【正文】 家庭收入高，多希望購買市中心公寓或城郊 別墅類產(chǎn)品 從土地屬性來看，目前地塊條件適合青年之家、小太陽和后小太陽家庭以及富貴之家，隨著周邊環(huán)境的改善也將吸引部分健康養(yǎng)老客戶。 土地屬性 配套設(shè)施 雙慶路 蜀都大道 本案 晉康醫(yī)院 世紀(jì)聯(lián)華 三十中 新鴻醫(yī)院 SM廣場 電子科技大學(xué) 圣康醫(yī)院 建設(shè)路小學(xué) 成都理工大學(xué) 好又多 伊藤 洋華堂 市第六人民醫(yī)院 十三中 活水公園 游樂園 土地屬性 土地屬性分析 事 項 狀 況 描 述 區(qū)域交通 宗地位于成華區(qū)建設(shè)路板塊，地塊北臨建設(shè)路，西臨沙河，東臨二環(huán)路。 周邊環(huán)境 交通條件 雙慶路 蜀都大道 本案 地塊東側(cè)臨近二環(huán)，自備車與公交車出行都很便利。 教育 建設(shè)路小學(xué)，市三十中，市十三中，電子科技大學(xué)，成都理工大學(xué)等，教育配套齊全 醫(yī)院 市六醫(yī)院，成都新鴻醫(yī)院，晉康醫(yī)院，圣康醫(yī)院 商業(yè) 伊藤洋華堂，好又多， SM廣場，世紀(jì)聯(lián)華 文化娛樂體育 成都游樂園，活水公園 公園、公建 游樂園，活水公園，沙河，東南面為東郊工業(yè)文明博物館 銀行 區(qū)域內(nèi)分布各大商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn) 郵局 齊備 地塊周邊交通便捷 ,教育、醫(yī)療設(shè)施完備 ,商業(yè)配套及娛樂設(shè)施正在快速完善中 ,并有望在 3年左右形成新興商圈。 城中心的客戶：考慮在原活動區(qū)域的附近購房，競爭主要來自 城東 區(qū)域。 07年周邊區(qū)域待推土地列表 出讓時間 建筑地地址 用途 用地面積（萬 M2） 2023年 1季度前后 二環(huán)路東二段 29號 / 二環(huán)路東二段 1號 / 二環(huán)路東二段 6號 / / 二環(huán)路東二段上川棉廠 廠區(qū)加宿舍 / / 二環(huán)路東二段外側(cè) 沙板橋路川藥廠 一類住宅用地 合計 / / 50 區(qū)域市場 07年一季度，待推土地總面積為 50萬方 , 以 200萬方。 銷 售 率： 98%（ 推出 288套，售出 283套）。 城東的競爭主要集中在建設(shè)路版塊與萬年場版塊， 八里版塊競爭力相對較弱 。 競爭分析 發(fā)展商品牌實(shí)力 發(fā)展商 創(chuàng)立 時間 資產(chǎn)規(guī)模 （億） 是否 上市公司 進(jìn)入成都 時間 已交付 項目 已交付 項目規(guī)模（萬方） 在建 項目數(shù) 在建 項目規(guī)模 （萬方） 品牌認(rèn)知 萬科 1984 220 是 1999 3 220 3 90 全國知名 郊區(qū)大盤 首創(chuàng) 95年 452 是 2023 / / 1 28 新進(jìn)知名 龍湖 95年 / 否 2023 / / 2 54 四川知名 高檔市區(qū)項目 華裕 / / 否 / / / 1 18 本土企業(yè) 無知名項目 華潤 83年 1300 （港幣） 是 2023 翡翠城 2期 20 2 340 全國知名 市區(qū)大盤 從發(fā)展商品牌實(shí)力看，萬科作為全國知名發(fā)展商，且進(jìn)入成都市場較早； 但由于之前項目以郊區(qū)大盤為主，所以在品牌認(rèn)知上優(yōu)勢并不明顯。 本案建議：突出附加值的設(shè)計。 競爭分析 綠化景觀成功案例 發(fā)展商 案名 景觀設(shè)計 綠化率 中庭景觀 /組團(tuán)景觀 景觀主題 景觀特色 滕王閣 鷺島國際社區(qū) 貝爾高林 62% 組團(tuán)景觀 1期北歐森林 2期亞馬遜 安 全 性：充分考慮綠化景觀及水景的安全性，安全措施細(xì)致、 人性化同樣也是社區(qū)高品質(zhì)的一種體現(xiàn)。 解讀新古典主力 新古典主義是一種多元化的思考方式，具有開放、創(chuàng)新的設(shè)計思想； 他將懷古的浪漫情懷與現(xiàn)代人對生活的需求結(jié)合，兼容華貴典雅和時尚現(xiàn)代。 公共部位建議 大 堂： 50平方米左右，挑高 ，戶均公攤不超過 1平方米； 4000元 /平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)，挑檐設(shè)計； 建議將沿河 3棟河景高層的大堂，設(shè)計成 5星級超豪華大堂； 電 梯 廳：大理石或?；u墻地面。 競爭分析 會所成功案例 鷺島國際會所 擁有投影視聽室、雕塑、高爾夫、室內(nèi)咖啡吧、 桑拿室、五星級客房、室內(nèi)恒溫游泳池、 超五星級 SPA會所。 本案智能化建議 建議將門禁卡的功能放大，同時將物業(yè)管理費(fèi)、小區(qū)停車費(fèi)、會所消費(fèi)及物業(yè)代繳費(fèi)水、電、煤費(fèi)用集成到一張卡中，成為一卡通管理。 物業(yè)管理建議 物業(yè)服務(wù)細(xì)致、周到、人性化，同時能較少的打擾業(yè)主的日常生活； 物業(yè)能對業(yè)主提出的合理需求，做出及時的反映或反饋； 能提供一些有償服務(wù)，如兒童托管服務(wù)，寵物托管服務(wù)，代發(fā)代收快件等。 競爭分析 — 銷售服務(wù) 發(fā)展商 案名 銷售方式 標(biāo)準(zhǔn)業(yè)務(wù)流程 人員水平 代理 公司 合作 方式 接待輪流 統(tǒng)一 銷講、說辭 現(xiàn)場專案 及銷控 流程時間 （分鐘） 統(tǒng)一 著裝 態(tài)度 水平 客戶 追蹤 龍湖 晶藍(lán)半島 自銷 / 是 是 是 1020 是 較好 有 龍湖 翠微清波 自銷 / 是 是 是 2030 是 較好 有 華潤 翡翠城 自銷 / 是 是 是 3040 是 較好 有 從龍湖與華潤項目的在售項目看，這兩家公司都是發(fā)展商自銷， 銷售人員都有統(tǒng)一的銷售流程，現(xiàn)場操作比較規(guī)范。 綜合競爭力比較 優(yōu)勢 周邊環(huán)境 戶型 景觀 立面 公共部位 品牌 合計 價差 +300 +200 +200 +100 +100 +200 +1100 劣勢 地段 規(guī)模 配套 會所 / / / 價差 300 100 100 100 / / 600 合計 / / / / / / +500 價格建議 本案 07年均價： 58006000元 /平方米 以華潤首批推向市場的價格作為參考： 華潤 07年計劃推出 25萬方，計劃銷售 12萬方，定價 53005500元 /平方米， 通過價差分析，我們建議： 價差分析 — 對比華潤二十四城 銷售策略 推案策略 1— 1618個月 推案階段 推案時間 推案產(chǎn)品及現(xiàn)場工作 醞釀期 07年 5月底 8月中 進(jìn)行沿二環(huán)路 7棟 34層高層和沿沙河最南面 1棟 35層高層的蓄水排號工作 推案階段 推案時間 推案產(chǎn)品及現(xiàn)場工作 預(yù)計推案價格（元 /平方米） 預(yù)計推案面積 （平方米） 預(yù)計 可售金額 預(yù)計銷售進(jìn)度 預(yù)計回籠資金 第一銷售期 強(qiáng)銷期 07年 8月底9月底 推出沿二環(huán)路 4棟 34層高層和沿沙河最南面 1棟 35層高層 沿二環(huán) 5700 沿沙河 6200 約 65800平米 約 去化約 90% 余屋多為三房 以去化的 90% 預(yù)估約 推案階段 推案時間 推案產(chǎn)品及現(xiàn)場工作 預(yù)計推案價格（元 /平方米） 預(yù)計推案面積 （平方米） 預(yù)計 可售金額 預(yù)計銷售進(jìn)度 預(yù)計回籠資金 第二 銷售期 強(qiáng)銷期 07年 10月秋季 房交會 11月底 推出沿二環(huán)路剩余 3棟 34層高層 沿二環(huán) 5800 約 36800平米 約 上批房源去化完畢本批去化約 70% 以去化的 90%預(yù)估約 持續(xù)期 07年 12月初 08年 2月中 沿二環(huán)路 7棟 34層高層和沿沙河