【正文】 經(jīng)營戶，而招租、租賃的要求就不嚴(yán)格。? 同時附帶簽定十年租賃合同，十年內(nèi)由 “春天百貨 ”進(jìn)行經(jīng)營管理，確保十年穩(wěn)固收益。? 一次投入，即可同時獲得租金收益與商鋪增值兩大長久回報，輕松實(shí)現(xiàn) “一鋪養(yǎng)三代 ”的財富夢想。? 購買后第 10年，可以在原價基礎(chǔ)上加 10%，轉(zhuǎn)讓給春天百貨?！按禾彀儇?”的誠信、安全以及規(guī)范性，打造喀什無風(fēng)險的商鋪投資。后 5年每年 11%的收益按季度獲得收益。確保市場永續(xù)經(jīng)營。? “春天百貨 ”帶租約的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪， 租金回報（ 10年累計(jì) 100%）省錢只是精神，玩錢才是境界? 一次投資，十年無憂；春天百貨攜手一流品牌（廠）商家，開啟財富新方向；? 投資門檻低，最低投資 35萬元；投資誘惑最大化，省心省力，由春天百貨統(tǒng)一經(jīng)營管理；? 商鋪產(chǎn)權(quán)抵押擔(dān)保，投資無后顧之憂；按時返還收益，年均收益 10%；? 投資高額回報，收益即買即實(shí)現(xiàn)。它最大程度上解決了經(jīng)營統(tǒng)一與分散產(chǎn)權(quán)的矛盾。銷售風(fēng)險與回避? 其次，在項(xiàng)目前期分割規(guī)劃中，要充分考慮今后經(jīng)營的需要。? 由業(yè)主委員會來統(tǒng)籌安排商場的未來租賃權(quán)及經(jīng)營權(quán)，并按照小業(yè)主的投資額合理地劃分比例關(guān)系，通過類似 “股權(quán) ”的形式在實(shí)現(xiàn)整體效益的情況下，全面、公平地保障所有業(yè)主的收益。但為了更好地實(shí)現(xiàn)商業(yè)的銷售價值，發(fā)展商需提前解決好這一問題，不要為將來的商場經(jīng)營留下后遺癥。分割銷售后所帶來的產(chǎn)權(quán)分散與商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營的矛盾一直是困擾商鋪營銷的主要問題。主要原因是在承租期中，由于商家的經(jīng)營管理不良，從而無法再繼續(xù)經(jīng)營，導(dǎo)致大型商家不支付租金。銷售風(fēng)險與回避（ 1）差價補(bǔ)貼的風(fēng)險購買春天百貨商鋪的前提是：小業(yè)主在租期內(nèi)不能自行經(jīng)營與自行出租，必須與發(fā)展商簽訂與租期相一致的承包經(jīng)營協(xié)議，而發(fā)展商則是通過與營運(yùn)管理公司的租賃協(xié)議來保證小業(yè)主的租期收益?？偨Y(jié)：與投資者簽訂包租協(xié)議的是商業(yè)經(jīng)營管理公司。先進(jìn)行商鋪銷售，再將商場整體出租給營運(yùn)管理公司（策略：開發(fā)商自己可以另外的法人成立營運(yùn)管理公司或雇請有實(shí)力的營運(yùn)管理公司以規(guī)避開發(fā)商的風(fēng)險），由營運(yùn)管理公司統(tǒng)一負(fù)責(zé)招商以及日后的經(jīng)營、物業(yè)管理等工作。? 商家租賃與商鋪銷售的關(guān)系 ? 實(shí)施一次性返租可使商鋪投資客的層面擴(kuò)大，這樣首付只要花幾千元就可以買到一個商鋪。? 將市場內(nèi)分劃成獨(dú)立經(jīng)營商鋪，把銷售價格定高，通過高價格完成其 10%的返點(diǎn)。市場內(nèi)分劃成獨(dú)立經(jīng)營商鋪，把銷售價格定高，通過高價格完成其 8%或 10%的返點(diǎn)。 ? 對于售后返租投資型物業(yè)，銀行一般要求首付 50％，這相對一般住宅項(xiàng)目的貸款來說，按揭比例較?。毁J款 5至 10年還清，也比住宅貸款的還款期限 (20到 30年 )短很多。經(jīng)營者在簽訂協(xié)議時必然清楚這一點(diǎn)，因此也必然有信心有能力完成這一任務(wù)。? 對于售后回租的投資型物業(yè)，投資者一般都是在購買時便同開發(fā)商簽訂了包租協(xié)議，這就使得投資者不必為物業(yè)的轉(zhuǎn)手或招租而四處奔波，大傷腦筋，從而大大降低了交易成本，節(jié)省了交易時間。優(yōu)勢二：保證了投資者的投資回報，容易受到投資者的追捧。同時，開發(fā)商如要找到實(shí)力雄厚的投資者一次性買斷整個樓盤也非易事。市場交易中各方主體，如開發(fā)商、投資者、物業(yè)經(jīng)營者以及金融貸款機(jī)構(gòu)在這種銷售模式下均有利可圖。? 產(chǎn)權(quán)式商鋪的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)產(chǎn)品的一種營銷手法，這種營銷模式因?yàn)檎{(diào)動了開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者甚至金融機(jī)構(gòu)等多方面的經(jīng)濟(jì)需要，故產(chǎn)業(yè)鏈得以延長，對 GDP的貢獻(xiàn)顯然比單純營銷要大。=注：以上兩種方案，在銷售執(zhí)行過程中相互結(jié)合運(yùn)用，利用客戶進(jìn)行相互間的擠壓，做到虛實(shí)結(jié)合，亦真亦假促進(jìn)銷售。帶動一層獨(dú)立臨街店面的迅速去化。? 缺點(diǎn)：在這種高風(fēng)險高利潤模式的運(yùn)作當(dāng)中，涉及項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商、銷售、工程等所有環(huán)節(jié)，對開發(fā)商的綜合運(yùn)營能力要求極高。? 優(yōu)點(diǎn)：所有權(quán)屬于投資者、經(jīng)營權(quán)由專業(yè)商業(yè)管理公司掌控、入場經(jīng)營商家擁有物業(yè)使用權(quán)，實(shí)現(xiàn)了三權(quán)分離。然后通過回報租金的方法從購房者手中取回商業(yè)鋪面的經(jīng)營權(quán)，并對購房者有一定比率的年回報（高于銀行貸款利率才有吸引力）。通過拆零產(chǎn)權(quán)、銷售旺鋪可回收巨額資金，大大緩解困擾開發(fā)商的資金緊張問題。春天百貨推售策略及定位? 根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況，對本案的推案策略，擬定兩套方案：? 備選方案 1：一層、二層、三層、四層擬分割，返租銷售的策略作為本項(xiàng)目的營銷推廣手法。一份租約 ? 產(chǎn)權(quán)式商鋪有多種形式，包括返租回報、帶租約銷售、利潤共享、保底分紅等，但萬變不離其宗，總歸是 “以先銷售后返租，同時給予一定比例租金回報的方式 ”吸引買家入場?？陀^的講，這種營銷策略在商業(yè)樓盤銷售時起到了很大的積極作用，在某種程度上是開發(fā)商信心與實(shí)力的體現(xiàn)，是對市場的認(rèn)識與把握，更是對投資者的承諾與保障。因?yàn)橥顿Y型物業(yè)多數(shù)屬于商業(yè)物業(yè)，如果開發(fā)商選擇自主經(jīng)營或是只租不賣，其投資回收期少則十幾年，多則幾十年，這對資金實(shí)力不強(qiáng)、融資渠道較窄的開發(fā)企業(yè)來說是無法承受的。這也是產(chǎn)權(quán)式商鋪的一大優(yōu)勢。這正是投資者對售后返租的物業(yè)大肆追捧的根源所在。? 售后返租物業(yè)有的是開發(fā)商自主經(jīng)營，有的是開發(fā)商委托其他物業(yè)管理公司經(jīng)營，也有的是合作經(jīng)營，但無論經(jīng)營者是誰，都要承擔(dān)起支付租金回報的責(zé)任。優(yōu)勢四：有利于銀行加快資金周轉(zhuǎn)，降低風(fēng)險。回報是真實(shí)的，依靠大商家的有效承租來支撐返點(diǎn)?！?獨(dú)立產(chǎn)權(quán)鋪位，虛擬回報返租。我們在銷售時采取第三種方法比較合乎我們項(xiàng)目，即：獨(dú)立產(chǎn)權(quán)鋪位，虛擬回報返租。? 這種方式對市場開發(fā)而言，既能降低入市門檻，又能在培育期統(tǒng)一經(jīng)營、規(guī)模管理。隨著樓層的不斷增高，商鋪的單價、總價在不斷遞減，對應(yīng)的投資者的實(shí)力也隨之遞減，而一次性返租的力度反而隨之加強(qiáng)。 返租需要處理的難點(diǎn)： 開發(fā)商采取帶租約銷售的方式。因此從整體上看，三者之間存在兩個基本點(diǎn)與兩個關(guān)系。返租需要處理的難點(diǎn)：? （ 1）兩個基本點(diǎn)◆ 營運(yùn)管理公司與發(fā)展商的承租方與出租方的關(guān)系 銷售風(fēng)險與回避? （ 2）營運(yùn)管理公司經(jīng)營不良帶來的風(fēng)險這是商家經(jīng)營所帶來的風(fēng)險，也是發(fā)展商最為擔(dān)心的風(fēng)險。發(fā)展商在承租期滿后，從項(xiàng)目本身營銷的角度看，其已經(jīng)完成了對業(yè)主的承諾。 ? 總結(jié)：因?yàn)榇禾彀儇?1期定位是 “百貨工廠直銷中心”的百貨批發(fā)市場，因此本案將采取商業(yè)內(nèi)街獨(dú)立產(chǎn)權(quán)街鋪的分割銷售方式，做到每鋪都是獨(dú)立街鋪的形式。? 不動產(chǎn)投資的收益由獲取的租金和物業(yè)本身的升值兩部分組成，獲取的租金是房產(chǎn)投資中的 “加法 ”收益，而升值才是 “乘法 ”收益，也就是說升值收益是成倍的、幾何級的增長，如果一處不動產(chǎn)能夠一邊收取租金一邊升值，那才是最佳的投資對象，而