資 100% （項(xiàng)目總投資 =總開發(fā)成本 +期間費(fèi)用） 總投資回報(bào)率靜態(tài)的反映了項(xiàng)目總體投資回報(bào)水平，但并不是該項(xiàng)目實(shí)際的收益率，只能作為輔助指標(biāo)參考。 六、項(xiàng)目可行性論證經(jīng)濟(jì)指標(biāo)體系 核心指標(biāo) 內(nèi)部收益率 使累計(jì)凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率 銷售凈利率 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) /銷售收入 100% 參考指標(biāo) 總投資回報(bào)率 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) /項(xiàng)目總投資 100% 銷售毛利率 項(xiàng)目利潤(rùn) /銷售收入 100% 獲利指數(shù) 現(xiàn)金流入現(xiàn)值 /現(xiàn)金流出現(xiàn)值 資金峰值比例 資金峰值 /項(xiàng)目總投資 地價(jià)支付貼現(xiàn)比 各期支付地價(jià)現(xiàn)值之和 /地價(jià)總額 啟動(dòng)資金獲利倍數(shù) 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) /啟動(dòng)資金 六、項(xiàng)目可行性論證經(jīng)濟(jì)指標(biāo)體系 6內(nèi)部收益率（ IRR） 內(nèi)部收益率： 是指能夠使未來現(xiàn)金流入量的現(xiàn)值等于未來現(xiàn)金流出現(xiàn)值的貼現(xiàn)率。 五、現(xiàn)金凈流量與利潤(rùn)的關(guān)系 ?利潤(rùn)是按照權(quán)責(zé)發(fā)生制確定的分期損益 ?現(xiàn)金凈流量是根據(jù)收付實(shí)現(xiàn)制確定的分期損益。 現(xiàn)金凈流量 ： 指一定時(shí)期現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出量的差額。項(xiàng)目可行性論證 經(jīng)濟(jì)測(cè)算指標(biāo)體系 （試行） 問題： 項(xiàng)目利潤(rùn)是怎樣計(jì)算出來的？ 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要哪些要素投入？ 什么樣的房地產(chǎn)項(xiàng)目才是好項(xiàng)目？ 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) =銷售收入 開發(fā)成本 營(yíng)業(yè)稅及附加 期間費(fèi)用 所得稅 （期間費(fèi)用包括：營(yíng)業(yè)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用） 土地、資金、人力資源、技術(shù)、品牌 投入少、回報(bào)高、見效快 一、應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算報(bào)表體系的必要性 項(xiàng)目決策科學(xué)化 定量分析； 全面、多角度分析； 動(dòng)態(tài)分析；程序規(guī)范。 今天的 1元錢 不等于 明天的 1元 利息；單利；復(fù)利；貼現(xiàn)；現(xiàn)值；終值 資金成本： 使用資金要支
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