世聯(lián)項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升的五種可能性開發(fā)模式案例-全文預(yù)覽
【正文】 嶄新的現(xiàn)代社區(qū)風(fēng)格設(shè)計(jì)配合區(qū)域形象，有助于灣區(qū)物業(yè)概念的打造。 開發(fā) 節(jié)奏 ?一期建面 ㎡，共 588套， 2023年 10月開盤，已 100％銷售，實(shí)現(xiàn)高單價(jià) 9800元 /㎡ ； ?二期建筑面積 ㎡，共 740套， 2023年 9月開盤，目前實(shí)現(xiàn)銷售率 97%,實(shí)現(xiàn)均價(jià) 12200元 /㎡ ； ?三四期總建筑面積 25萬(wàn)㎡，共 1400套左右。項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升的五種可能性模式案例借鑒和研究 2 可借鑒開發(fā)模式案例研究 ?為了借鑒成功經(jīng)驗(yàn)并啟發(fā)思路，我們選取的五個(gè)可借鑒類似城市地位案例的開發(fā)模式進(jìn)行研究與總結(jié) ： 案例選取原則 ?與本項(xiàng)目在城市中所處區(qū)位和發(fā)展進(jìn)程類似案例； 選取案例 ?深圳中信紅樹灣； ?金地名津 —— 金地漁農(nóng)村； ?合肥金地國(guó)際城； ?深圳星河國(guó)際； ?北京中信大吉項(xiàng)目。容積率 區(qū)位 ?深圳灣填海區(qū)，北臨華僑城主題公園，西臨沙河高爾夫球場(chǎng)，東接規(guī)劃中的中央公園，南臨深圳灣。 4 中信紅樹灣策劃經(jīng)理訪談?wù)? ?地段好，位于新興的豪宅片區(qū)，純粹片區(qū)，高起點(diǎn)，高規(guī) 劃，升值潛力巨大； ?從豪宅的推出量來(lái)看，中心區(qū)的樓盤銷售已見頹勢(shì)，而華僑城、香蜜湖雖仍是熱點(diǎn)，但畢竟供應(yīng)量有限，羅湖均為舊改項(xiàng)目，深圳灣區(qū)將成為 2023深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的最熱點(diǎn)； ?中信高樓面地價(jià)拿地，成本高，深圳地王，如何獲得高利 潤(rùn)壓力大； ?當(dāng)時(shí)面臨問(wèn)題：要確保一期快速銷售，同時(shí)要保證后續(xù)的可持續(xù)銷售，速度和價(jià)格之間的平衡點(diǎn)在哪？項(xiàng)目如何在眾 多豪宅中脫穎而出，建立自身的市場(chǎng)影響力？ ?高品質(zhì)、合理創(chuàng)新和營(yíng)銷上的高舉高打，是項(xiàng)目的制勝要素， “灣區(qū)物業(yè)比肩全球” ，借用國(guó)際知名灣區(qū)的生活體驗(yàn)，樹立項(xiàng)目的濱海富人社區(qū)形象以及項(xiàng)目和企業(yè)品牌； 5 開發(fā)策略確定 ——面臨問(wèn)題 ? 項(xiàng)目面臨的問(wèn)題 置身豪宅林立紅樹林片區(qū)、臨近眾多高端項(xiàng)目即將投入市場(chǎng)的巨大壓力，紅樹灣項(xiàng)目如何突出重圍，奠定其在區(qū)域的形象地位？ 創(chuàng)新溢價(jià)模式 中信以 2800元 /平米的高樓面地價(jià)拿地，如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售顛覆性的 高價(jià)格和快速回現(xiàn)以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)并規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？ 問(wèn)題 1：如何化解高地價(jià)的壓力？ 問(wèn)題 2：如何在周邊區(qū)域眾多豪宅中脫穎而出，建立自身市 場(chǎng)影響力？ 問(wèn)題 3：如何在實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)品牌的提升？ 如何運(yùn)作備受矚目的項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品牌和企業(yè)品牌的提升？ 規(guī)劃中央公園 東南向海景 華僑城人文景觀 中信紅樹灣 西南向海景和蛇口景觀 沙河高爾夫球場(chǎng) 6 開發(fā)策略確定 ——應(yīng)對(duì)策略 ? 應(yīng)對(duì)開發(fā)策略 ?借鑒東京灣設(shè)計(jì)，將海灣規(guī)劃成為娛樂、休閑、購(gòu)物于一身的濱海社區(qū)； ?以大規(guī)模、巨額投資制造項(xiàng)目氣勢(shì)，造就濱海高檔大盤形象。 ?已經(jīng)成為深圳豪宅物業(yè)的代表作； ?成功定義中信 =紅樹灣的區(qū)域定義，排他性極強(qiáng)； ?使中信品牌成為豪宅開發(fā)商品牌。 地塊背景： ?區(qū)位得天獨(dú)厚，最靠近香港的項(xiàng)目，“雙城商務(wù)”要道，深港軌道無(wú)縫對(duì)接咽喉門戶之地； ?深圳第一個(gè)整體城中村改造項(xiàng)目，備受關(guān)注； ?還農(nóng)民建房 米，將吃掉近 積率，折算后樓面地價(jià)逾 5000元 /平米，可能的利潤(rùn)空間低。 項(xiàng)目將于 07年 1月開盤，屆時(shí)起價(jià) : /平米、均價(jià) :萬(wàn)元 /平米、最高價(jià) :2萬(wàn)元 /平米，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高價(jià)利潤(rùn) 開發(fā)強(qiáng)度增值模式 12 提升開發(fā)強(qiáng)度，同時(shí)兼顧品質(zhì)的開發(fā)強(qiáng)度增值模式條件分析 ?優(yōu)質(zhì)地段，地價(jià)成本較高，商業(yè)價(jià)值凸現(xiàn) 區(qū)位 ?有大量投資和商務(wù)客戶市場(chǎng)，同時(shí)市場(chǎng)愿為品質(zhì)買單； 市場(chǎng) ?占地規(guī)模不大，但容積率壓力大，要求高； 規(guī)模 ?開發(fā)商資金實(shí)力較強(qiáng)，能得到政府的支持； ?有較強(qiáng)的舊城改造項(xiàng)目的運(yùn)作能力。 問(wèn)題 1： ？如何既獲取最大利潤(rùn)又降低風(fēng)險(xiǎn)，提升項(xiàng)目品質(zhì)？ 問(wèn)
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