【正文】 除陽臺及護欄的請求應予支持；C此案的訴訟費應由雙方分擔。劉先生拒絕交納。 ” 入住后，劉先生未經(jīng)物業(yè)公司同意，擅自封閉了觀景陽臺并加裝了防護欄。問題： 問題 3為滿足招投標的要求，應采用減少物業(yè)服務項目、降低物業(yè)服務標準、減少全年物業(yè)服務計劃預算支出，調(diào)整投標方案。不超過 ，停車場收入可納入物業(yè)服務收入。請分析有哪些風險？問題 ，商場、超市的用電量通常比酒店用電量高嗎？答題要點問題 設(shè)備設(shè)施管理，公共秩序管理，消防管理?，F(xiàn)甲公司在公眾媒體上發(fā)布物業(yè)招標公告，擬聘請一家具有一級資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)為大廈提供物業(yè)管理服務。大廈主要機電設(shè)備集中設(shè)于地下室，統(tǒng)一運行管理。(6)如果投標人少于 3個或住宅規(guī)模較小，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)3/9/202355問題四：乙方在獲取招標信息后首先需要做的是什么 ?包括哪些內(nèi)容 ?乙方擬投標該項目，需經(jīng)過哪些步驟？答題要點：(1)組織經(jīng)營管理、專業(yè)技術(shù)和財務等方面的人員對招標物業(yè)進行項目評估。(2)發(fā)布招標文件，組織標前會議。B、資格審查會議C、標前會議 C請回答以下問題。屆時，請貴司代表人準時出席開標會議 招標人：昆明貴鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限 地址：昆明黃河中路 136號 電話： 0871—3621747 傳真： 08716612438 郵編： 650239 聯(lián)系人：陳曉春昆明貴鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二〇〇三年三月十九日問 題 1：根據(jù)上述 “投標邀請函 ”編寫 “投標函 ”問題 2：邀請招標的特點是什么？投標函昆明貴鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：貴司的 “招標邀請函 ”我司已收悉。)第二章物業(yè)管理招投標一、招投標的內(nèi)容與形式（概念、類型、特點、方式、內(nèi)容）二、招投標的策劃與實施（基本要求與原則、條件與程序、技巧）三、物業(yè)管理方案的制訂（程序、要求、要點及方法）p 相關(guān)法規(guī)及關(guān)注點：前期物業(yè)管理招投標制度、招投標程序、物業(yè)方案制訂、相關(guān)數(shù)據(jù)時間3/9/202343第一節(jié)：物業(yè)管理招投標的內(nèi)容與形式一、物業(yè)招投標概念 （ P13L）（ 招標：物業(yè)服務產(chǎn)品預購的交易形式；招標主體：建設(shè)單位、業(yè)主大會、產(chǎn)權(quán)人；投標：對招標的響應，獲到項目管理權(quán)；投標主體：物業(yè)企業(yè)、專業(yè)公司）二、招標類型 （ P14YT）（ 按物業(yè)類型分：住宅和非住宅；按服務內(nèi)容分：整體、單項和分階段；按招標主體分：建設(shè)單位、業(yè)主大會、產(chǎn)權(quán)人；按服務方式分：全委、顧問）三、招標標特點（ P15Y）（ 3點：綜合性、差異性、行業(yè)特殊性：招標主體、物業(yè)服務內(nèi)容）四、招標方式 （ P16YT）（ 公開招標：公開邀請、不確定法人、程序結(jié)果公開，程序預先設(shè)定、不允許單方面變更）五、招標內(nèi)容 （ P16ZYT）（早期介入和前期管理招標內(nèi)容、常規(guī)管理招標內(nèi)容、招標中管理方式確定 3種方式：全委、顧問、合資合作）3/9/202344第二節(jié)：物業(yè)管理招投標的策劃與實施一、物業(yè)招投標的 基本要求與原則（ P18SY）（ 基本要求：合法、雙方都就考慮市場因素、選擇最適合項目需求的企業(yè)、招標公告發(fā)布 10日內(nèi)備案；基本原則：公平、公正、公開、規(guī)范）二、招標 條件與程序（ P19SYT）（ 招標條件：主體條件：業(yè)委會需授權(quán)、建設(shè)單位需合法、重點基礎(chǔ)設(shè)施需產(chǎn)權(quán)部門授權(quán)；項目條件：新開發(fā)住宅及區(qū)域內(nèi)非住宅必須招標，其他既可以招標與可以其他方式；招標程序： 8點，成立招標小組、編制招標文件、發(fā)布招標公告邀請、發(fā)放招標文件、投標人資格預審、接受投標文件、成立評標委員會、開標評標中標）三、 投標條件、程度與策略 （ P19ZYT） （ 投標條件：符合法規(guī)要求、招標方要求； 投標程序： 8點，獲取招標信息、項目評估與風險防范、登記取得招標文件、準備投標文件 商務標和技術(shù)標、 送交投標文件 最主要四點管理要點，服務內(nèi)容、形式和費用、 接受資格審查、參加開標現(xiàn)場答辯和評標、簽約并執(zhí)行合同）3/9/202345第三節(jié)：物業(yè)管理方案的制訂一、制訂物業(yè)方案的 一般程序（ P40YT）（ 組織各部門人員參與、項目分析等 9點）二、制訂物業(yè)方案的 要求（ P41ZYT）（ 4點：充分響應招標文件要求、內(nèi)容與項目有針對性符合法規(guī)要求、客觀性和可操作性、費用價格合理）三、制訂物業(yè)方案 的要點及方法（ P40ZYT）（ 方案的基本內(nèi)容： 關(guān)鍵性內(nèi)容： 4點，項目整體構(gòu)想、組織架構(gòu)及人員配置、費用測算與成本控制、管理方式、程序與措施； 實質(zhì)性內(nèi)容： 8點， 制度、檔案、培訓、早期介入、常規(guī)服務、管理指標、物資裝備、工作計劃方案要點及方法 12項： 包括：整體構(gòu)想 （項目分析是前提條件 ） 包括項目簡介、客戶需求、項目定位、管理重點與難點、管理模式；管理方式與運作程序；人員配備與培訓，管理指標與措施；制度制訂；檔案建立；早期介入；常規(guī)服務；工作計劃；物資裝備；費用測算；成本控制。B=A8%D=(1+8%)A問題 D=A+B+C④ 國家法律、法規(guī)規(guī)定之外的各種付費； 問題 該公司符合二、三級物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)要求問題 （經(jīng)營書 184頁： 某物業(yè)服務企業(yè)管理高層建筑 20萬㎡、多層建筑 20萬㎡、別墅 4萬㎡。資料包括：營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗資證明、企業(yè)法定代表人的身份證明、物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同、管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同。3/9/202335需要做如下工作：① 設(shè)立物業(yè)服務企業(yè)，必須到工商行政管理部門辦理注冊登記。三級，并設(shè)一年的暫定期。）三、組織機構(gòu)設(shè)置要求 （ P10LYT）（ 4點：按規(guī)模任務、統(tǒng)一領(lǐng)導分層管理、分工協(xié)作、精干高效靈活）四、物業(yè)企業(yè)機構(gòu)設(shè)置 （ P10ZY）（ 企業(yè)總部和項目管理兩級包括：總經(jīng)理室（三總師）、人力、行政、財務、品質(zhì)、市場、經(jīng)營、工程、安全、環(huán)境十個部門）3/9/2023303/9/202331舉一反三A物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)自身的實際情況，選擇了如下圖所示的組織形式：問題：1. 本案例中， A物業(yè)服務企業(yè)的組織形式是什么類型？2. 此類物業(yè)管理組織形式的特點是什么？3. 除本案例外，物業(yè)服務企業(yè)的組織形式還有那些類型？舉一反三某物業(yè)服務企業(yè)規(guī)模較大、管理的物業(yè)較多，為不影響企業(yè)的正常經(jīng)營管理能力，該物業(yè)服務企業(yè)設(shè)置了企業(yè)總部和各項目管理機構(gòu)，并在企業(yè)總部設(shè)置了若干職能部門，明確劃分各部門的主要職責。其中，具有中級以上職稱的人員 25人，工程、財務等業(yè)務負責人應具有相應專業(yè)中級以上職稱。3/9/202321第一章 物業(yè)管理企業(yè)一、概述（概念、特征、分類、常見模式）二、物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立（工商注冊、資質(zhì)審批及管理）三、物業(yè)管理企業(yè)的組織形式與機構(gòu)設(shè)置（四種組織形式、機構(gòu)設(shè)置影響因素、要求、機構(gòu)設(shè)置）p相關(guān)法規(guī)及關(guān)注點：物業(yè)管理企業(yè)工商注冊與資質(zhì)管理辦法、四種組織形式3/9/202322第一節(jié)：概述一、物業(yè)企業(yè)概念和特征 （ P1ZYT）（ 獨立法人、服務性企業(yè)、具有公共管理性質(zhì)）二、物業(yè)企業(yè)分類 （ P1LYT）（ 按投資主體分：全民、集體、民營、外資、其他五種；按出資分：有限責任、股份有限、股份合作三種）三、物業(yè)企業(yè)常見模式 （ P2Y）（ 地產(chǎn)附屬子公司部門、物業(yè)企業(yè)、物業(yè)集團）3/9/202323第二節(jié)：物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立一、物業(yè)企業(yè)工商注冊登記 （ P3ZYT）（ 6個步驟，名稱預審、地址、注冊資金、股東人數(shù)及法人代表、人員、章程。?D、物業(yè)裝飾裝修登記?)。B、不予登記?)?問題一：業(yè)主入住前，物業(yè)服務企業(yè)需要為業(yè)主入住準備的資料有（ ）。（ 4）故障電梯在檢查、檢修前應暫停使用，做好電梯安全防護；同時，在現(xiàn)場設(shè)立標牌、標識以警示乘客避免以外。問題 1：當電梯困人時，電梯工應該采取何種緊急處理措施？答案要點：（ 1）通過電梯對講或其他方式安撫被困乘客，穩(wěn)定乘客情緒；同時，告知乘客不要自行采取措施，以免發(fā)生意外；（ 2）立即聯(lián)系另外兩名電梯工盤車放人（即解救被困乘客）。D、高級、中級、初級答案： C3/9/202314（二）多項選擇題：（ 每題 2分，有 2個或 2個以上選項符合題意。4.（ 4）要點說明 (Y)（ 5）思考題 (T)內(nèi)容的重要性排列順序為：(ZYT)→ (ZY)→ (ZT)→ (Z)→(SYT)→ (SY)→ (ST)→ (S)→(LYT)→ (LY)→ (LT)→ (L)尊重法律法規(guī)掌握學習方法掌握考試技巧3/9/202312三、 《 物業(yè)管理實務 》 考試題型三種題型：單選題、多選題、案例分析題1.財務管理 （案例題）5.物業(yè)管理風險防范與緊急事件 （案例題）第三部分：物業(yè)管理自我管理（ 6章）1.10一、 《 物業(yè)管理實務 》 總目錄（共 15章）第一部分：物業(yè)管理過程（ 5章） （案例題） （案例題） （案例題） （案例題）第二部分：物業(yè)管理內(nèi)容（ 4章）1.尤其注意：很多知識點不是來自《物業(yè)管理實務》教材，而是來自《物業(yè)管理基本制度與政策》3基本的教學方法1. 深入講述物業(yè)管理的 “ 大思路 ”—— 物業(yè)管理的基本精神，基本原則2. 指出物業(yè)管理的 “ 小細節(jié) ”—— 關(guān)鍵點，關(guān)鍵環(huán)節(jié)3. 從《物業(yè)管理基本制度與政策》中借力4基本的學習方法1. 吃透物業(yè)管理的 基本精神 ， 基本原理2. 牢記物業(yè)管理的 關(guān)鍵細節(jié)3. 好好學習物業(yè)管理的 相關(guān)制度4. 掌握答題的 基本技巧5框架結(jié)構(gòu)早期介入前期物業(yè)管理新建物業(yè)承接查驗入住與裝修管理舊物業(yè)更迭承接查驗招投標前期物業(yè)服務合同物業(yè)服務合同房屋及設(shè)施管理物業(yè)環(huán)境管理公共秩序管理物業(yè)管理風險防范與緊急事件財務管理客戶管理檔案管理人力資源管理物業(yè)管理應用文書物業(yè)管理企業(yè)本門課程的章節(jié)分布 （ 12345）“1” —— 一 個主體 （第一章） 物業(yè)管理的 主體 ：物業(yè)管理企業(yè) “2”—— 兩種手段 （第二章 — 第三章） 物業(yè)管理 業(yè)務的獲取和確定 ：招投標、合同 “3”—— 三個（階段） 環(huán)節(jié) （第四章 — 第六章） 三個關(guān)鍵 階段：早期介入，前期物業(yè)管理，常規(guī)物業(yè)管理 三個重要 環(huán)節(jié)：承接查驗、入住管理與裝修管理“4”—— 四項基本任務 （第七章 — 第十章） “ 三保 +一防 ”7財務檔案人力資源客戶關(guān)系文書“ 5” —— 五方面自我管理 （第七章 — 第十章）20232023考題分析3/9/20239本門課程的重點重點： 第二、三、四、五、六、七、九、十、十一、十四是重要章節(jié) 其他章節(jié)相對次要。公共秩序管理服務 （案例題）4.客戶管理 （案例題）4.（ 2）熟悉 (S)：比較重要的內(nèi)容；（ 3）了解 (L)：相關(guān)的一般性內(nèi)容。結(jié)合相關(guān)法規(guī)學習，主要有：《物業(yè)管理條例》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《前期物業(yè)管理招投標管理辦法》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》等等。A、企業(yè)法定代表人身份證明B、企業(yè)總經(jīng)理身份證明C、物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格證書和勞動合同D、管理和技術(shù)人員職稱證書和勞動合同E、物業(yè)服務合同答案：（ ACD）3/9/202315（三）案例分析題 1（ 請按背景材料，按要求作答）某建設(shè)單位在銷售房屋期間，物業(yè)管理公司應建設(shè)單位要求，派出三名電梯工白天幫助操作電梯，方便購房人上下，在此期間，發(fā)生了電梯滑梯困人事件。（ 3）建議建設(shè)單位對出現(xiàn)故障的電梯立即進行必要的檢查檢修處理。?BAD)。C、垃圾清運費 D、工程保險費3/9/202319五、 《 物業(yè)管理實務 》 學習技巧一：認二：記三：分析四：理論聯(lián)系實際3/9/202320六、 《 物業(yè)管理實務 》 復習考試之五忌一忌：只聽課不看書；二忌：只看書不做題；三忌：只培訓不自習；四忌：靠地方經(jīng)驗而偏離教材；五忌：把寶押在總復習串講上。其所具備的條件如下： 650萬元；、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員 32人。請分析該企業(yè)現(xiàn)在是否符合一級資質(zhì)企業(yè)的條件？29第三節(jié)：物業(yè)企業(yè)組織形式及機構(gòu)設(shè)置一、物業(yè)企業(yè)組織形式 （ P6Y）（ 4種：直線制、直線職能制、事業(yè)部制、矩陣制）詳見附表二、企業(yè)機構(gòu)設(shè)置影響因素 （ P9LYT）（ 4點：戰(zhàn)略因素、外部環(huán)境、技術(shù)因素、組織規(guī)模和所處階段。 50萬元。直線制。在物業(yè)服務企業(yè)領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起 30天內(nèi)，到當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門申報資質(zhì)?，F(xiàn)將該項目的物業(yè)管理公開招標。）（列出計算式，保留到小數(shù)點后兩位）答題要點問題 一、二級物業(yè)服務企業(yè)。③ 被沒收的財產(chǎn)