房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及開發(fā)流程知識培訓(xùn)-全文預(yù)覽
【正文】 商品化政策。 一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 （一） 現(xiàn)行土地制度 3 ? 國有土地使用權(quán)出讓方式 —— 土地一級市場 1. 招標(biāo)方式 2. 拍賣方式 3. 協(xié)議方式 4. 掛牌方式 ? 國有土地使用權(quán)出讓年限 1. 居住用地： 70年 2. 工業(yè)用地： 50年 3. 教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地： 50年 4. 綜合或其它用地： 50年 5. 商業(yè)、旅游、娛樂用地： 40年 一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 （一） 中國大陸現(xiàn)行土地制度 4 一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 （一） 中國大陸現(xiàn)行土地制度 ? 國有土地使用權(quán)出讓方式 —— 土地二級市場 城中村改造西安模式 —— “政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作、整村拆除、安置優(yōu)先、有形無形改造并重” 1. 城中村改造 政府主導(dǎo)，市場運(yùn)作 : 統(tǒng)一策劃招商，統(tǒng)一編制規(guī)劃，統(tǒng)一編制改造方案，統(tǒng)一實(shí)施拆遷安置，統(tǒng)一實(shí)行無形改造工作，以解決好各方利益問題。 原則上整村未拆除的，其他建設(shè)項(xiàng)目不得開工建設(shè)，只有這樣才能改變過去只建新不拆舊，違法建設(shè)屢禁不止的局面，確保改造規(guī)范進(jìn)行。 6 城中村改造中幾個問題的探討與研究 從目前各地城中村運(yùn)作情況來看，土地政策仍是制約城中村改造順利推進(jìn)的一個瓶頸問題。 城中村改造所需資金量巨大。 ? 在這樣的制度安排下，房地產(chǎn)公司一般不會選擇直接出讓或受讓土地使用權(quán)的方式，而是選擇轉(zhuǎn)讓或受讓股權(quán)的路徑。 通過 房產(chǎn) 、地產(chǎn)的交易 ， 依據(jù)《 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 》第 32～ 39條規(guī)定 ，簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，獲得開發(fā)用地。包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地，不包括露天礦用地，該用地應(yīng)歸入水域和其它用地（ E） W 倉儲用地 倉儲企業(yè)的庫房、堆場和包裝加工車間及其附屬設(shè)施等用地 TS 交通道路廣場用地 鐵路、公路、管道運(yùn)輸、港口和機(jī)場等城市對外交通運(yùn)輸及其附屬設(shè)施等用地；市級、區(qū)級和居住區(qū)級的道路、廣場和停車場等用地 U 市政公用設(shè)施用地 市級、區(qū)級和居住區(qū)級的市政公用設(shè)施用地，包括其建筑物、構(gòu)筑物及管理維修設(shè)施等用地 G 綠地 市級、區(qū)級和居住區(qū)級的公共綠地及生產(chǎn)防護(hù)綠地，不包括專用綠地、園地和林地 E 水域和其它用地 除以上各大類用地之外的用地 1. 城市用地 一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 11 一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 12 一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 2. 建筑術(shù)語 ? 建筑用地面積 ? 總建筑面積 ? 建筑密度（建筑覆蓋率 ） ? 容積率 建筑或建筑群實(shí)際占用的土地面積 ,包括室外工程 (如綠化、道路、停車場等 )的面積 ,其形狀和大小由建筑紅線加以控制。 (如深圳、東莞地下車庫、地下建筑、首層架空層不計入容積率，鼓勵建設(shè) ) 建筑面積密度（容積率）： 容積率＝各類建筑的建筑面積（地上） /規(guī)劃用地面積 用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率 (%),它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。 ? 建筑紅線 建筑紅線是指建筑物的外立面所不能超出的界線。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。 凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。建筑間距主要根據(jù)所在地區(qū)的日照、通風(fēng)、采光、消防安全等方面的因素綜合考慮確定 一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 15 2. 建筑術(shù)語 （二） 相關(guān)專業(yè)術(shù)語 ? 低層建筑 ? 多層建筑 ? 小高層建筑（非規(guī)范性） ? 高層建筑 高度小于或等于 10米的建筑。 高度大于 24米的建筑。是指由多個住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅；每個單元用自己單獨(dú)的樓梯、電梯。餐廳、衛(wèi)生間等。 一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 17 二、房地產(chǎn)開發(fā)流程 ： 地產(chǎn)開發(fā)流程圖 .doc 2. 流程圖解析見下頁 18 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 《國有土地使用證》如 土地規(guī)劃方向及用途、指標(biāo)已經(jīng)由政府定好，只需先獲得土地使用證即可， 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 《建設(shè)工程施工許可證》 :尋找施工單位 《商品房銷售許可證》 選 址 立 項(xiàng) 取得土地 規(guī)劃設(shè)計 開工建設(shè) 竣工驗(yàn)收 二、房地產(chǎn)開發(fā)流程 房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析 19 建 設(shè) 用 地 規(guī) 劃 許 可 證 房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用“五證”的取得來貫穿 建 筑 工 程 施 工 許 可 證 建 設(shè) 工 程 規(guī) 劃 許 可 證 國 有 土 地 使 用 證 一 二 三 四 五 商 品 房 銷 售 許 可 證 二、房地產(chǎn)開發(fā)流程 房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析 20 三、開發(fā)流程 立 項(xiàng) 開工建設(shè) 規(guī)劃設(shè)計 取得土地 選 址 竣工驗(yàn)收 人 目的 事 提交文件 開發(fā)商 尋找可以投資的地塊 投資分析報告 ? 本階段 ,如果需要尋找合作伙伴 ,則需要簽定合作意向 ,協(xié)議及合同書 ? 市場前期判斷只是宏觀方面的粗略判斷 ,僅從所在區(qū)域的市場供求與潛力進(jìn)行判斷 二、房地
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