【正文】 any Logo L o g o 一、招商理念 招商階段劃分 1）、招商階段 ： 招商階段 整個招商推廣的過程 招商前 招商期 開業(yè)期 籌備期 實施期 管理期 Company Logo L o g o 一、招商理念 2）、招商籌備期： 特點是熟悉市場和收集資料階段。 項目開發(fā)是昆明改變周邊旅游環(huán)境的需要，將為中外游客提供一個體驗云南民 族風情文化旅游環(huán)境。通過推 廣理念的延伸，就可以使大眾易于理解和接受項目推廣主題。首先建立大眾理解的平臺 —— 旅游的黃金時代。合同到期后，如果商家不愿意購買，則補足正常租金與 優(yōu)惠租金間的差額。 項目將來薈萃國內(nèi)外知名品牌近百個。 Company Logo L o g o 四、招商政策 4）廣告商集群 （ 1）南面戶外廣告牌子可以利用拍賣方式，進行廣告經(jīng)營權(quán)拍賣。 經(jīng)營期限 X年 經(jīng)營權(quán)限 X年經(jīng)營權(quán)買斷 買斷價格 XXX元 /月 價格依據(jù) 阿詩瑪旅游小鎮(zhèn)每天人流量估算為 XXXX人次，入廁費每次 3角。 。 廣告商集群 利用拍賣方式，進行廣告經(jīng)營權(quán)拍賣。 （ 2）中小商鋪：租金可以以三年為期限，三年后可以適當增加。以后按照 “低開高走”的原則，可進行價格調(diào)整。 2）消費總額按年游客總量 XXX萬人次，人均購物消費 XX元計算。 2） 如果按照人均購物消費 XX元計算，那么未來 XXX年，石林縣的旅游平均年收 益大約為 XXXXXX元。任何人對未來提出的量化數(shù)據(jù)只是依據(jù)個人經(jīng) 驗的判斷。 （ 4） 由于采用一期開發(fā)，因此土地成本的構(gòu)成是按照土地用地面積和建筑面積， 再提取本期開發(fā)應(yīng)繳納土地費用的金額總數(shù)，扣除本期開發(fā)實際發(fā)生的無償提供的 公建成本，除以該期總建筑面積，并結(jié)合經(jīng)驗數(shù)字，按比例進行調(diào)節(jié)和分攤。 （ 2）項目開發(fā)成本構(gòu)成由土地成本、前期開發(fā)費用、建安工程成本費、公建配套 建設(shè)費、管理銷售費用、設(shè)備以及消防工程費、投資利息構(gòu)成等。 3）掌握市場學、經(jīng)濟學、管理學等學科的一些基本原理 4）具備較強的招商技巧和談判能力 Company Logo L o g o 四、招商推廣組合 Company Logo L o g o 四、招商推廣組合 一、推廣方式 二、招商方式 廣告訴求 媒體計劃 直接攻擊式 媒體攻擊式 新聞發(fā)布會 招商價格策略 三、租售價格定位 價格定位原則 收益推導 售價推算 租價推算 四、招商政策 基本政策 價格執(zhí)行政策 流動店集群 招商 廣告商集群 招商促銷策略 Company Logo L o g o 一、推廣告方式 廣告訴求：招商 Company Logo L o g o 一、推廣告方式 媒體計劃（異地推廣模式） 表 41 媒體特點分析表 媒體 重要程度 特點 報紙 主要方式 價格相對低廉，接觸面廣，傳達內(nèi)容豐富，時效性短 雜志 次要方式 價格相對較高，特定人群接觸，傳達內(nèi)容一般，時效性較短。 3）互補性：把利潤高的商鋪和客流量大的商鋪盡量放在一起，形成互補，是客 流和消費保持相對一致。 2）工藝品行業(yè)總面積可在 萬平方米左右，品牌店和特色店的比例為 。 7）制作商集群：項目建成以后是文化旅游產(chǎn)品的研發(fā)和集散中心，產(chǎn)品千差萬別，制作商在產(chǎn)業(yè)鏈上也意義重大。 4） 中小集群商：他們在經(jīng)營風格上各有所長，規(guī)模較小，經(jīng)營方式靈活，租賃時間在三年左右。 6）制作商集群：把旅游產(chǎn)品研發(fā)、特色旅游工藝品研制也可以進行招商。 Company Logo L o g o 二、經(jīng)營商分析 經(jīng)營商分類 （基本分為七大類） 1） 主力集群商：根據(jù)游客特點及消費偏好分析，在餐飲行業(yè)中，旅游街需要引進代 表中、西餐較高水平的主力經(jīng)營商；在工藝品行業(yè)中，也需要引進多個主力經(jīng)營商， 云南土特產(chǎn)超市，云南干花鮮花超市，玉石專賣市場 2） 特色集群商：根據(jù)游客潛在的偏好，我們可以引進以經(jīng)營云南普洱茶室、展廳、 演藝中心等特色經(jīng)營商。 [經(jīng)營能力 ]這個群體收入差別較大，表現(xiàn)出來的經(jīng)營模式相差較遠。 [經(jīng)營能力 ]這個群體收入差別較大，表現(xiàn)出來的經(jīng)營模式相差較遠。 [經(jīng)營偏好 ]由于飲食習慣的差異，這個群體可能愿意經(jīng)營陜西的飲食產(chǎn)品。 [經(jīng)營偏好 ]這個群體在投資和經(jīng)營上很實際，他們希望在投資較大的升值空間和經(jīng)營 方面有較大的回報空間，且投資和經(jīng)營較為迅速。主要經(jīng)營以餐廳、旅游紀念品、 為主。 Company Logo L o g o 經(jīng)營風險 適度增加特色經(jīng)營，商業(yè)規(guī)劃要按照游客、消費者、投資者、經(jīng)營者以及開 發(fā)商的具體要求進行商業(yè)布局，這樣可以降低客商的經(jīng)營風險。要針對不同市場制定不同的招商制度 ，對投資較大和經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營范圍有特點的商戶可根據(jù)招商實際情況區(qū)別對 待。 Company Logo L o g o 免租模式 實施“放水養(yǎng)魚”的招商策略，對加盟本案的投資客戶和經(jīng)營客戶提供一定時間的免 租期限，是他們能夠安心在本案自主經(jīng)營，從近期來看，加大了我們的經(jīng)營成本， 降低了商戶的經(jīng)營風險，但從長遠來看，則降低了我們的經(jīng)營風險。 吸納中外 —— 挖掘本地客戶資源的基礎(chǔ)上，注意拓展國外市場，吸收國外的品牌和 客商。 Company Logo L o g o 招商戰(zhàn)略 參照項目自身特性，招商戰(zhàn)略是：面向全國，圍繞旅游，集中攻擊，吸納中外。 5）文化性：項目比鄰世界性的 5A自然文化遺產(chǎn)“石林景區(qū)和撒尼民族風情文化旅游圣地 前沿，其文化屬性異常明顯，且項目建成以后主要以民族文化產(chǎn)業(yè)和旅游服務(wù)業(yè)為經(jīng)營 重點。昆明城市人口和石林區(qū)域居民很少來項目消費，外地游客很多會 在項目所在地過夜，因此所有商業(yè)活動只能白天和夜場經(jīng)營。 （ 3） 全國商業(yè)房地產(chǎn)銷售面臨困境，商業(yè)項目的同質(zhì)化競爭愈嚴愈烈，樓盤因價格 存在剛性將面臨整體性銷售困境，特別在投機性很強的商業(yè)房地產(chǎn)市場，銷售和招商將 面臨巨大風險。 為中外游客 提供一個公 平、合理、 舒適、休閑 的旅游購物 環(huán)境。 通過招商吸 收和借鑒全 國旅游產(chǎn)品 及相關(guān)商業(yè) 產(chǎn)品的發(fā)展 經(jīng)驗。來自世界各地的朋友，這里將為你開啟財富之門、這里是你的明天、這里也是你事業(yè)走向輝煌的起點，我們的招商旗幟已經(jīng)高高舉起，美好的事業(yè)正在等待你的加盟。L o g o 萬城 .阿詩瑪旅游小鎮(zhèn) 招商策略 策劃人：李在增 L o g o 前言 ? 是誰將來為撒尼文化和阿詩瑪旅游廣場的可持續(xù)發(fā)展作出貢獻？是誰將來讓阿詩瑪旅游小鎮(zhèn)成為一個永遠不滅的傳奇？是誰將來支撐石林、阿詩瑪旅游小鎮(zhèn)成為旅游商業(yè)王國的一面旗幟？毫不致疑，是商戶！ ? 阿詩瑪旅游小鎮(zhèn)及八大撒尼文化旅游廣場的面世，無論對中國旅游、對云南旅游來說，還是對石林 .萬城旅游文化投資公司來說，這都是一件意義深遠而又重大的事情，我們大家用心血、汗水和智慧凝聚而成的云南撒尼民族文化旅游風情商業(yè)世界將接受全球游客的探視，我們所倡導和弘揚的“云南民族風情旅游文化”將走向世界。阿詩瑪旅游小鎮(zhèn)用“云南獨特的民族風情”、 5A自然遺產(chǎn)風景、優(yōu)美的歌聲、歡快的舞蹈，真誠吸引八方來賓、用“云南民族旅游風情文化”和自然風景的優(yōu)美架構(gòu)商業(yè)價值鏈條、用“云南民族文化”的真誠和淳樸修煉自身品格。 通過招商為 眾多經(jīng)營商 搭建經(jīng)營平 臺，激發(fā)經(jīng) 營者經(jīng)營的 激情。 改善石林旅 游產(chǎn)業(yè)良好 的發(fā)展環(huán)境， 拉動區(qū)域旅 游業(yè)健康有 序的發(fā)展， 并輻射全國。 （ 2） 隨著 2023年中國全面加入 WTO組織和 2023年北京奧運會的盛大開幕，以及上海 世博會的成功舉辦，旅游將成為人們生活中的主要內(nèi)容，石林作為世界 5A自然遺產(chǎn)風景 區(qū)的地位將進一步得到提升。 2）獨立性：項目距離昆明市 45分鐘路程，使項目獨立于昆明城市傳統(tǒng)商圈，同時項目 又依附于昆明旅游圈。 4） 復雜性：項目不是一般意義上的地產(chǎn)項目，而是旅游和文化項目，具備改善區(qū)域旅 游形象的功能，因此招商和經(jīng)營管理不能輕易脫離，前者要為后者留出一定的盈利空間 ，兩者的關(guān)系復雜化。 Company Logo L o g o 三、招商戰(zhàn)略 戰(zhàn)略環(huán)境 招商戰(zhàn)略 Company Logo L o g o 戰(zhàn)略環(huán)境 戰(zhàn)略環(huán)境： 項目招商工作正逢全國商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展最為迅猛時刻，各類商業(yè)項目 在全國普遍具有營銷和招商戰(zhàn)略部署，但景區(qū)旅游商業(yè)項目在全國招商屈指可數(shù)， 項目招商工作面臨的是在房地產(chǎn)市場調(diào)整時期的壟斷市場。 重點攻擊 —— 針對大客戶、大品牌、大城市、優(yōu)勢行業(yè)展開招商，集中主要力量攻 擊有特性的品牌，選擇有經(jīng)營經(jīng)驗和經(jīng)營能力的商業(yè)成功人士加盟本項目。 Company Logo L o g o 返租模式 針對中小投資客戶和經(jīng)營客戶實施投資返租策略，降低投資和經(jīng)營門檻。 Company Logo L o g o 制度風險 因招商工作面對全國市場，各地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平和客商的經(jīng)營思路又千差萬 別，因此對招商工作將帶來很大的風險。一般而言，招商的周期在 6—