【正文】 二、三線來說 2023年的房地產(chǎn)市場還是有側(cè)重點(diǎn)式的快速發(fā)展，并且努力縮小與一線城市的差距，實(shí)現(xiàn)一、二、三及城市均衡時(shí)發(fā)展。 ?對(duì)二、三線來說 2023年的房地產(chǎn)市場還是有側(cè)重點(diǎn)式的快速發(fā)展，并且努力縮小與一線城市的差距，實(shí)現(xiàn)一、二、三及城市均衡時(shí)發(fā)展。 ?對(duì)二、三線來說 2023年的房地產(chǎn)市場還是有側(cè)重點(diǎn)式的快速發(fā)展，并且努力縮小與一線城市的差距，實(shí)現(xiàn)一、二、三及城市均衡時(shí)發(fā)展。 ?對(duì)二、三線來說 2023年的房地產(chǎn)市場還是有側(cè)重點(diǎn)式的快速發(fā)展，并且努力縮小與一線城市的差距，實(shí)現(xiàn)一、二、三及城市均衡時(shí)發(fā)展。 主推案名： 項(xiàng)目整體定位： 艾依河畔上的“公館”生活 艾依公館 四、項(xiàng)目整體定位 市場定位方向一：同質(zhì)化延續(xù) 案名釋義： 城市新貴，水岸公館 SLOGAN： ?“艾依”因艾依河而得名，項(xiàng)目水岸生態(tài)資源昭示明顯，同時(shí)沿用“艾依”將項(xiàng)目的高品質(zhì)定位延續(xù)； ?“公館”一詞帶有歐式貴族生活的縮影，一方面鎖定項(xiàng)目的新貴族高素質(zhì)客戶階層，另一方面用“公館”更加突顯項(xiàng)目大氣、尊貴的品質(zhì)之感。艾依水郡 紫檀水景 嘉屋上河 東方尚都 艾依 華雁湖生態(tài)板塊目前共計(jì) 6個(gè)項(xiàng)目，其中兩個(gè)百萬平米的大型居住社區(qū)待建，在售的 4個(gè)項(xiàng)目中，總建筑 面積在 ㎡，截止目前已有 68萬㎡的客戶即將入住，后期待建的兩個(gè)項(xiàng)目將會(huì)是帶領(lǐng)區(qū)域成熟的旗艦。上河 4 東方尚都 東方房地產(chǎn) 38 14 香溪美地 亙?cè)康禺a(chǎn) 130 130 中房 建發(fā)待建項(xiàng)目 中房、建發(fā) 百萬㎡ 百萬㎡ 民生 肆 〃 主題定位語（備選） 尚美雅居 —— 獻(xiàn)給西夏區(qū)人民一個(gè)以溫馨為主題社區(qū) 注：物業(yè)服務(wù)、幼兒教育、社區(qū)綠化、綜合配套 三、核心價(jià)值提煉 價(jià)值梳理 二、板塊逐漸成長為大型居住片區(qū) 樓盤名稱 開發(fā)商 總量（萬㎡） 現(xiàn)余量（萬㎡） 艾伊水郡 民生房地產(chǎn) 40 10萬左右 紫檀水景（碧云天） 易大房地產(chǎn) 10 0 嘉屋 艾依水郡 紫檀水景 嘉屋上河 東方尚都 艾依 華雁湖生態(tài)板塊目前共計(jì) 6個(gè)項(xiàng)目，其中兩個(gè)百萬平米的大型居住社區(qū)待建，在售的 4個(gè)項(xiàng)目中，總建筑 面積在 ㎡，截止目前已有 68萬㎡的客戶即將入住，后期待建的兩個(gè)項(xiàng)目將會(huì)是帶領(lǐng)區(qū)域成熟的旗艦。上河 4 東方尚都 東方房地產(chǎn) 38 14 香溪美地 亙?cè)康禺a(chǎn) 130 130 中房 建發(fā)待建項(xiàng)目 中房、建發(fā) 百萬㎡ 百萬㎡ 民生 壹 〃 SWOT 威脅 ?宏觀經(jīng)濟(jì)的影響和房地產(chǎn)新的調(diào)控政策； ?周邊項(xiàng)目集中上市； 三、核心價(jià)值提煉 價(jià)值梳理 二、板塊逐漸成長為大型居住片區(qū) 樓盤名稱 開發(fā)商 總量（萬㎡） 現(xiàn)余量（萬㎡） 艾伊水郡 民生房地產(chǎn) 40 10萬左右 紫檀水景（碧云天） 易大房地產(chǎn) 10 0 嘉屋 壹 〃 SWOT 機(jī)會(huì) ?西夏區(qū)板塊持續(xù)穩(wěn)定的高速發(fā)展； ?區(qū)域待開發(fā)用地稀缺； ?西夏區(qū)萬達(dá)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng) ?項(xiàng)目不同產(chǎn)品滿足不同客群的需求。 壹 〃 SWOT 劣勢 ?開發(fā)商品牌知名度影響購房者信心 ?區(qū)位的核心價(jià)值尚未形成。 親水大街 寧安大街 正源街 寶湖路 長城路 規(guī)劃路 本案 壹 〃 SWOT ?地段：西夏區(qū)未來人文居住第一站，三大商圈黃金交匯點(diǎn)； ?產(chǎn)品：產(chǎn)品的創(chuàng)新性 ?建筑風(fēng)格：超現(xiàn)代主義，時(shí)尚，簡約建筑 ?三大公園 —八一公園、凝翠公園、玫瑰公園； ?商業(yè)街和精品大商業(yè)的配套設(shè)施； ?項(xiàng)目具有實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)開發(fā)的背景 優(yōu)勢 三、核心價(jià)值提煉 價(jià)值梳理 四、周遭項(xiàng)目生態(tài)高品質(zhì)所鋪墊的定位基調(diào) 樓盤名稱 開發(fā)商 建筑類型 總量（萬㎡） 戶型（㎡） 價(jià)格 (元 /㎡ ） 魯銀 艾依水郡 紫檀水景 嘉屋上河 東方尚都 艾依 華雁湖生態(tài)板塊目前共計(jì) 6個(gè)項(xiàng)目，其中兩個(gè)百萬平米的大型居住社區(qū)待建，在售的 4個(gè)項(xiàng)目中，總建筑 面積在 ㎡，截止目前已有 68萬㎡的客戶即將入住，后期待建的兩個(gè)項(xiàng)目將會(huì)是帶領(lǐng)區(qū)域成熟的旗艦。 ?亙?cè)?、 建發(fā) 、 中房等大型開發(fā)商的項(xiàng)目毗鄰 ， 也會(huì)給本案的高品質(zhì)口碑帶來一定的宣傳 。 ?W（劣勢） ?生活居住氛圍尚未形成，基本生活配套還需完善 ?目前區(qū)域內(nèi)部規(guī)劃路處于靜止通行狀態(tài)中。 身份特征 ：中小企業(yè)私營業(yè)主、政務(wù)人員、企業(yè)白領(lǐng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員、外來投資客。 路人丙：畢業(yè)沒多久的大學(xué)生，愿意融入城市生活當(dāng)中，努力奮斗，以擁有一所自己的房子為目標(biāo)。 ? 寧安大街： 項(xiàng)目東側(cè)（背身）是一條雙向 8車道的寧安大街，寧安大街成為親水大街的附屬道路，不僅連接著南區(qū)區(qū)域，更是將新興的開發(fā)區(qū)優(yōu)勢資源由內(nèi)擴(kuò)散。 環(huán)境 〃 三大公園毗鄰，舒適生活瞬間實(shí)現(xiàn) 地塊認(rèn)知 ?項(xiàng)目地塊凈地，平整，項(xiàng)目四至中西至：親水大街綠化帶，南至規(guī)劃路，東側(cè)及北側(cè)均是尚未開發(fā)的空地，區(qū)域發(fā)展屬于雛形階段。 ? 利用競品項(xiàng)目的“同質(zhì)化”產(chǎn)品劣勢，努力探索，追求項(xiàng)目在享受生態(tài)資源的同時(shí)賦有新的概念產(chǎn)品差壓。 區(qū)域房產(chǎn)競爭分析 面對(duì)如此的宏觀及微觀區(qū)域房地產(chǎn)市場，我們是否具有市場機(jī)會(huì)點(diǎn)？ 宏觀環(huán)境 機(jī)會(huì)點(diǎn)： 微觀環(huán)境 機(jī)會(huì)點(diǎn)： ? 借勢一線城市房價(jià)政策打壓的機(jī)會(huì)點(diǎn)，將前來西部二三線城市的投資客牢牢鎖住，用“宜居生態(tài)城市”的發(fā)展前景將客戶進(jìn)行攔截。 結(jié)論： 結(jié)論 RUSULT 銀川西夏區(qū)樓市將從下半年開始調(diào)整 ， 老舊小區(qū)拆遷臵換和改善型換房成為西夏區(qū)購房的主力需求 。 ? 處艾依河、寶湖、華雁湖自然生態(tài)環(huán)境中，多數(shù)項(xiàng)目以現(xiàn)代建筑風(fēng)格林立于世，區(qū)域產(chǎn)品無明顯的差異化。 宏觀房產(chǎn)環(huán)境解讀 潛在項(xiàng)目推售情況 項(xiàng)目名稱 開發(fā)商 位置 建筑面積（萬㎡） 容積率 產(chǎn)品類型 主力戶型 動(dòng)工時(shí) 間 2023年預(yù)計(jì)放量（萬㎡） 預(yù)計(jì)入市時(shí)間 預(yù)計(jì)入市價(jià)格（元 /㎡ ） 學(xué)府中央 亙?cè)禺a(chǎn) 朔方路和景莊巷交叉口 11 高層、商業(yè) 90130 2023年 3月 5000 共享風(fēng)華小區(qū) 共享地產(chǎn) 朔方路 18號(hào) 19（住宅共計(jì)13萬㎡，其中一半為安置房） 高層、小高層、公寓、商業(yè) 80110㎡ 老舊小區(qū)改造，拆遷存在困難 —— —— 45005000 綠地項(xiàng)目 綠地置業(yè) 文萃北街與學(xué)院路交匯處 約 20 （一期） 多層、小高層、高層 70120㎡ 2023年 5月 未定 預(yù)計(jì) 4800 建發(fā) 興州花園 尚美雅居 在售項(xiàng)目 潛在項(xiàng)目 紅領(lǐng)地 常春藤 2 0 1 3 西 夏 區(qū) 競 爭 格 局 ?在售重點(diǎn)項(xiàng)目推售情況 項(xiàng)目名稱 建筑面積（萬㎡） 開盤時(shí)間 已售面積（萬㎡） 剩余面積（萬㎡） 2023年預(yù)計(jì)放量（萬㎡） 主力供應(yīng)產(chǎn)品 2023年住宅成交均價(jià)（元 /㎡ ） 萬達(dá)華宅 2023年 12月 高層，主力戶型 90120㎡ 5600 物化興洲苑 45 2023年 8月 小高層和高層，主力戶 型 90110㎡ 4700 澳海瀾庭 31 2023年 10月 4 二期高層、別墅，主力 戶型 67104㎡ 4100 常春藤 2023年 10月 小高層和高層，主力戶 型 80110㎡ 3900 學(xué)明園二期 8 2023年 8月 多層、小高層，主力戶 型 90110㎡ 4800 紅領(lǐng)地 ?縱觀銀川市房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律，本案預(yù)計(jì) 2023年銀川房地產(chǎn)市場被內(nèi)外的強(qiáng)大動(dòng)力繼續(xù)拉升，但在政策的宏觀影響下，將會(huì)平穩(wěn)發(fā)展，下半年待政策明朗后有望再次提升。 ?對(duì)二、三線來說 2023年的房地產(chǎn)市場還是有側(cè)重點(diǎn)式的快速發(fā)展，并且努力縮小與一線城市的差距，實(shí)現(xiàn)一、二、三及城市均衡時(shí)發(fā)展。 一線城市退房率逐漸上升 購房人退房占比翻 3倍。2023年 4月 艾依公館 （地塊） 陜西中鷹置業(yè) 全程定位營銷報(bào)告 尚美雅居整合推廣策略提案 報(bào)告軸線 思考的核心 一、市場背景解讀 二、地塊本體分析 宏觀房產(chǎn)環(huán)境分析 區(qū)域房產(chǎn)競爭分析 提報(bào)的核心 四、項(xiàng)目整體定位 五、戰(zhàn)略思考與解決之道 三、核心價(jià)值提煉 思考的起源 NOW LOADING… 一、市場背景解讀 提高二套房貸首付和利率的政策剛使得原先領(lǐng)漲的一線城市新盤就爆出降價(jià)的消息，打壓高房價(jià)的政策已開始見效。 ?重拳之下一線城市的泡沫在上半年將會(huì)得到有效控制，房價(jià)將會(huì)在重挫之后的理性發(fā)展。 ?與此同時(shí)，更多的民企開發(fā)商將目光轉(zhuǎn)向于二三線省會(huì)城市，購房客也隨即進(jìn)入，“生態(tài)宜居城市”的銀川市不僅成為西北區(qū)域的居住核心城市，而且正在逐步成為一二線城市的目光焦點(diǎn)。學(xué)府中央 萬達(dá)廣場 共享風(fēng)華小區(qū) 物華興洲苑 澳海瀾庭 職業(yè)教育基地 舜天嘉園 學(xué)明園 盛世金橡 綠地集團(tuán) 建發(fā) 宏觀房產(chǎn)環(huán)境解讀 營銷手段： 明星、演唱會(huì)造勢，大規(guī)模報(bào)廣宣傳；營銷環(huán)境強(qiáng)勢，施工速度快，對(duì)區(qū)域客戶產(chǎn)生劇烈沖擊 自身優(yōu)勢： 品牌效應(yīng)，大型商圈，政府招商引資重點(diǎn)項(xiàng)目 營銷手段： 緊抓地緣性客戶，利用繞城高速，吸引銀南客戶 自身優(yōu)勢： 產(chǎn)品總價(jià)低，性價(jià)比高 . 營銷手段： 緊抓剛需客戶，優(yōu)惠活動(dòng)力度大時(shí)間長，廣告投放力度較大 自身優(yōu)勢： 交通便捷，配套豐富，區(qū)域認(rèn)可度高 【 萬達(dá)華宅 】 【 澳海瀾庭 】 【 物華興洲苑 】 在售重點(diǎn)項(xiàng)目 2023年?duì)I銷手段梳理 ? 萬達(dá)華宅，品牌依托，明星活動(dòng)持續(xù)造勢，以 商業(yè)運(yùn)營 刺激客戶購買 ? 物華興洲苑 /澳海瀾庭，延續(xù) 性價(jià)比 戰(zhàn)略，緊抓地緣性客戶