【正文】 要咬牙忍一忍，好日子還會(huì)回來。他們往往抓不到工作的要領(lǐng)，因而必須常常加班。 寄生白領(lǐng) 他們屬于因?yàn)?只能工作而工作 的類型?；蛘呷ub喝上兩杯，偶爾會(huì)邂逅有趣的陌生人，或是和 一票密友尋覓在網(wǎng)絡(luò)上得到隆重推薦的某個(gè)餐館大快朵頤 。他們的 消費(fèi)傾向買房子、旅行、家俱、裝潢、金融或不動(dòng)產(chǎn)投資等 。 選擇輕松還是選擇沉重？ 80后的粉墨登場 “Me” 時(shí)代的生活光景 鉆石王老五 他們是身穿 GUCCI套裝、精神抖擻的職場人。 青年富貴持家 ?新移民 。 自由之家 ?地緣性客戶 。 掌握學(xué)術(shù)前沿動(dòng)態(tài)，和新技術(shù)的發(fā)展咨詢，大部分具備海歸背景或者有留學(xué)準(zhǔn)備；明顯的消費(fèi)傾向 區(qū)域內(nèi)的普通白領(lǐng)，他們思維活躍，勇于探索新知，看重生活便利性，工作型人生，向往自由、浪漫的小資生活 區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)居民，具有老北京市民文化的深刻烙印，生活小康，但是安居樂業(yè)，沒有更高的生活追求，安于現(xiàn)狀 本項(xiàng)目客戶 投資客戶 公務(wù)員、教師等典型中產(chǎn)家庭，穩(wěn)定的收入，一成不變的生活，偶爾也會(huì)渴望改變，但往往不了了之 新銳人生 工作重心 國際視野 消費(fèi)傾向 自由之家 ?地緣性客戶 。其實(shí)，即便是買著自住的，也就是個(gè)臨時(shí)的住處，也是 考慮將來怎么處置 低總價(jià)、首置、兼顧投資 CUV銷售代表 —— 張小姐 客戶年齡層主要在 3035歲 ，投資和自住的基本上各占一半，其中部分客戶是過渡居住，買的就是偏小的戶型。他們比較認(rèn)可項(xiàng)目的 精裝修 、大型 商業(yè)配套 以及 適合的價(jià)格 。暫住客戶也關(guān)注后期資產(chǎn)處置。 80后這個(gè)時(shí)候大聲地說，我們將是取決于整個(gè)未來中國房地產(chǎn)的主流，而且我們的取向決定房子的樣子。 一次性付款 。 SOHO中國針對(duì)客戶建立完善的服務(wù)系統(tǒng) 長時(shí)間、高費(fèi)用，維護(hù)優(yōu)質(zhì)客戶 04年 客戶維護(hù)專項(xiàng)費(fèi)用近 5000萬 快速 建立市場認(rèn)知， 快速 實(shí)現(xiàn)客戶積累 快速成交！ 路徑選擇 我們與成功的距離 ——時(shí)間！ 快速啟動(dòng)與快速蓄客的物業(yè)選擇？ 寫字樓： 占總體量的 6% 公寓： 占總體量的 10% 商業(yè)體量： 32萬平米 占總體量的 57% 總體量 56萬平米 本項(xiàng)目體量： 56萬 商業(yè)體量： 32萬 招商： ?招商工作目前處于價(jià)格碰觸及商務(wù)合作階段 ?已有 10萬平米的主力店招商確定 商業(yè)： ?進(jìn)度先行，同時(shí)引進(jìn)認(rèn)知度高的品牌，使得商業(yè)品牌實(shí)現(xiàn)有保證 均為意向品牌 公眾認(rèn)知使商業(yè)成為項(xiàng)目最有效的價(jià)值載體 規(guī)劃意向圖 西部區(qū)域 石景山萬達(dá)、沃爾瑪輻射 中部區(qū)域 西單輻射板塊 西南區(qū)域 資和信、歐尚輻射板塊 消費(fèi) 餐飲 娛樂 西南生活場 西南板塊城市核： 絕對(duì)的地標(biāo)，最集約的城市功能實(shí)現(xiàn) 預(yù)計(jì)商業(yè)開放時(shí)間： 2023年第四季度 商業(yè)啟動(dòng) 時(shí)間不足！ 公寓開盤： 2023年 5月 商業(yè)仍是本項(xiàng)目重要價(jià)值！ ?08年區(qū)域上市面積 ，共 1646套， 消化 ，消化率 %，實(shí)現(xiàn)均價(jià) 13809元 /平米 ?銷售面積與銷售均價(jià)同為排名 第六 ，整體表現(xiàn)與西城、昌平同屬 第三集團(tuán) 市場表現(xiàn) ?08年全市辦公物業(yè)上市 169萬平米，銷售 139萬平米 ，實(shí)現(xiàn)消化率超過80%，銷售均價(jià) 17560元 /平米 ?剔除辦公立項(xiàng)的住宅類產(chǎn)品，整體寫字樓市場 約消化 100萬㎡ ； ?08年辦公成交前 10名總成交面積超過 ㎡，占據(jù)整體市場份額近 9成。 SOHO老客戶占成交客戶的一半左右 。 世聯(lián)觀點(diǎn) —— 重新審視項(xiàng)目 未來 12萬㎡區(qū)域市場放量，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)， 必須： 成為市場領(lǐng)跑！ 本體 項(xiàng)目位置： ?項(xiàng)目位于西南四環(huán)邊，科豐橋東南角，中關(guān)村豐臺(tái)科技園內(nèi) ?同時(shí)與擁有世界 500強(qiáng)的跨國公司的總部基地為臨，地理位置相對(duì)優(yōu)越 總占地： 建設(shè)用地： 代征綠地： 總占地： 建設(shè)用地： 代征綠地： 項(xiàng)目共兩個(gè)地塊 ，東西側(cè)相連 ： ?西側(cè)為 31A地塊（規(guī)劃 A區(qū)），總占地 ?東側(cè)為 35地塊 A（規(guī)劃 B區(qū)），總占地 西南四環(huán) 科豐橋 總部基地 總體指標(biāo)： ?總用地面積： （其中建設(shè)用地 萬，代征綠地 ） ?總建設(shè)面積： 56萬平米 （地上 35萬，地下 21萬） ?容積率： ?平均樓面價(jià)： 2300元 /平米 西南四環(huán) ?項(xiàng)目位于中關(guān)村豐臺(tái)科技園，緊鄰平整完善的西南四環(huán)路，快速路交通便利； ?同時(shí)與規(guī)劃中的地鐵九號(hào)線咫尺之隔，軌道交通非常便利； ?項(xiàng)目位于京開高速及京石高速之間，便于城市道路與高速路的快速轉(zhuǎn)換； ?周邊與豐臺(tái)南站、豐臺(tái)西貸站相鄰，同時(shí)臨近全國最大的貨運(yùn)編組站 —— 豐臺(tái)站，可以極大加速國美商都的商品流通。 本項(xiàng)目能否實(shí)現(xiàn)集團(tuán)目標(biāo)，持續(xù)形成市場影響力？ 09年年內(nèi)實(shí)現(xiàn) 至少 70%銷售，即 630套 目標(biāo)解析 需要到訪 8000組客戶 按 8%的來訪轉(zhuǎn)成交率計(jì)算 月均到訪客戶 900組 周均到訪客戶 220組 09年 3月開始蓄客 目前，市場上有無類似項(xiàng)目業(yè)績？ 2023年 5月 1日開盤 CUV國際公寓 ： ?50年 辦公 產(chǎn)權(quán)， 37120平米， 30003500元精裝標(biāo)準(zhǔn)送家電 ， 08年 6月 28日開盤， 2023年 4月入住 ?首付最低 50%，按揭 ，一次性付款 ?共 604套， 目前 售出 287套，銷售率 %，實(shí)現(xiàn) 均價(jià) 12239，平均速度 40套 /月 東亞三環(huán)中心 ： ?商業(yè) 40年產(chǎn)權(quán)， 3460平米開間，毛坯，08年 4月 27日開盤， 2023年 4月入住 ?一次性付款 9折，首付最低 50%，首付 6成98折，首付 7成 96折，首付 8成 94折，首付9成 ，按揭買兩套房第二套可打 折 ?共 1749套，目前售出 1063套，銷售率61%，實(shí)現(xiàn) 均價(jià) 10822，平均速度 /月 國美商都 大成時(shí)代中心 CUV國際公寓 城南大道 東亞三環(huán)中心 市場選取原則 ： ?同區(qū)域，東南三四環(huán)附近 ?同產(chǎn)品，公建立項(xiàng) ?50年 辦公 產(chǎn)權(quán)， 6096平米精裝 ?辦公 產(chǎn)品 共 393套，售出 47套，銷售率 12%，實(shí)現(xiàn) 均價(jià) 12488，平均速度 /月 ?50年 辦公 產(chǎn)權(quán)， 41124平米，其中 1012層為 LOFT ?共 520套，售出 228套，銷售率 44%，實(shí)現(xiàn)均價(jià) 16749，平均速度 /月 紅色為熱銷產(chǎn)品 設(shè)計(jì)師廣場 未來 同類項(xiàng)目市場存量超過 12萬㎡ 。 綜合體酒店式公寓及辦公物業(yè) 綜合體 成功模式研究 我們的道路？ 尋求綜合體整體解決方案中的公寓突破！ 以前 00年 03年 08年 09年以后 02年 06年 93年首次提出規(guī)劃建設(shè)中央商務(wù)區(qū) 出現(xiàn) CBD的概念 01年，地標(biāo)性建筑“ 北京財(cái)富中心 ”開工 建外 SOHO開盤 02年底， 北京電視臺(tái) 新址開工 04年， 中央電視臺(tái) 開工； 05年，銀泰、國貿(mào)三期相繼開工 SOHO現(xiàn)代城開盤 華貿(mào)中心萬達(dá)廣場開盤 07年 4月，新光天地開業(yè) 08年， 美美百貨 開業(yè) 區(qū)域關(guān)注度提高，各項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)共贏 銀泰中心開盤 擎峰 開盤 …… 標(biāo)志事件 項(xiàng)目情況 標(biāo)志性事件層出不窮，建立廣泛區(qū)域認(rèn)知 95年 98年 01年 02年 05年 06年 07年 08年 紅石成立 SOHO現(xiàn)代城開盤 推出長城腳下的公社 SOHO中國成立 建外 SOHO開盤 SOHO尚都開盤 朝外 SOHO開盤 光華路SOHO開盤 SOHO北京公館開盤 三里屯SOHO開盤 銷售情況： 08年 7月開始銷售，截至09年 2月已累計(jì)銷售 ，創(chuàng)造淡市銷售奇跡； 客戶情況：目前銷售的主力客戶為能源老板。盡管金額不多，但貴在堅(jiān)持，這讓客戶能夠與 SOHO形成較好的信任關(guān)系。 08年 4月 5日， 4號(hào)樓開盤，開盤均價(jià) 12800元 /㎡ 。 公寓熱銷實(shí)現(xiàn) 東亞三環(huán)的成功 領(lǐng)跑項(xiàng)目全面占領(lǐng)市場 開盤引爆奠定項(xiàng)目成功 公寓熱銷方案 客戶搜索 不可逆轉(zhuǎn)的趨勢 ——“80后”不再“非主流”！ 80后正好趕上中國汽車時(shí)代的來臨，正好趕上中國城際開始融合的時(shí)代來臨，正好趕上中國房地產(chǎn)調(diào)整期的來臨。初期有投資客，后期客戶多為自住。前期有投資客，后期以自住為主。主要是出租，畢竟臨近地鐵。 地域來源 總部基地 中關(guān)村 地緣周邊 財(cái)富能力 高 中 低 各類大型企業(yè)高級(jí)管理人員，他們視野廣闊，決策果斷，擁有豐富的見識(shí)和人生閱歷 具備國際化視野，前瞻性眼光，跨國企業(yè)的在華高管，新興科技企業(yè)的年輕創(chuàng)業(yè)者，永遠(yuǎn)對(duì)未知和挑戰(zhàn)充滿興趣，同時(shí)保持冷靜客觀的分析能力 深受老北京皇城文化浸淫，安土重遷，注重傳統(tǒng)，思維敏捷眼光敏銳，擁有豐富的人生閱歷，希望為子女謀劃好未來人生 企業(yè)總部各類中層管理人員；高級(jí)知識(shí)分子，年富力強(qiáng)，充滿自信，具備對(duì)自身價(jià)值和階層的強(qiáng)烈認(rèn)同感 企業(yè)總部普通白領(lǐng)，社會(huì)新鮮人，對(duì)新生事物充滿好奇，財(cái)富積累時(shí)間不長，但是看重自己的未來。 —— 工作區(qū)域較為集中，總部基地、中關(guān)村等； —— 財(cái)富水平較低，支付能力有限，首次置業(yè)； —— 置業(yè)時(shí)價(jià)格為第一限制條件，對(duì)總價(jià)敏感，地段和品質(zhì)可以適當(dāng)妥協(xié)。 ?新移民 。 ?單身及兩口之家 客戶來源 ： ?總部基地、中關(guān)村、地緣周邊 ?9號(hào)線沿線工作區(qū)域 置業(yè)目的 ： ?過渡型首置，兼顧投資需求 ?地緣周邊家庭擴(kuò)容 賣什么？ 火爆開盤，全面熱銷！ 公寓熱銷實(shí)現(xiàn) 看客戶 80后 在結(jié)婚、戀愛的態(tài)度方面已經(jīng)取得了在中國可以媲美全世界的、突破性的觀念解放； 自己 下廚 那是為了 藝術(shù) ；絕對(duì)不自己刷盤子請客人到家里吃； 要的房子跟 廳、房 ；干、濕；私密、半私密、全私密 一點(diǎn)關(guān)系沒有 ； 需要的是你這個(gè)社區(qū)讓我很 方便 ，別整得我 吃個(gè)飯 要駕車半天，最好旁邊就有，最好旁邊就是喜來登， 喝個(gè)咖啡 就行，然后就 玩去 。他們的頭發(fā)、肌膚、裝扮等都是處于完美的狀態(tài)。無論加班到多晚，夜生活還是要如期上演。如果是 SOHO，回家后可以在床上待到第二天下午，如果是上班族，就把該睡的覺都攢到周末，再睡他個(gè)天昏地暗。高中時(shí)代沉浸在 KTV包廂里的很多。 “歡迎來到新世界” 他說，在這個(gè)新世界當(dāng)中，“你的薪水最高峰，平均是在40歲左右，過了這個(gè)尖峰，便鮮有