【正文】 7%4%9%74%到 2023年，上海國(guó)際汽車(chē)城核心貿(mào)易區(qū)的總 銷(xiāo)售收入預(yù)計(jì)將達(dá)到 140200億元人民幣 銷(xiāo)售收入 人民幣億元，百分比 目前安亭地區(qū) 2023 2023 汽車(chē)貿(mào)易展示區(qū) 新鎮(zhèn)公共活動(dòng)中心 研發(fā)管理培訓(xùn)區(qū) * 第三方物流園區(qū) 主題公園 * 銷(xiāo)售收入來(lái)自于第三方對(duì)外服務(wù)，不包括對(duì)內(nèi)部分 資料來(lái)源 : 訪(fǎng)談；文獻(xiàn)檢索；麥肯錫分析 15–20 80–120 140–200 50 到 2023年，核心貿(mào)易區(qū)的總投資額預(yù)計(jì)將達(dá)到近 140億元人民幣 投資額 人民幣億元 總投資 汽車(chē)城公園 第三方 物流區(qū) 研發(fā)管理 培訓(xùn)區(qū) 新鎮(zhèn)公共活動(dòng)中心 汽車(chē)貿(mào)易展示區(qū) 基礎(chǔ)設(shè)施（輕軌） 可能的資金來(lái)源 ? 政府 ? 企業(yè) 100% 0% 資料來(lái)源 : 訪(fǎng)談；文獻(xiàn)檢索；麥肯錫分析 20 19 12 49 35 15% 85% 5% 95% 15% 85% 137 2 5% 95% 65% 35% 51 1. 汽車(chē)貿(mào)易展示區(qū)的具體投資額 百萬(wàn)元人民幣 汽車(chē) 體驗(yàn)園 品牌 中心 – 高檔 商貿(mào)服務(wù)中心 汽車(chē) 博物館 二手車(chē)市場(chǎng) 經(jīng)銷(xiāo)商 3S店 數(shù)量 單一投資額（包括土地） 可能的資金來(lái)源 15 20 企業(yè) 50 300 會(huì)展 中心 品牌 中心 – 特種 總投資 1 40 企業(yè) 1 820 企業(yè) 1 175 企業(yè) 1 50 企業(yè) 8 15 企業(yè) 2 10 企業(yè) 3 100 政府 /私人投資 資料來(lái)源 : 訪(fǎng)談；文獻(xiàn)檢索；麥肯錫分析 40 175 120 20 300 汽車(chē)集中交易市場(chǎng) 1 100 企業(yè) 100 820 1,925 52 2. 新鎮(zhèn)公共活動(dòng)中心的具體投資額 加油站 高檔 專(zhuān)賣(mài)店 便利店/藥店 大型商場(chǎng) 電影院 酒店 (2–3星 ) 酒吧 數(shù)量 單一投資額（包括土地） 可能的資金來(lái)源 2 55 企業(yè) 110 高檔 娛樂(lè)城 寫(xiě)字樓 總投資 5 5 企業(yè) 1 10 企業(yè) 1 80 企業(yè) 3 企業(yè) 2 150 企業(yè) 1 400 企業(yè) 1 160 企業(yè) 1 2 企業(yè) 25 10 80 1 20 電信局 10 企業(yè) 資料來(lái)源 : 訪(fǎng)談；文獻(xiàn)檢索；麥肯錫分析 百萬(wàn)元人民幣 警察局 160 消防站 2 300 1 8 政府 1 20 政府 8 400 1,173 5 50 酒店 (4–5星 ) 1 50 企業(yè) 超市 2 1 2 企業(yè) 53 獨(dú)立研究 開(kāi)發(fā)商 1 400 企業(yè) 供應(yīng)商 研發(fā)中心 3. 研發(fā)管理培訓(xùn)區(qū)的具體投資額 體育館 職業(yè)培訓(xùn)中心 /專(zhuān)科學(xué)校 創(chuàng)新 企業(yè)園 認(rèn)證 測(cè)試 中心 上汽 技術(shù) 中心 數(shù)量 單一投資額（包括土地） 可能的資金來(lái)源 1 245 企業(yè) 425 245 大學(xué) 汽車(chē)系 總投資 10 250 企業(yè) 5 85 企業(yè) 2 400 政府 2 220 企業(yè) 1 10 企業(yè) 1 100 政府 /企業(yè) 800 100 資料來(lái)源 : 訪(fǎng)談；文獻(xiàn)檢索；麥肯錫分析 百萬(wàn)元人民幣 400 2,500 440 10 4,920 54 4. 第三方物流區(qū)的具體投資額 加油站 出廠物流 中心 （整車(chē)） 保稅倉(cāng)庫(kù) 數(shù)量 單一投資額（包括土地） 可能的資金來(lái)源 1 10 政府 60 10 進(jìn)廠物流 中心 （零配件） 總投資 2 30 企業(yè) 1 10 企業(yè) 1 2 企業(yè) 資料來(lái)源 : 訪(fǎng)談；文獻(xiàn)檢索；麥肯錫分析 百萬(wàn)元人民幣 物流運(yùn)營(yíng)中心 2 40 企業(yè) 10 2 80 165 3 卡車(chē) 停車(chē)場(chǎng) 1 3 企業(yè) 55 當(dāng) 地 政 府 從價(jià)值鏈的分析出發(fā)，商業(yè)實(shí)體參與區(qū)域經(jīng)濟(jì) /房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，通常有四種可能的商業(yè)模式 區(qū)域經(jīng)濟(jì) /房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值鏈 主要涉及的工作 可能參與的工作 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)七通一平 運(yùn)營(yíng) 管理 營(yíng)銷(xiāo) 銷(xiāo)售 營(yíng)銷(xiāo) 銷(xiāo)售 建造 管理 項(xiàng)目 融資 項(xiàng)目 設(shè)計(jì) 項(xiàng)目 規(guī)劃 開(kāi)發(fā) 招商 土地 交易 土地 規(guī)劃 土地開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 管理運(yùn)營(yíng) 土地 融資 ? 向土地所有人收購(gòu)?fù)恋? ? 把土地出售 /轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或駐商 商業(yè)模式 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 ? 開(kāi)發(fā)代理商 ? 運(yùn)營(yíng)管理商 ? 進(jìn)行宣傳及談判等工作以吸引開(kāi)發(fā)商/駐商來(lái)進(jìn)行土地開(kāi)發(fā) ? 在所購(gòu)?fù)恋厣弦?guī)劃并建造房地產(chǎn)等項(xiàng)目 ? 把所建房地產(chǎn)等項(xiàng)目出售 /出租給駐商 ? 進(jìn)行宣傳及談判等工作以吸引駐商來(lái)購(gòu)買(mǎi) /租用已開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)等項(xiàng)目 ? 負(fù)責(zé)日常的運(yùn)營(yíng)、維修及其它管理 ? 土地經(jīng)紀(jì)商 資料來(lái)源 : 麥肯錫分析 ? 幫助開(kāi)發(fā)商 /駐商規(guī)劃總體及單一項(xiàng)目的建設(shè) 56 不同的商業(yè)模式有不同的關(guān)鍵成功要素 融資能力 項(xiàng)目管理 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo) /關(guān)鍵駐商 重要性最高 重要性最低 商業(yè)模式 ? 土地經(jīng)紀(jì)商 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 ? 開(kāi)發(fā)代理商 ? 運(yùn)營(yíng)管理商 政府關(guān)系 資料來(lái)源 : 麥肯錫分析 57 案例分析一：德國(guó) Wolfsburg市政府與德國(guó) 大眾汽車(chē)公司共同投資成立了 Wolfsburg AG 發(fā)展公司，負(fù)責(zé)汽車(chē)城的開(kāi)發(fā)規(guī)劃及相關(guān)工作 ? 500萬(wàn)德國(guó)馬克啟動(dòng)資金 Wolfsburg市政府 大眾汽車(chē)公司 Wolfsburg AG 發(fā)展公司 科研與 創(chuàng)業(yè)園區(qū) 供應(yīng)商園區(qū) 主題公園與 冒險(xiǎn)樂(lè)園 人力資源 服務(wù)機(jī)構(gòu) 50% 50% 100% ? 500萬(wàn)德國(guó)馬克啟動(dòng)資金 100% ? 投入 資料來(lái)源 : Wolfsburg汽車(chē)城文件；訪(fǎng)談 Autostadt 特大型品牌中心 各類(lèi)項(xiàng)目 $ $ $ $ ? 其他投資者 /關(guān)鍵駐商 其他投資者 /關(guān)鍵駐商 其他投資者 /關(guān)鍵駐商 ? 大眾汽車(chē)公司 ? 其他投資者 /關(guān)鍵駐商 58 Wolfsburg AG發(fā)展公司、當(dāng)?shù)卣退饺? 投資者 /開(kāi)發(fā)商具有不同的獲取成功的條件 最好 最差 ? Wolfsburg AG發(fā)展公司 ? 當(dāng)?shù)卣? ? 德國(guó)大眾 ? 其它私人投資者 /開(kāi)發(fā)商 N/A 相關(guān)機(jī)構(gòu) 資料來(lái)源 : 麥肯錫分析 融資能力 項(xiàng)目管理 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo) /關(guān)鍵駐商 政府關(guān)系 59 ? 土地經(jīng)紀(jì)商 因而在 Wolfsburg汽車(chē)城的開(kāi)發(fā)建設(shè)中擔(dān)任了 不同的角色 商業(yè)模式 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 ? 開(kāi)發(fā)代理商 ? 運(yùn)營(yíng)管理商 區(qū)域經(jīng)濟(jì) /房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值鏈 ? 德國(guó)大眾汽車(chē)公司 – 與當(dāng)?shù)卣餐瑒?chuàng)建Wolfsburg AG發(fā)展公司 – 是 Autostadt項(xiàng)目的全權(quán)投資者（共 克投資），建設(shè)多個(gè)品牌中心及交易、游樂(lè)、服務(wù)設(shè)施 – 為后續(xù)某些單個(gè)項(xiàng)目投資，包括為 Wolfsburg AG孵化的一些小型新技術(shù)企業(yè)提供從 5萬(wàn) –3百萬(wàn)歐元不等的風(fēng)險(xiǎn)投資 ? 其他私人投資者 /開(kāi)發(fā)商 – 為單個(gè)項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)、投資 – 開(kāi)發(fā)建設(shè) Wolfsburg AG發(fā)展公司 ? 總體籌劃汽車(chē)城四大功能區(qū)域（科研與創(chuàng)業(yè)園區(qū)、供應(yīng)商園區(qū)、主題公園與冒險(xiǎn)樂(lè)園、人力資源服務(wù)機(jī)構(gòu)）數(shù)十個(gè)項(xiàng)目 ? 為每個(gè)項(xiàng)目招商引資，包括組織競(jìng)標(biāo)、規(guī)劃等 ? 在汽車(chē)城規(guī)劃、開(kāi)發(fā)和建設(shè)過(guò)程中協(xié)調(diào)各方利益 ? Wolfsburg AG發(fā)展公司 – 管理汽車(chē)城中各功能區(qū) – 為汽車(chē)城中駐商提供人力資源中介服務(wù) – 孵化小型新技術(shù)企業(yè)（ 40–50%與汽車(chē)直接相關(guān)） ? 其他私人投資者 /開(kāi)發(fā)商 – 負(fù)責(zé)日常運(yùn)營(yíng)、維修和管理 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)七通一平 運(yùn)營(yíng) 管理 營(yíng)銷(xiāo) 銷(xiāo)售 營(yíng)銷(xiāo) 銷(xiāo)售 建造 管理 項(xiàng)目 融資 項(xiàng)目 設(shè)計(jì) 項(xiàng)目 規(guī)劃 開(kāi)發(fā) 招商 土地 交易 土地 規(guī)劃 土地開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 管理運(yùn)營(yíng) 土地 融資 Wolfsburg當(dāng)?shù)卣? ? 創(chuàng)建 Wolfsburg AG發(fā)展公司 ? 征用土地，并進(jìn)行開(kāi)發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施改造 ? 為汽車(chē)城入駐公司、機(jī)構(gòu)等提供廉價(jià)土地 ? 為汽車(chē)城駐商提供優(yōu)惠的稅收及其他政策 ? 對(duì)某些項(xiàng)目進(jìn)行直接投資如在科研園區(qū)投資 ，投資 5,700萬(wàn)馬克用于興建體育場(chǎng)等 Wolfsburg AG發(fā)展公司 ? 出租辦公大樓 資料來(lái)源 : 麥肯錫分析；訪(fǎng)談 ? 德國(guó)大眾汽車(chē)公司 ? 其他私人投資者 /開(kāi)發(fā)商 ? olfsburg AG發(fā)展公司 ? 其他私人投資者 /開(kāi)發(fā)商 60 Wolfsburg汽車(chē)城為 Wolfsburg AG發(fā)展公司、 當(dāng)?shù)卣⒌聡?guó)大眾汽車(chē)公司和其他私人投資者/開(kāi)發(fā)商都帶來(lái)了很好的回報(bào) ? 人力資源中介服務(wù)提供每年約 1千萬(wàn)歐元的收入（占 Wolfsburg AG發(fā)展公司每年總收入 95%以上），其他少量收入來(lái)源于房租、管理費(fèi)及咨詢(xún)籌劃收費(fèi) ? 預(yù)計(jì)從孵化成功的新技術(shù)企業(yè)中能獲得可觀利益 Wolfsburg AG 發(fā)展公司 ? 創(chuàng)造額外的 11,000個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，使當(dāng)?shù)厥I(yè)率從 17%降至 10%以下 ? 政府稅收增長(zhǎng) ? 汽車(chē)城帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，環(huán)境改善，重新塑造了 Wolfsburg市作為德國(guó)汽車(chē)工業(yè)中心的新形象 當(dāng)?shù)卣? ? 每年約 5千萬(wàn)馬克的 Autostadt門(mén)票收入（每年游客超過(guò) 2百萬(wàn)，除部分是 VW客人而免費(fèi)外，人均票價(jià) 24馬克）－ 跟 ，門(mén)票收入是微小的 ? 更重要的是，汽車(chē)城成為大眾公司宣揚(yáng)其品牌和歷史，推介其產(chǎn)品，提升企業(yè)形象的重要窗口 德國(guó)大眾 ? 單個(gè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)收益 ? 成為具有一流水平的汽車(chē)城的一部分，有助提高私人投資者 /開(kāi)發(fā)商各自的品牌形象 其它私人 投資者 /開(kāi)發(fā)商 資料來(lái)源 : 麥肯錫分析；訪(fǎng)談 61 案例分析二：美國(guó)洛杉磯 Cerritos市政府專(zhuān)門(mén) 成立了地區(qū)開(kāi)發(fā)署（ Redevelopment Agency）， 負(fù)責(zé)汽車(chē)廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)和建設(shè) Cerritos 市政委員會(huì) 地區(qū)開(kāi)發(fā)署 土地開(kāi)發(fā) 區(qū)域規(guī)劃 園區(qū)建設(shè) 經(jīng)銷(xiāo)商 經(jīng)銷(xiāo)商 經(jīng)銷(xiāo)商 經(jīng)銷(xiāo)商 3S店 …… …… 單一項(xiàng)目投資 資料來(lái)源 : 麥肯錫分析 經(jīng)銷(xiāo)商協(xié)會(huì) 62 Cerritos市政府地區(qū)開(kāi)發(fā)署和入駐汽車(chē)經(jīng)銷(xiāo)商 / 經(jīng)銷(xiāo)商協(xié)會(huì)具備了不同的獲取成功的條件 ? Cerritos市政府地區(qū)開(kāi)發(fā)署 ? 汽車(chē)經(jīng)銷(xiāo)商 /經(jīng)銷(xiāo)商協(xié)會(huì) N/A 資料來(lái)源 : 麥肯錫分析 融資能力 項(xiàng)目管理 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo) /關(guān)鍵駐商 政府關(guān)系 最好 最差 63 因而在 Cerritos汽車(chē)廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)建設(shè)中扮演了 不同的角色 ? 土地經(jīng)紀(jì)商 商業(yè)模式 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 ? 開(kāi)發(fā)代理商 ? 運(yùn)營(yíng)管理商 區(qū)域經(jīng)濟(jì) /房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值鏈 汽車(chē)經(jīng)銷(xiāo)商 /經(jīng)銷(xiāo)商協(xié)會(huì)及其指定專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)商 ? 在遵循汽車(chē)廣場(chǎng)總體布局和建筑風(fēng)格規(guī)劃的前提下，由各經(jīng)銷(xiāo)商負(fù)責(zé)各自的銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)建設(shè) ? 地區(qū)開(kāi)發(fā)署 – 政府將整建后的土地以等于或略低于其價(jià)值的價(jià)格轉(zhuǎn)售給入駐汽車(chē)經(jīng)銷(xiāo)商 – 制定政府法規(guī)，規(guī)定所有入駐經(jīng)銷(xiāo)商必須加入當(dāng)?shù)仄?chē)經(jīng)銷(xiāo)商協(xié)會(huì) – 政府對(duì)入駐經(jīng)銷(xiāo)商提供專(zhuān)人協(xié)助 , 解決復(fù)雜的法規(guī)及行政程序方面的問(wèn)題