【正文】 強調(diào)個性的與眾不同的生活方式強調(diào)客戶的尊貴與社會地位強調(diào)高檔的生活品質(zhì)與家的歸屬感通過形象訴求，改變本項目在人們心目中的歷史形象，并重新樹立本項目高品質(zhì)的樓盤形象? 形象訴求形象定位n 體現(xiàn)項目檔次高，不是大眾人群可以擁有的，他適合追求生活質(zhì)量的高端人群n 體現(xiàn)了項目的稀缺性和獨特的氣質(zhì)n 體現(xiàn)項目營造的是一種高品位的生活方式? 形象闡釋為少數(shù)人定制的上品生活形象闡釋n 重點體現(xiàn)我們項目的客戶群的特征，他們是一個城市的中堅力量，是社會的上層人群? 形象闡釋我們，城市的中堅形象闡釋n 五星級是體現(xiàn)一種高檔的服務和高品質(zhì)的生活n 家的概念是針對其他競爭項目而言的，只有我們的戶型格局才符合家的要求，體現(xiàn)出本項目的居住舒適度和居住品質(zhì)? 形象闡釋讓您擁有一個五星級的家推廣策略入市時機? 開盤具備的條件：? 銷售證（如不具備，可以認購形式開盤）? 完整的售樓處? 現(xiàn)場包裝到位? 銷售工具完備? 沙盤模型到位? 銷售隊伍組建? 價格體系建立? 交房標準? 按揭銀行確定? 物業(yè)費確定（公司）? 會所功能確定? 最好具備樣板間如條件不完全具備則影響銷售的順利進行入市時機? 入市條件條件一條 件二條 件三條 件五條 件四銷售工具基本到位具備完整的售樓處銷售隊伍組建完成樣板間的完成現(xiàn)場包裝基本到位入市條件形象條件基本條件l充分展示項目的形象l利于項目形象的塑造l給客戶信心，促進銷售l對于高檔項目來說，過于簡單l不利于高檔項目形象，影響銷售l可快速實施銷售建議在僅具備基本條件時，可進行內(nèi)部認購；理想狀態(tài)為完全（或部分）具備形象條件時，再正式開盤，公開入市。生活中心（便利店、美容美發(fā)、洗衣店等） —— 可 設置在 1層；營銷推廣報告形象定位形象定位? 定位原則216。餐飲中心 —— 可設置在 1層；216。運動中心（網(wǎng)球、羽毛球、乒乓球、沙壺球、健身房等）；216。 產(chǎn)品定位? 智能化設施建議本項目設置如下設施n可視樓宇對講系統(tǒng)n公共區(qū)域及群樓商業(yè)部分區(qū)域的閉路監(jiān)控系統(tǒng)n門禁（一卡通）控制系統(tǒng)n寬帶接入系統(tǒng)n衛(wèi)星及有線電視接收系統(tǒng)n電話系統(tǒng)n建議增設煤氣報警系統(tǒng)n地下停車場（一卡通）控制系統(tǒng)n手機信號微蜂窩覆蓋系統(tǒng)n裙樓商業(yè)商業(yè)設置背景音樂系統(tǒng)產(chǎn)品定位? 智能化設施位置設置建議n有線電視、衛(wèi)星電視接口可設置在客廳和臥室；n寬帶接口可設置在客廳和臥室；n電話接口可設置在客廳和臥室；n可視對講系統(tǒng)設置在門口（門磁、紅外、煙感）；n門禁系統(tǒng)可設置成刷卡開門和密碼開門兩種方法，即安全又方便；n監(jiān)控系統(tǒng)設在一層電梯口，一樓服務臺，地下停車場。智能化分為 小區(qū)智能化小區(qū)智能化 與 住宅智能化住宅智能化 兩部分。產(chǎn)品定位? 智能化設施n小區(qū)智能化源于商業(yè)建筑智能化，即通常所說的 5A級智能大廈。相關信息發(fā)送和集成到小區(qū)控制中心，由小區(qū)控制中心進行統(tǒng)一的管理、控制與響應。n裝修原則以輕裝修重裝飾為原則，細節(jié)處理一定要到位。以 5000元 /平方米計算降低單價提高單價以 5200元 /平方米計算以 5400元 /平方米計算面積合計，約占總面積的1/3朝向分別為北、東、西面積合計，約占總面積的2/3①0102030405 06 07080910111213戶型及位置圖價格定位? 價格定位? 通過大量的市場調(diào)查研究和對本項目深入分析以及戶型總價模擬分析，競爭項目的價格和銷售分析，我司認為本項目的整盤均價應為：5200元 /平方米本價格除了考慮市場和自身因素外，還考慮了提高項目性價比，提升項目的競爭力，未來價單制定時要充分考慮戶型面積因素，進行總價控制，避免大戶型滯銷；一旦定價過高，導致未來銷售時困難時，降價策略會對項目形象造成極大的影響。核心區(qū)私營小業(yè)主216。準備結(jié)婚使用。居住現(xiàn)狀：和父母住在一起或租房；216。年齡： 2538歲216。o劣勢分析項目 SWOT分析n 機會對所有項目都是均等的，尤其在競爭項目入市時間相近的情況下，面臨著相互間最直接的面對面的競爭，因此除了項目自身的特性外，銷售手段和包裝推廣等就更加重要了。o優(yōu)勢分析項目 SWOT分析l 雖然遠離商業(yè)中心，但自身配套在一定程度上進行了彌補；l 周邊形象差，不利于本項目高檔次的形象，通過現(xiàn)場包裝、外部鋪裝、小型綠化和小品雕塑等，從視覺形象上改善本項目的形象，提升項目的檔次；l 戶型面積偏大，將導致總價過高，造成銷售壓力，可控制單價，從而控制總價。 二層的空中走廊和停車場使客戶得到充分滿足 .216。 朝向差價太大 ,同層南北差價 800元 /平方米 .項目點評216。 整體銷售團隊無管理狀態(tài) ,售樓處在銷售過程中停止過銷售，在客戶中造成很大影響 .216。 初次到開發(fā)區(qū)的外埠客戶以及在開發(fā)區(qū)工作的外埠客戶占到 20%216。 戶型方正? 戶型弊端 :216。 項目占地 6000平方米 ,建筑面積 ,全部是小戶型面積 .216。 銷售團隊的管理一直是松懈狀態(tài) ,銷售人員沒有銷售積極性 .216。 該項目后期一直保持一個封閉式銷售狀態(tài) ,只有售樓處的簡單接待 ,客戶完全沒有后期項目的任何資料 .使項目滯銷 .216。 初次到開發(fā)區(qū)發(fā)展或在開發(fā)區(qū)準備長期工作的外埠客戶群占 20%。 少量金馬路各項目剩余客戶。 戶型均好 ,但是 10層以下采光很差 ,樓間距過?。?16。 戶型設計有躍層設計平層設計兩種216。 項目前期銷售達到 80%以上 , 因為銷控原因和大客戶談判時間過于長 ,后期同類競爭項目增加 ,使客戶選擇性增多 ,最終流失 ,導致將近 15%的房子還沒有銷售 .單價過高逐漸脫離同類產(chǎn)品競爭行列 .君悅豪庭項目概述216。 對外商客戶不能直接溝通 ,開發(fā)企業(yè)沒有配備專業(yè)人才項目點評216。 銷售人員對銷控表不清楚 ,無法起到銷控作用 .216。 6月 8月 ,月均銷售約 3套 216。主力戶型解析n 主力戶型面積為 30平方米 80平方米? 戶型優(yōu)勢 :216。 銷售許可證216。 銷售人員數(shù)量少 ,目前只留一個銷售人員 ,客戶接待做的很差 .216。 樣板間因多種原因不能正常開放 ,使客戶心中產(chǎn)生質(zhì)疑 .216。 因項目已經(jīng)入住 ,后期物業(yè)管理費用 3元 /月 /平方米不能給客戶相應的同等價值服務 .216。 項目占地 17000平方米 ,建筑面積 65000萬平方米 ,其中小戶型約 300套 . 216。 小戶型做為本案的最后銷售賣點 ,準備 9月正式銷售 . 銷售時間 最高價格 最低價格 均價 價格描述2023年 8月 6500元 /平方米 5400元 /平方米 6400元 /平方米 簡單裝修 300元500元客戶任選p價格分析戶型解析216?？蛻魳嫵?16。216。銷售推廣 訴求強調(diào)品質(zhì)銷售中存在的問題 .216。 樣板間到后期小戶型階段還沒有 .216。 屬性 :精裝小戶型公寓216。 準備 10月正式銷售 .戶型解析n 主力戶型面積為 — 平方米? 戶型優(yōu)勢 :216。 本地客戶為主占市場份額的 78%216。 銷售人員素質(zhì)差 ,對客戶態(tài)度冷淡 ,銷售積極性差 .216。 現(xiàn)在的群樓改造還沒有動工 ,樓下菜市場超市還在運營 ,與整個項目進度形成鮮明對比 ,可以感覺出是改造工程 .216。 為客戶做了簡單的投資回報分析 .216。項目定位報告項目分析項目 SWOT分析優(yōu)勢 Strength 劣 勢 Weakness S 戶 型功能分區(qū)明確，適宜居住S 明廚是本 項 目區(qū) 別 于其他 項 目的 優(yōu)勢 之一S 2萬平米的會所， 規(guī) 模大， 業(yè)態(tài) 豐富，檔次高S 裝修檔次、 設計 等高于 競 爭 項 目S自然景 觀 好，高 層 可望山 觀 海S中央空 調(diào) 提升 項 目品 質(zhì)S成本 優(yōu)勢 ， 為項 目價格 調(diào) 整提供了空間W 項 目所 處 位置相 對較 偏W周 邊 被眾多低檔破舊居民樓所包 圍 ，缺乏高品 質(zhì)的居住氛 圍W 戶 型面 積 偏大W 層 高 3米，在同 類競 爭 項 目中最低W 戶 型高窗，影響采光W異型房 間 ，影響使用W舊樓改造， 歷 史口碑不好W中央空 調(diào) 提高居住成本W(wǎng) 產(chǎn)權