【正文】 錢用在刀刃上 ， 在服從于整體戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上每個地塊 （ 功能區(qū) ） 的開發(fā)目標(biāo)和手段是什么 。 認(rèn)識五 鄰里關(guān)系不僅要求大盤在規(guī)劃上考慮與周邊建筑的和諧與統(tǒng)一，保持尺度與建筑風(fēng)格的統(tǒng)一； 更重要的是要通過居民的參與建立和諧的社區(qū)居住氛圍。 29 本報告嚴(yán)格保密 科學(xué)分期與合理的進(jìn)度安排： 大盤分期開發(fā)中前期開發(fā)要達(dá)到奠定項目形象，后期開發(fā)持續(xù)實現(xiàn)項目價值 認(rèn)識四 ?景觀資源最好的區(qū)域首期開發(fā)： 保證項目啟動成功和前期實現(xiàn) ， 吸引高端客戶群； ?以最好的產(chǎn)品首期開發(fā)： 奠定項目高端形象 ， 奠定項目高品質(zhì) ， 建立項目的圈層感 。 社區(qū)公共空間：在整個社區(qū)、鄰里的空間布局中，公共領(lǐng)域、公共空間以及居民共同使用的建筑與設(shè)施，如社區(qū)街道、城市廣場、學(xué)校、綠化公園等，是居民日常交往與活動的重要場所。 25 本報告嚴(yán)格保密 第三部分：對大盤開發(fā)的認(rèn)識與意見 26 本報告嚴(yán)格保密 社區(qū)功能復(fù)合化 ：大盤社區(qū)功能呈綜合性互補(bǔ)形態(tài)，大盤社區(qū)應(yīng)該成為一個 “ 緊縮城市 ” 形態(tài) ?超越 “ 單一功能模式 ” ： 通過自身綜合多功能打造，匯集居住，商業(yè)，娛樂，文化等復(fù)合型結(jié)構(gòu)模式，滿足人們 “ 工作、居住、生活 ” 需求； ?外向互動、內(nèi)向緊湊： 大盤既是一個領(lǐng)域，又與周邊的環(huán)境、人文、氛圍緊密銜接、融合，大盤是對內(nèi)獨立與對外融合的統(tǒng)一。 適用條件 ?優(yōu)越的地理位置－ CBD或城市中心邊沿；便利的交通條件； ?較大的規(guī)模；強(qiáng)制性的視覺沖擊－超高層 /建筑群 ?政 府支持 ， 開發(fā)主體資金雄厚 。 亞特蘭大車站工程 Soho現(xiàn)代城 ?地理位置 ： 亞特蘭大中心區(qū)，車站連同已停產(chǎn)的鋼廠 138英畝。 模式五： 緊縮城市模式 23 本報告嚴(yán)格保密 亞特蘭大車站工程與北京 soho現(xiàn)代城是典型的緊縮城市開發(fā)模式典范，建立多功能組合的都市綜合社區(qū)。 這一城市模式在歐洲頗為盛行，它反對大規(guī)模的功能分區(qū)，避免城市過分向郊區(qū)和鄉(xiāng)村擴(kuò)張，主張步行和建立鄰里關(guān)系。 成功關(guān)鍵要素 中心城鎮(zhèn)模式特征 ?現(xiàn)代化特征： 具有強(qiáng)烈現(xiàn)代感 ， 建筑充滿現(xiàn)代都市氣息； ?國際化特征： 吸引外國資本參與 ， 建筑風(fēng)格多元化； ?人文化 、 生態(tài)化： 通過新城鎮(zhèn)的綠化 、 建筑 、 小品等體現(xiàn)健康與親和的特征 。 綠地國際花都 模式四： 中心城鎮(zhèn)模式 政務(wù)中心 最重要的開發(fā)控制與要點：內(nèi)部功能外部化！ 21 本報告嚴(yán)格保密 中心城鎮(zhèn)開發(fā)機(jī)制關(guān)鍵是依托新城鎮(zhèn)的建設(shè)，項目的開發(fā)節(jié)奏、價值與新城鎮(zhèn)開發(fā)進(jìn)度息息相關(guān) 國際大都市城鎮(zhèn)開發(fā)機(jī)制的 3種類型 ?基本由政府包攬 以倫敦和漢城的新城鎮(zhèn)開發(fā)為代表 ； ?“ 公辦商營式 ” 以香港的新城鎮(zhèn)開發(fā)為代表； ?基本以私人開發(fā)商為開發(fā)主體 ， 但政府給予一定的政策傾斜 以東京的新城鎮(zhèn)開發(fā)為代表 。 研究表明：區(qū)域性中心城鎮(zhèn)具有既可獲得規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益 ，又可避免人口超過 100萬在環(huán)境和經(jīng)濟(jì)社會方面過度膨脹的特點 。 ?總體規(guī)劃 ， 分步實施 ， 先確定產(chǎn)業(yè) ， 在確定開發(fā)思路； ?綜合開發(fā) ， 全面收益 ：通過分散開發(fā)降低風(fēng)險 ， 提高盈利能力； ?規(guī)劃合理銜接：著重處理好前期與后期 、 各子項目之間的銜接 。 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動模式特征 ? 特色產(chǎn)業(yè)具有長期經(jīng)營的生命力 ， 特色產(chǎn)業(yè)能夠為開發(fā)盈利； ? 特色產(chǎn)業(yè)在城市具有號召力與影響力； ? 特色產(chǎn)業(yè)對城市與區(qū)域發(fā)展具有巨大的提升作用 。 ※ 鄰里單位 —— 鄰里單位內(nèi)規(guī)劃學(xué)校 、 游集場 、 娛樂中心等設(shè)施 ； ※ 社區(qū)中心 —— 內(nèi)設(shè)會堂 、 銀行 、 郵電局 、醫(yī)院等； ※ 商業(yè)設(shè)施 —— 市場及鄰里商業(yè)中心； ※ 公園綠地及運動場 ※ 其它公共設(shè)施 —— 汽車站 、 停車站 、 加油站等 。 主要建設(shè)措施： 外部功能內(nèi)部化 ?采用成片素地開發(fā)模式，完善的公共設(shè)施與服務(wù)設(shè)施，以及聯(lián)外交通的配合，是人口引進(jìn)的重要誘因； ?通過開放式商業(yè)街、社區(qū)環(huán)境、特色產(chǎn)品等完善的生活配套保證郊區(qū)化生活的； ?通過大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)與公共商業(yè)建設(shè)保證居住需求。 15 本報告嚴(yán)格保密 主題社區(qū)不僅要具有鮮明的主題并對主題進(jìn)行強(qiáng)化宣傳，而且在強(qiáng)化主題的同時進(jìn)行復(fù)合舒適性社區(qū)建設(shè) 主題社區(qū)開發(fā)模式基本特征 主題鮮明 成為社區(qū)開發(fā)的核心支撐力； 主題宣傳 讓消費者接受主題，主題成為項目標(biāo)簽； 主題先行 體現(xiàn)主題的硬件設(shè)施建設(shè)先行，感受主題； 主題復(fù)合 單主題宣傳與多主題建設(shè)，復(fù)合性舒適社區(qū)。 深圳桃源居的教育主題： ? 建立了學(xué)校教育、社區(qū)教育與家庭教育相結(jié)合的完善的終身教育體系。 綠地： 2023年 “ 老街 ” 品牌； 2023年 “ 新里 ” 品牌； 2023年推出的 “ 綠地 21城 ” 位于上海后花園 —— 總面積 50萬平方公里的昆山花橋國際商務(wù)城一側(cè)，面積達(dá) 13平方公里萬。 新市鎮(zhèn)開發(fā)模式 主題社區(qū)開發(fā)模式 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動開發(fā)模式 郊區(qū)陌生區(qū)大盤開發(fā)模式 老年社區(qū) 體育社區(qū) 教育社區(qū) 休閑產(chǎn)業(yè) 體育產(chǎn)業(yè) 商務(wù)商業(yè) ?項目功能配比與功能分區(qū)，以滿足居住的基本生活需求； ?項目開發(fā)驅(qū)動模式，吸引消費群體。 波托菲諾 — 意大利小鎮(zhèn) 華潤萬象城 大盤反思 爛尾：開發(fā)商永遠(yuǎn)的痛 準(zhǔn)確定位、科學(xué)分區(qū)、合理的功能配比、符合市場需求的啟動策略是大盤成功的基本保證。 哈爾濱 “ 大盤風(fēng)”席卷大地 鄭州 濟(jì)南 上海 南昌 深圳 重慶 西安 南寧 昆明 廣州 長沙 成都 9 本報告嚴(yán)格保密 大盤開發(fā)能否成功？能否帶來城市發(fā)展、區(qū)域增值？能否為開發(fā)商品牌注入新活力與價值值得思考 ?盲目開發(fā)下的貪大求全，定位隨意化、缺乏市場及技術(shù)支撐，風(fēng)險規(guī)避不足下的盲目啟動導(dǎo)致的資金鏈斷裂，是國內(nèi)外大盤失敗的根源； ?開發(fā)風(fēng)險評估與應(yīng)對 ?定位及規(guī)劃設(shè)計 的前瞻性、科學(xué)性，后期生活方式打造的市場性與運營科學(xué)化、專業(yè)化是大盤成功必要條件。 小盤建設(shè) 大盤 ? 大盤注重功能多元化 ? 前期與后期的協(xié)同發(fā)展 ? 長期價值增長為指導(dǎo)思想 小盤 ? 以單一功能開發(fā) ? 追求短期市場價值最大 ? 單樓盤開發(fā)短期市場實現(xiàn) 大盤開發(fā) 小盤建樓，大盤造城； 小盤賣房子，大盤賣生活、文化； 小盤贏短期利潤，大盤贏長期品牌； …… 大盤開發(fā)成功基本點： I. 發(fā)展戰(zhàn)略與定位 II. 功能配比 。 關(guān)于大盤 傳統(tǒng)對大盤物業(yè)類型的理解是住宅物業(yè)； 大盤的物業(yè)既包括住宅，也包括商務(wù)、商業(yè)體和都市綜合體等。 第二層面： 體量（規(guī)模）與大盤的社會影響力。大盤市場占有量將持續(xù)上升，更大、更多、更好、更豐富的大盤產(chǎn)品將成為市場主流 …… 城市生命和社會經(jīng)濟(jì)的活力，在于城市功用的綜合性和混合性，而不是其單一性 …… 雅各布斯 《 美國大城市的死與生 》 3 本報告嚴(yán)格保密 以全球的視野、結(jié)構(gòu)分析的思維分析大盤開發(fā)的技術(shù)問題，并提出觀點。 隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭加劇、大開發(fā)商排他性行為與開發(fā)企業(yè)門檻的不斷提高，開發(fā)企業(yè)必然逐步走向集中，形成資本實力雄厚、市場掌控能力強(qiáng)的巨無霸企業(yè)，伴隨土地供應(yīng)郊區(qū)化趨勢，隨之誕生是巨無霸大盤。 模塊二 模塊一 模塊三 大盤發(fā)展與發(fā)展規(guī)律 國內(nèi)外成功大盤開發(fā)模式 對大盤開發(fā)的認(rèn)識與啟示 4 本報告嚴(yán)格保密 第一部分：關(guān)于大盤發(fā)展與大盤價值 5 本報告嚴(yán)格保密 價值 認(rèn)識 第一層面： 住宅與居住、商業(yè)、商務(wù)等功能的組合。 大盤是指體量大的房地產(chǎn)開發(fā)項目，通常意義的大盤占地 10萬平米以上，建筑面積在 30萬平米以上。 6 本報告嚴(yán)格保密 大盤與小盤 大盤的成功開發(fā)，基于審慎的發(fā)展戰(zhàn)略與定位，成于合適功能配比、分期規(guī)劃和啟動策略。 8 本報告嚴(yán)格保密 大盤在中國 我國大盤開發(fā)從上世紀(jì)九十年代初起步，當(dāng)前大盤開發(fā)風(fēng)起云涌，高歌猛進(jìn)，成為房地產(chǎn)開發(fā)的主流 ?據(jù)統(tǒng)計 2023年底，全國建筑面積在 50萬平方米以上的在建、擬建大盤項目 300個以上，幾乎遍布所有中心城市； ?大盤由于規(guī)模優(yōu)勢、配套相對齊全與營銷宣傳上的優(yōu)勢，對城市的影響力大大強(qiáng)于小盤，大盤不但價格高，而且相對而言獲得更多的開發(fā)利潤。 ?波托菲諾純水岸四期，實現(xiàn)均價 5萬元 /㎡ 以上。 地產(chǎn)項目價值 定位規(guī)劃設(shè)計價值 建設(shè) 標(biāo)準(zhǔn)化 大盤價值創(chuàng)造 項目建設(shè)階段 推廣營銷階段 推廣營銷附加價值 定位規(guī)劃設(shè)計價值 運營附加價值 定位設(shè)計階段 項目建設(shè)階段 推廣營銷階段 項目運營階段 推廣營銷 標(biāo)準(zhǔn)化 建設(shè) 標(biāo)準(zhǔn)化 時間 時間 11 本報告嚴(yán)格保密 第二 部分：國內(nèi)外成功大盤開發(fā)模式研究 12 本報告嚴(yán)格保密 通過對國內(nèi)外多個大盤分析 中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式 緊縮城市開發(fā)模式 綜合體 開發(fā)模式 城市中心大盤開發(fā)模式 ?交通擁擠與項目的通達(dá)性； ?項目與周邊建筑的協(xié)調(diào)與和諧； ?項目功能與城市、區(qū)域功能的互補(bǔ)； ?項目自身功能的互補(bǔ)、空間共享與客戶共享。通過 主題吸引消費者的關(guān)注 ，通過 完善的社區(qū)配套和良好的社區(qū)環(huán)境 消除消費者的心理抗性。 14 本報告嚴(yán)格保密 老年、醫(yī)療服務(wù) 教育、文化 健康、運動 健康、教育、老年社區(qū)等多種主題成為眾多大盤開發(fā)的重要驅(qū)動力，關(guān)鍵是造就獨特的不可復(fù)制的核心競爭力 奧林匹克花園的健康主題： ?體育場、體育館、名牌學(xué)校的引進(jìn) 體育中心； ?賓館、寫字樓的開發(fā)、引進(jìn)大賣場 商貿(mào)中心 ?大型居住區(qū)的開發(fā)、其他公共設(shè)施 居住中心。 上海綠地 21城尊老社區(qū)主題 ? 老年病科以及老年病專家門診，孝賢坊食堂聘請營養(yǎng)師配制食譜，智能化設(shè)施，老年文化中心、老年休閑娛樂中心與老年運動中心，中心湖泊還設(shè)有垂釣臺、百鳥園、養(yǎng)生步道以及活動廣場，安全緊急救助完備。 成功關(guān)鍵因素 16 本報告嚴(yán)格保密 新市鎮(zhèn)模式 — NEW TOWN ：建立較為完善的市鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)及公共空間體系實現(xiàn)對項目的規(guī)劃和建設(shè) 最早追溯到 1898年霍華德的“ 花園城市 ” 構(gòu)想，通過付諸歐美的城市建設(shè)，歷經(jīng)百余年發(fā)展 , 形成了今天 New Town模式。 市鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)組成 ※ 道路系統(tǒng) —— 市鎮(zhèn)四周均有區(qū)域性干道環(huán)繞 。 特色產(chǎn)業(yè)； 產(chǎn)業(yè)經(jīng)營； 產(chǎn)業(yè)影響力； …… 深圳華僑