【正文】 明確監(jiān)管職責(zé)的目的是什么？ 其一是督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗中切實(shí)做到“客觀公正”； 其二是保證前期物業(yè)服務(wù)合同雙方在物業(yè)承接查驗之切實(shí)做到“權(quán)責(zé) 分明。 （第四十二條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按本辦法履行承接查驗義務(wù) 的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，作 為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報。 明確雙方的共同責(zé)任，是確保承接查驗過程中雙方相互推諉、相互扯皮 或者共同推卸責(zé)任的有效法寶。交接記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和 物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽章確認(rèn)。 ) ⑵ 對于查驗記錄和交接記錄， 《 辦法 》 要求建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共 同簽字確認(rèn)。 如何使承接查驗的結(jié)果具有法律效力，在承接查驗的法律關(guān)系無法理 順的情況下，只有重新 建立一個合同關(guān)系 來達(dá)到制約雙方的行為，即簽訂物 業(yè)承接查驗協(xié)議。 第二十二條 物業(yè)承接查驗協(xié)議應(yīng)當(dāng) 對物業(yè)承接查驗基本情況、存在 問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項作出明確約定 第二十三條 物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議， 與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力 。 五個明確之二 明確了物業(yè)承接查驗協(xié)議的核心作用 在物業(yè)承接查驗全過程中， 簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議是最為關(guān)鍵的核心環(huán) 節(jié) ?！? 另一方面，在前期物業(yè)管理階段業(yè)主大會缺位的情況下，為保障物業(yè) 服務(wù)企業(yè)實(shí)施承接查驗工作有約可依和有據(jù)可查， 《 辦法 》 明確規(guī)定建設(shè)單 位在三個契約性文件中必須約定物業(yè)承接查驗的相關(guān)內(nèi)容。 “五個明確”： 明確物業(yè)承接查驗的 基本條件 明確物業(yè)承接查驗 協(xié)議的核心作用 明確雙方當(dāng)事人的 共同責(zé)任 明確行政部門的 監(jiān)管職責(zé) 明確物業(yè)承接查驗的 內(nèi)容和重點(diǎn) 明確了物業(yè)承接查驗的基本條件 《 辦法 》 通過第十一條詳細(xì)規(guī)定實(shí)施承接查驗的物業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的 七個基 本條件 ，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過參與建設(shè)工程的設(shè)計、施工、分戶驗收和竣 工驗收等活動，向建設(shè)單位提供有關(guān)物業(yè)管理的建議。 為什么政府要參與承接查驗的管理？ 目前政府之所以應(yīng)當(dāng)監(jiān)管物業(yè)承接查驗活動，主要基于以原因： 一、保障合同第三方，即全體業(yè)主的利益； 二、保障合同中弱勢的物業(yè)企業(yè)的利益； 三、避免無法追責(zé)。 第四十七條 本辦法由國務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)解釋。 注： 《 物業(yè)管理條例 》 第五十九條 違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料 的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交 有關(guān)資料的，對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報，處 1萬元以上 10萬元以下的罰 款。 第四十一條 【 業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) 】 物業(yè)承接查驗活動，業(yè)主享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。 第三十七條 【 物業(yè)買受人權(quán)益保護(hù) 】 建設(shè)單位不得憑借關(guān)聯(lián)關(guān)系濫用股東權(quán)利，在物業(yè)承接查驗中免除自 身責(zé)任，加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任，損害物業(yè)買受人的權(quán)益。 物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有。 第三十一條 【 利益相關(guān)方與公證 】 物業(yè)承接查驗可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門參 加，可以聘請相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行，物業(yè)承接查驗的過程和結(jié)果可以公證 第三十二條 【 建設(shè)單位的法律責(zé)任 】 物業(yè)交接后，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗協(xié)議的約定，及時解決物 業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害 的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 第二十八條 【 承接查驗的費(fèi)用承擔(dān) 】 物業(yè)承接查驗費(fèi)用的承擔(dān)，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服 務(wù)合同中約定。交接記錄應(yīng)當(dāng)包括移交資料明細(xì)、物業(yè) 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)、交接時間、交接方式等內(nèi)容。 第二十二條 【 承接查驗協(xié)議的內(nèi)容 】 物業(yè)承接查驗協(xié)議應(yīng)當(dāng)對 物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方 法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任 等事項作出明確約定。 第十九條 【 現(xiàn)場查驗的書面記錄 】 現(xiàn)場查驗應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。 第十五條 【 移交資料的核查 】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對建設(shè)單位移交的資料進(jìn)行清點(diǎn)和核查，重點(diǎn)核查 共用設(shè)施設(shè)備出廠、安裝、試驗和運(yùn)行的合格證明文件。 第十二條 【 承接查驗物業(yè)的文件依據(jù) 】 實(shí)施物業(yè)承接查驗，主要依據(jù)下列文件： （一）物業(yè)買賣合同； （二）臨時管理規(guī)約； （三）前期物業(yè)服務(wù)合同； （四）物業(yè)規(guī)劃設(shè)計方案； （五）建設(shè)單位移交的圖紙資料； （六）建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。 不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒有國家標(biāo)準(zhǔn)、 行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。 第六條 【 納入銷售合同約定 】 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定其所交付物業(yè) 的 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 的配臵和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。 第三條 【 原則 】 物業(yè)承接查驗應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護(hù)業(yè)主 共 有財產(chǎn) 的原則。 第二條 【 概念 】 本 辦法所稱物業(yè)承接查驗，是指 承接 新建物業(yè) 前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建 設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)共用部 位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗收的活動。 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)承 接查驗活動的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。 前期物業(yè)服務(wù)合同就物業(yè)承接查驗的內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的， 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以協(xié)議補(bǔ)充。 第十一條 【 承接查驗物業(yè)的條件 】 實(shí)施承接查驗的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件： （一）建設(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出 具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案； （二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視 等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安 裝獨(dú)立計量表具； （三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服 務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計要求建成； 第十一條 【 承接查驗物業(yè)的條件 】 實(shí)施承接查驗的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件： （四）道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建 成，并滿足使用功能要求； （五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控 系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書； （六）物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全； （七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。 未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳 細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時限。 第十八條 【 現(xiàn)場查驗的方法和重點(diǎn) 】 現(xiàn)場查驗應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用 核對、觀察、使用、檢測和試驗 等方法，重點(diǎn) 查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的 配臵標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能 。 第二十一條 【 物業(yè)承接查驗協(xié)議 】 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場查驗，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同確認(rèn) 現(xiàn)場查驗的結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。 第二十六條 【 交接工作的書面記錄 】 交接工作應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接最后一期物業(yè) 時，辦理物業(yè)項目整體交接手續(xù)。 第三十條 【 備案應(yīng)告知業(yè)主 】 建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗備案情況書面告知業(yè)主。 第三十五條 【 承接查驗檔案的所有權(quán) 】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥 善保管。 建設(shè)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的 保修服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用由雙方約定。 第四十條 【 業(yè)主利益的保護(hù) 】 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗活動 中共同侵害業(yè)主利益的，雙方應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任。 第四十三條 【 資料的移交義務(wù) 】 建設(shè)單位不移交有關(guān)承接查驗資料的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管 部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交的，對建設(shè)單位予以通報，并按照 《 物 業(yè)管理條例 》 第五十九條的規(guī)定處罰。 第四十六條 省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可以依據(jù)本辦 法，制定實(shí)施細(xì)則。 對減少建設(shè)單位的開發(fā)遺留問題，降低物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)風(fēng)險， 維護(hù)業(yè)主的共同財產(chǎn)權(quán)益，化解物業(yè)管理的矛盾糾紛，構(gòu)建和諧互信的物業(yè) 管理關(guān)系，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。 促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展 《 物業(yè)管理條例 》 “ 發(fā)展為重、平衡利益、保護(hù)弱者”的立法理念， 在 《 辦法 》 中得到了貫徹落實(shí)。 此外， 《 辦法 》 第三十八條還規(guī)定了“建設(shè)單位不得以物業(yè)交付期限屆 滿為由，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符合交用條件或者未經(jīng)查驗的物業(yè)。 第八條 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的 前期物業(yè)服務(wù)合同 ，應(yīng)當(dāng)包 含物業(yè)承接查驗的內(nèi)容。 第二十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場查驗，與物業(yè)服務(wù) 企業(yè) 共同確認(rèn)現(xiàn)場查驗的結(jié)果， 簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。 為什么要設(shè)置物業(yè)承接查驗協(xié)議？ 承接查驗的前提條件保證了，但 承接查驗的結(jié)果 沒有 保障 ，最終也會 使承接查驗功虧一簣。 (第二條 本辦法所稱物業(yè)承接查驗，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù) 企業(yè)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè) 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗收的活動。 第二十六條 交接工作應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。） 為什么要明確承接查驗雙方的共同責(zé)任？ 一是 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在其中屬于弱勢地位 ，建設(shè)單位說交什么，物業(yè)服 務(wù)企業(yè)就接什么，以后出了問題很難追究清是誰的責(zé)任，例如消防設(shè)施的交 接； 二是建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗活動中共同侵害 業(yè)主利益 的，如何厘清雙方的責(zé)任也是一大難題。 （ 第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后 30日內(nèi)，持下列文件向 物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)：） ⑵責(zé)令限期改正。 《 物業(yè)管理條例 》 第五十九條 違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料 的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不 移交有關(guān)資料的，對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報，處 1萬元以上 10萬 元以下的罰款。 ⑶重點(diǎn) 第十八條 現(xiàn)場查驗應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用核對、觀察、使用、檢測和試驗等 方法，重點(diǎn)查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的 配臵標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使 用功能 。 “ 規(guī)范” 規(guī)范建設(shè)單位 在物業(yè)承接查驗中的責(zé)任和義務(wù)，督促建設(shè)單位提高物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的建設(shè)質(zhì)量； 規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè) 在物業(yè)承接查驗中的權(quán)利和義務(wù)，為前期物業(yè)管