房地產(chǎn)成本精細(xì)化管理方法-全文預(yù)覽
【正文】 三顧茅廬 珍惜優(yōu)秀資源沒有永遠(yuǎn)的朋友只有永遠(yuǎn)的利益 供應(yīng)商關(guān)系曲線契約精神 以合約為處理關(guān)系的基礎(chǔ)好馬配好鞍 供應(yīng)商資源均有其特異性；采和購的工作要領(lǐng)“ 購 ” ：笑里藏刀 讓人心服口服的議價(jià)借刀殺人 競(jìng)爭(zhēng)性是關(guān)鍵知己知彼 了解自身優(yōu)勢(shì)與別人的本質(zhì)訴求，利益交換、雙贏；市場(chǎng)為王 充分了解市場(chǎng)價(jià)格才能制勝新供應(yīng)商引入已有供方評(píng)估已有供方分類分類競(jìng)爭(zhēng)不足供應(yīng)商引入與評(píng)估示意：費(fèi)率、工程量清單招標(biāo)、模擬清單招標(biāo)的現(xiàn)狀；幾個(gè)主要觀點(diǎn)：根據(jù)實(shí)際狀況選擇匹配的招標(biāo)形式；選擇錯(cuò)誤會(huì)產(chǎn)生大問題；理論上，不同的招標(biāo)形式不會(huì)對(duì)招標(biāo)結(jié)果產(chǎn)生影響，競(jìng)爭(zhēng)性才會(huì)；三種招標(biāo)形式的百分比：工程量清單招標(biāo) 10%模擬清單招標(biāo) 5060%費(fèi)率招標(biāo) 4030%綜合來看，現(xiàn)階段模擬清單招標(biāo)形式是較適合的一種；工程量清單招標(biāo) 程序與線路施工圖紙完成審圖與修改 工程量計(jì)算 30天 雙方一起計(jì)算發(fā)標(biāo) 1天回標(biāo) 3天工程量核對(duì) 7天再發(fā)標(biāo) 1天回標(biāo) 2天評(píng)標(biāo) 2天定標(biāo) 1天45天是一個(gè)起碼的時(shí)間要求；國際上對(duì)應(yīng)的是 100天以上工程量清單招標(biāo)優(yōu)勢(shì)：成本可控性高，對(duì)現(xiàn)金流管理大有裨益；量?jī)r(jià)皆定，結(jié)算工作簡(jiǎn)單；可以按照符合實(shí)際的施工工藝、工序報(bào)價(jià)；案例：土建賺錢裝修虧對(duì)圖紙有一個(gè)檢查的過程，減少后期錯(cuò)漏碰缺與變更合同清晰，利于付款管理；有利于施工企業(yè)的成本核算；案例：總包從支出了解成本到一本好帳 計(jì)量單位 工程量 單價(jià)組成 利潤(rùn) 綜合單價(jià) 合價(jià)（萬元）人工費(fèi) 主材費(fèi) 其他費(fèi)鋼筋工程 T 3022 400 5000 300 456 6156 混凝土工程 M3 1223 150 350 50 44 594 劣勢(shì)：占用項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵線路，影響進(jìn)度；時(shí)間消耗大，相應(yīng)的資金成本大增；案例： 30000萬的地價(jià)支付， 7%的銀行貸款利率， 45天利息多少錢？ 計(jì)量單位 工程量 單價(jià)組成 利潤(rùn) 綜合單價(jià) 合價(jià)（萬元）人工費(fèi) 主材費(fèi) 其他費(fèi)鋼筋工程 T 3022 400 5000 300 456 6156 混凝土工程 M3 1223 150 350 50 44 594 評(píng)價(jià)：國際通行的做法，在總承包領(lǐng)域國內(nèi)實(shí)施將有一個(gè)逐漸適應(yīng)的緩慢過程；缺少定額計(jì)價(jià)依據(jù)的景觀、道路、管網(wǎng)、裝修等工程廣泛采用；工程量清單招標(biāo)是一個(gè)系統(tǒng)過程，需要全面的思維與行為轉(zhuǎn)變，需要全面的協(xié)調(diào)；費(fèi)率招標(biāo)發(fā)標(biāo) 回標(biāo) 評(píng)標(biāo) 定標(biāo)優(yōu)勢(shì)：不占用開發(fā)的關(guān)鍵線路，無需施工圖紙，可提前定標(biāo)進(jìn)場(chǎng)準(zhǔn)備；通行多年，行業(yè)熟悉；劣勢(shì)：量?jī)r(jià)均不定，成本可控性低，扯皮多，定額落后于實(shí)際費(fèi)率招標(biāo)，劣跡斑斑的 AK47定價(jià)隨意性：同人不同價(jià)、不同人不同價(jià)；成本不定，極易引起經(jīng)營(yíng)失誤；價(jià)格不定，付款問題嚴(yán)重；過程扯皮（不定價(jià)不干活）、事后扯皮，影響合作與項(xiàng)目正常運(yùn)作；評(píng)價(jià)：與國際脫軌，但國內(nèi)通行的做法，將隨著定額的消逝而消失；國內(nèi)總包招標(biāo)普遍采用；套用 《 省土建工程綜合定額（ 200 _ ） 》 及其 200 _年 《 省土建工程計(jì)價(jià)辦法 》 、 《 省裝飾裝修工程綜合定額（ 200_ 》 及其 200_ 年 《 省裝飾裝修工程計(jì)價(jià)辦法 》 ，按 _類地區(qū)、材料價(jià)格按 年第 季度 《 市工程造價(jià)信息 》 及 《 工程量清單報(bào)價(jià)書 》 中所規(guī)定的計(jì)價(jià)程序進(jìn)行計(jì)取，總價(jià)下浮 %。成本的可控性越來越強(qiáng)，成本執(zhí)行過程中，與相關(guān)部門之間的矛盾日趨減少。五、目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本管理的衡量指標(biāo)：目標(biāo)成本絕對(duì)變動(dòng)率目標(biāo)成本相對(duì)變動(dòng)率成本管理更精細(xì)的指標(biāo) 科目目標(biāo)成本變動(dòng)率 對(duì)目標(biāo)成本編制提出更高要求；拆東墻補(bǔ)西墻？ no way！ 動(dòng)態(tài)成本波動(dòng)率： 衡量動(dòng)態(tài)成本準(zhǔn)確度的指標(biāo)。 幾個(gè)問題都能回答上來，這一關(guān)才算過了。由成本部門根據(jù)文件規(guī)定分解成本，責(zé)任到部門，并進(jìn)行獎(jiǎng)懲的目標(biāo)成本執(zhí)行文件。經(jīng)驗(yàn)上，具備上述要求的成本管理人員才能具備讓人放心的目標(biāo)成本編制能力。龍頭企業(yè)成本管理的深度與廣度介紹： 目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本管理a、目標(biāo)成本管理編制：完善的 《 成本核算指導(dǎo) 》 ；編制人員要求；考核編制時(shí)間要求；風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)；執(zhí)行：目標(biāo)成本超支審
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