【正文】 品牌中心 品牌中心 會(huì)展中心（包括博物館） 二手車市場(chǎng) （包括輕型客車卡車市場(chǎng)） 商貿(mào)服務(wù)中心 汽車體驗(yàn)園 汽車貿(mào)易展示區(qū)的詳細(xì)布局立體圖將是如下 12 2. 新鎮(zhèn)公共活動(dòng)中心（包括辦公）的功能定位 細(xì)化分析 公共活動(dòng)中心（包括辦公）一般情況所必須具備的功能/設(shè)施 對(duì)于在安亭地區(qū)獲得成功所需的額外功能 /設(shè)施 ? 為消費(fèi)者（旅游者）及駐商提供全面的生活服務(wù)設(shè)施（住宿、餐飲、購物、娛樂） ? 為消費(fèi)者（旅游者）及駐商提供充分的基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施保障（治安、消防、電信等） ? 對(duì)于有較高消費(fèi)需求的消費(fèi)者（旅游者）提供有針對(duì)性的高質(zhì)量服務(wù) 市場(chǎng)服務(wù)需求 酒店（ 2–3星） 快餐 /中檔餐飲設(shè)施 /酒吧 電影院 大型商場(chǎng) 便利店 /藥店 超市 警察局 /消防站 /電信局 加油站 寫字樓 酒店（ 4–5星） 高檔餐飲設(shè)施 高檔專賣店 高檔娛樂城 所對(duì)應(yīng)的功能項(xiàng)目 13 新鎮(zhèn)公共活動(dòng)中心（包括辦公）的功能定位細(xì)化分析（續(xù)） – 占用土地面積，建筑面積 總建筑面積 萬平方米 酒店 * (2–3星 ) 酒吧 電影院 大型 商場(chǎng) * 一般功能項(xiàng)目合計(jì) 寫字樓 * 高檔專賣店 總占地面積 萬平方米 10 1 ? 總建筑面積將為 23萬平方米 ? 總占地面積將為 7萬平方米 數(shù)量 單一占地面積 （萬平方米） 單一建筑面積 （萬平方米） 17 23 6 所有功能項(xiàng)目合計(jì) 警察局 /消防站 /電信局 * 餐飲設(shè)施已經(jīng)包括在酒店、娛樂城、寫字樓、商場(chǎng)及商貿(mào)服務(wù)中心大樓內(nèi)，不再單列 資料來源 : 文獻(xiàn)檢索；相關(guān)公司、機(jī)構(gòu)訪談；麥肯錫分析 3 1 1 5 1 7 便利店 /藥店 加油站 酒店 * (4–5星 ) 高檔娛樂城 * 1 2 1 3 3 1 1 5 2 超市 1 14 新鎮(zhèn)公共活動(dòng)中心（包括辦公）的功能定位細(xì)化分析（續(xù)） – 就業(yè)人數(shù) 600 2 300 數(shù)量 每一項(xiàng)目就業(yè)人數(shù) 75 100 15 150 1,600 600 100 30 3,900 預(yù)計(jì)到 2023年就業(yè)人數(shù) 人 10 600 3,170 5 15 1 100 1 30 10 10 1 600 2 800 1 10 3 50 3 5 1 600 * 酒店、娛樂城、寫字樓、商場(chǎng)及商貿(mào)服務(wù)中心服務(wù)中心均配套餐飲設(shè)施（包括高檔和中檔），所以不再單列 資料來源 : 文獻(xiàn)檢索；相關(guān)公司、機(jī)構(gòu)訪談；麥肯錫分析 酒店 * (2–3星 ) 酒吧 電影院 大型商場(chǎng) * 一般功能項(xiàng)目合計(jì) 寫字樓 * 高檔專賣店 所有功能項(xiàng)目合計(jì) 警察局 /消防站 /電信局 便利店 /藥店 加油站 酒店 * (4–5星 ) 高檔娛樂城 * 20 超市 1 25 15 根據(jù)功能定位細(xì)化分析的結(jié)果，新鎮(zhèn)公共活動(dòng)中心（包括辦公）的詳細(xì)布局平面圖將是如下 0 50 100 250 500M 酒店 2–3星 酒店 2–3星 電影 院 電信 中心 廣場(chǎng) 大酒店 大型 商場(chǎng) 金桂新村 保留地 綠化 停車 場(chǎng) 專賣店 /便利店 停車 場(chǎng) 專賣店 廣場(chǎng) 娛樂城 N 專賣店 酒吧 /咖啡 消防 站 警察 局 曹 安 路 墨 玉 路 16 新鎮(zhèn)公共活動(dòng)中心（包括辦公）的詳細(xì)布局立體圖將是如下 金桂新村 大酒店 大型商場(chǎng) 娛樂城 酒店 酒吧 /咖啡 寫字樓 警察局 消防站 17 3. 研發(fā)管理培訓(xùn)區(qū)的功能定位細(xì)化分析 研發(fā)管理培訓(xùn)區(qū)一般情況所必須具備的功能 /設(shè)施 對(duì)于在安亭地區(qū)獲得成功所需的額外功能 /設(shè)施 ? 有高水準(zhǔn)的技術(shù)服務(wù)支持 ? 有高標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)證檢測(cè)設(shè)施供研發(fā)機(jī)構(gòu)共享 ? 能夠通過大學(xué)、職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等為研發(fā)機(jī)構(gòu)提供人才和基礎(chǔ)研究支持 ? 能夠通過配臵創(chuàng)新企業(yè)來促進(jìn)技術(shù)進(jìn)步及成果轉(zhuǎn)化 ? 為研發(fā)機(jī)構(gòu)提供配套生活設(shè)施 市場(chǎng)服務(wù)需求 認(rèn)證測(cè)試中心 上汽技術(shù)中心 供應(yīng)商研發(fā)中心 獨(dú)立研究開發(fā)商 大學(xué)汽車系 職業(yè)培訓(xùn)中心 /?？茖W(xué)校 體育館 創(chuàng)新企業(yè)園 所對(duì)應(yīng)的功能項(xiàng)目 18 研發(fā)管理培訓(xùn)區(qū)的功能定位細(xì)化分析（續(xù)） – 占用土地面積，建筑面積 總建筑面積 萬平方米 認(rèn)證檢測(cè)中心 供應(yīng)商研發(fā)中心 獨(dú)立研究開發(fā)商 一般功能項(xiàng)目合計(jì) 大學(xué) 汽車系 職業(yè)培訓(xùn)中心 /專科學(xué)校 體育館 創(chuàng)新 企業(yè)園 總占地面積 萬平方米 1 1 10 5 2 2 1 1 ? 總建筑面積將為 34萬平方米 ? 總占地面積將為 67萬平方米 數(shù)量 單一占地面積 （萬平方米） 單一建筑面積 （萬平方米） 10 22 5 5 34 所有功能項(xiàng)目合計(jì) 資料來源 : 文獻(xiàn)檢索；大學(xué)及研發(fā)機(jī)構(gòu)訪談；麥肯錫分析 14 6 20 5 45 9 9 67 上汽技術(shù)中心 19 研發(fā)管理培訓(xùn)區(qū)的功能定位細(xì)化分析（續(xù)） – 就業(yè)人數(shù) 150 數(shù)量 每一項(xiàng)目就業(yè)人數(shù) 320 20 500 7,600 2,000* * 包括大學(xué)、專科院校在校學(xué)生 資料來源 : 文獻(xiàn)檢索；大學(xué)及研發(fā)機(jī)構(gòu)訪談；麥肯錫分析 2,000* 3,100 600 2,000 1 150 1 320 10 200 5 120 2 1,000* 2 1,000* 1 20 1 500 認(rèn)證檢測(cè)中心 供應(yīng)商研發(fā)中心 獨(dú)立研究開發(fā)商 一般功能項(xiàng)目合計(jì) 大學(xué) 汽車系 職業(yè)培訓(xùn)中心 /?？茖W(xué)校 體育館 創(chuàng)新 企業(yè)園 所有功能項(xiàng)目合計(jì) 上汽技術(shù)中心 預(yù)計(jì)到 2023年就業(yè)人數(shù) 人 20 根據(jù)功能定位細(xì)化分析的結(jié)果，研發(fā)管理培訓(xùn)區(qū)的詳細(xì)布局平面圖將是如下 0 50 100 250 500M 綠化 認(rèn)證檢測(cè)中心 上汽技術(shù)中心 創(chuàng)新 企業(yè)園 住宅用地 住宅用地 供應(yīng)商 研發(fā)中心 曹 安 路 路 公 園 21 研發(fā)管理培訓(xùn)區(qū)的詳細(xì)布局立體圖將是如下 供應(yīng)商研發(fā)中心 供應(yīng)商研發(fā)中心 供應(yīng)商 研發(fā)中心 創(chuàng)新企業(yè)園 獨(dú)立研究開發(fā)商 大學(xué)汽車系 ?？茖W(xué)校 體育館 上汽技術(shù)中心 認(rèn)證檢測(cè)中心 22 4. 第三方物流區(qū)的功能定位細(xì)化分析 第三方物流服務(wù)區(qū)一般情況所必須具備的功能 /設(shè)施 對(duì)于在安亭地區(qū)獲得成功所需的額外功能 /設(shè)施 ? 為鄰近的汽車整車廠提供進(jìn)廠、出廠物流服務(wù) ? 提供開展物流業(yè)務(wù)所需的配套設(shè)施 ? 為汽車貿(mào)易區(qū)內(nèi)的進(jìn)口車貿(mào)易提供保稅倉儲(chǔ)服務(wù) ? 能為安亭地區(qū)的大型物流企業(yè)提供運(yùn)營中心支持 市場(chǎng)服務(wù)需求 進(jìn)廠物流中心（零配件） 出廠物流中心（整車） 卡車停車場(chǎng) 加油站 所對(duì)應(yīng)的功能項(xiàng)目 保稅倉庫 物流企業(yè)運(yùn)營中心 23 第三方物流區(qū)的功能定位細(xì)化分析（續(xù)） – 占用土地面積，建筑面積 總建筑面積 萬平方米 總占地面積 萬平方米 1 2 1 1 – ? 總建筑面積將為 5萬平方米 ? 總占地面積將為 12萬平方米 數(shù)量 單一占地面積 （萬平方米） 單一建筑面積 （萬平方米） 0 5 所有功能項(xiàng)目合計(jì) 資料來源 : 文獻(xiàn)檢索；供應(yīng)商訪談；麥肯錫分析 4 6 12 保稅倉庫 進(jìn)廠物流中心 （零配件） 出廠物流中心 （整車） 卡車 停車場(chǎng) 物流企業(yè)運(yùn)營中心 2 1 加油站 24 第三方物流區(qū)的功能定位細(xì)化分析（續(xù)） – 就業(yè)人數(shù) 數(shù)量 每一項(xiàng)目就業(yè)人數(shù) 375 1 50 2 100 1 10 200 100 50 資料來源 : 文獻(xiàn)檢索；供應(yīng)商訪談；麥肯錫分析 所有功能項(xiàng)目合計(jì) 保稅倉庫 進(jìn)廠物流中心 （零配件） 出廠物流中心 （整車） 加油站 物流企業(yè)運(yùn)營中心 2 50 1 10 1 5 卡車 停車場(chǎng) 10 預(yù)計(jì)到 2023年就業(yè)人數(shù) 人 10 5 25 根據(jù)功能定位細(xì)化分析的結(jié)果，第三方物流區(qū)的 詳細(xì)布局平面圖將是如下 0 50 100 250 500M 綠化 卡車 停車 場(chǎng) 出廠物流中心 入廠物流 中心 入廠物流 中心 物流企業(yè)運(yùn)營中心 保稅 倉庫 曹 安 路 26 第三方物流區(qū)的詳細(xì)布局立體圖將是如下 保稅倉庫 卡車停車場(chǎng) 物流企業(yè)運(yùn)營中心 入廠物流中心 出廠物流中心 加油站 27 5. 汽車城公園的功能定位細(xì)化分析 主題公園一般情況下所必須具備的功能 /設(shè)施 對(duì)于在安亭地區(qū)獲得成功所需的額外功能 /設(shè)施 ? 有足夠多的游玩內(nèi)容 ? 有齊備的配套生活設(shè)施 ? 便利的交通條件 ? 有世界一流的主題公園運(yùn)營商設(shè)計(jì)管理 ? 為消費(fèi)者提供別處無法比擬的游樂體驗(yàn) ? 便利的大眾交通設(shè)施 (如輕軌等 ) 市場(chǎng)服務(wù)需求 75萬平方米的汽車城公園 汽車城公園內(nèi)配套餐飲、購物設(shè)施 所對(duì)應(yīng)的功能項(xiàng)目 汽車公園主題（如未來世界、冒險(xiǎn)樂園等） 輕軌等交通設(shè)施 28 今天匯報(bào)內(nèi)容 182。上海國際汽車城核心貿(mào)易區(qū)的功能定位及布局設(shè)計(jì) 182。 上海國際汽車城關(guān)鍵駐商分析以及招商引資初步方案 182。細(xì)化功能設(shè)計(jì)，制勝關(guān)鍵挑戰(zhàn)，加快上海國際汽車城的開發(fā)建設(shè) 機(jī)密 上海國際汽車城發(fā)展有限公司 工作匯報(bào) 二 OO一年十月十四日 此報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。 上海國際汽車城核心貿(mào)易區(qū)的功能定位及布局設(shè)計(jì) 182。 第三階段工作成果 2 今天匯報(bào)內(nèi)容 182。上海國際汽車城政策分析及要求初探 182。上海國際汽車城商業(yè)模式及財(cái)務(wù)分析 182。 比洋科汽車博物館 ? 亨利 上海國際汽車城核心貿(mào)易區(qū)的功能定位及布局設(shè)計(jì) 182。 第三階段工作成果 48 上海國際汽車城商業(yè)模式及財(cái)務(wù)分析是在三個(gè) 不同層次展開的 分析層次 上海國際汽車城 總體投入產(chǎn)出分析 發(fā)展有限公司的 商業(yè)模式及財(cái)務(wù)分析 針對(duì)具體潛在 駐商的財(cái)務(wù)分析 分析內(nèi)容 ? 上海國際汽車城核心貿(mào)易區(qū)的總銷售收入 ? 核心貿(mào)易區(qū)的總投資額 ? 各個(gè)功能區(qū)的具體投資額 ? 上海國際汽車城發(fā)展有限公司可能的商業(yè)模式 ? 不同商業(yè)模式有形及無形回報(bào)的評(píng)估 ? 發(fā)展有限公司組合商業(yè)模式的財(cái)務(wù)及運(yùn)作機(jī)制分析 ? 具體潛在駐商在不同土地成本和稅率情景下的收入、成本、凈利潤和現(xiàn)金流分析 ? 具體潛在駐商在不同土地成本和稅率情景下的投資資本回報(bào)率分析 ? 具體潛在駐商在不同土地成本下的投資額分析 49 6%7%