房地產(chǎn)開發(fā)概述1-全文預(yù)覽
【正文】 城市的發(fā)展進(jìn)行的綜合部署，從宏觀上控制城市土地合理利用和空間布局，指導(dǎo)城市協(xié)調(diào)發(fā)展。 ? 城市規(guī)劃管理是指城市人民政府按照法定程序編制和審批城市規(guī)劃，并依據(jù)國(guó)家和各級(jí)政府頒布的城市規(guī)劃管理的有關(guān)法規(guī)和具體規(guī)定，對(duì)批準(zhǔn)的城市規(guī)劃，采用法制的、行政的、經(jīng)濟(jì)的管理辦法，對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)建設(shè)進(jìn)行統(tǒng)一的安排和控制，使城市的各項(xiàng)建設(shè)用地和建設(shè)工程活動(dòng)有計(jì)劃、有秩序地協(xié)調(diào)發(fā)展，保證城市規(guī)劃的順利實(shí)施。 （投資機(jī)會(huì)選擇） （投資決策分析） （ 二 ） 前期工作階段 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 《 土地使用權(quán)證 》 《 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè) 》 ， 獲得規(guī)劃部門許可 “ 三通一平 ” 、 售的客戶 ， 初步確定目標(biāo)市場(chǎng) 、 租金和售價(jià)水平 （ 三 ） 開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施階段 項(xiàng)目的建設(shè)階段是將開發(fā)過(guò)程中涉及到的人力 、 材料 、機(jī)械設(shè)備 、 資金等資源聚集在一個(gè)特定的空間與時(shí)點(diǎn)上 ，將項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃付諸于正式實(shí)施的活動(dòng) 。 二、房地產(chǎn)開發(fā)的特征 （一）房地產(chǎn)開發(fā)最本質(zhì)的特征是綜合性 （二）房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程具有長(zhǎng)期性 （三）房地產(chǎn)開發(fā)具有很強(qiáng)的時(shí)序性 （四）房地產(chǎn)開發(fā)具有很強(qiáng)的地域性 （五）房地產(chǎn)開發(fā)具有較高的風(fēng)險(xiǎn)性 三 、 房地產(chǎn)開發(fā)的地位和作用 （ 一 ） 房地產(chǎn)開發(fā)的地位 （ 二 ） 房地產(chǎn)開發(fā)的作用 四 、 房地產(chǎn)開發(fā)的分類 （ 一 ） 根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目所在位置分類 （ 新開發(fā) ） （ 再開發(fā) ） ★ 新城區(qū)開發(fā)特點(diǎn)：拆遷量小 、 配套建設(shè)投資大 。 ? 10月 22日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、央行出臺(tái)政策，降低存貸款金融利率、減免稅費(fèi)、降低房貸首付。 ? 3月 20日，證監(jiān)會(huì)表示支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò) IPO或借殼上市等方式，通過(guò)資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)做大做強(qiáng)；但對(duì)募集資金用于囤積土地、房源，或用于購(gòu)買開發(fā)用地等的 IPO，將不予核準(zhǔn)。 ? 10月 1日起， 《 物權(quán)法 》 正式施行，動(dòng)拆遷須進(jìn)一步合法化。 ? 這就是業(yè)內(nèi)所稱的 “ 國(guó)六條” ，國(guó)家希望通過(guò)這次更深層、系統(tǒng)和廣泛的調(diào)控，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)由此進(jìn)入良性、和諧發(fā)展的軌道。 ? 5月，國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等七部委的 《 關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見 》 ，此即 25號(hào)文。該份文件強(qiáng)調(diào)：“住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快直接影響城鎮(zhèn)居民家庭住房條件的改善，影響金融安全和社會(huì)穩(wěn)定，甚至影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行”，并要求各地方政府高度重視房地產(chǎn)價(jià)格，明確提出“控制措施不力，造成當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)大起大落，影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行和社會(huì)發(fā)展的地區(qū)，要追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。 ? 10月，建設(shè)部政策研究中心課題組發(fā)布了一份全面否定國(guó)內(nèi)“地產(chǎn)泡沫說(shuō)”的專題報(bào)告。31大限”。 ? 4月 1日，中國(guó)人民銀行下發(fā) 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 》 (121號(hào)文 )。該辦法的實(shí)施，對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售起到了一定的積極作用。 ? 中國(guó)新一輪房地產(chǎn)的牛市開始正式啟動(dòng)。這是 1990年代初期南方房地產(chǎn)崩潰之后，中央政府態(tài)度轉(zhuǎn)變，開始支持房地產(chǎn)發(fā)展的第一個(gè)明確信號(hào)。 ● 1998年 ?國(guó)務(wù)院頒布 23號(hào)文，即 《 國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知 》 ，提出從 1998年下半年開始，停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。 ● 1994年 ?《 國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定 》 發(fā)布實(shí)施。這是中國(guó)改革開放之后有紀(jì)錄的第一次房地產(chǎn)熱。 ?同年，中國(guó)第一個(gè)土地拍賣、按揭貸款真正完全意義上的商品房小區(qū)東曉花園在深圳竣工，當(dāng)時(shí)售價(jià) 1600元 /平方米。中國(guó)首次以公開拍賣的方式有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)。 ● 1987年 ? 8月 1日，以提高房租發(fā)放抵租券、空轉(zhuǎn)起步為特征的城鎮(zhèn)住房制度改革在山東煙臺(tái)試行。 ● 1985年 ? 1月，全國(guó)住房租金改革領(lǐng)導(dǎo)小組成立。 ?7月，國(guó)務(wù)院頒布 《 關(guān)于中外合營(yíng)企業(yè)建設(shè)用地的暫行規(guī)定 》 。 ?在舊的國(guó)有土地使用制度下，中國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地實(shí)行的是單一行政劃撥制度，國(guó)家將土地使用權(quán)無(wú)償、無(wú)限期提供給用地者，土地使用權(quán)不能在土地使用者之間流轉(zhuǎn)。 60年代的 “ 四統(tǒng)一方針 ” “ 統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理 ” ，即“ 四統(tǒng)一方針 ” 。 ★ 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整 、 優(yōu)化和升級(jí) ★ 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可加快城市發(fā)展建設(shè)的步伐 ， 加快城市化進(jìn)程 ★ 房地產(chǎn)業(yè)能夠優(yōu)化城市居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu) ★ 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有利于培育和完善社會(huì)主義市場(chǎng)體系 （ 三 ） 房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革 —— 1955年 —— 1965年 —— 1978年 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的含義、特征及分類 含義 分類 特征 地位和作用 房地產(chǎn)開發(fā) 一 、 房地產(chǎn)開發(fā)的含義 （ 一 ） 房地產(chǎn)開發(fā)的概念 房地產(chǎn)開發(fā) ， 是通過(guò)多種資源的組合使用而為人類提供入住空間 ， 并改變?nèi)司迎h(huán)境的一種活動(dòng) 。 （ 3） 房地產(chǎn)業(yè)將成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè) ★ 房地產(chǎn)業(yè)既能為生產(chǎn)乃至整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供基礎(chǔ)性條件 ， 屬于生產(chǎn)要素產(chǎn)業(yè) ， 也能為人類提供基本的生活資料 、 發(fā)展資料和享受資料 。所以，房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分行業(yè)包括房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)、房地產(chǎn)咨詢業(yè)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)和物業(yè)管理業(yè)。 （ 2）房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容： ★ 國(guó)有土地使用權(quán)的出讓 ★ 房地產(chǎn)的開發(fā)和再開發(fā) ★ 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng) ★ 房地產(chǎn)中介服務(wù) ★ 物業(yè)管理 ★ 房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和管理 建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)；它們的業(yè)務(wù)對(duì)象都是房地產(chǎn) ， 房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方和乙方的合作關(guān)系 。丁香花園的盛名，不僅在于其建筑本身，還在于洋房主人身份的傳奇色彩。 位于現(xiàn)延安中路陜西南路拐角處，有一幢極具北歐風(fēng)情的花園別墅－－馬勒別墅，于1936年落成。 美商的中國(guó)營(yíng)業(yè)公司是舊上海最大的房地產(chǎn)公司之一，今興國(guó)路上的興國(guó)賓館內(nèi)有別墅多幢，就是由該公司興建的。副樓位于主樓兩側(cè)，分別是侍從人員、警衛(wèi)人員的住所及工作室。承包商當(dāng)然刻意豪華，足足花了四年時(shí)間才造好。 嘉道理住宅，源于一個(gè)悲傷的故事。其實(shí)，白氏父子在這兒居住的時(shí)間并不長(zhǎng)，而在他們?nèi)胱≈暗臄?shù)十年間，這幢洋樓早就發(fā)生過(guò)許多傳奇故事了。 廣義的房地產(chǎn)是指土地及土地上的一切人類加工 、 建筑后物品 ， 主要是房屋 。第一章 房地產(chǎn)開發(fā)概述 教學(xué)內(nèi)容 房地產(chǎn)業(yè)概述 房地產(chǎn) 開發(fā)的含義、特征及分類 房地產(chǎn)開發(fā)的程序和主要參與者 城市規(guī)劃及
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