【正文】 內(nèi)涵，奢華、虛榮以不再是唯一評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)對第一居住的需求也日趨增強(qiáng)。 三是近郊別墅逐步火爆！近郊的某山成為別墅的又一個(gè)開發(fā)熱點(diǎn)，該區(qū)域的別墅市場潛力巨大。 5． 4銷售情況 目前推出的 185套住宅 ， 以銷售了 100%， 其中三房 、 四房的樣板間戶型銷售較快 ， 5房 、 6房的銷售相對較為遲緩 。 付款方式多樣 ， 可一次性 、 分期 、 按揭 。 5． 推廣策略 5． 1產(chǎn)品策略 該樓盤主體建筑采用現(xiàn)代簡約的建筑風(fēng)格 ， 外立面整體感覺給人非常沉穩(wěn) 、 簡潔 。 在目前成都市是一個(gè)全新的 、 高品質(zhì)的住宅小區(qū) ， 可以稱的上是大局運(yùn)籌 ， 獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷 。 樓盤名稱：三利宅院 地理位置：人南延線十八步島 發(fā)展商：四川三利房產(chǎn)有限公司 建筑設(shè)計(jì)：新加坡建筑城市設(shè)計(jì) 占地面積： 500畝 ， 一期： 188畝 總建筑面積： 52643㎡ （ 一期 ） 建筑形態(tài)：宅院別墅 地面停車位： 容積率： 綠化率： 70％ 建筑結(jié)構(gòu)：框架 總戶數(shù)： 185戶 （ 一期 ） 面積區(qū)間： ㎡ 價(jià)格區(qū)間： 4000元 /㎡ （ 均價(jià) ） 2． 總體規(guī)劃 整個(gè)小區(qū)由 12個(gè)相對獨(dú)立卻又有機(jī)的融為一體的宅院組團(tuán)構(gòu)成 ， 建筑大量以南北朝向?yàn)橹?， 力求做到戶戶采光 ， 窗窗有景 。 其產(chǎn)品較好的對營銷訴求點(diǎn)進(jìn)行了支持特別是二期的產(chǎn)品 。 已購房消費(fèi)者別墅以一次置業(yè)為主 。 聯(lián)排的均價(jià) 2300元 /㎡ ,單體別墅均價(jià) 4000元 /㎡ 。 產(chǎn)品以單體別墅為主 。 全面提供：家政服務(wù) 、 清潔服務(wù) 、 禮儀服務(wù) 、 健康及社區(qū)服務(wù) 、 家庭裝修 、維修服務(wù) 、 商務(wù)服務(wù) 、 綠化服務(wù) 、 房屋中介服務(wù) 。 3． 小區(qū)功能配套 生態(tài)廣場 、 社區(qū)會(huì)所活動(dòng)中心 、 游泳池 、 網(wǎng)球場 、 商業(yè)街 、 運(yùn)動(dòng)區(qū) 、 健康跑道 、 攀巖壁 、濱湖人造沙灘游樂區(qū) 、 山頂公署以及醫(yī)療中心等 ， 充分的滿足業(yè)主的日常生活需要 。 整個(gè)二期地勢呈不規(guī)則半圍合狀環(huán)繞湖岸 ， 以起伏綿延的坡地為主 。 整個(gè)項(xiàng)目形成一個(gè)集生態(tài) 、 居住 、 旅游 、 休閑 、 娛樂 、 商業(yè)為一體的原生態(tài) 、 符合 8S（ 景觀 、 軼事 、 陽光 、運(yùn)動(dòng) 、 空氣 、 溪流 、 森林 、 服務(wù) ） 標(biāo)準(zhǔn)的高尚山水別墅社區(qū) 。 正是因?yàn)檫@樣才在產(chǎn)品非常一般的情況下取得了一期銷售完畢 ， 二期開盤一個(gè)月銷售 25%的較好銷售業(yè)績 。 他們在置業(yè)時(shí) ， 在考慮價(jià)格的同時(shí)更看中的是小區(qū)的園林環(huán)境 、 交通 、 生活配套等與生活息息相關(guān)的因素以及 。 樓盤名稱：錦麗園別墅（二期） 地理位置：成都市航空港長城南路 228號(hào) 發(fā)展商：成都興益房產(chǎn) 占地面積： 300畝 （ 二期： 160畝 ） 建筑形態(tài)：山澗獨(dú)棟歐式別墅 車位比例： 1： 容積率： 綠地率： 71％ 總戶數(shù)： 166戶 （ 二期： 98戶 ） 銷售率：一期售完 ， 二期銷售了 25% 面積區(qū)間： 191344㎡ 主力面積： 280344㎡ 均價(jià)： 3300元 /㎡ 2． 總體規(guī)劃 整個(gè)別墅區(qū)和著坡勢 “ 韻律 ” 有節(jié)奏的起伏 ， 背倚某山 ， 毗鄰四川大學(xué) 、 西南民族大學(xué)新校區(qū) ， 棠湖實(shí)驗(yàn)中學(xué) ， 內(nèi)鑲以巨型瀑布為主的主題公園 ， 南北朝向?yàn)橹?， 實(shí)現(xiàn)了居住與社區(qū)環(huán)境的較好融合 。高爾夫 ” 、 “ 新董事官邸 ” 、 “ 懂歐洲懂生活 ” 、 “ 離夢想最近的高爾夫別墅 ” 為營銷的核心訴求點(diǎn) 。 外地客戶與本地客戶的比例目前在 2： 8左右 。 5． 4銷售情況 目前推出的 134套住宅 ， 銷售了 65%， 最貴 （ 345408萬 ） 的和最便宜 （ 98110萬 ） 的物業(yè)最先銷售完畢 。 在已購房的客戶中一次性付款客戶的比例占 6成 。 較為完善的生活配套設(shè)施和較高的園林綠化盡顯一流的居家生活環(huán)境 。特別是金林半島推出的英式星級(jí)物管服務(wù)，細(xì)致入微的給業(yè)主關(guān)懷很值得借鑒！ 本案典型獨(dú)棟別墅項(xiàng)目指標(biāo)分析 維也納森林別墅 錦麗園別墅 （二期） 天泉 而別墅購買者一般都比較理性，炒概念又不奏效，一些開發(fā)商已經(jīng)開始從人文環(huán)境上下力氣。目前純獨(dú)棟別墅樓盤只有三個(gè)，可以預(yù)計(jì)未來獨(dú)棟別墅的市場前景較為廣闊。 綜合目前別墅的銷售情況來看 聯(lián)排別墅的銷售率在 75%左右，銷售周期一般 在 812個(gè)月。 綜合區(qū)位因素可以看到 ， 市區(qū)及三環(huán)路附近的獨(dú)立別墅均價(jià)一般在 5000元 /㎡以上 ， 浣花板塊的獨(dú)棟別墅均價(jià)在 12023元 /㎡以上 ， 龍泉板塊均價(jià)在 30004000元 /㎡左右 ， 華陽板塊均價(jià)在40005000元 /㎡左右 。目前別墅的均價(jià)在 230018000元 /㎡之間，除了最重要的區(qū)位因素外，產(chǎn)品本身也是拉開差距的重要因素。天泉 ?聯(lián)排別墅供應(yīng)主要集中在 150250 ㎡ 聯(lián)排別墅市場面積供應(yīng)分布比例20%60%15%5%150200㎡ 201250㎡251300㎡ 3 0 0 ㎡以上 結(jié)合銷售情況來看，聯(lián)排別墅受市場歡迎的在200250 ㎡， ? 獨(dú)棟別墅主要集中在 300400 ㎡。 這一方面說明成都別墅大盤時(shí)代的來臨，近郊是未來別墅的主戰(zhàn)場，另一方面也說明成都別墅市場的競爭越來越激烈，消費(fèi)者需求的離心化促使了產(chǎn)品的差異化進(jìn)而促使了別墅市場進(jìn)一步的細(xì)分。 占地規(guī)模所占總開發(fā)量的比例5%15%30%50%50150畝 151500畝 5001000畝 1 0 0 0 畝以上 在已知的 58個(gè)項(xiàng)目中，80%的項(xiàng)目的占地規(guī)模都在 50500畝。 建筑形態(tài)比列45%30%10%15%聯(lián)排 花園洋房 獨(dú)棟別墅 混合型態(tài) 從市場亮相和準(zhǔn)備亮相的項(xiàng)目的供應(yīng)量來看，聯(lián)排別墅和花園洋房占了 75%，獨(dú)棟別墅占 10%，加上混合形態(tài)中的部分，獨(dú)棟別墅所占的比例不到 15%。未來的某山將是成都乃至四川省的信息市場、咨詢市場、勞動(dòng)市場、人才市場、金融市場、股票市場、生產(chǎn)市場、科技市場。開發(fā)區(qū)的規(guī)劃性質(zhì)為旅游、居住、文體為主，休閑、療養(yǎng)為輔的現(xiàn)代化、多功能的新型山水新城。 作為成都近郊唯一的原生松林 ，是成都市一級(jí)森林保護(hù)區(qū) ， 坡地 、 山風(fēng) 、 森林 、 高爾夫使某山的生態(tài)形成了原生和人工的絕佳生態(tài)配合 。 在這個(gè)新興的板塊里 ， 既有純歐式的森林別墅 (維也納森林別墅 )， 還有即將啟動(dòng)的中式傳統(tǒng)文化別墅社區(qū)以及中產(chǎn)經(jīng)濟(jì)別墅 （ 交大房產(chǎn)的項(xiàng)目 ） ， 使近郊別墅的形態(tài)和居住人群在這里表現(xiàn)得淋漓盡致 。 青城度假別墅區(qū)雖然上千畝的大盤林立，但其別墅形態(tài)主要以經(jīng)濟(jì)別墅為主，中國青城提出的“ 5+2生活模式”充分體現(xiàn)了其度假、休閑的特征，購買的人群相對城市別墅來說要相對“小資”一些。據(jù)悉，大行宏業(yè)在今年也將在該區(qū)域推出自己的籌備已久的別墅項(xiàng)目，預(yù)計(jì)售價(jià)在 3000美元 /㎡。 今年伊始 ， 某山別墅開發(fā)浪潮的全面爆發(fā) ， 使擁有最大市場需求的近郊別墅片區(qū)一蹴而就 ， 成都的三大別墅開發(fā)片區(qū)的格局由此完美形成 。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，越來越多的成功人士在要求擁有尊貴品質(zhì)生活的同時(shí)，還渴望形成與其相對應(yīng)的富人區(qū)的出現(xiàn)。 2023年已開盤和準(zhǔn)備開盤的部分代表項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱 開發(fā)公司 地址 規(guī)模（畝） 麓山國際社區(qū) 萬華房產(chǎn) 華陽 （人南沿線盡頭） 總占地 4000畝，一期 800畝將開盤 天泉 可以預(yù)計(jì)未來這兩個(gè)區(qū)域的競爭最激烈。聚龍、玉龍 因正合公司介入本案的時(shí)間尚短，故本案主要以市場分析、項(xiàng)目核心策略和營銷綱要為主；全案的細(xì)節(jié)實(shí)施方案，正合公司將在簽約后另案提交。正合公司秉承公司“嚴(yán)謹(jǐn)、求實(shí)”的作風(fēng)，展開了對別墅市場，尤其是成都市場別墅的詳細(xì)的、大量的調(diào)研分析，力求正合公司的工作能為貴公司“綠野牧歌 *華苑”項(xiàng)目的開發(fā)、營銷、推廣上，提供有效、有利的意見和建議。 成都別墅開發(fā)經(jīng)過了上世紀(jì)九十年代初的第一次狂熱并明顯回落之后，再經(jīng)過 2023年的預(yù)熱和 2023年的升溫，終于在 2023年迎來了突破：最具標(biāo)志性的事件是多個(gè)開發(fā)面積超過千畝的別墅項(xiàng)目（天泉 ? 從區(qū)域的供應(yīng)情況來看，華陽、龍泉未來的供應(yīng)量最大，占整個(gè)別墅供應(yīng)量的 80%左右。由此可見獨(dú)棟別墅的市場前景看好。人以類聚，物以群分。 青城山則依靠世界文化遺產(chǎn)的資源 ， 天下青城 、 中國青城 、 青城高爾夫山莊等眾多項(xiàng)目讓其形成了青城度假別墅區(qū) 。2023年，金手指駕校 C1C2小車題庫 金手指駕駛員考試2023科目一草堂之春以每平方米 成都樓市，金林半島再次在去年 8月推出了每平方米 元的別墅價(jià)格新高，確立了浣花在城市別墅區(qū)中無可爭議的老大地位。 ? 青城度假別墅區(qū)： 憑借青城山這一世界歷史文化遺產(chǎn)的資源和得天獨(dú)厚的山水環(huán)境資源，以青城山為核心的 150平方公里景區(qū)，中國青城、青城白鷺洲、青城山高爾夫山莊、天下青城、假日青城等旅游地產(chǎn)大盤在最近兩年相繼亮相青城山，這些樓盤少則占地上百畝，多則上千畝，使如今的青城山已經(jīng)發(fā)展成為開發(fā)陣容強(qiáng)大的度假別墅區(qū)。 因?yàn)榻?， 所以她兼有城市別墅的第一居所性質(zhì) ， 同時(shí)又兼有度假別墅的原生態(tài)環(huán)境 ， 可謂魚和熊掌兼得 。 以森宇集團(tuán)的維也納森林別墅為代表 ， 今年的某山別墅開發(fā)風(fēng)起云涌 。 二、項(xiàng)目的資源分析 ? 某山現(xiàn)狀分析 成都某山開發(fā)區(qū)是城南副中心的重要區(qū)域，距成都僅 14公里，10多分鐘的路程，有 5條道路可以直通成都。 未來的某山將是成都的“深圳”，吸引高新技術(shù)和技術(shù)密集型企業(yè)，成為成都市的保稅區(qū)。獨(dú)棟別墅供應(yīng)量較少。 ? 建筑規(guī)模趨大，別墅的大盤時(shí)代已經(jīng)來臨。這些項(xiàng)目主要集中在郊縣如華陽、龍泉等。再則是以清華坊、三利宅院為代表的民居建筑，把四合院、天井引進(jìn)現(xiàn)代別墅，給人們創(chuàng)造一片自己的天地，可以自由創(chuàng)新，體現(xiàn)個(gè)性。 綜合區(qū)位因素來看，市區(qū)及三環(huán)路附近的聯(lián)排別墅均價(jià)在 4000元 / ㎡及其以上，龍泉板塊均價(jià)在 20233000元 / ㎡左右，華陽板塊均價(jià)在 30004000元 / ㎡左右。 ?總價(jià)在 50120萬元 /套的別墅，市場反應(yīng)最好。 總價(jià)以 90200萬 /套為主 ， 特別是 100150萬 /套的獨(dú)棟別墅銷售較好 。 ?總體銷售率在 80%，銷售周期在 824個(gè)月。由于獨(dú)棟別墅供應(yīng)量較少（目前市場供應(yīng)量在 1000套左右），而市場需求較大（據(jù)消費(fèi)者的市場需求估計(jì)至少在 3000套以上）。 在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和材料日趨同質(zhì)化的今天，產(chǎn)品本身提升空間已經(jīng)有限。如金林半島和維也納森林別墅。 3．小區(qū)功能配套 生活類配套： 超市、無公害蔬菜市場、小郵局、洗衣房、自助銀行、社區(qū)醫(yī)療中心、小型商務(wù)中心、汽車美容中心 休閑類配套： 森林溫泉館、業(yè)主會(huì)所、森林度假小別墅酒店、森林茶室、美容美法中心、森林、老年休閑中心 運(yùn)動(dòng)類配套設(shè)施完善： 森林滿跑道、森林晨跑道、森林登山道、森林籃球場、森林網(wǎng)球場、健身中心、兒童歡樂谷 4．物業(yè)管理 星級(jí)管理提供最貼心的服務(wù) 常規(guī)性的公共服務(wù)（環(huán)境衛(wèi)生、綠化、治安管理、保安 24小時(shí)晝夜巡邏） 委托性的特約特色服務(wù)（根據(jù)業(yè)主需要，依據(jù)協(xié)議提供特色服務(wù)，如家庭醫(yī)療保健、叫醒服務(wù)、 各種培訓(xùn)服務(wù)、攝像、個(gè)人網(wǎng)頁制作、個(gè)人演唱會(huì)、婚慶禮儀燈） 針對性的專業(yè)服務(wù) 日常服務(wù) 衣物方面：為住戶洗衣物、被褥；提供補(bǔ)衣、制衣服務(wù)等 飲食方面：為住戶選購食品、糧食、蔬菜副食及日常用品 居住方面：為住戶提供室內(nèi)衛(wèi)生保潔、裝修、搬家等家庭所需服務(wù) 出行方面：代購、代訂車船票、飛機(jī)票、接送小孩上學(xué)、入托等 衛(wèi)生服務(wù)設(shè)醫(yī)療服務(wù)中心、提供出診、打針、小孩疫苗接種、家庭病房服務(wù)等 以及各種商業(yè)服務(wù)、金融服務(wù)、代理中介服務(wù)等 5． 推廣策略 5． 1產(chǎn)品策略 該樓盤主體建筑采用新古典主義的歐式建筑風(fēng)格 ， 外立面整體感覺給人較為沉穩(wěn) 。 付款方式多樣 ， 可一次性 、 分期 、 按揭 。 5． 3銷售周期 從 2023年 9月亮相 ， 2023年 12月 27日正式開盤至今近 7個(gè)月的時(shí)間 ， 推出戶型銷售了 65%。 主要有企業(yè)的高級(jí)管理者 （ 西航公司的管理層等 ） 、 經(jīng)商戶 、 私人企業(yè)主 、 部分非成都地區(qū)的富有階層等 。湖泊 但其產(chǎn)品仍較為粗糙 ， 如園林 、 花園等與宣傳的有一定差距 。 主要有企業(yè)的高級(jí)管理者 、 經(jīng)商戶 、 私人企業(yè)主 、 高校教授等 。 ： 錦麗園別墅是成都的首個(gè)純獨(dú)棟別墅社區(qū) ， 地處成都市未來的富人