【正文】 內標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 施工單位常見的施工工藝流程控制要點： 第一層涂膜 管道安裝 細部附加層施工 洞口封堵 第一次試水 基層清理 第二層涂膜 第三層涂膜 保護層施工 第二次試水 工程質量驗收 國內標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 房地產企業(yè)應強調的施工工藝流程控制要點： 立管、地漏、排水口安裝（風道） 洞口清理剔毛 衛(wèi)生間墻面抹灰 彈 50線、防水標高線 地漏、排水口管口封堵保護 15㎜ 厚 素水泥漿結合層 摻微膨脹劑細石砼一次灌縫 2/3板厚 細石砼二次灌縫 吊模 堵洞砼養(yǎng)護 ,不少于 5d 國內標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 施工單位 10項工序控制要點和房地產 企業(yè) 60項工序控制要點的區(qū)別 ： ◆ 施工企業(yè)重點關注施工組織順暢 ◆ 房地產企業(yè)重點關注工序質量控制 ◆ 施工企業(yè)不會主動考慮關鍵通病防治節(jié)點優(yōu)化 ◆ 房地產企業(yè)重視設計、材料優(yōu)化防范工程質量 通病產生 國內標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ◆ 施工企業(yè)忽視必要的施工技術間歇 ◆ 房地。避免門窗抗風壓性能不足，導致 在正常風荷載作用下產生過大變形，進而使 門窗本體密封失效，造成雨水滲漏 國內標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ◆ 鋁合金門窗外墻貼面磚上口處的構造節(jié)點 （下口應反坡保證高差、無滴水線、平轉壓立磚） 國內標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ◆ 飄窗上口處的構造節(jié)點 國內標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ◆ 飄窗下口處的構造節(jié)點 國內標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ◆ 外墻抹灰停息點設置及檢驗要求： 外墻粉刷各層接縫位置應錯開，并設置在混 凝土梁、柱中部 外墻粉刷時，底糙應刮至窗洞口陽角部位， 糙面層應與底糙停息點錯開留置，留置在距 陽角邊不少于 50mm范圍外墻部位，以避免兩 次刮糙停息點重疊引起的砂漿收縮，引發(fā)滲 漏 國內標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 衛(wèi)生間防水工程防滲漏節(jié)點 ： ◆ 同層排水衛(wèi)生間構造節(jié)點： 國內標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ◆ 衛(wèi)生間混凝土翻邊的構造節(jié)點（高差設計確定）： 衛(wèi)生間降板同樣需要現澆混凝土翻邊 國內標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 如何解決下述問題： 施工圖設計審查審查重點不明確，圖紙審查分工不清晰 國內標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 事后控制一：優(yōu)化 《 施工圖設計審查程序 》 根據各部門長處及特點拆分設計審查任務： 設計部：了解設計規(guī)范、了解企業(yè)客戶標準 了解設計規(guī)范、了解企業(yè)設計標準，了解設計審查要點 重點審查：設計完整性和設計深度、與國家、企業(yè)設計標準的一致性、多專業(yè)交圈一致性 國內標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 工程部： 重點審查：與防滲漏、防開裂相關的材料、構造做法、節(jié)點要求、施工要點。設計單 位應重點考慮安裝工藝節(jié)點 門窗廠家 鋁合金二次設計應有專項計算書， 詳細進行強度和剛度驗算。同時，一些樓板中間也出現裂縫，多數 在單向嵌固板情況下出現 國內標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ◆ 45度斜裂縫產生的原因： 端部樓板由于受到縱、橫二個方向剪力墻或 剛度相對較大的樓面梁的約束，在溫差和砼 收縮變化時，板面在配筋薄弱處（即在分離 式配筋的負彎矩筋和放射筋的未端）開裂， 產生 45度斜裂縫。 15層以上的 高樓，外墻裝修禁止使用外墻磚 上海市：除建筑底層和裙房外，限制設計、使用外 墻磚和馬賽克等外墻瓷質貼面材料 國內現行規(guī)范適用性的現狀影響 重慶市：樓層超過 20層或者高度超過 60m的 民用建 筑外墻及臨街或行人通行的建筑外墻不得 使用外墻面磚 江蘇?。航ㄖ鈮︼椕娼故褂民R賽克，住宅建筑 外墻限制使用陶瓷面磚 國內現行規(guī)范適用性的現狀影響 ■ 外墻擠塑板保溫 ＋ 外墻貼面磚技術上是 否成熟？ ■ 為什么國內多個城市禁止使用外墻面磚？ 國內現行規(guī)范適用性的現狀影響 傳統(tǒng)的外墻磚飾面是在混凝土、粘土磚等結 構剛性基層上粘貼面磚 現在的外墻磚飾面是在外保溫材料（ EPS、 XPS、膠粉聚酯顆粒、硬發(fā)泡聚氨酯 ）面層 上粘貼面磚 國內現行規(guī)范適用性的現狀影響 國家強制性行業(yè)標準 《 外墻飾面磚工程施工及 驗收規(guī)程 》 JGJ 1262023的制定主要針對混凝 土墻體和砌體，并未考慮在外保溫面層上粘貼 面磚的特殊情況 國家強制性行業(yè)標準 《 建筑工程飾面磚粘接強 度檢驗標準 》 JGJ 11097要求外墻面磚必須進 行粘接強度檢驗，每組試樣平均粘接強度不應 小于 國內現行規(guī)范適用性的現狀影響 外保溫薄抹灰（錨栓玻纖網和傳統(tǒng)增強鋼絲網）試驗 EPS( 模塑聚苯板 )28d抗拉強度： ～ XPS( 擠塑聚苯板 )28d抗拉強度： ～ 膠粉聚酯顆粒 28d抗拉強度： ～ 硬發(fā)泡聚氨酯抗拉強度： ～ 面層砂漿與保溫層的拉伸粘接強度： ～ 國內現行規(guī)范適用性的現狀影響 ◆ 外墻保溫貼面磚粘接強度試驗合格意味著什么？ 外保溫體系下外墻磚脫落 90%以上并不是因為 重力拉拔造成的，而是由后期溫度變形和干濕 變形引起的，尤其是傳統(tǒng)工法施工引起的凍融 效應，極易導致外墻磚脫落。避免過多的管理層級造成不必要的管理費上升 杜絕層層轉包是從成本角度選擇承包商的重要指標 國內總承包單位的管理現狀分析 房地產企業(yè)通過提高對施工單位的管理能 力，輸出技術標準和質保體系要求，可以 向選擇三、四類施工企業(yè)過渡，在保證質 量的前提下降低工程成本 國內總承包單位的管理現狀分析 ■ 從質量角度考慮總承包商的選擇策略： 承包商施工項目經理（項目承包人）的質 量意識、配合能力對工程質量的影響很大 是房地產企業(yè)考察施工隊伍以及保證工程 質量的重要因素 國內總承包單位的管理現狀分析 承建商自身的質量保證體系、管理模式、管理水平、管理人員配備等對工程質量的影響極大，是甲方考察施工單位和管理施工單位的重點 如何考察并發(fā)現施工單位質保體系是否健全 大家又有什么好的方法和技巧 國內總承包單位的管理現狀分析 關注承建商的自身擁有的資源，以及資源 整合的能力及效率，防止超出其自身能力 承攬工程 對規(guī)模小的建筑公司和實行項目全面承包 的公司，在材料管理需要重點加以關注，對于容易造假的材料，應加強期間的現場抽檢，避免出現用合格產品裝門面的情況 國內監(jiān)理單位的管理現狀分析 ■ 國內監(jiān)理公司的總體概況 ： 市場發(fā)展不均衡，有些地區(qū)相當多的監(jiān)理 公司不履行監(jiān)理職責，企業(yè)制度不健全， 責任制不落實，監(jiān)理工程師行為不規(guī)范 監(jiān)理旁站的區(qū)域范圍、方法要求不明確。需 要甲方重點考察，輸出技術、管理標準， 協(xié)助其建立質量保證體系 國內總承包單位的管理現狀分析 勞務隊伍非職業(yè)化，不穩(wěn)定，技術能力有限，責任心不強。最少的 2條 /套，最多 760條 /套 某國內知名地產公司對歷年所用幾百套設計施工圖所做的設計后評估：不算簡單的 “ 錯、漏、碰、缺 ” ，僅存在會造成嚴重滲漏隱患的嚴重設計錯誤，平均 27處 /套 國內設計單位的管理現狀分析 ◆ 設計問題分析： 節(jié)點圖應詳細表示：地下室的卷材收頭做法，與首層保溫和室外散水的之間的關系 應保證卷材收頭的高出室外地坪的防水高度 應關注建筑密封膏的嵌縫 國內設計單位的管理現狀分析 ◆ 設計施工圖僅提供構造做法，不提供詳圖構造 節(jié)點做法 設計人員除了未提供構造節(jié)點詳圖外，浮筑隔離層的設計非常完善，充分考慮了防止保護層變形對防水層產生破壞引起的滲漏 國內設計單位的管理現狀分析 ◆ 設計問題分析： 因外墻保溫層先于防水層施工，設計又未提供 詳圖節(jié)點，施工單位及監(jiān)理均理解為防水層只 是簡單平鋪。 新形勢下企業(yè)對工程管理的要求 ◆ 新型管材的應用增加了滲漏的工程質量隱患： 建筑下水管道采用的 UPVC管或建筑給水、熱 水管道采用的其他塑料管材，其管道表面光 滑，附著力較差。 象我們目前做的分戶驗收 ， 就屬于鑒定成本 。工程進度管理受內外部多方面因素制約的影響極大。 采取管線施工完后后澆門檻，再做防水。當偏差修補厚度超過 50㎜ 時，應按圖加筋支模澆 C20細石砼進行修補 對質量細節(jié)關注不夠 南方及暴雨多發(fā)地區(qū)的外門窗塞縫要求： 防水應做在保溫層之下，超出窗洞與外墻面搭接應不小于 150㎜ ，對 于外墻飾面磚，為防止勾縫處形成滲水通道，搭接宜放寬至300㎜ 對質量細節(jié)關注不夠 網格布翻包：鋪貼聚苯板的起始和收頭處，網 格布一定要翻包，這可保證網格布受到的應力 能可靠地傳到結構墻體 實際施工中，施工單位往往圖省事， 網格布沒有翻包現象極其普遍 忽視技術管理的重要性 外墻貼磚時，我們往往關注粘貼牢固、勾縫 嚴密，有多少專業(yè)工程師關注排磚 排磚不當引起的外墻滲漏不在少數，但大多數 專業(yè)工程師往往忽視這一細節(jié)的控制 對質量細節(jié)關注不夠 挑檐等突出外墻部位采用上磚壓下磚，適當突出 5㎜ 起到滴水線的作用，避免磚縫滲水 下部陰角處平面磚頂立面磚，利用雨水重力作用避免磚縫滲水 對質量細節(jié)關注不夠 衛(wèi)生間降板高差往往不進行構造厚度核定： 一般設計衛(wèi)生間結構降板 6～ 10㎝ ，衛(wèi)生間門檻處高差一般為 6～ 10㎝ 。 結果項目交付不到三個月，外墻涂料大 量出現龜裂、開裂、剝離、泛堿等質量 問題，部分出現外墻滲漏 缺乏企業(yè)工程質量保證體系 ■ 技術缺陷分析： 在外保溫體系的基層上施工涂料，相比于傳統(tǒng) 在抹涂于混凝土及各種砌筑墻體上的水泥砂漿 基層上存在著很大區(qū)別，對涂料施工的要求要 高很多。對設計階段工程質量保障、合約條 款工程保障、招標采購工程質量保障缺乏重視 ◆ 工程管理短板二： 缺乏企業(yè)工程質量保證體系 某項目外墻設計有外墻空調板用于 放置空調室外機，圖紙設計審查沒 有問題，施工單位按規(guī)范要求施工 監(jiān)理單位按圖紙及規(guī)范驗收合格， 甲方工程部復檢合格。如何突破房地產工程管理瓶頸 現代工程管理體系的破解之道 2023年 8月 8日 提出工程管理瓶頸的背景 中國的工程管理缺少技術標準嗎？ 提出工程管理瓶頸的背景 房地產的工程建設中有多少高新科技嗎？ 提出工程管理瓶頸的背景 都在管理工程質量。且后修補觀感性觀感性不理想 抹灰洞口偏差誤差不易控制，門窗加工前往往需要實測實量，總包單位省事，但對門窗工期保障不利 缺乏工程管理標準和工程技術標準 采用窗戶四邊先正糙（不收光），往往因為前后抹灰間隔時間過長，極易產生空鼓開裂，存在滲漏隱患 發(fā)泡膠只有一定的防水能力，耐候密封膠未留槽，薄弱處極易老化開裂，產生滲漏隱患 缺乏工程管理標準和工程技術標準 ◆ 國家相關驗收規(guī)范不能滿足企業(yè)質量控制需要： 房地產企業(yè)重點關注的門窗防滲漏沒有任何檢驗項目和針對性的檢驗要求 對檢驗項目沒有約定明確的檢驗方法，不利于現場實際操作 缺乏工程管理標準和工程技術標準 門窗洞口砌體收縮變形大 技管人員 操作人員 獎懲不明 忽視質量 專檢不認真 技術交底不清 自檢不認真 施工人員 鋁合金門窗安裝滲漏 鋁合金 門窗安裝 常見工程 質量問題 原因分析 門窗安裝固定不符合要求 門窗洞口偏差大、處理不當 門窗框塞縫不密實 洞口表面裝飾滴水、坡水處理不當 門窗框塞縫不密實 窗框與洞口縫隙未清理干凈 窗框與洞口間隙不干燥 門窗下框未用防水水泥砂漿 PU發(fā)泡膠未連續(xù)施打 水泥砂漿配比不合格 PU發(fā)泡膠充填不飽滿 墊塊未清理做二次填充 防水水泥砂漿塞縫不密實 門窗框塞縫外側未做防水處理 土建施工埋設固定點不當 門窗框成品保護不當造成滲漏 缺乏工程管理標準和工程技術標準 鋁合金窗應做的試驗檢驗項目 缺乏工程管理標準和工程技術標準 外墻膩子平整度差 技管人員 操作人員 獎懲不明 忽視質量 專檢不認真 技術交底不清 自檢不認真 光澤不勻 褪色變色 粉化 施工人員 光