【正文】 客戶的需求，提供不同檔次的車位產(chǎn)品； 為創(chuàng)造更高的溢價(jià)能力產(chǎn)品，應(yīng)盡量增加高檔車位的附加功能和價(jià)值。 ?采用機(jī)械停車系統(tǒng)的方式，其車位不可銷售，一般采用長(zhǎng)期租用的方式。目前地上車位中，部分實(shí)質(zhì)上是綠地面積，部分是已經(jīng)攤?cè)肓斯珨?，還有一部分是有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)；地下車庫中，有一部分是 人防工程，這也是公攤面積，另外一部分才是合法銷售、依法取得地下空間使用權(quán)的正式地下車位 。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)現(xiàn)狀（ 2） 加大寬度、調(diào)高凈高、增加停車便利性設(shè)備是提高車位品質(zhì)的三大主要手段 雙車道，寬入口 自動(dòng)感應(yīng)道閘 自動(dòng)機(jī)械停車設(shè)備 調(diào)高凈高，輕型車暢通無阻 萬科西溪蝶園，地下車庫智能感應(yīng)道閘、地下車位迎賓燈、智能感應(yīng)門、智能電梯控制系統(tǒng)，從入車庫到進(jìn)電梯，盡顯便利 車位產(chǎn)品綜述 車位管理現(xiàn)狀 城市機(jī)動(dòng)車數(shù)量日益增多，公共停車位管理難是老生常談的問題，在這里不做說明。為了體現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品的品質(zhì)、提升車位產(chǎn)品的價(jià)格，開發(fā)商通過調(diào)整 寬度、凈高，或增加設(shè)備 等措施以提高車位品質(zhì)、獲取更高客戶的滿意度。通過市場(chǎng)了解，有條件的商業(yè)物業(yè)，在進(jìn)行建筑配套車位規(guī)劃的時(shí)候一般都超出建筑規(guī)范中的規(guī)定數(shù)量，這也是為了適應(yīng)當(dāng)前的汽車經(jīng)濟(jì)時(shí)代。 車位產(chǎn)品綜述 機(jī)械立體停車位 一般分為：露天機(jī)械停車位和地下立體機(jī)械停車位； 具有使用方便、空間充分利用、防盜性增強(qiáng)等優(yōu)點(diǎn)； 目前市面上采用的立體機(jī)械停車位的空間利用率比一般車位至少提高 75%； 車主取車和停車均可通過相應(yīng)的電子卡實(shí)現(xiàn)操作； 住宅小區(qū)目前使用的非常少，一般都用在政府部門、酒店、商場(chǎng)、寫字樓等地方，還有層高達(dá)到一定要求的地下車庫。 專題結(jié)構(gòu) 壹、車位產(chǎn)品綜述 貳、車位形式與項(xiàng)目品質(zhì)、成本投入、收益的關(guān)系簡(jiǎn)析 叁、車位需求特點(diǎn) 肆、未來車位發(fā)展趨勢(shì) 伍、銷售意義上的車位 陸：不同等級(jí)住宅項(xiàng)目對(duì)車位設(shè)置的要求 柒：各種機(jī)械式立體停車庫介紹 壹、車位產(chǎn)品綜述 主要形式 產(chǎn)品設(shè)計(jì)現(xiàn)狀 車位管理現(xiàn)狀 車位租售 一般性物業(yè)車位配建標(biāo)準(zhǔn) 停車場(chǎng)出入口設(shè)置原則 停車位設(shè)計(jì)的基本原則 車位產(chǎn)品綜述 目前市場(chǎng)上的車位產(chǎn)品主要形式有：地面停車位、地下人防及非人防車庫、地上架空層車庫、半地下車庫、立體化機(jī)械停車位、 地上多層停車樓 等六種。 建筑配建停車位也是本專題的主要研究對(duì)象。 地下車庫停車位 車位產(chǎn)品綜述 地上架空層停車位 地上架空層停車位一般都是獨(dú)立車庫的形式； 利用后側(cè)的多余空間或部分地下室空間 ,提供前后停車或前停車后儲(chǔ)藏等靈活的使用方式； 在某些高檔項(xiàng)目中，把地上一層架空層的車位直接與二層的住戶相通，打造成私密性極強(qiáng)的私家車庫，并提供裝修； 如果是多層或高層項(xiàng)目，開發(fā)商一般都出售，若是別墅或排屋項(xiàng)目，基本采取贈(zèng)送給住戶的方式。車位數(shù)量的增加在一定程度上能夠提升項(xiàng)目整體價(jià)值，但對(duì)車位售價(jià)和項(xiàng)目售價(jià)提升能夠起到的作用較小。 普通社區(qū)建筑配套車位規(guī)劃數(shù)量以滿足規(guī)范為要求，高端樓盤或商業(yè)物業(yè)車位配建突破指標(biāo)頻現(xiàn) 車位產(chǎn)品綜述 車位產(chǎn)品設(shè)計(jì)的其他參數(shù)中，一般的住宅社區(qū)和商業(yè)物業(yè)建筑配建車位基本以滿足車位設(shè)計(jì)規(guī)范為基礎(chǔ)，在設(shè)計(jì)指標(biāo)上大多不進(jìn)行突破。 增加設(shè)備設(shè)施或提高檔次： 高檔項(xiàng)目車位產(chǎn)品增加配置主要為智能化門禁、感應(yīng)道閘、自動(dòng)迎賓燈系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、采暖系統(tǒng)、手機(jī)信號(hào)增強(qiáng)設(shè)備、電子監(jiān)控設(shè)備、車位鎖等，在車庫設(shè)計(jì)中，把停車和入戶過程緊密相連，充分考慮顧客的便利。市面出售的車位，產(chǎn)權(quán)比較復(fù)雜。 車位產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，許多車位實(shí)際上是以租代售，未來有 ”準(zhǔn)生證 ” 的車位將越來越多 政府關(guān)于車位產(chǎn)權(quán)的界定標(biāo)準(zhǔn) ?如果地下車位 (庫 )建筑面積未分?jǐn)?，可辦產(chǎn)權(quán)銷售，但是無約定的話就屬于全體業(yè)主： ?如果地下車位 (庫 )建筑面積已分?jǐn)?，就屬于全體業(yè)主； ?如果該地下車位 (庫 )屬于 “ 人防工程 ” 的話，屬于全體業(yè)主； ?如果是改造車位 (庫 )，也屬于全體業(yè)主。要綜合考慮市場(chǎng)（客戶）需求、工程經(jīng)濟(jì)性、運(yùn)營效率及物業(yè)服務(wù)等方面情況。若一定要設(shè)置于較大車流量的道路上時(shí)，必須在出入口處向后退縮若干距離以便車輛進(jìn)出； 應(yīng)配合道路的車行方向以單進(jìn)單出，盡量避免進(jìn)出在同一個(gè)口； 采用效率較高的收費(fèi)系統(tǒng)以節(jié)省車輛基礎(chǔ)時(shí)間，收費(fèi)點(diǎn)盡量不要設(shè)在斜坡上，以避免司機(jī)進(jìn)出麻煩，不同的車行盡量予以分開； 以下地點(diǎn)不應(yīng)設(shè)置車輛進(jìn)出口：學(xué)校、醫(yī)院或消防通道出入口 20米范圍內(nèi)，車道的十字路口、穿越斑馬線、過街天橋、地下通道口起 8米以內(nèi)，公共汽車站、鐵路平交道口起 10米內(nèi)，其它經(jīng)主管建筑機(jī)關(guān)或公安交通主管機(jī)關(guān)認(rèn)為有礙交通所之地昂的道路或場(chǎng)所； 采用效率較高的收費(fèi)系統(tǒng)以節(jié)省車輛進(jìn)出時(shí)間，避免回堵； 車位產(chǎn)品綜述 車位形式與項(xiàng)目品質(zhì)關(guān)系簡(jiǎn)析 車位形式與成本投入、收益的關(guān)系簡(jiǎn)析 貳 車位形式與項(xiàng)目品質(zhì)關(guān)系簡(jiǎn)析 目前社區(qū)居住、商業(yè)辦公等較為普遍應(yīng)用； 客戶使用便捷； 客戶接受度較高； 加大了行人與機(jī)動(dòng)車的交通組織難度； 降低社區(qū)感官舒適度； 車輛數(shù)量暴增，空間越來越狹??； 管理難度?。? 地面停車位有著天然的便利優(yōu)勢(shì)，但越來越不適應(yīng)未來城區(qū)住宅及商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目發(fā)展趨勢(shì) 地面停車位 車位形式與項(xiàng)目品質(zhì)關(guān)系簡(jiǎn)析 地下停車位 目前市場(chǎng)上新建的居住社區(qū)和商業(yè)物業(yè)等建筑應(yīng)用較多； 有利于項(xiàng)目在綠化、交通組織等方面品質(zhì)的提高，客戶接受度較好； 小區(qū)品質(zhì)提升的手段之一； 物業(yè)投入成本高； 管理難度一般。 空間利用率高； 客戶對(duì)其接受度不高； 容易發(fā)生事故； 管理難度大。 架空層車位 成本 ：地上建安成本和土地成本（地上建筑類型不同，成本不同） 收益 ：經(jīng)營性和非經(jīng)營性收益，經(jīng)營性架空層在條件允許下可供銷售，其他只能租不能售。 停車樓車位 成本： 不考慮土地成本，地上建筑成本（約 15002023元 /平米）； 收益： 可售可租，資金回收方式比較靈活，當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀是開發(fā)停車樓的投資方投資回報(bào)率很低，真正出售的車位不多，租金收益周期過長(zhǎng)。 從目前的車位情況看，地面停車位數(shù)量比例呈下降趨勢(shì)，多數(shù)轉(zhuǎn)向地下車位，客戶需求由地上停車被迫轉(zhuǎn)到地下停車，由此所帶來的客戶糾紛此起彼伏，許多的項(xiàng)目，特別是公建和商業(yè)物業(yè)機(jī)械車位出現(xiàn)頻率增加，包括地上和地下，解決了車位數(shù)量問題，但后期的物業(yè)管理方面帶來了相當(dāng)大的問題。（ 注： 2023年規(guī)范 ） 不僅車位的規(guī)劃總量在不斷上升，車位具體設(shè)計(jì)的指標(biāo)也在不斷的突破國家規(guī)定的基本規(guī)范，這已經(jīng)將成為一種趨勢(shì)。 在當(dāng)前的規(guī)范下，住宅社區(qū)配建車位產(chǎn)品處在供不應(yīng)求的狀態(tài)下，但由于受到客戶消費(fèi)觀念和支付能力差異的影響，車位價(jià)格在當(dāng)今乃至較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)仍將存在較大差異。 把車位當(dāng)成房子一樣的產(chǎn)品 銷售意義上的車位 車位分級(jí) 稀缺車位 不考慮車位形式，只考慮同一小區(qū)，車位距離住戶居所距離。 普通車位 位置一般的車位 , 重點(diǎn)保證流線清晰 ,車主出行出入方便 在銷售方面，車位分為稀缺車位、標(biāo)桿車位、普通車位三種 銷售意義上的車位 車位服務(wù) 分級(jí)服務(wù)：