【正文】 簽到 ?客戶在營銷中心簽到，客戶出示邀請函， ?現(xiàn)場配合有輕音樂背景播放、嘉年華活動流程安排及介紹，有效地安撫早到的客戶，并營造熱鬧的現(xiàn)場氣氛 。 第三環(huán)節(jié)：共飲紅酒、拍照留念 本報告是嚴格保密的。 第一場：開園儀式 第一環(huán)節(jié)：領(lǐng)導講話 致辭： 以政府發(fā)言為主，李董事長代表企業(yè)致辭。 附件 西雙十二城嘉年華 —— 版納新春大游園活動 本報告是嚴格保密的。 項目目標解析 市場分析 營銷戰(zhàn)略 營銷策略 推售策略 媒體推廣計劃 項目本體分析 51 本報告是嚴格保密的。 以此來看，二期的銷售重點在 3房。 全國一流的物業(yè)管理服務(wù) 服務(wù)體系設(shè)置 細節(jié)分類 主要內(nèi)容 搭建專屬 價值體系 提升居住價值 將常規(guī)服務(wù)執(zhí)行到極致，讓物業(yè)歷久彌新首創(chuàng)社區(qū) “氛圍管理 ”，通過引導和感化來實現(xiàn)管理有序，同時營造社區(qū)尊貴氛圍和高尚氣質(zhì) 實行服務(wù)分級 物業(yè)經(jīng)理人 高級別服務(wù)，負責社區(qū)各項事務(wù)，極高職業(yè)素養(yǎng)，協(xié)助處理禮儀、社交、物業(yè)投資、物業(yè)保養(yǎng)等多個領(lǐng)域問題； 社區(qū)衛(wèi)士 經(jīng)過社區(qū)衛(wèi)士培訓基地嚴格培訓，各負專職，具有極強的職業(yè)敏感性及對事物的洞察力；分為園區(qū)雙人巡警 /隱性特衛(wèi)隊 /護衛(wèi)儀仗隊 深度禮賓式 指南針服務(wù) 對生活消費場所進行全面調(diào)查，設(shè)計消費服務(wù)菜單，提供生活顧問 健康服務(wù) 為業(yè)主建立家庭健康檔案 /提供 24小時醫(yī)療急救援助 /定期舉辦健康知識講座 /私人陪護服務(wù) /提供健康顧問，心理咨詢 前置服務(wù) 設(shè)立溝通大使 /收樓大使 /裝修大使等，在購樓過程中提供全程服務(wù) 個性化服務(wù) 私人隨護 /四點鐘學校 /愛心服務(wù) /物業(yè)理財 /保姆培訓 /家居服務(wù) /代辦服務(wù) …… 示意： 展示 : 恒基物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容，和獲獎證書 本報告是嚴格保密的。 設(shè)工程樣板間，展示“王座”品質(zhì)，給予消費者安全保障，塑造“值得信賴的開發(fā)商”形象 ?活動目的 ：云南是地震多發(fā)省份，通過設(shè)立工程樣板間，充分展示項目的高品質(zhì)，強化浩宇形象 ?活動內(nèi)容 （工程樣板間包括）： u展板及掛牌說明； u結(jié)構(gòu)剖示； u實物展示； u實景展示； u抗震等級展示 ?活動時間 ：配合精裝樣板間開放時間 ?市場案例借鑒 ：目前版納市場上尚無先例。 精裝樣板房：主題化，可以以東南亞風格為主 ?樣板房裝飾風格： 東南亞風格： 是一個結(jié)合東南亞民族島嶼特色及精致文化品位相結(jié)合的設(shè)計。 工程樣板間設(shè)浩宇企業(yè)文化通道，突出“浩宇實力筑城，值得信賴”； 奢侈品展：可尋找奢侈品資源，配合樣板房開發(fā) 產(chǎn)品 品鑒會 二、價值戰(zhàn) 本報告是嚴格保密的。 ? 廳寬 7米 一生江景 ?廳寬 7米 永恒江景 價值訴求點 價值點：廳寬 7米、 江景 讓您的生活成為別人的旗幟！ 本報告是嚴格保密的。 圖片版形象系列報廣 這就是觀瀾王座 西雙十二城 瀾滄江畔城市豪宅 西雙十二城 瀾滄江畔城市豪宅 這就是觀瀾王座 本報告是嚴格保密的。 策略網(wǎng)絡(luò)圖 “ 王座 ” 概念嫁接 “ 尊貴感 、 身份認同 ” 營銷舉措 實現(xiàn)目的 針對客戶 的問題 客戶對前期觀瀾2480元的認知 第一層區(qū)隔 形象戰(zhàn) 大活動：號召力 小活動：參與性 客戶需要感知價值 第二層區(qū)隔 價值戰(zhàn) 五星級營銷服務(wù) 強展示：樣板房 第三層區(qū)隔 營銷與產(chǎn)品層面 體驗戰(zhàn) 營銷同質(zhì)化 營銷策略 產(chǎn)品層面 營銷與產(chǎn)品層面 本報告是嚴格保密的。 項目營銷戰(zhàn)略 營銷戰(zhàn)略： 小戶型引爆市場，建立整體項目口碑； 高形象強勢鋪墊，聚集目標客戶群，精準傳播 小戶型 —— 火爆銷售信息全市發(fā)布，形成熱點話題！ 壹 江景大戶 —— 樹立“王座”高端形象，形成價值標桿 貳 其他大戶 —— 依托整體形象、價格杠桿實現(xiàn)銷售 叁 本報告是嚴格保密的。 周邊縣市客戶 投資客 生意人 政府高官 + 企事業(yè)管理人員 公務(wù)員 + + + 泛公務(wù)員 中高端客戶 高端客戶 客戶層級定位 本報告是嚴格保密的。 向往品牌，追求知名度，思想觀念意識超前，接受新東西快，容易受親戚、朋友的引導 項目前景很好，有對項目商業(yè)投資的興趣，但是對于項目未來商業(yè)規(guī)劃布局是否合理及經(jīng)營能否成功存在疑問； 本報告是嚴格保密的。 客戶分析：客戶大多以自住為主，成交主要客戶為生意人、公務(wù)員和類公務(wù)員等社會中高端人群 成交客戶職業(yè)統(tǒng)計生意人41%其他22%類公務(wù)員13%縣職工9%公務(wù)員15%從客戶職業(yè)來看，政府機關(guān)公務(wù)員、事業(yè)單位職工等類公務(wù)員、生意人是本項目的主要購買人群，而他們的共同點就是收入相對較高且穩(wěn)定，這也與本項目中高端的客戶定位相符合 客戶置業(yè)目的數(shù)據(jù)圖自住64%投資36%從客戶臵業(yè)目的數(shù)據(jù)對比來看，絕大部分購買客戶以自住為主，其多為 100— 130㎡戶型的購買者，他們對于居住環(huán)境、區(qū)位、生活配套等較為關(guān)注 本報告是嚴格保密的。 ?突破競爭的主要手段 —— 建立項目差異化的高端形象。 景洪主要在售樓盤目前大多均已接近尾期，即將開盤的冠城將給項目帶來較大的競爭 樓盤名稱 開盤日期 主力戶型 價格 推廣方式 優(yōu)惠活動 偶寓 2023年 12月底 4060精裝公寓 2100 廣告牌、短信、客戶回訪、標幅 無 山水云天二期 一期 2023年 2月 1 1 170大戶型 2400 廣告牌、短信 無 山水林溪 2023年 7月 4080公寓、別墅 公寓 1850別墅 2800 廣告牌、短信 無 甜蜜公寓 2023年 9月 單身公寓、一室一廳 3200 廣告牌、折頁 一次性 冠城 2023年 12月底 公寓、三房、四房 2389起 廣告牌、折頁、短信 暫無 海城靜園 2023年 10月 110130三房 2400 無 無 花伴里二期 2023年 3月 105185大戶型 2800 廣告牌、短信、客戶回訪、標幅 一次性 98折 按揭 99折 市場競爭分析 本報告是嚴格保密的。 大部分售樓處 營建水平普遍較低，以臨建為主，外形缺乏特色，內(nèi)部設(shè)計簡單、局促，對形象提升作用小 大部分項目推廣渠道較為單一，多以戶外、 DM為主，廣告質(zhì)量較差，推廣效果不佳 威脅 優(yōu)勢 機會 劣勢 廣告質(zhì)量差，推廣效果不佳 臨街面小，昭示性不強 項目機會：版納整體營銷水平較粗放 臨時建筑，影響項目品質(zhì)感 廣告質(zhì)量差，推廣效果不佳 本報告是嚴格保密的。客戶爭奪較為激勵。 項目目標解析 市場分析 營銷戰(zhàn)略 營銷策略 推售策略 媒體推廣計劃 項目本體分析 6 本報告是嚴格保密的。 回現(xiàn)使命 產(chǎn)品推售策略 第一階段：小戶型 實現(xiàn)快速現(xiàn)金流產(chǎn)品 第二階段：江景大戶型 形象產(chǎn)品、標格標桿、利潤產(chǎn)品 第三階段：非江景大戶 次現(xiàn)金流產(chǎn)品 項目一期主推： A棟和 B棟部分 32— 48㎡公寓 項目二期主推： C棟的部分江景單位 B大戶型單位混合銷售 本報告是嚴格保密的。2/17/2023 西雙十二城項目二期營銷推廣策略報告 謹呈浩宇地產(chǎn)公司 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 現(xiàn)有的限制條件下，如何借勢一期熱銷，實現(xiàn)二期的持續(xù)熱銷 Q2 如何通過營銷發(fā)力，樹立項目的高形象、能信賴、有期待的產(chǎn)品 Q1 本報告是嚴格保密的。 項目大戶型大，總價高，客戶群與別墅項目處于同一層面。 沿江經(jīng)濟帶 項目地塊 本報告是嚴格保密的。 項目目標解析 市場分析 營銷戰(zhàn)略 營銷策略 推售策略 媒體推廣計劃 項目本體分析 13 本報告是嚴格保密的。 項目優(yōu)勢 —— 產(chǎn)品價格較有競爭力，有流沙河河景 項目劣勢 —— 所處地段較為偏僻，周邊生活配套不全，項目品質(zhì)感差 從產(chǎn)品可替代性看： ?推售同期將面臨“冠城”、“山水云天二期” 等主打大戶型項目的直面競爭。 意向購買面積 50㎡ 80㎡ 100㎡ 120㎡ 130㎡ 140 ㎡ 160㎡ 230㎡意向客戶人數(shù) 218 75 187 162 78 0 54 6所占比例 % % % % % % % %本報告是嚴格保密的。 普通職員 向往都市生活，注重樓盤的交通便利性，經(jīng)濟實力一般 追求時尚，強調(diào)個性，關(guān)注流行元素，容易被新鮮或表面美好事物吸引 對小戶型、公寓比較感興趣，同時對項目位置、產(chǎn)品品質(zhì)及未來發(fā)展?jié)摿Χ驾^為認可，但住宅交房期長，項目周邊配套不齊全是項目的主要缺陷 投資客、生意人 較強的經(jīng)濟實力，看重樓盤的未來升值潛力，以及總價的高低。 周邊縣市客戶 —— 為了子女購房和身份象征，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)居民逐漸向城市聚集 投資客 —— 中央?yún)^(qū)稀缺性的土地資源，未來規(guī)劃完善，升值潛力大 政府高官 —— 項目高端客戶的代表，多為二次臵業(yè)，價格不敏感 生意人 —— 認