某地產(chǎn)_成都某地產(chǎn)金域藍(lán)灣項(xiàng)目營(yíng)銷策劃提案_71頁(yè)_新聯(lián)康-全文預(yù)覽
【正文】 家庭收入高，多希望購(gòu)買(mǎi)市中心公寓或城郊 別墅類產(chǎn)品 從土地屬性來(lái)看，目前地塊條件適合青年之家、小太陽(yáng)和后小太陽(yáng)家庭以及富貴之家，隨著周邊環(huán)境的改善也將吸引部分健康養(yǎng)老客戶。 土地屬性 配套設(shè)施 雙慶路 蜀都大道 本案 晉康醫(yī)院 世紀(jì)聯(lián)華 三十中 新鴻醫(yī)院 SM廣場(chǎng) 電子科技大學(xué) 圣康醫(yī)院 建設(shè)路小學(xué) 成都理工大學(xué) 好又多 伊藤 洋華堂 市第六人民醫(yī)院 十三中 活水公園 游樂(lè)園 土地屬性 土地屬性分析 事 項(xiàng) 狀 況 描 述 區(qū)域交通 宗地位于成華區(qū)建設(shè)路板塊，地塊北臨建設(shè)路，西臨沙河，東臨二環(huán)路。 周邊環(huán)境 交通條件 雙慶路 蜀都大道 本案 地塊東側(cè)臨近二環(huán)，自備車與公交車出行都很便利。 教育 建設(shè)路小學(xué)，市三十中，市十三中，電子科技大學(xué)，成都理工大學(xué)等，教育配套齊全 醫(yī)院 市六醫(yī)院，成都新鴻醫(yī)院，晉康醫(yī)院，圣康醫(yī)院 商業(yè) 伊藤洋華堂，好又多， SM廣場(chǎng)，世紀(jì)聯(lián)華 文化娛樂(lè)體育 成都游樂(lè)園，活水公園 公園、公建 游樂(lè)園，活水公園，沙河，東南面為東郊工業(yè)文明博物館 銀行 區(qū)域內(nèi)分布各大商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn) 郵局 齊備 地塊周邊交通便捷 ,教育、醫(yī)療設(shè)施完備 ,商業(yè)配套及娛樂(lè)設(shè)施正在快速完善中 ,并有望在 3年左右形成新興商圈。 城中心的客戶：考慮在原活動(dòng)區(qū)域的附近購(gòu)房，競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)自 城東 區(qū)域。 07年周邊區(qū)域待推土地列表 出讓時(shí)間 建筑地地址 用途 用地面積（萬(wàn) M2） 2023年 1季度前后 二環(huán)路東二段 29號(hào) / 二環(huán)路東二段 1號(hào) / 二環(huán)路東二段 6號(hào) / / 二環(huán)路東二段上川棉廠 廠區(qū)加宿舍 / / 二環(huán)路東二段外側(cè) 沙板橋路川藥廠 一類住宅用地 合計(jì) / / 50 區(qū)域市場(chǎng) 07年一季度，待推土地總面積為 50萬(wàn)方 , 以 200萬(wàn)方。 銷 售 率： 98%（ 推出 288套，售出 283套）。 城東的競(jìng)爭(zhēng)主要集中在建設(shè)路版塊與萬(wàn)年場(chǎng)版塊， 八里版塊競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較弱 。 競(jìng)爭(zhēng)分析 發(fā)展商品牌實(shí)力 發(fā)展商 創(chuàng)立 時(shí)間 資產(chǎn)規(guī)模 （億） 是否 上市公司 進(jìn)入成都 時(shí)間 已交付 項(xiàng)目 已交付 項(xiàng)目規(guī)模（萬(wàn)方） 在建 項(xiàng)目數(shù) 在建 項(xiàng)目規(guī)模 （萬(wàn)方） 品牌認(rèn)知 萬(wàn)科 1984 220 是 1999 3 220 3 90 全國(guó)知名 郊區(qū)大盤(pán) 首創(chuàng) 95年 452 是 2023 / / 1 28 新進(jìn)知名 龍湖 95年 / 否 2023 / / 2 54 四川知名 高檔市區(qū)項(xiàng)目 華裕 / / 否 / / / 1 18 本土企業(yè) 無(wú)知名項(xiàng)目 華潤(rùn) 83年 1300 （港幣） 是 2023 翡翠城 2期 20 2 340 全國(guó)知名 市區(qū)大盤(pán) 從發(fā)展商品牌實(shí)力看，萬(wàn)科作為全國(guó)知名發(fā)展商，且進(jìn)入成都市場(chǎng)較早； 但由于之前項(xiàng)目以郊區(qū)大盤(pán)為主，所以在品牌認(rèn)知上優(yōu)勢(shì)并不明顯。 本案建議：突出附加值的設(shè)計(jì)。 競(jìng)爭(zhēng)分析 綠化景觀成功案例 發(fā)展商 案名 景觀設(shè)計(jì) 綠化率 中庭景觀 /組團(tuán)景觀 景觀主題 景觀特色 滕王閣 鷺島國(guó)際社區(qū) 貝爾高林 62% 組團(tuán)景觀 1期北歐森林 2期亞馬遜 安 全 性：充分考慮綠化景觀及水景的安全性，安全措施細(xì)致、 人性化同樣也是社區(qū)高品質(zhì)的一種體現(xiàn)。 解讀新古典主力 新古典主義是一種多元化的思考方式，具有開(kāi)放、創(chuàng)新的設(shè)計(jì)思想； 他將懷古的浪漫情懷與現(xiàn)代人對(duì)生活的需求結(jié)合，兼容華貴典雅和時(shí)尚現(xiàn)代。 公共部位建議 大 堂： 50平方米左右，挑高 ，戶均公攤不超過(guò) 1平方米； 4000元 /平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)，挑檐設(shè)計(jì)； 建議將沿河 3棟河景高層的大堂，設(shè)計(jì)成 5星級(jí)超豪華大堂； 電 梯 廳：大理石或?；u墻地面。 競(jìng)爭(zhēng)分析 會(huì)所成功案例 鷺島國(guó)際會(huì)所 擁有投影視聽(tīng)室、雕塑、高爾夫、室內(nèi)咖啡吧、 桑拿室、五星級(jí)客房、室內(nèi)恒溫游泳池、 超五星級(jí) SPA會(huì)所。 本案智能化建議 建議將門(mén)禁卡的功能放大，同時(shí)將物業(yè)管理費(fèi)、小區(qū)停車費(fèi)、會(huì)所消費(fèi)及物業(yè)代繳費(fèi)水、電、煤費(fèi)用集成到一張卡中，成為一卡通管理。 物業(yè)管理建議 物業(yè)服務(wù)細(xì)致、周到、人性化，同時(shí)能較少的打擾業(yè)主的日常生活； 物業(yè)能對(duì)業(yè)主提出的合理需求，做出及時(shí)的反映或反饋； 能提供一些有償服務(wù)，如兒童托管服務(wù)，寵物托管服務(wù)，代發(fā)代收快件等。 競(jìng)爭(zhēng)分析 — 銷售服務(wù) 發(fā)展商 案名 銷售方式 標(biāo)準(zhǔn)業(yè)務(wù)流程 人員水平 代理 公司 合作 方式 接待輪流 統(tǒng)一 銷講、說(shuō)辭 現(xiàn)場(chǎng)專案 及銷控 流程時(shí)間 （分鐘） 統(tǒng)一 著裝 態(tài)度 水平 客戶 追蹤 龍湖 晶藍(lán)半島 自銷 / 是 是 是 1020 是 較好 有 龍湖 翠微清波 自銷 / 是 是 是 2030 是 較好 有 華潤(rùn) 翡翠城 自銷 / 是 是 是 3040 是 較好 有 從龍湖與華潤(rùn)項(xiàng)目的在售項(xiàng)目看，這兩家公司都是發(fā)展商自銷， 銷售人員都有統(tǒng)一的銷售流程，現(xiàn)場(chǎng)操作比較規(guī)范。 綜合競(jìng)爭(zhēng)力比較 優(yōu)勢(shì) 周邊環(huán)境 戶型 景觀 立面 公共部位 品牌 合計(jì) 價(jià)差 +300 +200 +200 +100 +100 +200 +1100 劣勢(shì) 地段 規(guī)模 配套 會(huì)所 / / / 價(jià)差 300 100 100 100 / / 600 合計(jì) / / / / / / +500 價(jià)格建議 本案 07年均價(jià)： 58006000元 /平方米 以華潤(rùn)首批推向市場(chǎng)的價(jià)格作為參考： 華潤(rùn) 07年計(jì)劃推出 25萬(wàn)方，計(jì)劃銷售 12萬(wàn)方，定價(jià) 53005500元 /平方米， 通過(guò)價(jià)差分析，我們建議： 價(jià)差分析 — 對(duì)比華潤(rùn)二十四城 銷售策略 推案策略 1— 1618個(gè)月 推案階段 推案時(shí)間 推案產(chǎn)品及現(xiàn)場(chǎng)工作 醞釀期 07年 5月底 8月中 進(jìn)行沿二環(huán)路 7棟 34層高層和沿沙河最南面 1棟 35層高層的蓄水排號(hào)工作 推案階段 推案時(shí)間 推案產(chǎn)品及現(xiàn)場(chǎng)工作 預(yù)計(jì)推案價(jià)格（元 /平方米） 預(yù)計(jì)推案面積 （平方米） 預(yù)計(jì) 可售金額 預(yù)計(jì)銷售進(jìn)度 預(yù)計(jì)回籠資金 第一銷售期 強(qiáng)銷期 07年 8月底9月底 推出沿二環(huán)路 4棟 34層高層和沿沙河最南面 1棟 35層高層 沿二環(huán) 5700 沿沙河 6200 約 65800平米 約 去化約 90% 余屋多為三房 以去化的 90% 預(yù)估約 推案階段 推案時(shí)間 推案產(chǎn)品及現(xiàn)場(chǎng)工作 預(yù)計(jì)推案價(jià)格（元 /平方米） 預(yù)計(jì)推案面積 （平方米） 預(yù)計(jì) 可售金額 預(yù)計(jì)銷售進(jìn)度 預(yù)計(jì)回籠資金 第二 銷售期 強(qiáng)銷期 07年 10月秋季 房交會(huì) 11月底 推出沿二環(huán)路剩余 3棟 34層高層 沿二環(huán) 5800 約 36800平米 約 上批房源去化完畢本批去化約 70% 以去化的 90%預(yù)估約 持續(xù)期 07年 12月初 08年 2月中 沿二環(huán)路 7棟 34層高層和沿沙河
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