【正文】 地產(chǎn)及酒店產(chǎn)業(yè)。 天成 城市中心形象區(qū) 植根于丘北的追求 生活品質(zhì)更上一層 樓的人群 城市首個(gè)綜合性大型購(gòu) 物中心，新城配套，代 表城市商業(yè)發(fā)展的方向 旅游風(fēng)情商業(yè)街區(qū)， 民族、時(shí)尚集中地， 丘北旅游、時(shí)尚中心區(qū) 城市標(biāo)志性建筑， 普者黑景區(qū)的接待 中心和商務(wù)中心 。 項(xiàng)目的靈魂所在 T大勢(shì)：房地產(chǎn)調(diào)控加強(qiáng) ,丘北房地產(chǎn)市場(chǎng)快速健康發(fā)展 C競(jìng)爭(zhēng)：本項(xiàng)目將面臨激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) ,特別新城的大平面競(jìng)爭(zhēng) I自身：項(xiàng)目將依托整體區(qū)位優(yōu)勢(shì) ,強(qiáng)化區(qū)域主導(dǎo)，并依靠整體規(guī)劃和階段產(chǎn)品創(chuàng)新提升區(qū)域價(jià)值 2個(gè)必須回答的關(guān)鍵問(wèn)題 C客戶(hù) : 項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù) 項(xiàng)目定位 : 項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力 外部因素 內(nèi)部因素 復(fù)合地產(chǎn)的特性為，項(xiàng)目的綜合性帶來(lái)目標(biāo)客戶(hù)群的多樣性。 高尚別墅區(qū)、退臺(tái)式景觀洋房，領(lǐng)先戶(hù)型設(shè)計(jì)，根植于普者黑城市中央公園，項(xiàng)目品質(zhì)及其所營(yíng)造的生活方式，從此將是丘北人民界定居住水準(zhǔn)的一把標(biāo)尺。 天成是雙龍騰飛的平臺(tái) .其功能定位必須承襲雙向價(jià)值帶的外延和內(nèi)涵 解析上品 天成 高尚住宅區(qū) 天成 大酒店 普者黑城市中央公園 城建公司 用地 盛世年華 金荷家園 林業(yè)局住宅 盛德花園 頤景園 錦麗家園 教師住宅 天成購(gòu) 物中心 老城區(qū) 位于丘北老城出口和新城區(qū)入口處的上品 昆明城建項(xiàng)目 Q1：房地產(chǎn)宏觀大勢(shì)將何去何從？ T 必須明確的３個(gè)前提 Q2：本項(xiàng)目將面臨怎樣的競(jìng)爭(zhēng)？ C Q３ ：項(xiàng)目自身環(huán)境如何？ I 風(fēng)味食品街 60米大街 上品 價(jià)格： 12181328元 /平米 盛世年華 產(chǎn)品 戶(hù)型設(shè)計(jì)一般，抄襲痕跡明顯 頂層定價(jià)較高 規(guī)劃 容積率較高，建筑密度較大 景觀設(shè)計(jì)一般 推廣 推廣主題：品質(zhì)感動(dòng)生活：讓生活與公園面對(duì)面 宣傳力度不大，手段為燈桿旗、 DM單、鄉(xiāng)鎮(zhèn)推薦（效果不明顯） 推廣定位抓生活方式的營(yíng)造，但深度不夠：設(shè)計(jì)差 銷(xiāo)售 銷(xiāo)售策略執(zhí)行不到位 開(kāi)盤(pán)節(jié)奏把握不好 銷(xiāo)控基本沒(méi)有 錦麗家園 陽(yáng)光新干線 此兩項(xiàng)目都已進(jìn)入尾盤(pán)階段，都以 3房和 4房好銷(xiāo)，但 6層銷(xiāo)售阻力較大；均價(jià)都為 1200多 /平米；其中錦麗家園商鋪價(jià)格為 2500/平米，銷(xiāo)售困難；兩項(xiàng)目體量較小，銷(xiāo)售啟動(dòng)較早，多為自然銷(xiāo)售 金荷佳園 概況：位于本項(xiàng)目商業(yè)街以北 ，純板式結(jié)構(gòu)多層建筑，現(xiàn)代中式風(fēng)格， 建筑總量約 30000平米， 400套左右：以 4室（約 33%）和三室（約 52%） 為主，少部分兩室產(chǎn)品（約 15%） 未售項(xiàng)目分析 銷(xiāo)售狀態(tài)：未售 價(jià)格未定 已經(jīng)接受報(bào)名，約 200人 金荷佳園 產(chǎn)品 錯(cuò)層 4房是其亮點(diǎn)，但所有設(shè)計(jì)均較傳統(tǒng)，無(wú)創(chuàng)新 規(guī)劃 容積率較高，建筑密度較大 景觀設(shè)計(jì)較盛世年華豐富 推廣 推廣主題：公園就在家門(mén)口 宣傳力度不大，手段為戶(hù)外廣告牌、 DM單：設(shè)計(jì)稍好 推廣定位打公園牌，試圖營(yíng)造一種生活模式，但均蒼白無(wú)力 銷(xiāo)售 銷(xiāo)售隊(duì)伍力量不強(qiáng) 項(xiàng)目定位與本項(xiàng)目比無(wú)優(yōu)勢(shì) 銷(xiāo)售手法單一，賣(mài)點(diǎn)較少 頤景園 產(chǎn)品 戶(hù)型設(shè)計(jì)中加入下沉式客廳設(shè)計(jì)，對(duì)客戶(hù)有一定吸引力，但總體設(shè)計(jì)較一般 規(guī)劃 容積率較高，建筑密度較大；周?chē)u(mài)小宗地，對(duì)其項(xiàng)目品質(zhì)有極大影響；景觀一般；項(xiàng)目區(qū)位無(wú)優(yōu)勢(shì) 推廣 推廣主題：家居新典范 宣傳力度較大，手段為宣傳車(chē)、 DM單、燈桿吊旗：設(shè)計(jì)很差 推廣定位不明確，無(wú)吸引力 銷(xiāo)售 銷(xiāo)售隊(duì)伍相對(duì)較強(qiáng) 項(xiàng)目整體定位無(wú)新意 賣(mài)點(diǎn)不突出 推廣的缺陷會(huì)對(duì)銷(xiāo)售產(chǎn)生較大影響 宗地項(xiàng)目 此項(xiàng)目于 2023年啟動(dòng)，位于新城 60米大街一線，現(xiàn)小宗地已銷(xiāo)售完，僅余幾塊 1千多平米的大宗地。 用發(fā)展的眼光看，老城不符合丘北的城市發(fā)展戰(zhàn)略，丘北的居住重心和商業(yè)重心必將向新城轉(zhuǎn)移。 ? 新城 地形環(huán)境得天獨(dú)厚，是一塊極適合人居的風(fēng)水寶地。 老城臟、亂、差，不適于現(xiàn)代有品質(zhì)的生活。 天成”帶來(lái)的絕不僅僅是產(chǎn)品，而是前瞻性的在新城中心創(chuàng)造了一個(gè)巨大的價(jià)值平臺(tái)，生態(tài)平臺(tái)，居住平臺(tái)；以及通過(guò)產(chǎn)品折射出來(lái)的人文理念和商業(yè)信仰．因此，本報(bào)告的主旨是基于藍(lán)石對(duì)天成地產(chǎn)的深刻理解，而作出的相關(guān)分析和切實(shí)可行的操作方案，望能為項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)奠定良好的基礎(chǔ)． 理解天成 — 目標(biāo)溝通 地位： 天成通過(guò)上品天成的整盤(pán)開(kāi)發(fā)將強(qiáng)化區(qū)域主導(dǎo)，并依靠階段產(chǎn)品創(chuàng)新提升區(qū)域價(jià)值，鍛新城市經(jīng)濟(jì)及其格局； 價(jià)值：天成希望通過(guò)上品天成的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn) 現(xiàn)金流量的平衡并強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)期投資回報(bào)的能力； 意識(shí)：天成地產(chǎn)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式、區(qū)位選擇和開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)上主動(dòng)把握了城市化的關(guān)鍵時(shí)機(jī)，處于企業(yè)上升的關(guān)鍵階段 ； 品牌：天成希望通過(guò)上品天成的開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品系列化的有規(guī)模擴(kuò)張的戰(zhàn)略需求，以及以后客戶(hù)主導(dǎo)性的高級(jí)品牌階段； 營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行 項(xiàng)目剖析 市場(chǎng)形勢(shì) 整合推廣 定位詮釋 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 客戶(hù)分析 綱要 Q1：項(xiàng)目所處的宏觀大勢(shì)將何去何從？ 必須明確的３個(gè)前提 宏觀調(diào)控：力度加大，銀根緊縮 微觀視角下： 房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)空間巨大，丘北房地產(chǎn)將持續(xù)快速發(fā)展 丘北正處于城市更新、城市生活重心轉(zhuǎn)移的起步階段。天成 項(xiàng)目整合營(yíng)銷(xiāo)策略 城市 運(yùn)營(yíng) :一 個(gè) 作品， 地標(biāo) 建筑，一 個(gè) 努力成 為 城市名片 的 項(xiàng) 目； 精神 領(lǐng) 袖 :一 個(gè) 注重市 場(chǎng)細(xì) 分，一 個(gè) 通 過(guò) 意 識(shí) ,精神引 導(dǎo) 市 場(chǎng) 潮流的 復(fù) 合 樓盤(pán) ； 生 態(tài)軸 心 :一 個(gè)關(guān) 注 階層 品位和生活哲 學(xué) 的人文宅邸 精神 ,景 觀 ,生 態(tài)國(guó) 度； 創(chuàng) 新 為 本 :一 個(gè)創(chuàng) 新 為 本，體 驗(yàn)經(jīng)濟(jì) ，提倡互 動(dòng)與 品味 的生活 樣 式； ．．．．．． 對(duì)于把握丘北“城市更新”機(jī)會(huì)的天成地產(chǎn)，“上品 房地產(chǎn)業(yè)空間巨大 。 商業(yè)為傳統(tǒng)集鎮(zhèn)式商業(yè)，多為一商一鋪或商住結(jié)合，夾雜少數(shù)現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)。它是丘北城市未來(lái)的核心商業(yè)圈，是和普者黑旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展重心遙相呼應(yīng)，相輔相承，互為補(bǔ)充的城市戰(zhàn)略發(fā)展重心。其中花園洋房（ 4室） 1 4層全部售馨， 56層未售，其余所售多為 4室和 3室產(chǎn)品：據(jù)悉， 此項(xiàng)目已經(jīng)做過(guò)鄉(xiāng)鎮(zhèn)推薦，但從其現(xiàn)購(gòu)客戶(hù)看，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù)較少， 多為老城居民中換房的二次置業(yè)者。 此項(xiàng)目對(duì)新城的商業(yè)投資客戶(hù)群分流較大，對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)操作有一定威脅，可通過(guò)后期推廣炒作，吸引部分炒地投資者投資本項(xiàng)目商業(yè)。 開(kāi)發(fā)周期：預(yù)計(jì) 23年 都市大盤(pán) 城市升級(jí) 普 者 黑 大 街 延 長(zhǎng) 線 上品 天成 ？ 政 治 軸 線 經(jīng) 濟(jì) 軸 線 價(jià) 值 軸 線 生 態(tài) 軸 線 位于普者黑風(fēng)景區(qū)和丘北城市 帶狀經(jīng)濟(jì)、政治、文化，旅游、商業(yè)軸線的上品 丘北城市名片。天成 17層酒店、商業(yè)街區(qū)格局設(shè)計(jì)，中式高尚景觀洋房社區(qū)，民族與時(shí)尚相融合，一改丘北城市的陳舊與滄桑，為這個(gè)城市帶來(lái)他所匱乏的時(shí)代氣息，注入可見(jiàn)、可觸摸的時(shí)尚脈搏，她是讓人悸動(dòng)的、流光溢彩的、不斷前進(jìn)的、魂?duì)繅?mèng)縈的 他使人相信，這才是這個(gè)時(shí)代應(yīng)有 的生活，一個(gè)城市的發(fā)展未來(lái)。 高尚 住宅區(qū) 天成 購(gòu)物中心 天成 商業(yè)街 天成 大酒店 上品 T大勢(shì)：房地產(chǎn)調(diào)控加強(qiáng) ,丘北房地產(chǎn)市場(chǎng)快速健康發(fā)展 C競(jìng)爭(zhēng)：本項(xiàng)目將面臨激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) ,特別新城的大平面競(jìng)爭(zhēng) I自身：項(xiàng)目將依托整體區(qū)位優(yōu)勢(shì) ,強(qiáng)化區(qū)域主導(dǎo)，并依靠整體規(guī)劃和階段產(chǎn)品創(chuàng)新提升區(qū)域價(jià)值 2個(gè)必須回答的關(guān)鍵問(wèn)題 C客戶(hù) : 項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù) 項(xiàng)目整體定位 : 項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力 高尚住宅區(qū) 住宅： 景觀洋房別墅區(qū) 商業(yè)： 社區(qū)商業(yè)，前期可考慮專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)模式 作用： 實(shí)現(xiàn)資金快速 回籠，保證后續(xù)產(chǎn)品 滾動(dòng)開(kāi)發(fā)和可持續(xù)開(kāi)發(fā)