【正文】 資產(chǎn)超過600億元，年銷售收入超過 400億元，年利潤超過60億元， 其他商鋪：在洋華堂以外的區(qū)域引入一些餐飲及其他生活配套店鋪，典型項(xiàng)目： 如北京的陽光大廈（除寫字樓部分）、正在建設(shè)中的朝陽十里堡 AZ不僅覆蓋周邊居住人口，也可吸引小部分流動(dòng)的非居住人口。主力店及其他商鋪 ：以家樂?；蛘呶譅柆敒橹髁Φ辏氩惋?、服裝及其他生活配套店鋪，由陽光股份招商的客戶相對較多，需要對整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行整體定位和規(guī)劃。標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營模式研究 企業(yè)篇 陽光股份第三部分 借 鑒 篇＊ 區(qū)域選址： 立足于北京及環(huán)渤海區(qū)域，同時(shí)兼顧其他有潛力或者有合適項(xiàng)目的區(qū)域＊ 開發(fā)模式 ，形成區(qū)位優(yōu)勢 根據(jù)位置和引入的主力店不同已有兩種比較成熟的運(yùn)營模式 。08年運(yùn)營面積 富力早期并非實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)商，但其又早在 2023年就開始切入商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，比很多當(dāng)時(shí)大型的地產(chǎn)公司都早，所以他講究的是快的策略，采取的是 “快魚吃慢魚 ”的方式，搶占先機(jī)，獲得市場，先求快，到后來再逐步建設(shè)大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如 55層的富力中心、卡爾頓酒店、君悅酒店等，以求穩(wěn)定發(fā)展，先快后穩(wěn)，非常適合于富力這樣由小型地產(chǎn)商快速成長為一線大型地產(chǎn)商的策略，當(dāng)然在其現(xiàn)在發(fā)展?fàn)畲蠛?，其商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目明顯呈現(xiàn)大型化。發(fā)展方向主推成熟的寫字樓、酒店 /公寓，因地制宜適量發(fā)展小型商貿(mào)物流富力雖然首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是專業(yè)市場兒童城，但從其在建和規(guī)劃的項(xiàng)目來說，主推是成熟穩(wěn)定的寫字樓和酒店 /公寓，其目前在建的酒店數(shù)量達(dá)到 7個(gè)，寫字樓 9個(gè)，這在國內(nèi)一線房地產(chǎn)公司里面應(yīng)是規(guī)模最大的。富力的酒店、公寓、寫字樓以及將要建設(shè)的北京富力城小區(qū)的社區(qū)型 Mall，富力都是采取自己投資開發(fā)建設(shè)，然后由專業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營管理，由此出讓 2030%營業(yè)收入的方式來以求雙贏，這也是富力的酒店、公寓、寫字樓等常見商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目這幾年獲得飛速發(fā)展的原因所在，實(shí)際上富力只是建設(shè)，運(yùn)營交由合作方。富力的專業(yè)市場都不是專業(yè)建設(shè)的獨(dú)立的專業(yè)市場，而是如果住宅小區(qū)周邊恰好有成熟專業(yè)市場商圈，富力就會利用其住宅小區(qū)的裙樓或配套建設(shè)一個(gè)小型的專業(yè)市場，這樣借機(jī)融入商圈。富力地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目雖然分布在廣州、北京、天津、惠州等地，表面上看來專業(yè)市場、寫字樓、酒店、公寓等什么類型都有 二三線城市商業(yè)地產(chǎn)將迎來井噴期。第二部分 市場 篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個(gè)發(fā)展階段 我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長期看好第二部分 市 場 篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個(gè)發(fā)展階段 我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長期看好第二部分 市 場 篇 倒置的開發(fā)順序 我國住宅開發(fā)商背景的企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中表現(xiàn)為：開發(fā)程序上沿用 “ 拿地 —— 規(guī)劃、設(shè)計(jì)—— 施工 —— 貸款 —— 銷售 —— 營業(yè) ” 的住宅開發(fā)模式，由于沒有有效地同商業(yè)對接，造成商業(yè)與地產(chǎn)的嚴(yán)重脫節(jié)。 6 區(qū)域市場競爭過度 當(dāng)前區(qū)域市場競爭過度，已經(jīng)導(dǎo)致超市等商業(yè)倒閉事件頻繁出現(xiàn)；因不適應(yīng)市場競爭而導(dǎo)致超市倒閉的案例，在全國各地并不顯見；布點(diǎn)過于密集的另一個(gè)不良后果就是造成同業(yè)之間的惡性競爭。三個(gè)發(fā)展階段 我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多發(fā)展概況 短期調(diào)整長期看好第二部分 市 場 篇 人才短板 由于人才的短板，目前大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都注重用百貨業(yè)的管理人員擔(dān)任重用職位，其實(shí)這是個(gè)誤區(qū)，容易導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目失敗。 非專業(yè)操作 商業(yè)地產(chǎn)需求投資者、經(jīng)營者、物業(yè)經(jīng)營者三者相結(jié)合，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，大部分由住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)變而來，對商業(yè)規(guī)律不了解，普遍存在漠視專業(yè)人才，進(jìn)行非專業(yè)化運(yùn)作開發(fā)經(jīng)營商場所設(shè)計(jì)的業(yè)態(tài)組合不合理或不切實(shí)際 ，采用非專業(yè)操作給商業(yè)地產(chǎn)帶來了巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。目前越來越多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、策劃代理商，已經(jīng)開始充分重視和涉足經(jīng)營管理領(lǐng)域。其銷售模式主要有兩種：一是只管賣不管租，二是包租十年銷售。三個(gè)階段 問題眾多 短期調(diào)整長期看好發(fā)展概況第二部分 市 場 篇同發(fā)達(dá)國家 超級市場 的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考創(chuàng)新階段 發(fā)展階段 成熟階段美國 1830－ 1935（ 5年） 1936－ 1965（ 30年）1966－ 2023（ 35年）法國 1959－ 1962（ 3年） 1963－ 1968（ 5年） 1969－日本 1953－ 1959（ 7年） 1960－ 1989（ 30年） 1990－香港 1960－ 1971（ 11年） 1972－ 1982（ 10年） 1982－中國 1981－ 2023（ 20年） 2023－ 2023（ 20年） 2023年中國與西方國家的差別距美、 50年，距法日港 30－ 40年 大體相距 30－ 40年 大體相距 30－ 40年商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 二是商業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)變化上看。 ★ 20世紀(jì) 80年代中后期開始在北京、上海等大中城市出現(xiàn)的 “ 購物中心 ” ，嚴(yán)格來講屬于較成規(guī)模的百貨店，目前已擴(kuò)展到各大中小城市。模式六：證券化模式邏輯認(rèn)識篇第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 /操作方法 ：以房地產(chǎn)信托基金為工具，開發(fā)商將所持商業(yè)證券化并在資本市場公開發(fā)售部分（例如 70%）基金單位募集資金，同時(shí)保留部分收益（例如 30%）以享受分紅和物業(yè)升值之利。對于開發(fā)商而言，風(fēng)險(xiǎn)方面的考慮也決定了證券化模式的優(yōu)勢，證券化 一方面是緩解了現(xiàn)金流的危機(jī)，另一方面又可以將風(fēng)險(xiǎn)融入資本市場 。開發(fā)主流模式，以未來股東利益的最大化為目標(biāo)，以商家的需求為條件，以消費(fèi)者的需求特點(diǎn)和喜好為設(shè)計(jì)原點(diǎn)，以資本市場上市為目的，進(jìn)行專業(yè)的、系統(tǒng)的開發(fā)。模式五：與商家聯(lián)營邏輯認(rèn)識篇第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 /劣勢分析 ：該模式執(zhí)行國外先進(jìn)的 “ 先招商 后開發(fā) ” 的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)理念， 沒有明顯的劣勢 ，但問題是， 主力店的商業(yè)零售巨頭們對于開發(fā)商實(shí)力及項(xiàng)目地段的選擇非?？量?，對于眾多中小開發(fā)企業(yè)而言，此模式的可發(fā)揮空間有限。商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式/特點(diǎn)描述 ：房地產(chǎn)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之前，就 先與知名商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟 ，在明確了主力店的情況下，再對商圈進(jìn)行準(zhǔn)確的分析、合理的市場定位和業(yè)態(tài)組合。 年銷售額 70多億元，稅收貢獻(xiàn) 3億余元，擁有員工數(shù)萬人。 /匹配項(xiàng)目 ：多出現(xiàn)于 大型百貨中心 的商業(yè)項(xiàng)目。/優(yōu)勢分析 ：開發(fā)商自主經(jīng)營，既是所有者，同時(shí)也是經(jīng)營者，在商業(yè)經(jīng)營中應(yīng)具有一定的優(yōu)勢；另一個(gè)動(dòng)因是出于 融資考慮 ，一些房地產(chǎn)開發(fā)商看中了零售超市百貨的流動(dòng)資金。 /優(yōu)勢分析 ：如果經(jīng)營得好的話，有利于打造項(xiàng)目的品牌價(jià)值，提升項(xiàng)目的競爭力，使整個(gè)物業(yè)能長期穩(wěn)定地成為一個(gè)品牌，開發(fā)商由此享受物業(yè)升值所帶來的 持續(xù)穩(wěn)定租金收益 。商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式/特點(diǎn)描述 ： 這種模式由 開發(fā)商自己進(jìn)行市場培育 ，營造商業(yè)氛圍，并承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，通過持續(xù)有效的經(jīng)營管理提升商業(yè)價(jià)值。因此，該模式下客戶對未來的商業(yè)的價(jià)值預(yù)期容易產(chǎn)生悲觀情緒，不利于銷售的順利進(jìn)展，最終可能導(dǎo)致整體商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的失敗。/優(yōu)勢分析 ：開發(fā)商可以 快速回收投資 ，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)短期套現(xiàn)，減輕資金壓力，并且無需承擔(dān)后期經(jīng)營的壓力和風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)投資者也具備完全的經(jīng)營自主權(quán)。邏輯認(rèn)識篇商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)對開發(fā)商的三重利結(jié)論 住宅地產(chǎn)是區(qū)域性的階段性產(chǎn)業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)是金融、地產(chǎn)、商業(yè)三結(jié)合最理想的產(chǎn)品。商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式 邏輯認(rèn)識篇五方主體（生物鏈）受益來源（價(jià)值鏈）影響因素（價(jià)值支撐） 備注投資者 物業(yè)投資回報(bào) 商業(yè)增值能力 /物業(yè)升值能力（增值力） 大小業(yè)主開發(fā)商 房地產(chǎn)開發(fā)利潤 物業(yè)質(zhì)素 /營銷推廣 /售價(jià)水平（產(chǎn)品力 /銷售力）營運(yùn)商 租金差價(jià)及管理費(fèi)等 商業(yè)規(guī)劃 /業(yè)態(tài)業(yè)種 /租金水平（招商運(yùn)營力） 管理公司 大商家經(jīng)營者 商品差價(jià) 人流 /環(huán)境 /商品 /服務(wù) /價(jià)格水平（經(jīng)營力） 小商戶終端消費(fèi)者 商品價(jià)值 /消費(fèi)體驗(yàn) 消費(fèi)觀念 /消費(fèi)行為 /購買水平（消費(fèi)力）第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 銷售模式第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 客戶第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式 邏輯認(rèn)識篇/住宅 ： 住宅地產(chǎn)開發(fā)部分采用滾動(dòng)開發(fā)、滾動(dòng)銷售的分期的模式，自有資金的要求不是很高，資金大部分來源于銀行貸款 /住宅 ： 客戶分為兩類，一種是投資型客戶，一種是自用型客戶。李嘉誠先生關(guān)于決定商業(yè)地產(chǎn)投資最重要的考量因素的論斷，那就是 “ 地段，地段，還是地段 第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式 商住寫字樓的出現(xiàn)完全是現(xiàn)代社會高速快捷的產(chǎn)物，集辦公與住宿為一體， “ 家 ” 辦公成為現(xiàn)實(shí)，邏輯認(rèn)識篇/住宅： 住宅的功能要求較為單一，主要就是滿足人們的居住功能，住宅提供給客戶的是一種他們需要的“ 生活方式 ”/商業(yè)地產(chǎn) 最一般的功能是作為商品流通的基礎(chǔ)設(shè)施，承擔(dān)商品的流通展示功能，對人而言就是滿足人們的購物需求。 按照功能復(fù)合程度 1. 交通樞紐商業(yè)項(xiàng)目 2. 文化商業(yè)設(shè)施 按開發(fā)方式 1. 商業(yè)街商鋪 2. 市場類商鋪 、購物中心商鋪 5. 商務(wù)樓、寫字樓商鋪 6. 交通設(shè)施商鋪按經(jīng)營模式 只售不租只租不售租售并舉自行經(jīng)營 租售模式 邏輯認(rèn)識篇第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值世紀(jì)金源購物中心商業(yè)分類 —— 大型商業(yè)綜合體（購物中心）租售模式 邏輯認(rèn)識篇商業(yè)街作為一種較為傳統(tǒng)的商業(yè)模式，最大的特點(diǎn)是分散經(jīng)營，商鋪獨(dú)立性強(qiáng)，客流可得性好。商業(yè)建筑不但是購物場所，而且可能結(jié)合休閑、娛樂和餐飲等功能。租售模式 邏輯認(rèn)識篇隨著社會的發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，商業(yè)建筑呈現(xiàn)出以下三個(gè)方面的趨勢：規(guī)模的大型化、功能的多元化和技術(shù)的復(fù)雜化。 按照空間形式 。邏輯認(rèn)識篇商業(yè)分類 專業(yè)市場第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式 邏輯認(rèn)識篇 泛商業(yè)類型（旅游、休閑、運(yùn)動(dòng)等）第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式溫泉度假村項(xiàng)目邏輯認(rèn)識篇商業(yè)分類 酒店第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式 邏輯認(rèn)識篇商業(yè)分類 寫字樓第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式 邏輯認(rèn)識篇 商業(yè)分類 soho商住 商業(yè)分類 交通設(shè)施商鋪 交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。/商業(yè)地產(chǎn) ： 商業(yè)地產(chǎn)對地段的要求更高。地段商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)的客戶群復(fù)雜性要遠(yuǎn)甚于住宅的。資金要求/住宅 ： /商業(yè)地產(chǎn) ： 商業(yè)地產(chǎn)而言，對物業(yè)的層高、柱距、荷載、電梯等都有很細(xì)致的要求，任何一點(diǎn)的差池都有可能影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的生存。而且每種銷售模式還可以繼續(xù)細(xì)分，復(fù)雜程度更高。/商業(yè)地產(chǎn) ： 商業(yè)地產(chǎn)除了要遵循住宅地產(chǎn)所遵循的建筑規(guī)范和消防規(guī)范外，還要遵循第三種規(guī)范即商業(yè)規(guī)范；商業(yè)專業(yè)性的要求極高；商業(yè)地產(chǎn)的銷售只是經(jīng)營的開始，還需要招商、開業(yè)和經(jīng)營管理 。/商業(yè)地產(chǎn) ： 銷售只能獲取短期的資金回籠或者解決開發(fā)商后續(xù)開發(fā)的資金問題，而經(jīng)營收益和物業(yè)升值才是商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)的最主要形式。第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作更多會依托基金的進(jìn)入或?qū)崿F(xiàn)證券化，有獨(dú)立的投資主體。商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式/特點(diǎn)描述 ： 只售不租的模式即是開發(fā)商只銷售、出讓產(chǎn)權(quán)，銷售完成之后基本上就不再進(jìn)行干預(yù)，僅由物業(yè)管理部門進(jìn)行日常的統(tǒng)一維護(hù)管理，這是舊有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)普遍采用的經(jīng)營方式。 模式一：只售不租邏輯認(rèn)識篇第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 /匹配項(xiàng)目 ：目前的商業(yè)地產(chǎn)只租不售的模式更多地體現(xiàn)在 購物中心 的開發(fā)上，在購物中心遭遇 “ 一賣就死 ”的黑色定律之后，越來越多的開發(fā)商不得不面臨購物中心運(yùn)營的現(xiàn)實(shí)。 茂業(yè)國際實(shí)現(xiàn)百貨與地產(chǎn)的無鏠對接，走出了茂業(yè)特色的商業(yè)模式，取得巨大成功。商業(yè)地產(chǎn)